【正文】 管理服務(wù)費(fèi)的收取方法一般為三種： ? 銀行代收，即住戶按規(guī)定時(shí)間到銀行自行繳納 ? 住戶到管理處繳納 ? 管理處收款員上門向住戶收取 四、物業(yè)檔案管理 物業(yè)管理的檔案資料由兩部分組成。 （一）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要環(huán)節(jié)： 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)鑒別 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制 （二）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要措施： 籌措風(fēng)險(xiǎn)資金 購買各種保險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 雇傭風(fēng)險(xiǎn)管理顧問，提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平 加強(qiáng)對人和財(cái)務(wù)的管理，全面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。 加強(qiáng)電腦系統(tǒng)的管理工作 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 35 頁 第二部分：物業(yè)管理公司 第一章：物業(yè)管理公司的性質(zhì)、宗旨、目的 一、物業(yè)管理公司的性質(zhì) 物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營的企業(yè)，它是以住宅小區(qū)、寫字樓宇、商業(yè)大廈、綜合市場等管理服務(wù)為核心的經(jīng)營服務(wù)型的企業(yè)。經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)全面工作，副經(jīng)理組織實(shí)施自己分管的工作。 第二條 住宅小區(qū)內(nèi)一切房屋實(shí)行統(tǒng)一管理，業(yè)主必須遵守本規(guī)定中的各項(xiàng)條款和購、租房屋協(xié)議中的各項(xiàng)規(guī)定，保證不改變房屋的結(jié)構(gòu)、外墻立面和使用功 能；不占用樓內(nèi)公共部位和室外空地； 不在門口、陽臺(tái)亂搭亂放；不搭外伸衣架，檐棚、天線；不準(zhǔn)改變室內(nèi)原設(shè)計(jì)部位、空間、管道等，如需改動(dòng)，應(yīng)報(bào)所在房屋開發(fā)建設(shè)管理單位批準(zhǔn)。余下的水泥漿水不要倒入廁盆、地漏內(nèi)，以免堵塞管道。 （ 4）綠化管理 第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的花草、樹 木、涼亭、假山等小品是小區(qū)的美化點(diǎn)綴設(shè)施，人人都有維護(hù)和管理的義務(wù)，任何人不得任意攀摘和損壞，并教育小孩子不摘花、不蹋草、不損壞花基、花欄，違 者將處以賠償?shù)忍幜P。對亂停亂放的車輛一律將被拖離現(xiàn)場，予以扣留或就地鎖車，而無 需事先通知，如有損失或損壞，管理處恕不負(fù)責(zé)，拖車費(fèi)、扣留費(fèi)及一切費(fèi)用概由車主或駕駛員負(fù)責(zé)。 第二十六條 請各住戶協(xié)助管理處維持美好的居住環(huán)境、當(dāng)收看電視、收聽收音機(jī)，裝修或在家中舉行聚 會(huì)時(shí)，請為鄰居著想，勿作不必要的喧嘩，盡量減低音量。 （ 3）愛護(hù)住宅小區(qū)園林綠化和公共設(shè)施，遵守社會(huì)公德和公共衛(wèi)生，美化住宅小區(qū)和居住環(huán)境。 ? 負(fù)責(zé)對樓房交付使用后的管理及維護(hù)。 ? 辦理租賃手續(xù)，按照上級房管部門規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)核定租價(jià)，按月收繳房租。遵守國家法律、法規(guī)；執(zhí) 行上級指示號令。 5）及時(shí)向上級機(jī)關(guān)請示，報(bào)告工作。 4）承辦上級等部門布置的各項(xiàng)工作。 11）完成經(jīng)理交辦的其他工作。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 35 頁 2）勞資管理員職責(zé) ? 負(fù)責(zé)公司員工的招聘考核，辦理簽訂勞動(dòng)合同手續(xù)。 3）總務(wù)管理員職責(zé) ? 負(fù)責(zé)實(shí)施公司的各項(xiàng)管理制度。 ? 做好上級主管機(jī)關(guān)布置的工作。 