【正文】 為規(guī)?；?、低密度、低容積率型的企業(yè)社區(qū)，部分寫字樓還設(shè)創(chuàng)業(yè)基金，主要針對(duì)制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)銷售。 第四代商務(wù)樓城市綜合體成未來供應(yīng)市場(chǎng)主流。 18 高端寫字樓價(jià)值杠桿恢復(fù)，寫字樓價(jià)格將持續(xù)穩(wěn)定上漲。如世貿(mào)大廈， 6800 元 /㎡的銷售均價(jià)吸引了大批北京、 上海 、溫州等發(fā)達(dá)城市的投資者前來投資，還有孝感、 荊州 、宜昌等地的投資者，幾乎全部為外來資金購買。 寫字樓市場(chǎng)能量的釋放一方面標(biāo)志著城市經(jīng)濟(jì)活力的爆發(fā)，作為中部崛起中的重要支點(diǎn)城市，武漢的寫字樓市場(chǎng)成熟度距離沿海周邊城市還有一定距離，可挖掘的價(jià)值、可發(fā)展的空間還很大 。 20 檔次 名稱 總建筑面積 合計(jì)面積 高檔 瑞通廣場(chǎng) （已投入建成） 建銀大廈 新世界國貿(mào)大廈 民生銀行大廈 15 26 （即將建成的） 武漢廣播電視中心 11 城開寫字樓 10 （潛在地塊） 華氏寫字樓 10 香港路口地塊 6 武漢英德項(xiàng)目 中檔 商業(yè)銀行大廈 信合大廈 招銀大廈 中信實(shí)業(yè)銀行大廈 低檔 房地產(chǎn)交易大廈 遠(yuǎn)洋大廈 3 新光大廈 合計(jì)（本項(xiàng)目沒計(jì)算在內(nèi)） 2）售價(jià)、租金和物業(yè)管理費(fèi) 通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)金融街寫字樓售價(jià)、租金和物業(yè)管理費(fèi)有以下現(xiàn)象： 檔次 高檔 中檔 低檔 售價(jià) /元 /㎡ 8000— 12000 5500— 7500 5000— 5500 租金 /元 /㎡ /月 大于 70 40— 70 小于 40 物業(yè)管理費(fèi) /元 /㎡ /月 20 12— 13 6 3）不同檔次對(duì)應(yīng)基本指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 22 商務(wù)中心 配套完善 較好 一般 會(huì)議中心 齊備同聲傳譯及多媒體會(huì)議 無 無 電梯 群控進(jìn)口高速電梯 候梯時(shí)間 50 秒內(nèi) 群控進(jìn)口高速電梯 候梯時(shí)間大于 50 秒 合資電梯 候梯時(shí)間大于 50 秒 空調(diào) 可分戶計(jì)量的中央空調(diào) 中央空調(diào) 分體式空調(diào) 衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 公共 1 個(gè)衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 裝修標(biāo)準(zhǔn) 高檔 中檔 中檔 智能化管理 5A 級(jí)高綜合布線 有 無 網(wǎng)絡(luò) 寬頻信息點(diǎn)接口多 有 有 市場(chǎng)需求分析 1） 金融街寫字樓消 費(fèi)群體的需求傾向 實(shí)力機(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，中小機(jī)構(gòu)為提高自身公司形象，選擇檔次相對(duì)低、但功能適用的辦公物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、小戶型類 小戶型 供求特征 小戶型 供求情況一覽表 產(chǎn)品類型 地段區(qū)域 客群來源 裝修情況 銷售情況 購買動(dòng)機(jī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 活動(dòng)時(shí)間 9： 004： 00 8： 3020： 30。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 運(yùn)營模式： 03 年 08 月－ 04 年 05 月階段為自營，之后改為聘請(qǐng)管理公司管理。 但整體經(jīng)營情況并不理想，經(jīng)分析，我們認(rèn)為其主要原因有以下幾點(diǎn)： 賣場(chǎng)內(nèi)部布局不合理 ,賣場(chǎng)單平 層面積過?。s 3000 平），且呈現(xiàn)為狹長型，縱深較短，不利于人流循環(huán)。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨業(yè) 檔次定位：高檔百貨，國際一線及二線品牌為主。 商業(yè)氛圍：立地周邊 500 米內(nèi)無成熟同類商業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 小戶型：商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場(chǎng)的主要發(fā)展方向。 35 第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開發(fā)商在武漢業(yè)界知名度不高 對(duì)策： 在寫字樓推廣的過程中注意開發(fā)商品牌的樹立，特別是在熱銷階段著力于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 提倡 人文關(guān)懷 理念，以在區(qū)域市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于相對(duì)寫字樓較低的價(jià)格和低廉的商務(wù)成本，深受成長型中小企業(yè)青睞，整體目標(biāo)群較廣。