【正文】 由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對(duì)商業(yè)運(yùn)作 要求有較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期， 規(guī)模和產(chǎn)品的針對(duì)性將是縮短市場(chǎng)培育時(shí)間的有效手段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目立地周邊擬建 20 萬(wàn)㎡的商業(yè)綜合體－中華城項(xiàng)目。 公共交通分析： 發(fā)達(dá)的公共交通網(wǎng)絡(luò)有利于各種物業(yè)的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 分析： 完備的市政配套對(duì)各類物業(yè)均是有利支持 配套： 區(qū)域典型的商務(wù)屬性使得滿足商務(wù)功能的金融業(yè)和餐娛等配套十分充足，且品種齊全。 分析： 人口特征實(shí)際上就已經(jīng)決定了區(qū)域內(nèi)的需求特征。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 分析： 由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對(duì)商業(yè)運(yùn)作要求有較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，規(guī)模和產(chǎn)品的針對(duì)性將是縮短市場(chǎng)培育時(shí)間的有效手段。 一 、 武漢寫字樓 發(fā)展歷程 —— 由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級(jí) 2020 年寫字樓的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來(lái)講，隨著市場(chǎng)需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商務(wù)樓已經(jīng)不能完全滿足實(shí)際的市場(chǎng)需求，尤其是中高端市場(chǎng)需求，第四代商務(wù)樓時(shí) 代應(yīng)運(yùn)而生。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 典型代表為：武漢招銀大廈、武漢廣場(chǎng)。 第四代商務(wù)樓（城市綜合體）：在 2020 年，中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，并有成為武漢高端寫字樓未來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)主流的趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二 、 2020 年市場(chǎng)回顧 —— 城市綜合體引領(lǐng)市場(chǎng)新導(dǎo)向 第三代商務(wù)樓市場(chǎng)交易活躍，第二代商務(wù)樓由持有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向租售并舉。 2020 年在寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)的另外一個(gè)特點(diǎn)就是，商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)的寫字樓逐步分流，形成寫字樓分布的兩大特點(diǎn)，且商務(wù)區(qū)的寫字樓表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這一特點(diǎn)在商業(yè)更為發(fā)達(dá)的江北片區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。而商業(yè)區(qū)寫字樓武廣片區(qū)銷售價(jià)格在 6000元 /㎡ 左右 ，租賃價(jià)格集中在 40 元 /㎡ ? 月左右，其中某樓盤更是從 96 年入市時(shí)的 10000 元 /米下降到了 4000 元 /米，租賃價(jià)格也從當(dāng)初的 60/㎡ ? 月下降到現(xiàn)在的 30/㎡ ? 月，總體來(lái)說(shuō)呈下降趨勢(shì)，商務(wù)區(qū)寫字樓價(jià)值更大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，武漢出現(xiàn)的城市綜合體主要有萬(wàn)豪 ? 聯(lián)邦中心、新世界中心、時(shí)代豪苑、光谷 世界城 以及錦繡長(zhǎng)江等等，而這些還只是冰山一角，規(guī)劃建設(shè)中的永清商務(wù)區(qū)（武漢新天地）、王家墩中央商務(wù)區(qū)以及在光谷廣場(chǎng)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，均有規(guī)模宏大的城市綜合體會(huì)逐步浮出水面。 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān) 。繼 2020 年人均可支配收入突破萬(wàn)元以后， 2020 年仍保持了較大增長(zhǎng)，與總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一致。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 多點(diǎn)： 指的武漢商務(wù)寫字樓除了中心城區(qū)的沿線集中外，還形成了多個(gè)集中、扁平化的特色型、規(guī)模化商務(wù)空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而江南片區(qū)中南路、中北路沿線的商務(wù)樓越來(lái)越集中，并開始向積玉橋、水果湖等地延伸，開始了由線向面的發(fā)展，打造中南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。 新華路民生銀行大廈更是以 336 米的高度成為武漢 新地標(biāo) ，民生銀行大廈共 68層，其中 10 層以下為證券大廳、西餐廳、會(huì)議室等， 11～ 40 層為純商務(wù)寫字樓，41～ 63 層為高級(jí)賓館、總統(tǒng)套房等，同時(shí)創(chuàng)造了 米層高的寫字樓空間，民生銀行配合西北湖周 邊金融、商業(yè)等配套，可視為獨(dú)立綜合體，民生銀行的投入使用將極大的提升西北湖片區(qū)商務(wù)區(qū)寫字樓的價(jià)值。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 而隨著徐東萬(wàn)豪 ? 