【正文】 備注： 在一期、二期人員共享的基礎(chǔ)之上進(jìn)行了初步的估算，二期需增加工作人員共計(jì)：75名，其中管理層人員增加 6名，包括、客戶服務(wù)中心主管 1名、社區(qū)環(huán)境管理部主管 1名、社區(qū)服務(wù)部主管 1名、社區(qū)文化（培訓(xùn)）主管 1名，財(cái)務(wù)、出納人員 2名。 5） 社區(qū)安全服務(wù)部：負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)的消防和公共安全保衛(wèi)工作；交通、停車場等管理工作。在此基礎(chǔ)上，提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認(rèn)，并制定驗(yàn)收、接管工作方案，在公司領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗(yàn)收小組。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項(xiàng)資料（包括產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料，政府驗(yàn)收合格證明，水、電、氣供應(yīng)合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。 第四節(jié) 前期介入階段服務(wù)工作計(jì)劃 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司要傾注大量的人力和物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解、熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個(gè)好頭，夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ? 物業(yè)竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期間的服務(wù)內(nèi)容 工程竣工驗(yàn)收 參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助開發(fā)商了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，并做好驗(yàn)收記錄，屬于必須解決的及時(shí)書面呈交施工管理方協(xié)助，并報(bào)發(fā)展商。 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入 在物業(yè)啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé) 進(jìn)行全面清潔工作，管理處將予以全面配合。 第五節(jié) 銷售推廣配合工作方案 中海物業(yè) 在多年與開發(fā)商成功合作的過程中 ,在配合招商和銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn) ,并形成了一整套完善的運(yùn)作體系和運(yùn)作模式。 ? ? 為配合發(fā)展商參加房展會，充分利用 地產(chǎn)盛會做好項(xiàng)目宣傳，并為項(xiàng)目提供保安形象的展示。 第六節(jié) 各專業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 方案 分目錄 安全消防及車輛管理方案 ? 清潔、綠化管理方案 ? 設(shè)施設(shè)備維保及管理方案 ? 電梯維保方案 ? 安全消防及車輛管理方案 幸福海岸位于寶安新中心區(qū)，是一個(gè)定位高檔是集商業(yè)中心、幼兒園、學(xué)校與住宅于一體的環(huán)境優(yōu)美、休閑配套齊全的大型濱海居住社區(qū)。 管理架構(gòu) 幸福海岸三期開發(fā)完畢后，設(shè)一個(gè)護(hù)衛(wèi)大隊(duì)。 隊(duì)伍管理實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)軍事化管理，所有護(hù)衛(wèi)員須駐扎在幸福海岸，預(yù)防突發(fā)事件的發(fā)生。 控制中心職責(zé)：監(jiān) 看智能化、自動化系統(tǒng)及設(shè)備運(yùn)行和攝像區(qū)域的活動情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告，情況緊急時(shí)迅速發(fā)出警報(bào)。在形式上只是強(qiáng)調(diào)日常管理中的區(qū)域負(fù)責(zé)制，在硬件上并不作任何的隔離（后期開發(fā)二期時(shí)臨時(shí)的隔離除外）。我公司將負(fù)責(zé)《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。 保安人員售樓大廳的形象展示、禮儀引導(dǎo)、看樓車輛指引、臨時(shí)停車場管理； ? 保安人員樣板房的形象展示、禮儀引導(dǎo)、夜間巡邏； ? 清潔人員對售樓大廳、樣板房的滾動式保潔，保證環(huán)境的清潔、明亮； ? 綠化人員 對售樓大廳、樣板房室內(nèi)綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護(hù)； ? 現(xiàn)場管理人員對物業(yè)管理相關(guān)問題的現(xiàn)場咨詢、解答； ? 根據(jù)發(fā)展商對售樓處功能的特殊需求，還可配備門童或酒吧 /咖啡吧服務(wù)人員。我司將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。 從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進(jìn)建議以降低成本提高效益： 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等； ? ? 