【正文】 ? 不準(zhǔn)愛 人、未婚妻、女朋友來班留宿。 5）文明執(zhí)勤，嚴(yán)格執(zhí)行“執(zhí)勤九不準(zhǔn)規(guī)定”： ? 不準(zhǔn)罵人、訓(xùn)人和講粗話。 2）遵守國家法律、法規(guī)，執(zhí)行公司的規(guī)章制度。確保本執(zhí)勤點(diǎn)所管理的區(qū)域安全無案件。 5）領(lǐng)導(dǎo)全隊(duì)進(jìn)行保安工作技能訓(xùn)練，制定和下達(dá)全隊(duì)和各班的訓(xùn)練計(jì)劃和訓(xùn)練任務(wù)，經(jīng)常督促檢查訓(xùn)練進(jìn)度，不斷提高全隊(duì)人員的業(yè)務(wù)技能。 7）協(xié)調(diào)各保安隊(duì)、班的工作關(guān)系。 6）組織保安員進(jìn)行法紀(jì)教育，職業(yè)道德和消防知識的培訓(xùn)。 3）嚴(yán)格執(zhí)行施工計(jì)劃，部署施工現(xiàn)場，實(shí)施現(xiàn)場施工監(jiān)督，掌握施工進(jìn)度和隱蔽工程施工情況，把好工程質(zhì)量關(guān)。 3）指導(dǎo)、監(jiān)督各小區(qū)泵房管理員處理技術(shù)難題。 2電梯主管職責(zé) 1）定期巡視各小區(qū)電梯的運(yùn)行情況，查閱電梯運(yùn)行記錄，對各電梯的運(yùn)行及維護(hù)、保養(yǎng)情況作出書面評定，提出整改意見。 5）組織本部人員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識。 7）協(xié)助開發(fā)商向有關(guān)部門申請新建小區(qū)、房屋的路名和門牌。 2）負(fù)責(zé)本管理處供水、電設(shè)施維修。 4）協(xié)助物業(yè)助理制止住戶違章行為。 4）根據(jù)管理主任意圖，起草、打印并送發(fā)與公司業(yè)務(wù)往來有關(guān)的信函、文件傳真、告示等并做好歸檔。 11）組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，與住戶經(jīng)常溝通，共建文明。 3）解決業(yè)主的投訴及 問題（分析、說服、處理）。 5）根據(jù)小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)量 情況，及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系維修事宜。 6）利用各種形式，對住戶進(jìn)行小區(qū)管理規(guī)定的宣 傳教育。 8）聽取并反映住戶反映的一切與公司有關(guān)的問題。 ? 按《住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定》，逐漸組織落實(shí)各項(xiàng)管理工作。 3）負(fù)責(zé)本部的資料、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作，建立健全管理制度。 2）檢查巡視清潔、綠化、保安等人員的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題立即糾正處理。 8）組織好住宅小區(qū)的文體活動(dòng)，開好居民聯(lián)歡會(huì)、座談會(huì)和業(yè)主聯(lián)合會(huì)，廣泛聽取居 民意見，及時(shí)研究改進(jìn)措施，為居民提供更多的服務(wù)。 11）完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)。 4）負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化管理。 ? 協(xié)助搞好房屋的維修工作。 ③ 維修計(jì)劃批準(zhǔn)后，組織工人維修，并監(jiān)督施工的整個(gè)過程和工程的驗(yàn)收，把好質(zhì)量關(guān)。 2）產(chǎn)籍員職責(zé) ? 負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)的 登記、造卡、造冊和統(tǒng)計(jì)工作。 ? 全面掌握本公司的產(chǎn)權(quán)房屋及租賃房屋。 ? 做好現(xiàn)金帳、銀行帳登記及結(jié)帳工作，做到月末后五天內(nèi)結(jié)出余額并與總帳對帳，及時(shí)作出銀行存款調(diào)節(jié)表。 3）會(huì)計(jì)職責(zé) ? 編制各種記帳憑證， 及時(shí)記帳。 ? 參與策劃重要的經(jīng)營策略，并對重要經(jīng)濟(jì)合同及投資項(xiàng)目進(jìn)行評議。 5）執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用。 4）市場收費(fèi)員職責(zé) ? 按時(shí)完成市場各種費(fèi)用的收繳工作， 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，做到無差錯(cuò)，每日將收取的款項(xiàng)及時(shí)入庫。 ? 收集、掌握項(xiàng)目企業(yè) 經(jīng)營管理資料，建立多種經(jīng)營項(xiàng)目檔案。 ? 督促所有人員嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，認(rèn)真執(zhí)行經(jīng)營管理制度。 