【正文】 下表為 07 年首批高層房源銷售第一波的報(bào)紙媒體初步計(jì)劃（不包括期間 SP 活動的報(bào)紙宣傳部分）。我們建議在 5月份舉辦“品位生活月”為主題的系列業(yè)主聯(lián)誼活動，即每周末舉辦高品位活動，方案后續(xù)。 廣告策略 吉安“一江兩岸”城市格局和人民生活水平的 不斷提高，給吉安房產(chǎn)業(yè)帶來了無限的發(fā)展空間和機(jī)遇，對居住生活有了更高層次的要求。和諧社區(qū)等 三、 后續(xù)宣傳推廣策略初析 35樓宣傳廣告策略 此部分主要針對下兩批房源 （ 35樓大三房和樓中樓）的廣告訴求策略， 建贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 17 議把 35樓包裝成為項(xiàng)目的最高檔次的高層住宅產(chǎn)品。象 星港澳園這樣一個(gè)成熟的小區(qū)，項(xiàng)目品質(zhì)形象和知名度也已經(jīng)深入消費(fèi)者心中 。 著重營造出高品位享受、以高處觀景、售樓部高格調(diào)、 樣板房等 ，讓客戶直接的了解本項(xiàng)目的高度。 帝景灣 戶型 107 ㎡兩房 130160 ㎡三房 100115 ㎡兩房 120130 ㎡三房 ㎡三房 ㎡四房 ㎡三房 銷售 價(jià)格 均價(jià)為 2400 元 均價(jià)為 1820 元 均價(jià)為 2021 元 預(yù)計(jì)開盤 均價(jià) 2600 元 分析：與康居下面為吉安市場高層競爭項(xiàng)目樓盤目前形態(tài)走勢如下： ◎ 壹街區(qū) 。金海岸是星港澳園四期高層住宅產(chǎn)品，依托前 3 期宣傳 /推廣 /銷售，星港澳園在吉安市場具有強(qiáng)品牌知名度； ⑵ 是由 4 棟高層建筑屹立在磨盤湖畔，其居高觀景的優(yōu)勢獨(dú)一無二 的地理位置； ⑶ 戶型優(yōu)勢分析 36和 38樓 均為 18 層（ 17+1 層）點(diǎn)式結(jié)構(gòu)建筑，兩棟建筑完全相同，兩贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 7 梯四戶，包括 3 種戶型（ ㎡二房二廳一衛(wèi)和 ㎡ / ㎡三房二廳二衛(wèi)）。 我們建議 后期營銷戰(zhàn)略改為：分批分棟 逐一推出市場，尤其是對戶型面積較大的 3 3 6和 10樓 。 澳園 首批房源 營銷不足分析 ① 四期金海岸 4 棟高層住宅共 216 套房源一起推出市場，戶型和面積類型多而亂，不利于針對性的推銷產(chǎn)品。（加強(qiáng)銷售員培訓(xùn)） 三、項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 四期產(chǎn)品優(yōu)勢分析 ⑴ 澳園 帝景灣 等。金海岸 壹街區(qū) 江南御景園 康居 金海岸 的核心定位：享受城市高質(zhì)生活。 大致分為 ：城北核心地段，吉州區(qū)的中央生活區(qū)（ CLD）； 交通十分便利 ， 周遍生活配套成熟齊全，尊貴身份 象征 ； 多所名校環(huán)繞，書香門第； 臨風(fēng)景優(yōu)美的磨盤湖和森林公園； ?? 綜上所述分析及結(jié)合項(xiàng)目前期的形象主題定位：享受城市高質(zhì)生活。 訴求主題 ： 高層住宅生活享受、視野開闊（磨盤湖風(fēng)景）、高品質(zhì)的小區(qū)文化生活、品質(zhì)物管服務(wù)等 銷售 第 三 階段 銷售階段： 2021 年 11—— 2021年 2 月底 銷售目標(biāo)： 累計(jì) 完成 90%以上（約 145 套） 營銷工作： ； ； 訴求主題 ： 高質(zhì)目前吉安多層住宅市場銷售均價(jià)大約 1700 元 /㎡， 故我們建議其首批高層房源的市場均價(jià)控制在 2100— 2200 元 /㎡ ， 鑒于項(xiàng)目在售的價(jià)格普遍高于這個(gè)均價(jià)，所以要在原來的價(jià)格基礎(chǔ)上做點(diǎn)調(diào)整，運(yùn)用“明升暗降”的方式，來間接降低銷售價(jià)格，方法有折扣優(yōu)惠、購房回贈、贈物管費(fèi)、贈送契稅等。 