4）抓好出租鋪位、場地和臨時(shí)建筑物的租賃管理，及時(shí)完成與租賃方的簽約、續(xù)約及各類租金、費(fèi)用的收取工作。 ? 主動(dòng)及時(shí)地向公司經(jīng)理請示匯報(bào)工作。 ? 檢查、落實(shí)公司與企業(yè)簽定的合同。 ? 在部長的領(lǐng)導(dǎo)下積極參與市場日常的管理。 6）嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用、回收工作。 ? 關(guān)心愛護(hù)職員，做好思想政治工作，幫助解決實(shí)際困難。 ? 月末后五天內(nèi)做好分類帳余額結(jié)帳工作，并與總帳對帳。 ? 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員必須遵守國家法律、法規(guī)、財(cái)經(jīng)紀(jì)律和上級財(cái)政部門的規(guī)章制度，嚴(yán)格按照“中華人民共和國 會(huì)計(jì)法”和“國營企業(yè)成本管理?xiàng)l例”等章程，辦理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算、實(shí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督。 ? 檢查、審核房屋維修工程項(xiàng)目的預(yù)結(jié)算工作。 ? 負(fù)責(zé)辦理住宅和非住宅租金的計(jì)算、審核和協(xié)助鋪面租金的驗(yàn)證工作。 ? 參與房屋的安全、防火、防臺(tái)風(fēng)、防雨的檢查工作。 ? 租金及時(shí)匯交公司財(cái)務(wù)部。 6）協(xié)助派出所搞好小區(qū)的治安管理，保護(hù)人民的生命、財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)小區(qū)的安寧。 2）組織有關(guān)人員，根據(jù)所管住宅、大廈、商業(yè)樓宇等特點(diǎn)，制定適合實(shí)際的有關(guān)管理服務(wù)規(guī)定和實(shí)施辦法。 1工程主管職責(zé) 1）工程主管在本部和公司工程部的雙重領(lǐng)導(dǎo)下工作，及時(shí)溝通上下之間的關(guān)系，處理解決好管理部各管理處的工程維修保養(yǎng)工作。 3）負(fù)責(zé)與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系溝通，聽取他們對管理服務(wù)工作的意見，及時(shí)解決他們所需要的服務(wù)和其他問題。 5）負(fù)責(zé)本部人員辦公用品的購買和發(fā)放工作。 2）參與管轄區(qū)域內(nèi)新建房屋的驗(yàn)收和交接工作。 1管理處主任職責(zé) 1）領(lǐng)導(dǎo)本管理處全體人員貫徹黨的路線、方針、政策，遵守國家法律、法令，執(zhí)行上級的指示、指令。 7）積極配合派出所抓好治安管理，與保安隊(duì)共同做好駐本管理處保安員的思想政治工作，調(diào)動(dòng)其積極因素，完成保安任務(wù)。 7）針對發(fā)展商配給業(yè)主的系統(tǒng)和設(shè)備，建立日常服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 5）協(xié)助培訓(xùn)員工，發(fā)掘有潛力或特殊技能的員工。預(yù)計(jì)各樣可能發(fā)生的事故。 6） 購日常所需的辦公用品，并做好領(lǐng)取登記。 2收費(fèi)員職責(zé) 1）負(fù)責(zé)收取各類費(fèi)用，按規(guī)定認(rèn)真填寫發(fā)票或收據(jù)，并將每日收取的現(xiàn)金按財(cái)會(huì)部規(guī)定的時(shí)間上交。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 35 頁 2工程部職責(zé) 根據(jù)公司下達(dá)的工程任務(wù)，編制施工計(jì)劃，作出工程預(yù)算，組織和監(jiān)理維修等，其職責(zé)是： 1）根據(jù)公司下達(dá)的工程任務(wù)，編制施工計(jì)劃，作出工程預(yù)算，組織和監(jiān)理施工，驗(yàn)收和結(jié)算竣工工程。 2工程部部長職責(zé) 1）領(lǐng)導(dǎo)本部人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策 ，遵守國家法律、法令。 6） 好本部人員的思想工作，關(guān)心下屬職員的生活，為職工排憂解難，增強(qiáng)本部人員的凝聚力。 3）負(fù)責(zé)與新建樓宇和維修部門聯(lián)系有關(guān)業(yè)務(wù)。 2預(yù)、結(jié)算員職責(zé) 1）負(fù)責(zé)辦理工程的立項(xiàng)手續(xù)。 5）搜集、整理施工工程資料，并將資料交預(yù)結(jié)算管理員歸檔保存。 