【正文】 備注： 在一期、二期人員共享的基礎之上進行了初步的估算，二期需增加工作人員共計：75名，其中管理層人員增加 6名，包括、客戶服務中心主管 1名、社區(qū)環(huán)境管理部主管 1名、社區(qū)服務部主管 1名、社區(qū)文化（培訓）主管 1名，財務、出納人員 2名。 5） 社區(qū)安全服務部：負責整個物業(yè)范圍內(nèi)的消防和公共安全保衛(wèi)工作；交通、停車場等管理工作。在此基礎上，提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認，并制定驗收、接管工作方案，在公司領導下成立接管驗收小組。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項資料（包括產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料，政府驗收合格證明，水、電、氣供應合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。 第四節(jié) 前期介入階段服務工作計劃 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎和重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司要傾注大量的人力和物力，在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒，了解、熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭，夯下堅實的基礎。 ? 物業(yè)竣工驗收及接管驗收期間的服務內(nèi)容 工程竣工驗收 參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作，協(xié)助開發(fā)商了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，并做好驗收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助，并報發(fā)展商。 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入 在物業(yè)啟用前，施工管理方將組織施工單位負責 進行全面清潔工作，管理處將予以全面配合。 第五節(jié) 銷售推廣配合工作方案 中海物業(yè) 在多年與開發(fā)商成功合作的過程中 ,在配合招商和銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗 ,并形成了一整套完善的運作體系和運作模式。 ? ? 為配合發(fā)展商參加房展會，充分利用 地產(chǎn)盛會做好項目宣傳，并為項目提供保安形象的展示。 第六節(jié) 各專業(yè)管理服務、物業(yè)維護計劃和實施 方案 分目錄 安全消防及車輛管理方案 ? 清潔、綠化管理方案 ? 設施設備維保及管理方案 ? 電梯維保方案 ? 安全消防及車輛管理方案 幸福海岸位于寶安新中心區(qū)，是一個定位高檔是集商業(yè)中心、幼兒園、學校與住宅于一體的環(huán)境優(yōu)美、休閑配套齊全的大型濱海居住社區(qū)。 管理架構(gòu) 幸福海岸三期開發(fā)完畢后，設一個護衛(wèi)大隊。 隊伍管理實行嚴格的準軍事化管理，所有護衛(wèi)員須駐扎在幸福海岸，預防突發(fā)事件的發(fā)生。 控制中心職責：監(jiān) 看智能化、自動化系統(tǒng)及設備運行和攝像區(qū)域的活動情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告，情況緊急時迅速發(fā)出警報。在形式上只是強調(diào)日常管理中的區(qū)域負責制，在硬件上并不作任何的隔離（后期開發(fā)二期時臨時的隔離除外）。我公司將負責《前期物業(yè)服務合同》和《臨時業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。 保安人員售樓大廳的形象展示、禮儀引導、看樓車輛指引、臨時停車場管理； ? 保安人員樣板房的形象展示、禮儀引導、夜間巡邏； ? 清潔人員對售樓大廳、樣板房的滾動式保潔，保證環(huán)境的清潔、明亮； ? 綠化人員 對售樓大廳、樣板房室內(nèi)綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護； ? 現(xiàn)場管理人員對物業(yè)管理相關(guān)問題的現(xiàn)場咨詢、解答； ? 根據(jù)發(fā)展商對售樓處功能的特殊需求，還可配備門童或酒吧 /咖啡吧服務人員。我司將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面。 