SP活動策略 ◎ “ 07 高質(zhì)生活年”的宣傳推廣主題 ，其核心主題 —— 高檔品質(zhì)，包括產(chǎn)品建筑品質(zhì)、小區(qū)生活品質(zhì)、園林景觀品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等。其三多聯(lián)合和發(fā)動報(bào)紙媒體對吉安高層住宅市場的展望和炒作，來吸引消費(fèi)者的眼球，引導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)識、接受、購買高層住宅產(chǎn)品。為了前期更好的引導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)識和接受高質(zhì)（高層）生活，我們建議以《吉安晚報(bào)》為主，《井岡山報(bào)》為輔來訴求產(chǎn)品。銷售人員之間要多于交流，把自己在接待客戶所遇見的問題拿出來一起要討論，要善于在售樓部制造“銷售假象”等。 價(jià)格策略 價(jià)格本來就是一把“雙刃劍”。 訴求主題 ：戶型 結(jié)構(gòu)亮點(diǎn)挖掘 、園林景觀、小區(qū)配套、項(xiàng)目品質(zhì) /品牌 、高質(zhì)的社區(qū)文化生活等。大弧形休閑陽臺 /景觀餐廳； 客廳大開度采光陽臺或窗戶； 主臥室配有 270176。 實(shí) （ 情 ） 景營銷 策略 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿(mào)廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 12 據(jù) 了解 ， 吉 安 市客戶了解的是高層住宅的表面情況，但對其優(yōu)勢則不甚了了，“眼見為實(shí)”是這部分客戶的最基本心理特征。然而歸根結(jié)底還是價(jià)格起著“生死大權(quán)”的作用，高層住宅建安成本高 銷售單價(jià)高。 小結(jié)： 四期產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目一買點(diǎn)，然而面積過大是影響銷售最直接的根源所在，給項(xiàng)目的后期營銷推廣指明了另一條方向。 ★ 五一黃金周的房展、購房抽獎“廬山游”和業(yè)主評選“桂林三日游”等 ★ 初步把五月定為“品位生活月”，加以品質(zhì)生活體驗(yàn)宣傳。高層有其本身的特點(diǎn)：如建安成本 高、公攤面積大、物業(yè)管理貴等無法避免的問題。善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之 前 ！ 全程代理是從項(xiàng)目全盤 入手來實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值。針對 這樣的情況， 我們建議在推 35樓時(shí)，要重新修改其價(jià)格策略，同時(shí)給予新的生活體驗(yàn)和訴求等， 其具體策略見后文 。大弧形休閑陽臺；一進(jìn)門就是廚房，不用跨過餐廳 /客廳，做到干濕分開；客廳朝南采光充足，手推拉式玻璃門，可到 ㎡的休閑觀景 /自然采青 /種植花草陽臺。 目前的銷售最低價(jià)為 1660 元 /㎡，最高價(jià)也只為 1980 元 /㎡；同時(shí)享受 97/98 折優(yōu)惠。 雖然均價(jià)比它要低，在銷售單價(jià)上具有一點(diǎn)優(yōu)勢，例如 ㎡三房總款約為 31 萬元，而 康居 首先要用畫面和圖片來營造出高質(zhì) /高層 /高度生活氛圍；其次在售樓部內(nèi)針對功能區(qū)出現(xiàn)錯(cuò)層效果，如洽 談區(qū)和沙盤區(qū)提升一定的高度，給消費(fèi)者一種身份、感覺上的高度。金海岸，是一種高檔次、高品位的居住之地、一種地位、身份的象征。每個(gè)單元共 6 戶家庭進(jìn)入。澳園 ◎ 參加“五一黃金周”步行街房展，搭建舞臺，邀請一些其他行業(yè)的名牌產(chǎn)品聯(lián)合“唱戲”，聯(lián)合進(jìn)行促銷活動，如名車經(jīng)銷商、銀 行等。 住高層：領(lǐng)略卓越 人生（ 目標(biāo)客戶的品質(zhì)生活訴求） 我的家，也是我的天下 （戶型面積大而精致、書房訴求） 一 個(gè)看得見風(fēng)景的房