3保安部部長職責(zé) 1）堅(jiān)決貫徹執(zhí)行黨的路線、方針政策及國家的法律、法規(guī)中有關(guān)企業(yè)治安保衛(wèi)工作的規(guī)定和本公 司制定的保安工作制度。 9）組織保安隊(duì)員進(jìn)行政治思想、法制、政策、職業(yè)道德、禮節(jié)禮貌等教育。 7）領(lǐng)導(dǎo)全體隊(duì)員積極參加政治學(xué)習(xí)，不斷提高政治覺悟，認(rèn)真做好隊(duì)員的思想政治工作，調(diào)動(dòng)積極因素。 3）帶領(lǐng)全班遵紀(jì)守法，嚴(yán)格執(zhí)行公司和管理處的規(guī)章制度，養(yǎng)成嚴(yán)格的組織紀(jì)律性和良好的作風(fēng)。 4）文明執(zhí)勤，助人為樂，尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從管理，團(tuán)結(jié)同志，愛護(hù)集體，愛護(hù)裝備器材和公物。 ? 不準(zhǔn)任意使用裝備器材，確實(shí)判明是壞人作案、威脅自己生命時(shí)，必須動(dòng)用裝備器材的，要對此負(fù)法律責(zé)任。 ? 嚴(yán)禁看黃色書刊和錄像以及其他違法行為。 ? 不準(zhǔn)取笑和戲弄行人。 3）嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒、賭博或變相賭博，私藏違禁物品，侵占公共或他人財(cái)產(chǎn)，以及其他不良行為。 3 保安員職責(zé) 保護(hù)國家財(cái)產(chǎn)，保護(hù)住戶和人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全，是物業(yè) 公司保安隊(duì)全體人員的神圣職責(zé)。 3保安班長職責(zé) 班長在隊(duì)長和管理處負(fù)責(zé)人的雙重領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對全班隊(duì)員及全班工作負(fù)責(zé)。 3）加強(qiáng)全隊(duì)人員的精神文明建設(shè)，提高全隊(duì)人員的政治素質(zhì)，樹立良好的職業(yè)道德。 5）協(xié)助公安機(jī)關(guān)查處在本公司轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的各類案件及治安災(zāi)害事故。 4）協(xié)助公安機(jī)關(guān)查處在本公司發(fā)生的各類案件及治安災(zāi)害事故。 土建工程主管職責(zé) 1）負(fù)責(zé)施工計(jì)劃編制前的施工現(xiàn)場勘察，全面掌握施工項(xiàng)目的地下設(shè)施、場地情況及相關(guān)的供水、供電、排污情況。 2水電設(shè)備主管職責(zé) 1）定期巡視各小區(qū)水電設(shè)備房的運(yùn)行、保養(yǎng)情況，查閱運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄，作出書面評定，提出整改措施。 3）檢查各小區(qū)電工的工作記錄，對各電工實(shí)施技術(shù)指導(dǎo)。按照工程預(yù)算定額，控制工程費(fèi)用。 5）經(jīng)常與供水、供電和各種設(shè)備的維修、保養(yǎng)部門聯(lián)系，協(xié)調(diào)有關(guān)事宜。 5）向住戶收取管理費(fèi)的同時(shí)要積極宣傳“取之于民，用之 于民”收費(fèi)宗旨，協(xié)助房管員收集住戶檔案資料。 2）參與小區(qū)內(nèi)新竣工住宅和公建配套設(shè)施的驗(yàn)收工作，并負(fù)責(zé)公建配套設(shè)施的管理。 2）協(xié)助各崗位建立檔案資料（如驗(yàn)收、維修、裝修、保養(yǎng)、住戶檔案等），建立有效的檢查制度。 9）協(xié)助制訂預(yù)算，呈公司審議，按時(shí)承交報(bào)告，反映管理狀況。 1物業(yè)助理職責(zé) 1）協(xié)助管理處主任做好管理工作，督導(dǎo)各員工執(zhí)行本崗位職責(zé)，提高服務(wù)水平。 3）處理由管理處提交的工程問題，并及時(shí)反饋處理結(jié)果。堅(jiān)持收費(fèi)原則，完成收費(fèi)任務(wù)。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 35 頁 6）做好房屋、水電維修的報(bào)送處理工作。 ? 督促住戶按時(shí)繳納管理費(fèi)、水電費(fèi)和其他費(fèi)用。 1資料員工作職責(zé) 1）負(fù)責(zé)本部的內(nèi)勤工作，協(xié)助有關(guān)人員完成上下溝通及聯(lián)絡(luò)工作，及時(shí)將有關(guān)的業(yè)務(wù)工作和上級布置的各項(xiàng)任務(wù)，告及本部的經(jīng)辦人員。 