【正文】 端住宅發(fā)展已 有一階段，品質尚可，對提升板塊品質有很大推動。 ④ 地塊內有一保留廠房，若處理不善會影響項目整體氣質。 ② 列車、地鐵穿越時的噪音、震動污染，將影響居住品質，造成客戶的困擾。 劣勢 Weakness： ① 火車站板塊周邊環(huán)境較為臟亂， 多為專業(yè)類市場， 缺乏高端住宅氣質。 ② 地塊頗具規(guī)模，聯(lián)動交通樞紐，容易在本地市場創(chuàng)造形象，引起轟動。 即將上市的城市綜合體主要有：恒隆廣場、蘇寧廣場等十余個 。 20202020 年中心區(qū)公建重點為：建設人民路、圖書館路、崇寧路東延段、太湖廣場地區(qū)支路網(wǎng)等道路工程，實施環(huán)城河沿線地區(qū)環(huán)境綜合整治、朝陽廣場綠地、太湖廣場改造等環(huán)境工程，建設環(huán)城河公園、復興巷小游園。這將包括：鼎牌 現(xiàn)在我們所說的城市中心區(qū)，已不再是單指傳統(tǒng)的 “龜背形 ”中心區(qū)，而是指包含次中心區(qū)在內的城中片區(qū)，具體范圍為： 西至京杭運河、東至滬寧鐵路、北倚江海路、南臨太湖大道。 北京燕莎、上海恒隆、深圳茂業(yè)、南京蘇寧、香港保利達 等一批地產(chǎn)巨頭聯(lián)手扛起城市中心區(qū)復興的大旗，掀起轟轟烈烈的造城運動。 ② 無錫城市中心區(qū)建設 2020 年下半年， 無錫城建規(guī)劃由第一輪的 “夯實基礎 ”、第二輪的 “拓展骨架 ”到新一輪的 “優(yōu)化功能、領先發(fā)展 ”的轉變，特別是運河、環(huán)城河亮化工程和大規(guī)模舊城改造，使城市中心區(qū)價值得以重塑，大都市風采逐步展現(xiàn)，板塊蘊藏巨大契機，片區(qū)樓 市也將于近年內集體發(fā)力。 火車站南廣場 經(jīng)濟型酒店區(qū) 汽車總站南機電五金城 項目基地內貫穿河道 地塊興源路南 住宅 地塊興源路南 商務樓 地塊興源路南 公寓樓 地塊興源路 錫澄路對角鳳凰大廈 商務樓 地塊錫澄路對面無錫三院 錫澄路地塊旁車行坡道 錫滬路錫澄路對街華美達酒店 錫滬路對街公寓樓 錫滬路對街多層公寓 項目北向遠眺金河灣 3. 周邊發(fā)展規(guī)劃 ① 火車站北廣場綜合交通樞紐 規(guī)劃的滬寧城際鐵路、無錫市軌道一號線、三號線在交通樞紐內交叉，將打造一個集普通鐵路、城際鐵路、長途客運交通、軌道交通、常規(guī)公交、出租車、社會車輛交通等多種交通方式為一體的綜合換乘樞紐，發(fā)展?jié)摿薮蟆?周邊道路系統(tǒng)圖 地塊形狀示意 1 地塊形狀示意 2 2. 周邊環(huán)境 現(xiàn)況 （請參考隨報告附的 項目周邊狀況 .jpg，單獨 A4 打?。? 地塊西南興源路對街為現(xiàn)代的商場辦公樓與公寓，錫澄路對街除 無錫第三醫(yī)院外基本為舊 區(qū)改造地塊，錫滬路對街河西為現(xiàn)代居住社區(qū)，河東為舊區(qū)改造地塊，浦江大道兩側均為改建地塊。 而產(chǎn)業(yè)貿易市場的發(fā)展，將成為 城市商業(yè)被看好的新的增長點。 而新增供應量中， 產(chǎn)品逐漸高端化， 180 平米以上的享受型產(chǎn)品占了較大比重， 但在銷售 過程中，此類產(chǎn)品 需求并不大，導致了新增產(chǎn)品結構與市場實際需求的錯位。 三、 結論 如同中國其它主要城市，無錫 2020 年樓市的主題也是“去存量化” ，上半年的小陽春之后， 8 月的成交量仍延續(xù)著火爆氣氛，成交產(chǎn)品主要為首次改善類，面積段在 120144 平方米 之間 ， 90120 平方米也相對熱門。 無錫商業(yè)地產(chǎn)模式： 無錫過去的商業(yè)地產(chǎn)，大部分是以銷售為主，這是因為無錫民間資本比較充裕，大家愿意來買一個商鋪養(yǎng) 3 年，有這樣的市場需求，導致很多開發(fā)商就來做這樣的事 情。