【正文】 這近半的時(shí)間，截止 3 月 10 日，項(xiàng)目總體銷售情況如下： 棟號(hào) 35樓 37樓 36和 38樓 戶型 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 面積 157 ㎡ 160 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 在售 18 套 18 套 40 套 64 套 32 套 32 套 已售 0 套 0 套 7 套 3 套 1 套 7 套 剩余 18 套 18 套 33 套 61 套 31 套 26 套 復(fù)式 4 套 4 套 2 套 2 套 總 合 計(jì) 剩余 199 套 小結(jié) ：上表數(shù)據(jù)可以看出，四期金海岸 4 棟高層住宅共 216 套房源，從 06年 8 月份發(fā)售 VIP 卡及 07 年 1 月 20 日正式開盤銷售至今近 2 個(gè)月的時(shí)間，一共才售出 17 套，占總套數(shù)的 %， 雖然首批房源銷售取得了初步性的成績，贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 5 但是在高層及小高層的抗性、戶型的影響（如大三房面積偏大）、銷售價(jià)格在同一區(qū)域內(nèi)偏高以及競爭樓盤不斷面市的情況下，后期的銷售壓力將不容小視。 ③ 盡管高層住宅產(chǎn)品在市場還存在一定程度上抗性，但是高層產(chǎn)品的特有的優(yōu)勢還沒有完全的訴求出來，沒給消費(fèi)者高處居住的生活享受等 。 ★ 金海岸 首批房源對外公開 2200 元 /㎡ 的均價(jià)， 其房型面積較大，導(dǎo)致總房款較高，促使部分客戶轉(zhuǎn)向購買多層復(fù)式及別墅等，故價(jià)格 成為客戶的重要決策之一。 三房戶型優(yōu)勢特點(diǎn)：餐廳朝北 270176。 四期產(chǎn)品劣勢分析 四期產(chǎn)品單從戶型結(jié)構(gòu)上分析，是吉安市場都是比較合理的，如 270176。 ◎ 江南御景園 。其獨(dú)一無二的優(yōu)勢臨江觀景等。帝景灣 ㎡三房總款約為 32 萬元（都以目前均價(jià)計(jì)算）。同時(shí) 由于 所剩套數(shù) 比較 多，市場容量有限，所以在推售時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮分批銷售的價(jià)格差推動(dòng)、景觀推動(dòng)和羊群效應(yīng)三大優(yōu)勢。 在 36樓的 第 12 層 西邊 ㎡的三房 ，建議以時(shí)尚簡約型 或 現(xiàn)代前衛(wèi)型裝修風(fēng)格、讓買家感覺是我在住這房子。 本身良好的規(guī)劃優(yōu)勢； 其中又細(xì)分為： 品質(zhì) 建筑規(guī)劃 、 2 棟點(diǎn)式和 2 棟板式建筑風(fēng)格 ； 完善 成熟的生活 配套； 11000 ㎡澳州風(fēng)情的中庭主題花園 ； 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 14 泛會(huì)所、幼兒園、健身器材等小區(qū)配套； 品牌物管的呵護(hù)、小區(qū)實(shí)景展示； 現(xiàn)房實(shí)景銷售。 所以我們建議 07 年在此基礎(chǔ)上升華主題，從而確定澳園 二、 07 年度銷售階段劃分 及方略 為了在 07 全年度更好、更快、更順利的完成首批 162 套的銷售任務(wù)，特 把全年銷售任務(wù)細(xì)分在以下的 三個(gè)階段 。從戶型結(jié)構(gòu)中可以看出，復(fù)式下層中的公共衛(wèi)生間是個(gè)暗室，然而其南邊有個(gè)休閑陽臺(tái)， 建議針對這個(gè)衛(wèi)生間可以通過和陽臺(tái)之間用玻璃強(qiáng)隔開，來強(qiáng)化它的亮度 。金海岸是星港澳園 的四期產(chǎn)品，也是項(xiàng)目的壓軸作品。金海岸正值此時(shí)， 06 年全新推出高層住宅產(chǎn)品，提倡了“享受城市高質(zhì)生活”的核心廣告語。（智能化、物業(yè)服務(wù)訴求） 銷售策略 一切工作都是為了銷售，銷售人員在案場對客戶把握能力就尤其重要。同時(shí) — 30期間購房的客戶在原優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再享受一個(gè)點(diǎn)的折扣，并可以以抽獎(jiǎng)的方式產(chǎn)生 5 個(gè)幸運(yùn)獎(jiǎng)（廬山兩日游）。 我們建議通過對小區(qū)內(nèi)進(jìn)行實(shí)景拍攝，制作成 60 秒長 廣告 宣傳片，于 4 月16 日開始播放。觀景訴求） 高層 投放日期 訴求主題 備注 07 高質(zhì)生活年（整體形象訴求） 廣告主題為初步的訴求內(nèi)容，后商定。要通過電視臺(tái)宣傳澳園 ◎ 在“五一黃金周”里，組織 8— 10 名業(yè)主家庭“桂林三日游”，通過政府對家庭評比《五星文明戶》和澳園組織的“和諧家庭評比活動(dòng)”相結(jié)合，評選出 8— 10 戶業(yè)主家庭。觀景） ，專為成功人士度身打造； （目標(biāo)客戶 /室外景觀訴求） ； （高質(zhì)生活訴求） ，也是我的天下； （戶型面積大而精致訴求） ：領(lǐng)略卓越 人生；（ 目標(biāo)客戶的品質(zhì)生活訴求） 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 21 /大勢所趨 —— 向空間要品質(zhì)；（城市出現(xiàn)高層住宅的必然性） 吉安市對高層住宅還具有一定的抗性，但是高層住宅是城市發(fā)展的必然產(chǎn)品?，F(xiàn)就第一個(gè)階段的營銷執(zhí)行細(xì)則具體如下，針對其他后兩個(gè)階段，根據(jù)市場的變化情況和項(xiàng)目的銷售情況，再制定各個(gè)階段的《階段營銷策劃方案》，在這就不逐一提出。其主推廣告語為 —— 地王高層 至尊生活 【僅獻(xiàn)給 36 位懂得至尊品位的人】 樓中樓產(chǎn)品（ 6和 10樓共 54 套，現(xiàn)剩 39 套） 其次就是 6和 10樓的樓中樓 ，兩棟為 6+1 板式結(jié)構(gòu)多層建筑，共有 9 個(gè)住宅單元，其中五房二廳三衛(wèi)（兩層復(fù)式結(jié)構(gòu)）為 36 套、六房二廳四衛(wèi)（三層復(fù)式結(jié)構(gòu)）為 18 套。 5.【高質(zhì)】 兩者相加一起，充分展示星港澳園的高品質(zhì)社區(qū)，澳園對于 四期高層住宅產(chǎn)品的訴求，我們只有通過加力宣傳：它是消費(fèi)者提高生活檔次的需求之一，即居住在澳園一是為了提高業(yè)主參與活動(dòng)的積極性；二是通過有意義的活動(dòng)，提高項(xiàng)目的口碑宣傳度；三是階段性的SP 促銷活動(dòng)，可以刺激市場的活躍指數(shù)；最主要是可以直接促進(jìn)銷售。 。 總結(jié)： 通過對首批房源銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、項(xiàng)目產(chǎn)品戶型優(yōu)勢分析以及與在售的同類產(chǎn)品競爭項(xiàng)目樓盤做的橫向?qū)Ρ确治隹傻贸?，目前擺在我們面前的贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 10 影響因素有 以下幾點(diǎn)： ，致使整個(gè)吉安高層住