【正文】 宅產(chǎn)品都消化得不容樂觀； ； 交價格也比在售競爭樓盤的價格至少高出 20%以上； 2 和 3 條推理計算，我們每套房子的總房款就過高。帝景灣 橫向 比較?，F(xiàn)推四棟 12 層板式小高層中的一棟，一棟兩單元，一梯兩戶，也只有 2 種戶型：三房二廳一衛(wèi)（ ㎡）和三房二廳二衛(wèi)（ ㎡），共 190 余套。在售為項目三期 5 棟小高層共計 260 套房源 ，其面積在 120－ 128 ㎡之間，其 128 ㎡戶型主臥帶落地觀景陽臺，是該戶型一個兩點。其戶型優(yōu)勢特點： 3 臥室與 2 廳左右動靜分開；主次衛(wèi)生間均采明光；朝北 270176。 二房戶型優(yōu)勢特點：朝南主臥室配有 270176。 ★ 通過對 高品質(zhì)產(chǎn)品、高名牌項目、高質(zhì)量生活的市場訴求引導(dǎo)。 ② 35樓大面積三房 出現(xiàn) 一套未售的情況，其主要原因是其總房價絕 對程度上過高。 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 4 市 場 篇 此份 07 年度策劃報告包括項目目前剩余的兩類產(chǎn)品形態(tài)，一是四期金海岸的 4 棟高層住宅產(chǎn)品；二是三期 6和 10樓（ 54 套） 疊加復(fù)式樓，針對這兩類產(chǎn)品，我們在這份年度策劃報告將分開“一對一”的分析及策略推廣 。 金海岸 二零零七 年度策略 報告 鉅太文化傳播 2021 年 3 月 15 日 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 2 目 錄 市 場 篇 一、首批房源基本情況分析 二、項目存在的問題及對策分析 三、項目產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 四、吉安高層住宅市場分析 五、與競爭樓盤對比 分析 營 銷 篇 一、 07 年度營銷計劃及策略 二、 07 年度銷售階段劃分 及方略 三、 后續(xù)宣傳推廣策略初析 執(zhí) 行 篇 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 3 前 言 百年修得同船渡，鉅太文化傳播能有緣分乘上星港灣地產(chǎn)的“星港澳園”這艘使命之船，為共同的目標(biāo)奮勇向前。在2021 年，怎樣推售首批剩余房源就成為不得不認(rèn)真面對 的課題。 從上表數(shù)據(jù)就可以反映出來，戶型面積過大是直接制約產(chǎn)品銷售速度，其中就以 35樓最為突出， 36 套大面積三房沒售出一套 。如果相關(guān)問題得不到較好的解決，對后期的整體 銷售影響很難估量。 ★加強對客戶的解說和引導(dǎo)，分析 房產(chǎn)新政形式下的未來發(fā)展走勢，講解高層住宅的高質(zhì)享受 — 闊視野等 。其戶型優(yōu)勢特點：各臥室均有凸窗設(shè)置；餐廳朝北270176。 四、吉安高層住宅市場分析 吉安市目前在售的高層大部分在吉州區(qū)，真接競爭項目樓盤有 、江南御景園 、香榭麗都 和 康居 據(jù)了解目前去化不到 30 套，其中以小面積居多。 五、與競爭樓盤對比 分析 前面通過對首批房源的銷售分析，主要原因就在于價格 /面積 /總房款等 ，現(xiàn)就與同類產(chǎn)品的競爭樓盤做個 橫向 比較分析： 澳園帝景灣 擁有獨一無二臨江觀景的優(yōu)勢地段。所以本項目在推廣高層時，應(yīng)盡量降低甚至消除其負(fù)面考慮，全面充分的向客戶展示其正面的形象， 建議項目營銷推廣采用實（情）景營銷的手法， 澳園 強強聯(lián)手 策略 在吉安房產(chǎn)市場，高層住宅在消費者還存在一定的陌生度和抗性，然而始終阻礙不了“高層住宅是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物”的結(jié)果，只是消費者需要一定的認(rèn)知過程。大弧形休閑吧。 2.【生活】 包括物質(zhì)和精神生活 ，好的居住環(huán)境才是享受生活的場所。 銷售 第 二 階段 銷售階段： 2021 年 6—— 10 月底 銷售目標(biāo)： 累計 完成 60%以上（ 約 98 套） 營銷工作： ； ； 3. 十一黃金周房展會等。而別墅不僅僅是一種居住性產(chǎn)品，而且還是主人身份的象征，體現(xiàn)出那種尊貴、優(yōu)雅、品位等高貴氣質(zhì)。利用得好加快銷售速度，若沒利用好，就會嚴(yán)重影響銷售，所以國內(nèi)開發(fā)商對項目的定價大部分采用“低開高走”的價格策略 。 ◎廣告主賣點訴求 —— 分合理，大開間設(shè)計，滿足個性化裝修需要，實用性強； ，視野開闊； 176。其次要主動要求客戶去工地現(xiàn)場看房，讓客戶身臨其境感受高層住宅的優(yōu)點。 所以我們建議在市中心廣場附近拿到一塊戶外廣告牌，以及工地現(xiàn)場的戶外廣告牌，其廣告主題為 —— 〖 項目 LOGO 及 SLOGEN〗 星港澳園壓軸之作 —— 澳園其次 就是配合各階段 SP 活動的前期宣傳和后續(xù)報道宣傳。 。 住高層：領(lǐng)略卓越 人生（ 目標(biāo)客戶的品質(zhì)生活訴求） 我的家，也是我的天下 （戶型面積大而精致、書房訴求） 一 個看得見風(fēng)景的房間 （戶型 /主臥室配 270176。金海岸的品質(zhì)生活地位，以及居者的身份象征。 ◎ 參加“五一黃金周”步行街房展，搭建舞臺，邀請一些其他行業(yè)的名牌產(chǎn)品聯(lián)合“唱戲”，聯(lián)合進行促銷活動，如名車經(jīng)銷商、銀 行等。 高品質(zhì)生活 。澳園 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 19 執(zhí) 行 篇 澳園每個單元共 6 戶家庭進入。金海岸更是高質(zhì)生活的領(lǐng)地。金海岸，是一種高檔次、高品位的居住之地、一種地位、身份的象征。 本案綜合賣點延展： a.“ 享受城市高質(zhì)生活 ”的 生活理 念； 其中衍升為： 吉安品牌住宅樓盤、名牌物管； 臨湖而高居、高質(zhì)高享受； 私密性好 、 管理方便 、 安全系數(shù)高 ； 視野開闊 ， 一覽無余 ， 城市之上層建筑 。 首先要用畫面和