公共部分裝修材料的選用； 在空調(diào)設(shè)備安裝前，對設(shè)備的適用情況和選型提供建議；在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí)，對空調(diào)設(shè)施的安裝提供建議； ? ? 協(xié)助 發(fā)展商對多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格； ? 在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商； ? 從商戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施等； 從智能化的角度，提出專業(yè)建議： ? 根據(jù) ?中海物業(yè) 在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議； ? 根據(jù)項(xiàng)目增設(shè)的配套設(shè)施，從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費(fèi)用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問題，逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收記錄》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份），并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時(shí)入住。 2) 印制驗(yàn)收、接管工作表格： 物業(yè)公司對所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。對于項(xiàng)目專業(yè)性與技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù)，都由中海的各專業(yè)化隊(duì)伍提供專業(yè)服務(wù)，以降低成本，提高效率。 管理層員工： 6人，其中包括 ： 客戶服務(wù)中心主管 1名 社區(qū)服務(wù)部主管 1名 公共設(shè)施管理部主管 1名 社區(qū)環(huán)境管理部主管 1名 財(cái)務(wù)、出納 2名 社區(qū)服務(wù)部： 4人，其中包括： 前臺接待員 1名 會所服務(wù)員 1名 炊事員 2名 環(huán)境部人員： 25人，其中包括： 清潔工 23名 綠化工 2 名 公共設(shè)施管理部： 4 人，其中包括： 電工 3名 水工 1名 社區(qū)安全服務(wù)部： 36人 ，崗位設(shè)置如下： 崗位設(shè)置與人數(shù)（護(hù)衛(wèi)員） ? 二期分為 10 棟，共設(shè)置護(hù)衛(wèi)員 36 人； 護(hù)衛(wèi)員每班人數(shù)為 12人，按全天候 24小時(shí)服務(wù)，設(shè)置三個(gè)班，總計(jì) 12 人； ? ? 10棟 B、 C座之間人行出入口設(shè)門衛(wèi)崗共計(jì) 3人； 10棟 A座側(cè)面車輛入口設(shè)道口崗，每班 2? 人共計(jì) 6人； 8棟側(cè)面車輛出口設(shè)道口崗共計(jì) 3人； ? 地庫共 783個(gè)車位，設(shè)每班 2名巡邏共計(jì) 6人； ? 10棟設(shè)巡邏崗共計(jì) 3人； ? 8棟、 9棟設(shè)巡邏崗共計(jì) 3人； ? 10棟外圍商業(yè)街設(shè)巡邏崗共計(jì) 3人； ? 8棟外圍商鋪設(shè)巡邏崗共計(jì) 3人； ? ? 機(jī)動崗共計(jì) 3人； 消防中心崗共計(jì) 3人； ? 管理處共設(shè)客戶服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)部、社區(qū)環(huán)境管理部、公共設(shè)施管理部、社區(qū)安全服務(wù)部和財(cái)務(wù)部，各部門工作范圍簡介如下： 1） 客戶服務(wù)中心：統(tǒng)籌安排各部門的工作，集中處理理投訴、報(bào)修和業(yè)主的溝通等工作。實(shí)行巡查制度、建檔記錄，由維修主管 監(jiān)督，以確保路燈潔凈及完好無損、夜間正常使用 9. 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 95% 99% 指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，定期檢查及維護(hù)保養(yǎng)。 大力加強(qiáng)保安力量，杜絕大事故，嚴(yán)控小事故，充分保障業(yè)主的安全。 ～ 服務(wù)定位 : “ 讓每一位中海的業(yè)主永遠(yuǎn)滿意 ” 是我們不變的承諾， “ 為您提供清潔、優(yōu)美、舒適、方便的居住環(huán)境 ” 是我們永恒的追求。 管理處針對質(zhì)量管理部、職能部門、安全委員會檢查提出的問題制定整改計(jì)劃，在規(guī)定期限內(nèi)消項(xiàng)。事后，公司質(zhì)量管理部要督促管理處針對業(yè)主 /物業(yè)使用人的意見提出改進(jìn)措施，并檢查實(shí)施。 —— 主管領(lǐng)導(dǎo)檢查：公司相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)不定期對管 理處工作進(jìn)行檢查。 ～ 管理處內(nèi)部檢查 —— 日檢：由管理處主管清潔、綠化、護(hù)衛(wèi)、維修主管在物業(yè)范圍內(nèi)認(rèn)真巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，認(rèn)真填寫記錄。 