（主要為區(qū)域內(nèi)） 大型高檔百貨賣場(chǎng)具有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間： 是區(qū)域市場(chǎng)較為成熟及收益較為可觀的物業(yè)，主要以高檔的區(qū)域獨(dú)有商品來吸引客戶，但該類物業(yè)對(duì)立地，路網(wǎng)及運(yùn)營等有較高要求，且多在區(qū)域內(nèi)核心建筑中出現(xiàn)，整體目標(biāo)群相對(duì)較廣。 廣泛服務(wù)于區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士所需，高效整合提供各類商務(wù)活動(dòng)所需場(chǎng)所 ，包括辦公、會(huì)議、金融、住宿、餐飲、休閑健身等，使之成為一個(gè)有機(jī)的整體，全方位提供企業(yè)發(fā)展所需的平臺(tái)和載體，并以此作為占領(lǐng)市場(chǎng)的有利武器。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 42 高品質(zhì)住宅 (適度的總價(jià) )可被市場(chǎng)接受 區(qū)域的高便捷性決定高品質(zhì)住宅可被市場(chǎng)認(rèn)可，主要客群定位為城市較高收入階層，目標(biāo)群體廣。（在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟(jì)型酒店沒有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟(jì)型酒店一并分析。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍及高度的便捷性來吸引商務(wù)客群，面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問題，整體目標(biāo)群體相對(duì)較窄。 經(jīng)濟(jì)型酒店（主指高性價(jià)比）為行業(yè)市場(chǎng)新興熱點(diǎn)： 是行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產(chǎn)品。 寫字樓： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 分析結(jié)論 綜上所述 ，不難發(fā)現(xiàn)， 本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用就一點(diǎn)，著力渲染。 其次，銀行對(duì)于寫字樓的個(gè)人客戶的按竭只做到 6 成 10 年，對(duì)企業(yè)客戶的按竭只做到 5 成 5 年，相對(duì)于住宅立項(xiàng)商務(wù)公寓金融支持的寬松，寫字樓項(xiàng)目如此之低的按竭成數(shù)必然造成部分資金不足客戶的流失，尤其是本案前期的期房銷售，更影響客戶的信心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而目前高速發(fā)展，強(qiáng)調(diào)單一服務(wù)性的經(jīng)濟(jì)型酒店，是投資收益比最高的產(chǎn)品，但其潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)見的。 品質(zhì)化： 金融一條街濃厚的商務(wù)氛圍和土地價(jià)值決定了區(qū)域內(nèi)各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們對(duì)立地應(yīng)屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務(wù)進(jìn)程都應(yīng)為圍繞此范圍： 經(jīng)營業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗(yàn)式運(yùn)營，符合區(qū)域的主流商務(wù)需求 客群特征：高消費(fèi)力，購買習(xí) 慣理性，流動(dòng)有一定規(guī)律性 定位檔次：高檔及較高檔 商家要求：毛利潤較高，足夠支付較高的運(yùn)營費(fèi)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 31 路網(wǎng)分布：毗鄰次級(jí)主干道，立地周邊有緩沖路網(wǎng)。 建筑尺寸：臨街面約為 120 米，縱深約 50 米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑規(guī)模：面積 18000 平米，單層面積為 3000 平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 主要以國內(nèi)知名企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)雇員和公職機(jī)構(gòu)人員為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 均價(jià)（元 /㎡） 產(chǎn)品總量 /套 銷售情況 商務(wù)公寓 華美國際 4850 210 68% 陽光新天地 5200 264 5 個(gè)月售罄 產(chǎn)權(quán)式酒店 陽光新天地 5800 336 開盤兩個(gè)月售罄 酒店式公寓 圣淘沙 6000 806 銷售達(dá)到 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。