2）負(fù)責(zé)提出多種經(jīng)營計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、組建經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和為項(xiàng)目企業(yè)辦理工商登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。 ? 處理群眾來信，接待來訪，做好通訊報(bào)道工作。 ? 按照政策規(guī)定，辦理養(yǎng)老、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)療保險(xiǎn)及退休金返還等工作，每年及時(shí)準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)好數(shù)據(jù)，提 供給保險(xiǎn)部門調(diào)整繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 負(fù)責(zé)勞動(dòng)人事調(diào)配和管理，工資分配方案的制定。 9）開展調(diào)查研究，當(dāng)好參謀，做好通訊報(bào)道工作，做好上傳下達(dá)，溝通協(xié)調(diào)各部門之間的工作。 2）主管公司勞動(dòng)人事、工資分配、社會(huì)保險(xiǎn)及企業(yè)管理工作。注重抓好政治教育，做好思想政治工作，提高其政治覺悟；建成一支有理想、有道德、有文化、有紀(jì)律的職工隊(duì)伍，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。 經(jīng)理職責(zé) 經(jīng)理是公司的行政領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)公司的全面工作。 ? 做好經(jīng)常性的督促檢查評比工作，及時(shí)總結(jié)交流和推廣小區(qū)、大廈管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)小區(qū)管理工作的發(fā)展。其職責(zé)范圍是： （ 1）住宅小區(qū)、大廈的管理工作 ? 參與新建樓 宇及住宅小區(qū)配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收，辦理接管手續(xù)，建立小區(qū)竣工資料檔案。 （ 1）積極支持、配合、服從物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)所有建筑物、園林綠化、公用空間、公共設(shè)施以及為維護(hù)小區(qū)良好居住環(huán)境所作的管理。 第二十四條 業(yè)主必須嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)卣?guī)定，嚴(yán)禁在小區(qū)住宅內(nèi)養(yǎng)狗。 第十七條 大型機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入住宅小區(qū)內(nèi)，只準(zhǔn)在主干道行駛，嚴(yán)禁駛?cè)霔濋g支道。 第十一條 業(yè)主不準(zhǔn)在住宅區(qū)、樓宇外墻亂寫、亂畫、亂貼廣告。否則，住宅小區(qū)管理處將根據(jù)情節(jié)輕重給予拆除和處罰。 小區(qū)管理部：根據(jù)公司管理的物業(yè)的范圍及分布情況，可設(shè)若干個(gè)小區(qū)管理部，負(fù) 責(zé)小區(qū)內(nèi)的一切日常管理服務(wù)工作 附屬保障機(jī)構(gòu)： 1）清潔公司 2）綠化公司 3）保安隊(duì) 4）工程維修隊(duì) 5）生活服務(wù)隊(duì) 二、物業(yè)管理公司的管理制度 物業(yè)公司管理制度包括物業(yè)綜合管理及企業(yè)內(nèi)部管理兩個(gè)類型： （一）物業(yè)綜合管理規(guī)定 住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定 （ 1）房屋管理 第一條 業(yè)主必須辦妥房屋購、租手續(xù)，取得購、租賃證并辦理入住手續(xù)后方可使用房屋。 四、物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容 物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容涉及經(jīng)營與管理兩個(gè)方面，包含服務(wù)與發(fā)展兩個(gè)部分： （一）屬于管理與服務(wù)方面的工作內(nèi)容 房屋管理 環(huán)境秩序管理 清潔衛(wèi)生管理 綠化管理 治安管理 設(shè)備管理 財(cái)務(wù)管理 檔案管理 制定及貫徹執(zhí)行各項(xiàng)管理制度及居民公約 處理居民投訴，調(diào)解居民鄰里關(guān)系 1貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法令 1組織開展社區(qū)文化活動(dòng) 1其他管理和服務(wù)工作 （二）屬于經(jīng)營性的工作內(nèi)容 物業(yè)租賃與經(jīng)營 業(yè)主住宅物業(yè)的看管與養(yǎng)護(hù) 業(yè)主家庭設(shè)備的修理 小區(qū)車輛的保管與經(jīng)營 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 35 頁 為業(yè)主代購、搬運(yùn)大件家具 代業(yè)主雇請保姆、家庭教師等 為業(yè)主代收、代交電話、煤氣費(fèi)等 其他項(xiàng)目的委托服務(wù) 第二章：物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度 一、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置，應(yīng)視不同的規(guī)模及業(yè)務(wù)范圍而定。