【正文】 間 （戶型 /主臥室配 270176。其次 就是配合各階段 SP 活動(dòng)的前期宣傳和后續(xù)報(bào)道宣傳。其次要主動(dòng)要求客戶去工地現(xiàn)場(chǎng)看房，讓客戶身臨其境感受高層住宅的優(yōu)點(diǎn)。利用得好加快銷售速度，若沒利用好，就會(huì)嚴(yán)重影響銷售，所以國內(nèi)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)大部分采用“低開高走”的價(jià)格策略 。 銷售 第 二 階段 銷售階段： 2021 年 6—— 10 月底 銷售目標(biāo)： 累計(jì) 完成 60%以上（ 約 98 套） 營銷工作： ； ； 3. 十一黃金周房展會(huì)等。大弧形休閑吧。所以本項(xiàng)目在推廣高層時(shí)，應(yīng)盡量降低甚至消除其負(fù)面考慮，全面充分的向客戶展示其正面的形象， 建議項(xiàng)目營銷推廣采用實(shí)（情）景營銷的手法， 澳園 五、與競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比 分析 前面通過對(duì)首批房源的銷售分析，主要原因就在于價(jià)格 /面積 /總房款等 ，現(xiàn)就與同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)樓盤做個(gè) 橫向 比較分析： 澳園 四、吉安高層住宅市場(chǎng)分析 吉安市目前在售的高層大部分在吉州區(qū)，真接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤有 、江南御景園 、香榭麗都 和 康居 ★加強(qiáng)對(duì)客戶的解說和引導(dǎo)，分析 房產(chǎn)新政形式下的未來發(fā)展走勢(shì)，講解高層住宅的高質(zhì)享受 — 闊視野等 。 從上表數(shù)據(jù)就可以反映出來，戶型面積過大是直接制約產(chǎn)品銷售速度，其中就以 35樓最為突出， 36 套大面積三房沒售出一套 。 金海岸 二零零七 年度策略 報(bào)告 鉅太文化傳播 2021 年 3 月 15 日 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 2 目 錄 市 場(chǎng) 篇 一、首批房源基本情況分析 二、項(xiàng)目存在的問題及對(duì)策分析 三、項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 四、吉安高層住宅市場(chǎng)分析 五、與競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比 分析 營 銷 篇 一、 07 年度營銷計(jì)劃及策略 二、 07 年度銷售階段劃分 及方略 三、 后續(xù)宣傳推廣策略初析 執(zhí) 行 篇 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 3 前 言 百年修得同船渡，鉅太文化傳播能有緣分乘上星港灣地產(chǎn)的“星港澳園”這艘使命之船，為共同的目標(biāo)奮勇向前。 ② 35樓大面積三房 出現(xiàn) 一套未售的情況，其主要原因是其總房?jī)r(jià)絕 對(duì)程度上過高。 二房戶型優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)：朝南主臥室配有 270176。在售為項(xiàng)目三期 5 棟小高層共計(jì) 260 套房源 ，其面積在 120－ 128 ㎡之間，其 128 ㎡戶型主臥帶落地觀景陽臺(tái)，是該戶型一個(gè)兩點(diǎn)。帝景灣 橫向 比較。 。對(duì)于 四期高層住宅產(chǎn)品的訴求，我們只有通過加力宣傳：它是消費(fèi)者提高生活檔次的需求之一，即居住在澳園其主推廣告語為 —— 地王高層 至尊生活 【僅獻(xiàn)給 36 位懂得至尊品位的人】 樓中樓產(chǎn)品（ 6和 10樓共 54 套，現(xiàn)剩 39 套） 其次就是 6和 10樓的樓中樓 ，兩棟為 6+1 板式結(jié)構(gòu)多層建筑，共有 9 個(gè)住宅單元，其中五房二廳三衛(wèi)（兩層復(fù)式結(jié)構(gòu)）為 36 套、六房二廳四衛(wèi)（三層復(fù)式結(jié)構(gòu)）為 18 套。吉安市對(duì)高層住宅還具有一定的抗性，但是高層住宅是城市發(fā)展的必然產(chǎn)品。 ◎ 在“五一黃金周”里，組織 8— 10 名業(yè)主家庭“桂林三日游”，通過政府對(duì)家庭評(píng)比《五星文明戶》和澳園組織的“和諧家庭評(píng)比活動(dòng)”相結(jié)合，評(píng)選出 8— 10 戶業(yè)主家庭。 投放日期 訴求主題 備注 07 高質(zhì)生活年（整體形象訴求） 廣告主題為初步的訴求內(nèi)容，后商定。 我們建議通過對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行實(shí)景拍攝，制作成 60 秒長 廣告 宣傳片，于 4 月16 日開始播放。（智能化、物業(yè)服務(wù)訴求） 銷售策略 一切工作都是為了銷售，銷售人員在案場(chǎng)對(duì)客戶把握能力就尤其重要。金海岸是星港澳園 的四期產(chǎn)品，也是項(xiàng)目的壓軸作品。 二、 07 年度銷售階段劃分 及方略 為了在 07 全年度更好、更快、更順利的完成首批 162 套的銷售任務(wù)，特 把全年銷售任務(wù)細(xì)分在以下的 三個(gè)階段 。 本身良好的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)； 其中又細(xì)分為： 品質(zhì) 建筑規(guī)劃 、 2 棟點(diǎn)式和 2 棟板式建筑風(fēng)格 ； 完善 成熟的生活 配套； 11000 ㎡澳州風(fēng)情的中庭主題花園 ； 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 14 泛會(huì)所、幼兒園、健身器材等小區(qū)配套； 品牌物管的呵護(hù)、小區(qū)實(shí)景展示； 現(xiàn)房實(shí)景銷售。同時(shí) 由于 所剩套數(shù) 比較 多，市場(chǎng)容量有限，所以在推售時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮分批銷售的價(jià)格差推動(dòng)、景觀推動(dòng)和羊群效應(yīng)三大優(yōu)勢(shì)。其獨(dú)一無二的優(yōu)勢(shì)臨江觀景等。 四期產(chǎn)品劣勢(shì)分析 四期產(chǎn)品單從戶型結(jié)構(gòu)上分析，是吉安市場(chǎng)都是比較合理的，如 270176。 ★ 金海岸 首批房源對(duì)外公開 2200 元 /㎡ 的均價(jià)， 其房型面積較大，導(dǎo)致總房款較高，促使部分客戶轉(zhuǎn)向購買多層復(fù)式及別墅等，故價(jià)格 成為客戶的重要決策之一。金海岸） 1 月 20 日首批房源 （ 216 套） 公開發(fā)售，從 8月份開始賣卡，前后這近半的時(shí)間，截止 3 月 10 日，項(xiàng)目總體銷售情況如下： 棟號(hào) 35樓 37樓 36和 38樓 戶型 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 面積 157 ㎡ 160 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 在售 18 套 18 套 40 套 64 套 32 套 32 套 已售 0 套 0 套 7 套 3 套 1 套 7 套 剩余 18 套 18 套 33 套 61 套 31 套 26 套 復(fù)式 4 套 4 套 2 套 2 套 總 合 計(jì) 剩余 199 套 小結(jié) ：上表數(shù)據(jù)可以看出，四期金海岸 4 棟高層住宅共 216 套房源，從 06年 8 月份發(fā)售 VIP 卡及 07 年 1 月 20 日正式開盤銷售至今近 2 個(gè)月的時(shí)間，一共才售出 17 套，占總套數(shù)的 %， 雖然首批房源銷售取得了初步性的成績(jī)，贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源