【正文】 商業(yè)地塊啟動(dòng)不僅提升項(xiàng)目綜合體的形象，也完善了生活配套，迅速提升了后續(xù)地塊的價(jià)值。 2 號地塊 該地塊在所有地塊中面積最大，方正完整。 由于緊鄰交通樞紐，因此可開設(shè)酒店空中特別通道，直達(dá)高鐵軟席或 VIP 候車廳， 形成極好的客流導(dǎo)入。且 133 億巨資打造的北廣場綜合交通樞紐必將迅速提升板塊價(jià)值，因此投資需求或?qū)?大幅度增長。政府 意欲借此來 拓展區(qū)域的經(jīng)濟(jì)功能、商業(yè)功能與服務(wù)功能。公交線路豐富，現(xiàn)有 3 路、 28 路、 311 路等；配套齊全，市政和生活配 套設(shè)施完備，距離市中心核心商圈 3 分鐘車程，無錫廣播電視大學(xué)（原廣瑞高級中學(xué)）、錫山人民醫(yī)院等近在咫尺，項(xiàng)目北臨正在規(guī)劃建設(shè)中的大型購物超市。\170 m178。 二、周邊 房地產(chǎn)情況 1. 周邊樓盤情況 周邊 1 公里范圍內(nèi)， 現(xiàn)主要樓盤有華仁鳳凰城、愛河金河灣、常工城尚城 ，均為在售項(xiàng)目。 機(jī)會 Opportunity ① 無錫是一座藏富于民的城市，居民消費(fèi)力普遍較高，中端住宅市場較大。 4. 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢 Strength： ① 依托火車站北廣場綜合交通樞紐 113 億的規(guī)劃，將就近享有 交通的極大便利，不僅地鐵 3 號線、公交樞紐將聯(lián)通全市，城際鐵路將更利于出行 ，高速接通長三角各主要城市。其開發(fā)力度、結(jié)構(gòu)布局、規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)均達(dá)到了無錫城市開發(fā)的最高水平。 第二部分 地塊分析 一、 地塊概況 地理位置 全市地理位置示意 本項(xiàng)目位于無錫市火車站北面，距市中心不到 2 公里，南至瑞江路、北至錫滬路、東至通江大道、西至惠勤路。目前無錫商業(yè)的發(fā)展，特別是零售商業(yè)的發(fā)展正處于從單核向多核發(fā)展的臨界點(diǎn)，如何突破單核、形成多核城市，既需要開發(fā)商運(yùn)營商來努力，也離不開政府的規(guī)劃。 反觀其他商業(yè)板塊，以替代和分化核心商圈為使命的太湖廣場（ CBD）板塊發(fā)展至今，商圈氣氛及人氣遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期，在其內(nèi)部商業(yè)格局尚不明朗、商業(yè)核心尚未形成的前提下，太湖廣場商圈顯然無力去引導(dǎo)一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展，更多的是推動(dòng)、加快全市整體商業(yè)發(fā)展。錫國土商業(yè)、商務(wù)辦公、居住地塊位于太湖新城立信大道西側(cè)、觀山路北側(cè)、觀順路東側(cè)、高浪路南側(cè)。錫國土居住、商業(yè)地塊位于無錫（太湖）國際科技園（湖景路以北、凈慧西道以西）。錫國土 2020 318商業(yè)、商務(wù)辦公、居住2 2 2 6 1 6 . 8地塊位于太湖大道以南、鴻橋路以東、隱秀路以西。 2. 近期無錫 市場 ① 土地市場 無錫市國土資源局即將掛牌出讓第四批國有建設(shè)用地使用權(quán)，共 14 塊地，累計(jì)土地面積約100 萬平米。 但從 08 年初開始冰凍 ，當(dāng)時(shí)土地市場突然放量，各類大型開放企業(yè)介入（如萬科，綠地，順馳等），在城市邊緣地區(qū)大量開發(fā)，導(dǎo)致樓市價(jià)格秩序被打亂， 大量低價(jià)位大型社區(qū)出現(xiàn)在無錫邊緣城區(qū) ，市場難以消化，觀望氣氛嚴(yán)重。由于貸款業(yè)務(wù)興旺，放大于存，資金缺口很大，經(jīng)常向外地同行拆借調(diào)劑，因而無錫成為江浙一帶著名的“放款碼頭”。 2020 年 1月，撤錫山市（原無錫縣）設(shè)錫山區(qū)、惠山區(qū)。明洪武元年 (1368 年 )又降州為縣，屬中書省常州府。 位置：地處江蘇省南部，長江三角洲中心地帶，南臨太湖，北依長江，京杭大運(yùn)河繞境而過，南接浙江省、安徽省，西鄰常州市，東靠蘇州市，西距南京 177 公里，東距上海 126 公里。三國時(shí)，孫吳廢無錫縣，分無錫縣以西為屯田，置毗陵典農(nóng)校尉。 1953 年建江蘇省，無錫市為省轄市。近代，無錫經(jīng)濟(jì)的輻射力逐漸增強(qiáng)，成為江南的一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市。與蘇州不同，無錫外資合同只有蘇州三分之一， 無錫的經(jīng)濟(jì)并不全是外向型經(jīng)濟(jì)，無錫的民營企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)眾多 ，城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，市區(qū)本地人口較多 ， 較集中。 