基于純市場(chǎng)分析，我們得出： 高星級(jí)酒店為最匹配立地區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，市場(chǎng)運(yùn)作最為成熟的酒店。 2）區(qū)域內(nèi)酒店結(jié)構(gòu)以高端為主 本區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店客房數(shù)和四星級(jí)酒店客房數(shù)分別高達(dá) 787 間、 390 間，所占比例之和高達(dá) 79％。因此，我們認(rèn)為， 擁有中檔寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)，具有高檔寫字樓的軟件服務(wù) ，同時(shí)在現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的個(gè)性化寫字樓，將獲得成功。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 小結(jié) ： 隨著 “ 中部崛起 ” 以及 “8+1” 城市圈發(fā)展政策的提出，武漢的城市圈格局正在經(jīng)歷著前所未有的變化。 商務(wù)寫 字樓的消費(fèi)主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實(shí)現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 17 山大道、武珞路、珞瑜路沿線，建設(shè)大道沿線是武漢最成熟的商務(wù)區(qū)，將與建設(shè)中的 CBD 商務(wù)區(qū)相連，形成線面的有機(jī)結(jié)合。 一環(huán)： 由于內(nèi)環(huán)線的交通便利，聚集了多個(gè)大型商圈、眾多高級(jí)住宅區(qū)和政府部門等， 武漢市 商務(wù)樓供應(yīng)市場(chǎng)開始圍繞內(nèi)環(huán)線集中，解放大道和中南路是早已形成的商務(wù)區(qū)，沿線分布著武漢廣場(chǎng)、中商廣場(chǎng)、新時(shí)代商務(wù)中心等多個(gè)高級(jí)寫字樓，而徐東大街、中北路及永清街等地商務(wù)寫字樓有崛起之勢(shì)，如將于 2020 年推出的徐東聯(lián)邦中心 2 期，還有中北路 春樹里 項(xiàng)目、和黃武重改造項(xiàng)目及永清 街的武漢天地，都將會(huì)產(chǎn)生大量高端商務(wù)樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年，正是湖北 “ 十一五 ”乃至今后更長發(fā)展周期的一個(gè)精彩開局，湖北經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u入佳 境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)分水嶺，商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)寫字樓價(jià)格懸殊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二代商務(wù)樓，有中央空凋，有商務(wù)中心，有規(guī)范物業(yè)管理，公共衛(wèi)生間：建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高，有豎向交通安排：但不能 24 小時(shí)全天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務(wù)代理服務(wù)，不能提供全天工作人員餐飲空間。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及寫字樓市場(chǎng)環(huán)境的把握，是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10 市政： 水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎(chǔ)設(shè)施完備。 地塊周邊沒有人流據(jù)點(diǎn)，且 車流速度較快。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目縱深方向環(huán)境比較雜亂，人流也比較混雜。 區(qū)域內(nèi)多為商務(wù)相關(guān)消費(fèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 超高的容積率限制了建筑形式必 定是群樓 +多棟點(diǎn)式塔樓的組合方式， 而點(diǎn)式高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7 消費(fèi)特征： (1) 人口特征： 人口特征描述： 狹義區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口大于居住人口。最大程度的搜