【正文】 茂業(yè)城二期、恒隆廣場(chǎng)、保利達(dá)廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、西水東、新夾城地塊、綠塔路地塊、崇安區(qū)政府北側(cè)地塊、朝陽廣場(chǎng)地塊、中醫(yī)院地塊、江南中學(xué)地塊、運(yùn)河新村地塊等。另外，還將推出 總建筑面積超 100 萬平方米的城市綜合體 ，以旅游休閑為主題，集現(xiàn)代旅游商務(wù)、購(gòu)物娛樂、文化教育、生活休閑于一體，包含了高級(jí)百貨、特色商業(yè)街、餐飲娛樂、五星級(jí)酒店、大型超市、 5A 寫字樓、智能停車場(chǎng)等主要業(yè)態(tài)。 4. 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) Strength： ① 依托火車站北廣場(chǎng)綜合交通樞紐 113 億的規(guī)劃，將就近享有 交通的極大便利，不僅地鐵 3 號(hào)線、公交樞紐將聯(lián)通全市，城際鐵路將更利于出行 ，高速接通長(zhǎng)三角各主要城市。 ③ 距 離市中心僅兩公里，購(gòu)物休閑娛樂都很方便。 且在當(dāng)?shù)厝说挠∠笾?，也屬于較不愿選擇的居住區(qū)域，以至于該板塊住宅價(jià)格無法大幅上漲。 ③ 地塊內(nèi)河流水質(zhì)污染嚴(yán)重，河道臟亂。 機(jī)會(huì) Opportunity ① 無錫是一座藏富于民的城市，居民消費(fèi)力普遍較高，中端住宅市場(chǎng)較大。 ③ 火車站北廣 場(chǎng)龐大的規(guī)劃將引入許多商業(yè)品牌進(jìn)駐，提升項(xiàng)目居住價(jià)值。 ⑤ 項(xiàng)目周邊有大量的 產(chǎn)業(yè)客群，周邊新推樓盤部分也為他們消化， 隨著交通樞紐的發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)群將進(jìn)一步發(fā)展，更多的產(chǎn)業(yè)客或?qū)⒊蔀轫?xiàng)目 銷售 的主力客源。 當(dāng)大量客群分流至城南，板塊將更加缺乏消費(fèi)群支撐。 二、周邊 房地產(chǎn)情況 1. 周邊樓盤情況 周邊 1 公里范圍內(nèi)， 現(xiàn)主要樓盤有華仁鳳凰城、愛河金河灣、常工城尚城 ，均為在售項(xiàng)目。 項(xiàng)目名稱 愛家金河灣 項(xiàng)目地址 通江大道廣勤路 電話 051082729595 開發(fā)商 無錫愛家投資有限公司 代理商 世聯(lián)地產(chǎn) 物業(yè)管理 上海愛家物業(yè) 管理有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 占地面積 萬平方米 建筑面積 近 30 萬平方米 容積率 綠化率 50% 規(guī)劃戶數(shù) 車位數(shù)量 2173 工程進(jìn)度 一期交房 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 、部分精裝 開盤時(shí)間 2020 年 8 月 交房時(shí)間 2020年 6月 價(jià)格范圍 均價(jià) 6800 元 /平方米 主力面積 150 m178。\73 m178。 小 三 室 127 m178。\170 m178。 別 墅 170 m178。 周邊環(huán)境（配套、交通） 項(xiàng)目照片 小區(qū)內(nèi)部配套 :一個(gè)幼兒園和少量商鋪，以及一個(gè) 1500 米的沿河景觀步道，還有穿插在小區(qū)里的一些零星的運(yùn)動(dòng)設(shè)施 中小學(xué) :廣勤中心小學(xué)、廣勤中學(xué)、廣豐中學(xué)、廣瑞中學(xué)、廣播電視大學(xué) 幼兒園 :小區(qū)內(nèi)部配套幼兒園 綜合商場(chǎng) :華潤(rùn)百家超市、家樂福保利店、易初愛蓮錫滬路店、金陵大酒店、國(guó)際飯店、海興大酒店、 國(guó)美電器 銀行 :無錫各大銀行支行 醫(yī)院 :錫山人民醫(yī)院、崇安醫(yī)院 其他 :站前商貿(mào)城 1912 酒吧一條街、火車站北廣場(chǎng) 最新動(dòng)態(tài) 愛家金河灣中央公館 150 平方米平層大宅 9 月 26 日盛大開盤，三重豪禮 禮遇峰層。 一次性付款饋贈(zèng) 50 元 /平方米 。公交線路豐富，現(xiàn)有 3 路、 28 路、 311 路等；配套齊全，市政和生活配 套設(shè)施完備，距離市中心核心商圈 3 分鐘車程，無錫廣播電視大學(xué)（原廣瑞高級(jí)中學(xué)）、錫山人民醫(yī)院等近在咫尺，項(xiàng)目北臨正在規(guī)劃建設(shè)中的大型購(gòu)物超市。 