對車場進(jìn)行規(guī)范化管理，保安員全部受過規(guī)范的交通指揮標(biāo)準(zhǔn)手勢的培訓(xùn)；車輛停放有序，并且有監(jiān)控錄象帶備存（便于線索查尋）。三個(gè)專業(yè)子公司在中海在管項(xiàng)目中的成功經(jīng)驗(yàn)將被毫無保留地運(yùn)用到本項(xiàng)目的管理中 ,同時(shí)在日常管理中遇到的實(shí)操問題可以在最快時(shí)間內(nèi)反饋給公司總部，在三個(gè)專業(yè)子公司強(qiáng)有力的技術(shù)支持下以得到及時(shí)有效的解決，確保管理的正常進(jìn)行。 ～ 私家區(qū)域日常維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù) ～ 私家區(qū)域清潔、搬遷服務(wù) ～ 貼心管家式特約服務(wù) ～ 全面導(dǎo)入 ISO9000國際質(zhì)量管理體系 在本項(xiàng)目 的物管中全面導(dǎo)入 ISO9000國際質(zhì)量管理體系。 ～ 通過中海家園服務(wù)網(wǎng)，有效整合社會資源，為業(yè)主提供物超所值的增值服務(wù) 中海物業(yè) 公司目前在 深 圳 全委在管面積將近 500萬平方米，服務(wù)于 3萬 2千戶業(yè)主，約 10萬人口，在同行業(yè)中擁有其他任何物業(yè)公司無可比擬的優(yōu)勢?，F(xiàn)在公司擁有電子計(jì)算機(jī)、自動控制、機(jī)電設(shè)備、精細(xì)化工、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中高級技術(shù)人員 240多名。 ～ 人本化的服務(wù)理念 中海物業(yè) 以業(yè)主用戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。 ～ 精準(zhǔn)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 中海物業(yè) 倡導(dǎo) “ 嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn) ” 的工作精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個(gè)崗位，各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中，公司按照 “ 明顯超過同行、全面高出國優(yōu) ” 的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的 10個(gè)系列近萬個(gè)數(shù)據(jù)化的服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，本著 “ 時(shí)效、質(zhì)效、綜效、情效 ” 的原則 ，保證給業(yè)主用戶提供可知、可感、可辨、可驗(yàn)的服務(wù)產(chǎn)品， 寓精誠服務(wù)于精細(xì)管理中，釀精彩生活于精心呵護(hù)間。 中海物業(yè) 立足于 深圳 的全委項(xiàng)目管理與顧問輸出模式相輔相成、相 互促進(jìn)，在深港兩地業(yè)主中享有很高的口碑，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場亦享有盛譽(yù)。以下將分別就 中海物業(yè) 的管理優(yōu)勢及我們可提供的前期物業(yè)服務(wù)方式分別作以系統(tǒng)的闡述。 中海物業(yè) 公司優(yōu)勢介紹 品牌優(yōu)勢 ～ 根植于香港，發(fā)展于 深圳 ，在深港兩地享有極高的美譽(yù) 中海物業(yè) 管理有限公司（以下簡稱 “ 中海物業(yè) ” ）隸屬于香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國海外集團(tuán)，中海外集團(tuán)先後在香港 地區(qū)和中國內(nèi)地完成了 500多個(gè)工程項(xiàng)目，建成各種樓宇 1157萬平方米，塑造了被譽(yù)為二十世紀(jì)全球十大建筑的香港新機(jī)場客運(yùn)大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中國人民解放軍駐港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺等項(xiàng)目。 管理優(yōu)勢 ～ 超前化的服務(wù)啟動 中海物業(yè) 始終不渝地把產(chǎn)業(yè)鏈條的上一個(gè)環(huán)節(jié) —— “ 發(fā)展商 ” ，作為自己第一個(gè)也是最重要的服務(wù)對象，追求 “ 為商家增色、讓物業(yè)生輝 ” 的服務(wù)效果。 ～ 規(guī)范化的服務(wù)控制 中海物業(yè) 堅(jiān)持 “ 管則精品、干則一流 ” ， 通過有效控制切實(shí)保證管理服務(wù)，嚴(yán)格貫徹 ISO9000國際質(zhì)量管理、 ISO14001國際環(huán)境管理和 OHSAS18000職業(yè)健康與安全三套管理體系，通 過實(shí)行逐日自行檢查、半月專業(yè)檢查、月度綜合檢評，以促使各項(xiàng)目部把日常管理服務(wù)工作做得更深入、更扎實(shí)。公司組織酒店專家由點(diǎn)及面，對常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行整合。我們把制約物業(yè)管理服務(wù)水平提升的技術(shù)難點(diǎn)作為技術(shù)開發(fā)的重點(diǎn)，從各個(gè)方面為專業(yè)技術(shù)人員施展才能創(chuàng)造條件，進(jìn)而形成了自己的技術(shù)優(yōu)勢。 中海物業(yè) 正致力于利用管理的規(guī)模優(yōu)勢，借助中海家園服務(wù)網(wǎng)這一巨大的網(wǎng)絡(luò)信息平臺，有效地整合社會資源，深層次開發(fā)社區(qū)消費(fèi)潛能。 中海物業(yè) 作