從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進建議以降低成本提高效益： 物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標準等； ? ? 公共部分裝修材料的選用； 在空調(diào)設備安裝前，對設備的適用情況和選型提供建議；在空調(diào)設備安裝時，對空調(diào)設施的安裝提供建議； ? ? 協(xié)助 發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格； ? 在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設備技術(shù)或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務良好的消防產(chǎn)品和分包商； ? 從商戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施等； 從智能化的角度，提出專業(yè)建議： ? 根據(jù) ?中海物業(yè) 在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議； ? 根據(jù)項目增設的配套設施，從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗收設施設備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問題，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份），并負責與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時入住。 2) 印制驗收、接管工作表格： 物業(yè)公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別列項印制驗收記錄表格。對于項目專業(yè)性與技術(shù)性較強的管理服務，都由中海的各專業(yè)化隊伍提供專業(yè)服務，以降低成本，提高效率。 管理層員工： 6人，其中包括 ： 客戶服務中心主管 1名 社區(qū)服務部主管 1名 公共設施管理部主管 1名 社區(qū)環(huán)境管理部主管 1名 財務、出納 2名 社區(qū)服務部： 4人，其中包括： 前臺接待員 1名 會所服務員 1名 炊事員 2名 環(huán)境部人員： 25人，其中包括： 清潔工 23名 綠化工 2 名 公共設施管理部： 4 人，其中包括： 電工 3名 水工 1名 社區(qū)安全服務部： 36人 ，崗位設置如下： 崗位設置與人數(shù)（護衛(wèi)員） ? 二期分為 10 棟，共設置護衛(wèi)員 36 人； 護衛(wèi)員每班人數(shù)為 12人，按全天候 24小時服務，設置三個班，總計 12 人； ? ? 10棟 B、 C座之間人行出入口設門衛(wèi)崗共計 3人； 10棟 A座側(cè)面車輛入口設道口崗，每班 2? 人共計 6人； 8棟側(cè)面車輛出口設道口崗共計 3人； ? 地庫共 783個車位，設每班 2名巡邏共計 6人； ? 10棟設巡邏崗共計 3人； ? 8棟、 9棟設巡邏崗共計 3人； ? 10棟外圍商業(yè)街設巡邏崗共計 3人； ? 8棟外圍商鋪設巡邏崗共計 3人； ? ? 機動崗共計 3人； 消防中心崗共計 3人； ? 管理處共設客戶服務中心、社區(qū)服務部、社區(qū)環(huán)境管理部、公共設施管理部、社區(qū)安全服務部和財務部，各部門工作范圍簡介如下： 1） 客戶服務中心：統(tǒng)籌安排各部門的工作，集中處理理投訴、報修和業(yè)主的溝通等工作。實行巡查制度、建檔記錄，由維修主管 監(jiān)督，以確保路燈潔凈及完好無損、夜間正常使用 9. 大型及重要機電設備完好率 95% 99% 指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，定期檢查及維護保養(yǎng)。 大力加強保安力量，杜絕大事故，嚴控小事故，充分保障業(yè)主的安全。 ～ 服務定位 : “ 讓每一位中海的業(yè)主永遠滿意 ” 是我們不變的承諾， “ 為您提供清潔、優(yōu)美、舒適、方便的居住環(huán)境 ” 是我們永恒的追求。 管理處針對質(zhì)量管理部、職能部門、安全委員會檢查提出的問題制定整改計劃，在規(guī)定期限內(nèi)消項。事后，公司質(zhì)量管理部要督促管理處針對業(yè)主 /物業(yè)使用人的意見提出改進措施，并檢查實施。 —— 主管領導檢查：公司相關(guān)主管領導不定期對管 理處工作進行檢查。 ～ 管理處內(nèi)部檢查 —— 日檢：由管理處主管清潔、綠化、護衛(wèi)、維修主管在物業(yè)范圍內(nèi)認真巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，認真填寫記錄。 對車場進行規(guī)范化管理，保安員全部受過規(guī)范的交通指揮標準手勢的培訓；車輛停放有序，并且有監(jiān)控錄象帶備存（便于線索查尋）。三個專業(yè)子公司在中海在管項目中的成功經(jīng)驗將被毫無保留地運用到本項目的管理中 ,同時在日常管理中遇到的實操問題可以在最快時間內(nèi)反饋給公司總部，在三個專業(yè)子公司強有力的技術(shù)支持下以得到及時有效的解決，確保管理的正常進行。 ～ 私家區(qū)域日常維修、養(yǎng)護服務 ～ 私家區(qū)域清潔、搬遷服務 ～ 貼心管家式特約服務 ～ 全面導入 ISO9000國際質(zhì)量管理體系 在本項目 的物管中全面導入 ISO9000國際質(zhì)量管理體系。 ～ 通過中海家園服務網(wǎng)，有效整合社會資源，為業(yè)主提供物超所值的增值服務 中海物業(yè) 公司目前在 深 圳 全委在管面積將近 500萬平方米，服務于 3萬 2千戶業(yè)主，約 10萬人口，在同行業(yè)中擁有其他任何物業(yè)公司無可比擬的優(yōu)勢?，F(xiàn)在公司擁有電子計算機、自動控制、機電設備、精細化工、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中高級技術(shù)人員 240多名。 ～ 人本化的服務理念 中海物業(yè) 以業(yè)主用戶滿意作為管理服務工作的出發(fā)點和歸宿點。 ～ 精準化的服務標準 中海物業(yè) 倡導 “ 嚴格苛求、自覺奉獻 ” 的工作精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個崗位，各項作業(yè)的具體實踐中，公司按照 “ 明顯超過同行、全面高出國優(yōu) ” 的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務的 10個系列近萬個數(shù)據(jù)化的服務作業(yè)標準，本著 “ 時效、質(zhì)效、綜效、情效 ” 的原則 ，保證給業(yè)主用戶提供可知、可感、可辨、可驗的服務產(chǎn)品， 寓精誠服務于精細管理中，釀精彩生活于精心呵護間。 中海物業(yè) 立足于 深圳 的全委項目管理與顧問輸出模式相輔相成、相 互促進，在深港兩地業(yè)主中享有很高的口碑，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場亦享有盛譽。以下將分別就 中海物業(yè) 的管理優(yōu)勢及我們可提供的前期物業(yè)服務方式分別作以系統(tǒng)的闡述。 中海物業(yè) 公司優(yōu)勢介紹 品牌優(yōu)勢 ～ 根植于香港，發(fā)展于 深圳 ，在深港兩地享有極高的美譽 中海物業(yè) 管理有限公司（以下簡稱 “ 中海物業(yè) ” ）隸屬于香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國海外集團，中海外集團先後在香港 地區(qū)和中國內(nèi)地完成了 500多個工程項目，建成各種樓宇 1157萬平方米，塑造了被譽為二十世紀全球十大建筑的香港新機場客運大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中國人民解放軍駐港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺等項目。 管理優(yōu)勢 ～ 超前化的服務啟動 中海物業(yè) 始終不渝地把產(chǎn)業(yè)鏈條的上一個環(huán)節(jié) —— “ 發(fā)展商 ” ，作為自己第一個也是最重要的服務對象，追求 “ 為商家增色、讓物業(yè)生輝 ” 的服務效果。 ～ 規(guī)范化的服務控制 中海物業(yè) 堅持 “ 管則精品、干則一流 ” ， 通過有效控制切實保證管理服務，嚴格貫徹 ISO9000國際質(zhì)量管理、 ISO14001國際環(huán)境管理和 OHSAS18000職業(yè)健康與安全三套管理體系，通 過實行逐日自行檢查、半月專業(yè)檢查、月度綜合檢評，以促使各項目部把日常管理服務工作做得更深入、更扎實。公司組織酒店專家由點及面，對常規(guī)物業(yè)管理服務進行整合。我們把制約物業(yè)管理服務水平提升的技術(shù)難點作為技術(shù)開發(fā)的重點，從各個方面為專業(yè)技術(shù)人員施展才能創(chuàng)造條件，進而形成了自己的技術(shù)優(yōu)勢。 中海物業(yè) 正致力于利用管理的規(guī)模優(yōu)勢，借助中海家園服務網(wǎng)這一巨大的網(wǎng)絡信息平臺，有效地整合社會資源，深層次開發(fā)社區(qū)消費潛能。 中海物業(yè) 作