【正文】 間 （戶型 /主臥室配 270176。其次 就是配合各階段 SP 活動的前期宣傳和后續(xù)報道宣傳。其次要主動要求客戶去工地現(xiàn)場看房，讓客戶身臨其境感受高層住宅的優(yōu)點。利用得好加快銷售速度，若沒利用好，就會嚴重影響銷售，所以國內開發(fā)商對項目的定價大部分采用“低開高走”的價格策略 。 銷售 第 二 階段 銷售階段： 2021 年 6—— 10 月底 銷售目標： 累計 完成 60%以上（ 約 98 套） 營銷工作： ； ； 3. 十一黃金周房展會等。大弧形休閑吧。所以本項目在推廣高層時，應盡量降低甚至消除其負面考慮，全面充分的向客戶展示其正面的形象， 建議項目營銷推廣采用實（情）景營銷的手法， 澳園 五、與競爭樓盤對比 分析 前面通過對首批房源的銷售分析，主要原因就在于價格 /面積 /總房款等 ，現(xiàn)就與同類產品的競爭樓盤做個 橫向 比較分析： 澳園 四、吉安高層住宅市場分析 吉安市目前在售的高層大部分在吉州區(qū)，真接競爭項目樓盤有 、江南御景園 、香榭麗都 和 康居 ★加強對客戶的解說和引導，分析 房產新政形式下的未來發(fā)展走勢，講解高層住宅的高質享受 — 闊視野等 。 從上表數(shù)據(jù)就可以反映出來，戶型面積過大是直接制約產品銷售速度，其中就以 35樓最為突出， 36 套大面積三房沒售出一套 。 金海岸 二零零七 年度策略 報告 鉅太文化傳播 2021 年 3 月 15 日 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 2 目 錄 市 場 篇 一、首批房源基本情況分析 二、項目存在的問題及對策分析 三、項目產品優(yōu)劣勢分析 四、吉安高層住宅市場分析 五、與競爭樓盤對比 分析 營 銷 篇 一、 07 年度營銷計劃及策略 二、 07 年度銷售階段劃分 及方略 三、 后續(xù)宣傳推廣策略初析 執(zhí) 行 篇 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 3 前 言 百年修得同船渡，鉅太文化傳播能有緣分乘上星港灣地產的“星港澳園”這艘使命之船，為共同的目標奮勇向前。 ② 35樓大面積三房 出現(xiàn) 一套未售的情況，其主要原因是其總房價絕 對程度上過高。 二房戶型優(yōu)勢特點：朝南主臥室配有 270176。在售為項目三期 5 棟小高層共計 260 套房源 ，其面積在 120－ 128 ㎡之間，其 128 ㎡戶型主臥帶落地觀景陽臺，是該戶型一個兩點。帝景灣 橫向 比較。 。對于 四期高層住宅產品的訴求，我們只有通過加力宣傳：它是消費者提高生活檔次的需求之一，即居住在澳園其主推廣告語為 —— 地王高層 至尊生活 【僅獻給 36 位懂得至尊品位的人】 樓中樓產品（ 6和 10樓共 54 套，現(xiàn)剩 39 套） 其次就是 6和 10樓的樓中樓 ，兩棟為 6+1 板式結構多層建筑，共有 9 個住宅單元，其中五房二廳三衛(wèi)（兩層復式結構）為 36 套、六房二廳四衛(wèi)（三層復式結構）為 18 套。吉安市對高層住宅還具有一定的抗性，但是高層住宅是城市發(fā)展的必然產品。 ◎ 在“五一黃金周”里，組織 8— 10 名業(yè)主家庭“桂林三日游”，通過政府對家庭評比《五星文明戶》和澳園組織的“和諧家庭評比活動”相結合，評選出 8— 10 戶業(yè)主家庭。 投放日期 訴求主題 備注 07 高質生活年（整體形象訴求） 廣告主題為初步的訴求內容，后商定。 我們建議通過對小區(qū)內進行實景拍攝，制作成 60 秒長 廣告 宣傳片，于 4 月16 日開始播放。（智能化、物業(yè)服務訴求） 銷售策略 一切工作都是為了銷售，銷售人員在案場對客戶把握能力就尤其重要。金海岸是星港澳園 的四期產品，也是項目的壓軸作品。 二、 07 年度銷售階段劃分 及方略 為了在 07 全年度更好、更快、更順利的完成首批 162 套的銷售任務，特 把全年銷售任務細分在以下的 三個階段 。 本身良好的規(guī)劃優(yōu)勢； 其中又細分為： 品質 建筑規(guī)劃 、 2 棟點式和 2 棟板式建筑風格 ； 完善 成熟的生活 配套； 11000 ㎡澳州風情的中庭主題花園 ； 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 14 泛會所、幼兒園、健身器材等小區(qū)配套； 品牌物管的呵護、小區(qū)實景展示； 現(xiàn)房實景銷售。同時 由于 所剩套數(shù) 比較 多，市場容量有限，所以在推售時應充分發(fā)揮分批銷售的價格差推動、景觀推動和羊群效應三大優(yōu)勢。其獨一無二的優(yōu)勢臨江觀景等。 四期產品劣勢分析 四期產品單從戶型結構上分析，是吉安市場都是比較合理的，如 270176。 ★ 金海岸 首批房源對外公開 2200 元 /㎡ 的均價， 其房型面積較大，導致總房款較高，促使部分客戶轉向購買多層復式及別墅等，故價格 成為客戶的重要決策之一。金海岸） 1 月 20 日首批房源 （ 216 套） 公開發(fā)售，從 8月份開始賣卡，前后這近半的時間，截止 3 月 10 日，項目總體銷售情況如下： 棟號 35樓 37樓 36和 38樓 戶型 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 面積 157 ㎡ 160 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 在售 18 套 18 套 40 套 64 套 32 套 32 套 已售 0 套 0 套 7 套 3 套 1 套 7 套 剩余 18 套 18 套 33 套 61 套 31 套 26 套 復式 4 套 4 套 2 套 2 套 總 合 計 剩余 199 套 小結 ：上表數(shù)據(jù)可以看出，四期金海岸 4 棟高層住宅共 216 套房源，從 06年 8 月份發(fā)售 VIP 卡及 07 年 1 月 20 日正式開盤銷售至今近 2 個月的時間，一共才售出 17 套，占總套數(shù)的 %， 雖然首批房源銷售取得了初步性的成績，贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源