健全出入證、出入登記制度 4） 加強(qiáng)對公司員工進(jìn)行安全管理教育，如突發(fā)事件的處理，報(bào)警、現(xiàn)場保護(hù)、急救、事故報(bào)告等 5） 建立財(cái)務(wù)管理制度，如貨物放行制度、現(xiàn)金管理制度等。是危害現(xiàn)有或未來資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)、收入、人身、無形資產(chǎn)的任何事物。管理服務(wù)分為公共性管理服務(wù)和特約性管理服務(wù)兩類： 公共性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為轄區(qū)所有業(yè)主、住戶提供的服務(wù) 公共性管理服務(wù)費(fèi)由以下幾項(xiàng)構(gòu)成： ? 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) ? 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn) 行、維修及保養(yǎng)費(fèi) ? 綠化管理費(fèi) ? 清潔衛(wèi)生費(fèi) ? 保安費(fèi) ? 辦公費(fèi) ? 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi) ? 法定稅費(fèi) 特約性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為滿足業(yè)主的特殊需求而提供的服務(wù) 特約管理服務(wù)費(fèi)只是享受特約服務(wù)的業(yè)主繳納。 當(dāng)住戶交清各種需交費(fèi)用，并簽署了“公共契約”后，管理處就可以向住戶發(fā)放鑰匙和通水電。驗(yàn)收的對象包括房屋、房屋的配套設(shè)備、房屋的外部條件、綜合功能等。 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度主要有：“公共契約”、“轄區(qū)管理規(guī)定”、“業(yè)主（住戶）管理委員會(huì)章程”和“住戶手冊”等。 一、物業(yè)管理人員的選聘和崗位培訓(xùn) （一）物業(yè)管理人員選聘 物業(yè)管理人員的選拔工作，應(yīng)該從物業(yè)管理任務(wù)確定后開始著手。 小區(qū)的開放路口應(yīng)集中并設(shè)崗?fù)?，為物業(yè)管理公司實(shí)施周邊封閉式管理作準(zhǔn)備。物業(yè)管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)工程，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始到物業(yè)建成投入使用后管理工作的正常運(yùn)行，有若干環(huán)節(jié)組成。 國企根據(jù)物業(yè)管理在物業(yè)價(jià)值中的重要地位和對公司品牌樹立的重要性出發(fā) ,結(jié)合北國經(jīng)典的市場定位 ,認(rèn)為對海拉 爾市場來講，高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)尚屬新生事物，海拉爾市民對實(shí)物消費(fèi)觀到服務(wù)消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變需要一個(gè)過程。 二、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入 項(xiàng)目施工建設(shè)階段 的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項(xiàng)目施工管理?？梢杂韶?fù)責(zé)人根據(jù)物業(yè)管理接管的實(shí)際需要組閣管理班子。 1）公共契約應(yīng)明確以下內(nèi)容： ? 物業(yè)管理公司的名稱、管理服務(wù)范圍和管理權(quán)限、職責(zé) ? 物業(yè)管理公司與轄區(qū)業(yè)主、住戶雙方的權(quán)利、義務(wù)及雙方的法律責(zé)任 2）轄區(qū)管理規(guī)定 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 35 頁 轄區(qū)管理規(guī)定屬于物業(yè)管理公司面向轄區(qū)業(yè)主的一份綜合性管理文件。 物業(yè)接管驗(yàn)收是落實(shí)物業(yè)管理責(zé)任制的必要手段。至此，入住手續(xù)告完。經(jīng)營者定價(jià)，以雙方均可接受為原則。風(fēng)險(xiǎn)管理，是通過預(yù)測、計(jì)劃、組織、統(tǒng)籌等方法理性地處理風(fēng)險(xiǎn)和避免風(fēng)險(xiǎn) ，以保障現(xiàn)有及未來的資產(chǎn)不受危害的管理活動(dòng)。 做好衛(wèi)生防疫工作 1） 要嚴(yán)格執(zhí)行食品衛(wèi)生法和公共場所衛(wèi)生管理?xiàng)l例，定期對蚊蟲孿生地噴藥、清理，加強(qiáng)對“二次供水”的消毒管理 2） 做好員工勞動(dòng)保護(hù)工作，不斷改善勞動(dòng) 環(huán)境，預(yù)防職業(yè)疾病，定期進(jìn)行職工體格檢查 3） 制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程，定期組織員工安全學(xué)習(xí) 4） 減輕員工的勞動(dòng)強(qiáng)度，降低工作壓力，通過提高員工的身體素質(zhì)提高員工的工作效率。