而無錫又是長三角的物流樞紐城市、交通樞紐城市，現(xiàn)代制造業(yè) 和傳統(tǒng)紡織服裝業(yè)也非常發(fā)達，產(chǎn)業(yè)和物流條件對專業(yè)市場的發(fā)展也很有利。 商業(yè)環(huán)境里面最重要的要素是消費力、人口、產(chǎn)業(yè)。同樣，從專業(yè)市場這個角度來講，無錫的專業(yè)市場開發(fā)也是落后于周邊的城市，比如蘇州、常州、上海。 無錫全市住宅新增結構走勢圖（萬平米）7. 691. 591. 655. 780. 452. 111. 013. 473. 915. 141. 261. 192. 304. 135. 786. 892. 732. 492. 391. 711. 202. 22 3. 111. 982. 344. 460. 791. 032. 584. 573. 556. 541. 330. 210. 090. 410. 050. 730%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%4月 上 4月 下 5月 上 5月 下 6月 上 6月 下 7月 上 7月 下180以 上1441801201449012090以 下 無錫全市住宅成交走勢圖（萬平米）4 . 2 85 . 4 3 3 . 9 1 6 . 2 8 4 . 0 33 . 8 9 4 . 2 65 . 8 57 . 4 45 . 7 78 . 45 . 5 9 7 . 0 75 . 9 28 . 5 68 . 61 0 . 2 59 . 0 1 1 3 . 0 79 . 1 11 1 . 1 89 . 2 61 1 . 1 51 . 4 82 . 0 72 . 4 9 3 . 9 72 . 22 . 6 72 . 8 32 . 2 782 . 8 6 4 . 2 94 . 2 24 . 6 44 . 5 84 . 4 84 . 4 92 . 5 80%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%4 月上 4 月下 5 月上 5 月下 6 月上 6 月下 7 月上 7 月下1 8 0 以上1 4 4 1 8 01 2 0 1 4 49 0 1 2 09 0 以下d在主力替代板塊尚待完善的情況下，河口、東亭、廣益、北塘等商圈板塊的發(fā)展就更顯得力不從心了，以至于形成 目前中心商圈板塊過渡集中，邊緣板塊難以聚合、獨立發(fā)展 的隔閡狀態(tài)。 ③ 商業(yè) 地產(chǎn) 無錫有幾個商圈？ 縱觀無錫的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，形成成熟氣候的依舊集中在中心商業(yè)板塊，突出的區(qū)域為崇安寺及周邊 地段，三洋百盛、大洋百貨、商業(yè)大廈是這一區(qū)域的典型支撐項目，也是無錫當前商業(yè)氛圍最濃郁和繁華的代表。 7 月新增供求比 ， 較前幾個月雖略有上 升，但依然維持在較低水平 ， 新增供應不足 ； 7 月庫存總量 ， 相較去年年底減少 ， 庫存減少約 28%； 庫存結構方面 ,庫存量最大的是依然首次改善型產(chǎn)品 ,而無錫市場成交最活躍的也是首次改善型產(chǎn)品，庫存結構與成交結構匹配度高，庫存量持續(xù)降低，而實際上的去化難點是高端產(chǎn)品，從高端產(chǎn)品的庫存看， 7月的庫存量還要大于 6月的庫存量 。錫國土居住、商業(yè)地塊位于錫滬路與江海路交叉口西北側。錫國土商業(yè)地塊位于胡埭路與小胡山南路交叉口東北側。錫國土居住、商業(yè)地塊位于太湖新城和暢路北側、觀順路西側、觀山路南側、信成道東側。錫國土商業(yè)、商務辦公、居住地塊位于太湖大道以南、鴻橋路以東、隱秀路以西。錫國土交通設施用地地塊位于錫山區(qū)東港鎮(zhèn)東廊路西。錫國土居住、商業(yè)地塊位于惠山區(qū)前洲鎮(zhèn)玉