100144平方米的房源，基本涵蓋了目前無錫市場 90%以上的主力戶型，成交自然集中在這個(gè)面積段。錫國土 2020 3512商住2 2 4 5 0 . 8地塊位于惠山區(qū)陽山老鎮(zhèn)區(qū)，東至陽山鎮(zhèn)派出所，南至環(huán)山路，西至新瀆路錫國土 2020 3411商業(yè)1 1 3 8 6 . 2地塊位于惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)，東至振祁路，南至暮橋路，北至規(guī)劃新橋路。錫國土 2020 263商業(yè)5 7 8 7 1 . 2地塊位于胡埭路與小胡山南路交叉口西北側(cè)。錫國土商業(yè)、商務(wù)辦公、居住地塊位于太湖大道以南、鴻橋路以東、隱秀路以西。 7 月新增供求比 ， 較前幾個(gè)月雖略有上 升，但依然維持在較低水平 ， 新增供應(yīng)不足 ； 7 月庫存總量 ， 相較去年年底減少 ， 庫存減少約 28%； 庫存結(jié)構(gòu)方面 ,庫存量最大的是依然首次改善型產(chǎn)品 ,而無錫市場成交最活躍的也是首次改善型產(chǎn)品，庫存結(jié)構(gòu)與成交結(jié)構(gòu)匹配度高，庫存量持續(xù)降低，而實(shí)際上的去化難點(diǎn)是高端產(chǎn)品，從高端產(chǎn)品的庫存看， 7月的庫存量還要大于 6月的庫存量 。 商業(yè)環(huán)境里面最重要的要素是消費(fèi)力、人口、產(chǎn)業(yè)。 而新增供應(yīng)量中， 產(chǎn)品逐漸高端化， 180 平米以上的享受型產(chǎn)品占了較大比重， 但在銷售 過程中，此類產(chǎn)品 需求并不大，導(dǎo)致了新增產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場實(shí)際需求的錯(cuò)位。 ② 無錫城市中心區(qū)建設(shè) 2020 年下半年， 無錫城建規(guī)劃由第一輪的 “夯實(shí)基礎(chǔ) ”、第二輪的 “拓展骨架 ”到新一輪的 “優(yōu)化功能、領(lǐng)先發(fā)展 ”的轉(zhuǎn)變，特別是運(yùn)河、環(huán)城河亮化工程和大規(guī)模舊城改造，使城市中心區(qū)價(jià)值得以重塑，大都市風(fēng)采逐步展現(xiàn)，板塊蘊(yùn)藏巨大契機(jī)，片區(qū)樓 市也將于近年內(nèi)集體發(fā)力。 20202020 年中心區(qū)公建重點(diǎn)為：建設(shè)人民路、圖書館路、崇寧路東延段、太湖廣場地區(qū)支路網(wǎng)等道路工程，實(shí)施環(huán)城河沿線地區(qū)環(huán)境綜合整治、朝陽廣場綠地、太湖廣場改造等環(huán)境工程，建設(shè)環(huán)城河公園、復(fù)興巷小游園。 ② 列車、地鐵穿越時(shí)的噪音、震動(dòng)污染，將影響居住品質(zhì)，造成客戶的困擾。 威脅 Threat ① 無錫 樓市供應(yīng)量龐大，而主要消費(fèi)客群為本地客戶，容量有限，對將來的樓市發(fā)展，尤其是大盤的去化有瓶頸限制； ② 南部濱湖 區(qū)發(fā)展強(qiáng)勢， 漸成為品質(zhì)地產(chǎn)的代表。 二 室 92 m178。 認(rèn)購即送 1%優(yōu)惠 鉑金卡 1 萬抵 3 萬，更有優(yōu)先解籌選房資格。而以住宅與辦公樓為主。 ③ 婚房或首次置業(yè)類 剛性需求客群 該部分客群由于預(yù)算限制，較能忍受火車站區(qū)域的小環(huán)境，并且或許尚未買車，因此尋求與市中心更接近的距離。但是隨著城際高鐵的開通，高端商務(wù)人士也將出入火車站綜合交通樞紐，五星級豪華酒店的需求將因此派生。而 為配合周邊產(chǎn)業(yè)市場與交通樞紐之間的極高關(guān)聯(lián)度，可辟出部分整塊的大面積商業(yè)作為產(chǎn)業(yè)市場，起 到銜接和引入作用。因此整體戶型面積宜偏小，建設(shè)小三房 與部分二房，沿高鐵鐵軌也是建設(shè) LOFT挑高小戶型精裝公寓。 三、產(chǎn)品定位建議 商業(yè)物業(yè) 開放式商業(yè)廣場及商業(yè)街各商業(yè)類型配比建議 中檔與經(jīng)濟(jì)快速類 餐飲 40%， 專業(yè)市場 30%，百貨類 20%，其它 10% 定位為交通樞紐綜合商業(yè)服務(wù)配套，與貿(mào)易樞紐產(chǎn)業(yè)市場 五星級酒店 無錫 中心城區(qū)地標(biāo)建筑，長三角樞紐型 行政 酒店典范 甲級寫字樓 貿(mào)易樞紐型服務(wù)式甲級寫字樓 住宅 物業(yè) 針對都市時(shí)尚青年及周邊產(chǎn)業(yè)客群的 LOFT 精裝迷你公寓 針對城區(qū)主力改 善型需求的 都會公館 針對高端產(chǎn)業(yè)客群的 行政公館 針對 城區(qū)奢華型居住需求的 空中行宮 建議 住宅 戶型面積配比 房型 面積段 建議比例 一房，挑高 5 米以上 LOFT 5060 平方米 15% 兩房 8595 平方米 10% 小三房 12