【正文】 慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 18 根據(jù)上篇（營(yíng)銷 篇）的營(yíng)銷策劃思路，把項(xiàng)目產(chǎn)品分成兩大部分，一部分是 07 年度“ 07 高質(zhì)生活年”的高層營(yíng)銷階段；另外是后期產(chǎn)品訴求。 訴求主題 ： 高層住宅生活享受、視野開闊（磨盤湖風(fēng)景）、高品質(zhì)的小區(qū)文化生活、品質(zhì)物管服務(wù)等 銷售 第 三 階段 銷售階段： 2021 年 11—— 2021年 2 月底 銷售目標(biāo)： 累計(jì) 完成 90%以上（約 145 套） 營(yíng)銷工作： ； ； 訴求主題 ： 高質(zhì) 3.【高】 一是指項(xiàng)目產(chǎn)品的物理屬性；二是 體現(xiàn)居者的身份、地位、品位、成就、功名等；三是項(xiàng)目的品質(zhì)、規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、園林、配套、服務(wù)等。 大致分為 ：城北核心地段，吉州區(qū)的中央生活區(qū)（ CLD）； 交通十分便利 ， 周遍生活配套成熟齊全，尊貴身份 象征 ； 多所名校環(huán)繞，書香門第； 臨風(fēng)景優(yōu)美的磨盤湖和森林公園； ?? 綜上所述分析及結(jié)合項(xiàng)目前期的形象主題定位：享受城市高質(zhì)生活。其認(rèn)知過(guò)程的長(zhǎng)短就直接影響了吉安市高層住宅的快速銷售， 故我們建議： 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 13 ⑴ 聯(lián)合媒體舉辦高峰論壇 —— 可以 由當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w牽頭主辦，多家開發(fā)商參與的方式，舉辦“吉安高層生活論壇”，通過(guò)報(bào)紙、電視等多家媒體炒作，來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者接受高層住宅產(chǎn)品； ⑵ 舉辦品牌客戶聯(lián)誼活動(dòng) —— 聯(lián)合 汽車 、 時(shí)裝等 高端消費(fèi) 品 群體的行業(yè)，搞一系列展會(huì) /文娛 /抽獎(jiǎng)等“捆綁式”促銷活動(dòng)，因?yàn)橥?高端消費(fèi) 品的客戶具備很大的重疊性。金海岸 的核心定位：享受城市高質(zhì)生活。其次再與其它兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng) （ 壹街區(qū)、 江南御景園 ） 樓盤的橫向比較，無(wú)論從戶型面積、還是從銷售均價(jià)等方面，對(duì)澳園金海岸 壹街區(qū) 江南御景園 康居 ◎康居 帝景灣 等。的落地玻璃觀景，一覽無(wú)余的 磨盤湖畔 景色；客廳朝南采光充足，手推拉式玻璃門，可到 ㎡的休閑觀景 /自然采青 /種植花草陽(yáng)臺(tái)；兩梯兩戶的尊貴配套設(shè)計(jì)。（加強(qiáng)銷售員培訓(xùn)） 三、項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 四期產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)分析 ⑴ 澳園 影響成交主要因素 相關(guān)對(duì)策 ★ 高層高質(zhì)生活的市場(chǎng)接受程度仍然有一定的抗性。 首批房源 營(yíng)銷不足分析 ① 四期金海岸 4 棟高層住宅共 216 套房源一起推出市場(chǎng)，戶型和面積類型多而亂，不利于針對(duì)性的推銷產(chǎn)品。下面就項(xiàng)目四期高層產(chǎn)品及部分樓中樓產(chǎn)品在 07 年度的推售思路和營(yíng)銷策略提出初步構(gòu)想，以期能夠更好的達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。 澳園 此報(bào)告分為兩部分：市場(chǎng)篇、營(yíng)銷篇和執(zhí)行篇（著重為 07 年銷售第一階段）。 