140 平方米 190 平方米 精 裝修品牌 項(xiàng)目名稱 華仁 鳳凰城 項(xiàng)目地址 無錫市春申路 8號(hào) 電話 051066908888/66909999 開發(fā)商 無錫太陽置業(yè)有限公司 代理商 無錫華銳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 物業(yè)管理 華仁酒店服務(wù)公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 無錫民用建筑設(shè)計(jì)院有限公司 占地面積 102020平方米 建筑面積 360000平方米 容積率 綠化率 40% 規(guī)劃戶數(shù) 1700 車位數(shù)量 1700 工程進(jìn)度 2020319開工 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開盤時(shí)間 20200926 交房時(shí)間 價(jià)格范圍 均價(jià) 9400元 /平方米 主力面積 141m2 主力總價(jià) 130萬 物業(yè)管理費(fèi) /平方米 最新動(dòng)態(tài) 華仁鳳凰城二期 100160平米中央景觀尊邸， 9月 26日盛大公開！現(xiàn)火爆認(rèn)籌中 1萬抵 2萬！ 2萬抵 4萬！ 3萬抵 6萬！ 99 平方米 114 平方米 141 平方米 164 平方米 保利達(dá)廣場(chǎng) 由于該項(xiàng)目與市中心距離僅 1 公里，且火車站南廣場(chǎng)商業(yè)配套遠(yuǎn)優(yōu)于北廣場(chǎng)，因此該項(xiàng)目商業(yè)體量較小。類似鳳凰城的綜合類型。政府 意欲借此來 拓展區(qū)域的經(jīng)濟(jì)功能、商業(yè)功能與服務(wù)功能。 3. 樓盤購(gòu)買人群分析 該區(qū)域范圍內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品主要為高層公寓，產(chǎn)品種類豐富，我們可以看到 距離市中心最遠(yuǎn)的愛家金河灣的產(chǎn)品面積段從 70 平方米起到 300 平方米大平層均包含，可見該區(qū)域的購(gòu)房人群還是很廣泛的。 ② 周邊 產(chǎn)業(yè)客群 火車站板塊有機(jī)電五金類及裝飾建材類的 專業(yè)市場(chǎng)，不少私營(yíng)企業(yè)主或相關(guān)專業(yè)人士會(huì)在周邊置業(yè)，作為工作居所，或也可能將家庭遷居在此，長(zhǎng)期居住。 ④ 少部分外地人士 據(jù)當(dāng)?shù)?地產(chǎn)界資深人士介紹，置業(yè)無錫的外地人士不足兩成 。且 133 億巨資打造的北廣場(chǎng)綜合交通樞紐必將迅速提升板塊價(jià)值，因此投資需求或?qū)?大幅度增長(zhǎng)。其中： 商業(yè)辦公用地 5 公頃，開發(fā)商業(yè)、酒店、酒店式公寓、辦公 (SOHO)共 35 萬平方米，容積率為 7。 規(guī)劃指標(biāo) 數(shù)值(萬平方米) 比例 建設(shè)成本(元/平方米)土地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（萬平米） 100%其中： 商業(yè)(30%持有) 7% 4000五星級(jí)酒店(持有) 3% 8000酒店式公寓(可售) 3% 6000辦公 (SOH O) ( 可售 ) 10% 5000高層住宅(可售) 67% 2500商業(yè)街(可售) 7% 3500公建配套 3% 3000地下車庫及設(shè)施用房(萬平方米) 3500總建筑面積(萬平方米) (地下車庫21萬，6000個(gè)車位) 3 號(hào)地塊 物業(yè)形態(tài)：酒店及辦公 及商業(yè) 規(guī)劃建議： 五星級(jí)酒店 ：項(xiàng)目所屬火車站板塊對(duì)于五星級(jí)酒店的需求微小，因此該板塊內(nèi)現(xiàn)無五星酒店。而與城際高鐵結(jié)合如此精密的五星酒店也將創(chuàng)造一種全新的酒店文化。 由于緊鄰交通樞紐，因此可開設(shè)酒店空中特別通道，直達(dá)高鐵軟席或 VIP 候車廳， 形成極好的客流導(dǎo)入?？梢愿讨芷诘淖赓U服務(wù)，來服務(wù)更高速流動(dòng)的商務(wù)活動(dòng)。 商業(yè)街：交通樞紐型商業(yè)多以餐飲、百貨、土特產(chǎn)為主。 5 號(hào)地塊 該地塊具有最多的臨河景觀面，且正對(duì) 3 號(hào)商業(yè)地塊，離高架鐵軌則較遠(yuǎn)，地理位置相對(duì)優(yōu)越。 2 號(hào)地塊 該地塊在所有地塊中面積最大，方正完整。 沿高鐵鐵軌則建設(shè) LOFT 挑高 小戶型精裝公寓。而南北縱向進(jìn)深較短，受高鐵干擾更多。 4 號(hào)地塊 該地塊 遠(yuǎn)離項(xiàng)目其它地塊，受 交通樞紐與高鐵干擾大，建議為周邊產(chǎn)業(yè)客群度身定制“行政公館”級(jí)的精裝修公寓，以二房、三房為主力房型，實(shí)施 管家式的服務(wù)，解除產(chǎn)業(yè)客的后顧之憂。商業(yè)地塊啟動(dòng)不僅提升項(xiàng)目綜合體的形象，也完善了生活配套，迅速提升了后續(xù)地塊的價(jià)值。 產(chǎn)品不斷的升級(jí)隨著地塊的成熟度與品牌知名度的提升將更快提升價(jià)值