本項(xiàng)目可考慮設(shè)置如下管理機(jī)構(gòu)： 經(jīng)理室：設(shè)經(jīng)理 1人，副經(jīng)理若干人。當(dāng)業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，請通知管理處。 第五條 業(yè)主裝修時(shí)所余下的廢料、余泥、雜物，要運(yùn)到指定的地點(diǎn)堆放，由小區(qū)管理處統(tǒng)一運(yùn)走，運(yùn)輸費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。 第十二條 各樓宇、樓梯、走廊的公共衛(wèi)生，由小區(qū)管理處提供有償服務(wù)。 第十八條 禁止機(jī)動(dòng)車輛在住宅小區(qū)內(nèi)亂停、亂放，一切車輛應(yīng)停放在住宅區(qū)內(nèi)的停車場內(nèi)，或按小區(qū)管理處指定停放地點(diǎn)保管。 第二十五條 各住戶不得在門口或公共地方堆放雜物、設(shè)置神位或燃燒香燭。 （ 2）嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃法規(guī)，遵守住宅小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定，樹立講文明、講禮貌、講衛(wèi)生、講秩序的道德風(fēng)范。 ? 根據(jù)市政府關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)的要求及小區(qū)管理的需要，參與小區(qū)規(guī)劃及其環(huán)境設(shè)計(jì)，從小區(qū)管理的角度，提出小區(qū)市政公建配套等方面的意見和建議。 （ 2）房產(chǎn)管理工作 ? 管理移交物業(yè)公司管理的一切房屋，根據(jù)房屋的類別，建立、健全各項(xiàng)管理制度和臺帳。主要職責(zé)是： 1）領(lǐng)導(dǎo)全體人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針和政策，堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，堅(jiān)持改革開放。 4）注重智力投資和人才開發(fā)，組織崗位培訓(xùn)和職員輪流進(jìn)修，鼓勵(lì)職員自學(xué)成才，提高人的素質(zhì)，提高職員的管理能力，使企業(yè)管理逐步實(shí)現(xiàn)制度化、規(guī)范化、科學(xué)化。 3）負(fù)責(zé)公司行政、車輛、食堂、固定資產(chǎn)的管理和辦公用品的購買與發(fā)放。 10）負(fù)責(zé)上級機(jī)關(guān)及外來人員來訪的接待工作。 ? 完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)和臨時(shí)性工作。 ? 管理公司職員的人事檔案，辦理干部任免手續(xù)。 ? 保管公司的文件、合同，建立和保管各類檔案。 3）對多種經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)施綜合管理，掌握企業(yè)的日常經(jīng)營管理狀況，定期提出評價(jià) 意見和改善經(jīng) 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 35 頁 營的建議，并檢查、落實(shí)公司與其簽定的合同。 ? 關(guān)心愛護(hù)所屬人員，做好思想政治工作，幫助解決實(shí)際問題，調(diào)動(dòng)積極因素，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。 ? 定期對項(xiàng)目企業(yè)評價(jià)，并提出改善經(jīng)營的建議。 ? 協(xié)助完成市場的租賃簽約、續(xù)約和臨時(shí)市場攤位的拆除工作。負(fù)責(zé)發(fā)放職工工資、獎(jiǎng)金。 ? 擬定重要的經(jīng)營計(jì)劃，及時(shí)向經(jīng)理提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告。 ? 抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作。 5）對會(huì)計(jì)人員的 要求。 ? 組織職員進(jìn)行房屋管理、收費(fèi)、維修及資料整理等工作。 ? 負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)租賃、發(fā)證及房產(chǎn)的轉(zhuǎn)入、轉(zhuǎn)出、變更的有關(guān)手續(xù)。 ? 參與糾察住戶違章工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑，并組織人員拆除。 5）收費(fèi)員職責(zé) 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 35 頁 ? 全面掌握房屋收租情況，每月按規(guī)定日期發(fā)出收租通知。 5）負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理，保持小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，定期清疏下水道和清理化糞池，完善環(huán)衛(wèi)設(shè)施。 1管理部部長職責(zé) 1）帶領(lǐng)本部全體員工認(rèn)真