我們建議 后期營(yíng)銷戰(zhàn)略改為：分批分棟 逐一推出市場(chǎng)，尤其是對(duì)戶型面積較大的 3 3 6和 10樓 。 ★ 戶型面積過(guò)大，銷售單格過(guò)高，導(dǎo)致整套房子的總房款嚴(yán)重偏高。金海岸是星港澳園四期高層住宅產(chǎn)品，依托前 3 期宣傳 /推廣 /銷售，星港澳園在吉安市場(chǎng)具有強(qiáng)品牌知名度； ⑵ 是由 4 棟高層建筑屹立在磨盤湖畔，其居高觀景的優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無(wú)二 的地理位置； ⑶ 戶型優(yōu)勢(shì)分析 36和 38樓 均為 18 層（ 17+1 層）點(diǎn)式結(jié)構(gòu)建筑，兩棟建筑完全相同，兩贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 7 梯四戶，包括 3 種戶型（ ㎡二房二廳一衛(wèi)和 ㎡ / ㎡三房二廳二衛(wèi)）。 37樓 為 11 層（ 10+1 層）板式結(jié)構(gòu)建筑，兩單元 一梯兩戶， 1 種戶型（ ㎡三房二廳二衛(wèi)）。下面為吉安市場(chǎng)高層競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤目前形態(tài)走勢(shì)如下： ◎ 壹街區(qū) 。 帝景灣 。 帝景灣 戶型 107 ㎡兩房 130160 ㎡三房 100115 ㎡兩房 120130 ㎡三房 ㎡三房 ㎡四房 ㎡三房 銷售 價(jià)格 均價(jià)為 2400 元 均價(jià)為 1820 元 均價(jià)為 2021 元 預(yù)計(jì)開盤 均價(jià) 2600 元 分析：與康居金海岸都形成了很大的市場(chǎng)沖擊，并且都具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力！如 壹街區(qū) 最大三房 130 ㎡左右的總房款約為24 萬(wàn)，而我們最小三房 130 ㎡的總房款就在 31 萬(wàn)。 著重營(yíng)造出高品位享受、以高處觀景、售樓部高格調(diào)、 樣板房等 ，讓客戶直接的了解本項(xiàng)目的高度。 活動(dòng)營(yíng)銷 /老帶新策略 活動(dòng)是最能凝聚人氣、吸引消費(fèi)者眼球的法寶 。象 星港澳園這樣一個(gè)成熟的小區(qū)，項(xiàng)目品質(zhì)形象和知名度也已經(jīng)深入消費(fèi)者心中 。 4.【質(zhì)】 首先想到的就是產(chǎn)品品質(zhì)，其次是生活質(zhì)量享受，其三是精神生活質(zhì)量享受。和諧社區(qū)等 三、 后續(xù)宣傳推廣策略初析 35樓宣傳廣告策略 此部分主要針對(duì)下兩批房源 （ 35樓大三房和樓中樓）的廣告訴求策略， 建贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 17 議把 35樓包裝成為項(xiàng)目的最高檔次的高層住宅產(chǎn)品。而 07 年分為三個(gè)營(yíng)銷階段。 廣告策略 吉安“一江兩岸”城市格局和人民生活水平的 不斷提高，給吉安房產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了無(wú)限的發(fā)展空間和機(jī)遇，對(duì)居住生活有了更高層次的要求。 ◎首批廣告宣傳語(yǔ) —— 高質(zhì)生活年；（整體形象訴求） ，是風(fēng)景更是成就； （園林景觀訴求） ； （主臥室配 270176。我們建議在 5月份舉辦“品位生活月”為主題的系列業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，即每周末舉辦高品位活動(dòng)，方案后續(xù)。金海岸 07 高質(zhì)生活年 ◎電視臺(tái)廣告 象 星港澳園這樣一個(gè)成熟的小區(qū)，項(xiàng)目品質(zhì)形象和知名度也已經(jīng)深入消費(fèi)者心中 。下表為 07 年首批高層房源銷售第一波的報(bào)紙媒體初步計(jì)劃（不包括期間 SP 活動(dòng)的報(bào)紙宣傳部分