5）經(jīng)常聽取設(shè)備技術(shù)人員對工程設(shè)備的使用、維修意見，及時(shí)向部長反映情況。 6）作好本部范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)協(xié)商工作，及時(shí)調(diào)整人力、物力完成突擊性的緊急任務(wù)。 9）領(lǐng)導(dǎo)和組織評比各管理處的工作，不斷提高各管理處的管理能力和綜合服務(wù)水平。 2）為住戶提供安全、舒適、方便、配套齊全的居住環(huán)境及系列綜合服務(wù)；建立住戶檔案，切實(shí)為住戶排憂解難。 ? 密切與街道聯(lián)系，加強(qiáng)對管理區(qū)內(nèi)房屋、道路、綠化及其他設(shè)施的管理。 ① 接到維修委托書要及時(shí)到現(xiàn)場察看、處理。 ? 負(fù)責(zé)組織考評工作。 ? 會(huì)計(jì)人員應(yīng)保持相對的穩(wěn)定，如調(diào)動(dòng)工作或因故離職時(shí)要辦好交接手續(xù)，并將情況交待清楚，不得中斷會(huì)計(jì)工作。 ? 遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度及支票使用辦法。 ? 嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，按規(guī)定核報(bào)各種費(fèi)用。 ? 嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，建立和健全 財(cái)務(wù)管理制度。 3）參與策劃各種重要營銷策略 ，并對重要的經(jīng)濟(jì)合同及投資項(xiàng)目進(jìn)行評議和審定。 ? 負(fù)責(zé)對本部門的文件和印信的管理。 ? 離開崗位時(shí)指定代理人。堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，堅(jiān)持 改革開放，把經(jīng)營搞活。 ? 嚴(yán)格遵守保密規(guī)定，不得擅自把資料泄漏給他人。 ? 做好安 全保衛(wèi)工作，定期組織司機(jī)安全學(xué)習(xí)和對行車登記進(jìn)行檢查評比。做好公司職員的考勤，準(zhǔn)確編制工資發(fā)放表。 ? 管理好公司的行政事務(wù)，保障日常工作和生活的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 7）負(fù)責(zé)公司計(jì)算機(jī)設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)作、維護(hù)、人員培訓(xùn)，承擔(dān)信息收集等工作。 辦公室工作職責(zé) 辦公室是公司綜合管理部門，主要任務(wù)是：參謀、協(xié)調(diào)、把關(guān)、服務(wù)。努力實(shí)現(xiàn)任期目標(biāo)。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 35 頁 （ 4） 負(fù)責(zé)公建配套項(xiàng)目的接收和向市、區(qū)、街使用單位的移交工作。 ? 負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化及環(huán)境衛(wèi)生管理。不做損害他人和公共利益的事情。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 35 頁 第三十條 本管理規(guī)定由本物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)解釋。 第二十二條 業(yè)主如有外來人員在住宅內(nèi)住宿，必須按規(guī)定到派出所申報(bào)。對損壞綠化的單位和個(gè)人，根據(jù) 情節(jié)輕重給予批評教育和賠償?shù)忍幜P。 （ 3）環(huán)境衛(wèi)生管理 第九條 業(yè)主要處處講文明、講道德、講衛(wèi)生，自覺地搞好家庭衛(wèi)生和公共衛(wèi)生，垃圾、雜物應(yīng)倒入設(shè)置的垃圾筒內(nèi)，嚴(yán)禁從窗口、陽臺(tái)向下拋擲。 第四條 住戶陽臺(tái)、窗安裝防盜網(wǎng)或安裝暴露在樓宇立面之外的空調(diào)、招牌時(shí)， 必須到小區(qū)管理處辦理報(bào)裝手續(xù)，按照統(tǒng)一的規(guī)格、樣式、顏色、位置安裝，同時(shí)亦須符合消防規(guī)定。 房產(chǎn)管理部：負(fù)責(zé)公司或公司委托管理房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)籍的管理，拆遷周轉(zhuǎn)房的管理，產(chǎn)權(quán)房的管理，維修、收