【正文】 地址：南昌市洪城路 2號國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 3 前 言 百年修得同船渡，鉅太文化傳播能有緣分乘上星港灣地產(chǎn)的“星港澳園”這艘使命之船，為共同的目標奮勇向前。盡海岸自 06 年 8 月發(fā)售 VIP 卡至 07 年 1 月 20 日止，先后累計客戶近半年時間；同時項目自 07 年 1 月 20 日開盤銷售至今，一共去化僅 18 套。 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 4 市 場 篇 此份 07 年度策劃報告包括項目目前剩余的兩類產(chǎn)品形態(tài)，一是四期金海岸的 4 棟高層住宅產(chǎn)品；二是三期 6和 10樓（ 54 套） 疊加復式樓，針對這兩類產(chǎn)品，我們在這份年度策劃報告將分開“一對一”的分析及策略推廣 。高層有其本身的特點：如建安成本 高、公攤面積大、物業(yè)管理貴等無法避免的問題。 ② 35樓大面積三房 出現(xiàn) 一套未售的情況，其主要原因是其總房價絕 對程度上過高。 二、項目存在的問題及對策分析 從 近兩個 月的成交客戶表明，我們發(fā)現(xiàn)有以下問題對銷售造成了相當大的阻贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 6 力。 ★ 通過對 高品質(zhì)產(chǎn)品、高名牌項目、高質(zhì)量生活的市場訴求引導。 ★ 五一黃金周的房展、購房抽獎“廬山游”和業(yè)主評選“桂林三日游”等 ★ 初步把五月定為“品位生活月”，加以品質(zhì)生活體驗宣傳。 二房戶型優(yōu)勢特點：朝南主臥室配有 270176。 35樓 為 18 層（ 17+1層）板式結(jié)構(gòu)建筑，兩梯兩戶，包括 2 種戶型（ 157㎡ /160 ㎡三房二廳二衛(wèi)）。其戶型優(yōu)勢特點： 3 臥室與 2 廳左右動靜分開；主次衛(wèi)生間均采明光；朝北 270176。 小結(jié)： 四期產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)是項目一買點，然而面積過大是影響銷售最直接的根源所在，給項目的后期營銷推廣指明了另一條方向。在售為項目三期 5 棟小高層共計 260 套房源 ，其面積在 120－ 128 ㎡之間，其 128 ㎡戶型主臥帶落地觀景陽臺，是該戶型一個兩點。其 3 棟小高層的結(jié)構(gòu)一樣，一梯四戶，兩種戶型：四房二廳二衛(wèi)〖 ㎡〗和三房二廳二衛(wèi)〖 ㎡〗 ， 共 120 套，現(xiàn) 市場銷售均價為 2021 元 /㎡ ?，F(xiàn)推四棟 12 層板式小高層中的一棟，一棟兩單元，一梯兩戶，也只有 2 種戶型：三房二廳一衛(wèi)（ ㎡）和三房二廳二衛(wèi)（ ㎡），共 190 余套。然而歸根結(jié)底還是價格起著“生死大權”的作用，高層住宅建安成本高 銷售單價高。帝景灣 橫向 比較。同時加上 康居 總結(jié)： 通過對首批房源銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、項目產(chǎn)品戶型優(yōu)勢分析以及與在售的同類產(chǎn)品競爭項目樓盤做的橫向?qū)Ρ确治隹傻贸?，目前擺在我們面前的贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 10 影響因素有 以下幾點： ，致使整個吉安高層住宅產(chǎn)品都消化得不容樂觀； ； 交價格也比在售競爭樓盤的價格至少高出 20%以上； 2 和 3 條推理計算，我們每套房子的總房款就過高。 實 （ 情 ） 景營銷 策略 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 12 據(jù) 了解 ， 吉 安 市客戶了解的是高層住宅的表面情況，但對其優(yōu)勢則不甚了了，“眼見為實”是這部分客戶的最基本心理特征。 。當買家走進屋子時，要有一股直逼心靈的震撼撲面而來 。一是為了提高業(yè)主參與活動的積極性；二是通過有意義的活動，提高項目的口碑宣傳度；三是階段性的SP 促銷活動，可以刺激市場的活躍指數(shù)；最主要是可以直接促進銷售。大弧形休閑陽臺 /景觀餐廳； 客廳大開度采光陽臺或窗戶； 主臥室配有 270176。對于 四期高層住宅產(chǎn)品的訴求，我們只有通過加力宣傳：它是消費者提高生活檔次的需求之一，即居住在澳園 金海岸 07 高質(zhì)生活年 【釋義】 1.【 07】 即公元 2021 年，同時又諧同與 007（代表一種強者的身份象征） 。 5.【高質(zhì)】 兩者相加一起，充分展示星港澳園的高品質(zhì)社區(qū)，澳園 訴求主題 ：戶型 結(jié)構(gòu)亮點挖掘 、園林景觀、小區(qū)配套、項目品質(zhì) /品牌 、高質(zhì)的社區(qū)文化生活等。其主推廣告語為 —— 地王高層 至尊生活 【僅獻給 36 位懂得至尊品位的人】 樓中樓產(chǎn)品（ 6和 10樓共 54 套，現(xiàn)剩 39 套） 其次就是 6和 10樓的樓中樓 ，兩棟為 6+1 板式結(jié)構(gòu)多層建筑，共有 9 個住宅單元，其中五房二廳三衛(wèi)（兩層復式結(jié)構(gòu)）為 36 套、六房二廳四衛(wèi)（三層復式結(jié)構(gòu)）為 18 套。 其樓中樓結(jié)構(gòu)產(chǎn)品，被比喻為“多層中的別墅”，是聯(lián)排別墅和疊加別墅兩類產(chǎn)品的完美結(jié)合體。現(xiàn)就第一個階段的營銷執(zhí)行細則具體如下，針對其他后兩個階段，根據(jù)市場的變化情況和項目的銷售情況，再制定各個階段的《階段營銷策劃方案》，在這就不逐一提出。 價格策略 價格本來就是一把“雙刃劍”。吉安市對高層住宅還具有一定的抗性，但是高層住宅是城市發(fā)展的必然產(chǎn)品。故主要以引導消費者認知高質(zhì)（高層）生活 —— 尋找高質(zhì)（高贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源