聯(lián)邦中心、永清街武漢天地、錦繡長(zhǎng)江、 CBD 等規(guī)模化城市綜合體商務(wù)寫字樓的出現(xiàn)，必將會(huì)促進(jìn)武漢商務(wù)寫字樓高端市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)其整體銷售價(jià)格穩(wěn)定、持續(xù)的上漲。從銷售市場(chǎng)來(lái)看，由于價(jià)格杠桿失衡，大量外來(lái)資金不斷涌入，成為商務(wù)寫字樓投資主流，而隨著1+8 城市圈的不斷完善，武漢周邊三線城市的投資者也開始不斷涌入武漢，武漢消費(fèi)需求市場(chǎng)得以全面激活。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。城市經(jīng)濟(jì)潛力的釋放將促使城市在多方面的加速發(fā)展。金融街高檔寫字樓聚集效應(yīng)進(jìn)一步突出，同時(shí)各高檔寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2）市場(chǎng)空間分析 武漢是中國(guó)加入 WTO 之后最早開放的 5 個(gè)城市之一 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此，今后金融街的企業(yè)數(shù)量會(huì)激增，商務(wù)氛圍會(huì)更濃，吸引力也將更強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 24 二、酒店類 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng) 1）區(qū)域流動(dòng)性人群以商務(wù)人群為主 多因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)流動(dòng)的商務(wù)客群。市場(chǎng)的高度集中必然導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)的加劇。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。強(qiáng)調(diào)服務(wù)性的經(jīng)濟(jì)型酒店為區(qū)域的空白機(jī)會(huì)點(diǎn)，是投資收益比最高的產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、商業(yè)類（群商） 區(qū)域商業(yè)特征分析 1）區(qū)域主要為政府促成，內(nèi)部功能單一 整體區(qū)域（建設(shè)大道）形成發(fā)展為政府引導(dǎo)促成，非市場(chǎng)自發(fā)行為，長(zhǎng)時(shí)間無(wú)明晰有效政府規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中高檔餐飲匯集區(qū)：如香港路、臺(tái)北路，鑫同樂(lè)， 778 等。 人群相對(duì)較雜，國(guó)有企業(yè)及公職人群為主。 武漢高檔寫字樓集中區(qū)和中心居住區(qū)，但商業(yè)基本處于真空狀態(tài)，未來(lái)區(qū)域規(guī)劃清晰，區(qū)域商業(yè)將會(huì)有所起色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析 1）華氏優(yōu)越百貨 華氏百貨為華氏儒商花園二期建筑，總投資 億元，始建于 2000 年 10 月 .2020 年 08 月正式投入運(yùn)營(yíng)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨業(yè) 檔次定位：起始為高檔百貨， 04 年更換管理公司，定位變更為中檔，以國(guó)內(nèi)知名和國(guó)際三線品牌為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 30 商業(yè)氛圍：立地周邊 500 米內(nèi)無(wú)成熟同類商業(yè)。 自身的條件限制無(wú)法支撐起始的高端定位，且立地 1000 米范圍內(nèi)有運(yùn)作成熟而強(qiáng)勢(shì)的同類賣場(chǎng)。 建筑規(guī)模：面積 29000 平，單層面積為 3000 平。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 交通情況：位于建設(shè)大道于新華路交匯處，交通極為便捷。 項(xiàng)目的整體定位統(tǒng)一，主體的頂級(jí)寫字樓對(duì)此百貨業(yè)在本區(qū)域發(fā)展起來(lái)很強(qiáng)的促進(jìn)作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。南苑 106120 江大路 18 號(hào) 733 4300 97% 中僑觀邸 77000 臺(tái)北一路 29 號(hào) 441 6263 45% 王府花園 130749 建設(shè)大道與黃孝河路交匯處 618 4600 93% 圓夢(mèng)圓國(guó)際廣場(chǎng) 80000 黃孝河路 496 4600 43% 西北湖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 新華路 —— 香港路區(qū)段住宅產(chǎn)品價(jià)格在 6000 元 /㎡左右的水平； 區(qū)域內(nèi)的中小型面積，集中在 110 ㎡以下的居住型物業(yè)是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 個(gè)性化： 各物業(yè)類別同質(zhì)化現(xiàn)象都比較嚴(yán)重，如何凸顯示產(chǎn)品的差異化，滿足個(gè)性化需求，尤其是在人性化方面的突破，將是決定產(chǎn)品是否具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此針對(duì)滿足商務(wù)需求，具備高星級(jí)酒店的配置服務(wù)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格的產(chǎn)品將是區(qū)域的空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。 住 宅：豪宅以及中小面積、低總價(jià)的個(gè)性化住宅將會(huì)是市場(chǎng)趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 對(duì)策： 可在銷售推中，通過(guò)項(xiàng)目品質(zhì)、選用設(shè)備品牌的設(shè)施設(shè)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通過(guò) 提升品質(zhì) ， 降低價(jià)格 ， 差異性的產(chǎn)品定位 ， 獨(dú)特的概念性廣告包裝 ， 爭(zhēng)取時(shí)間 來(lái) 搶占市場(chǎng)先機(jī) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 個(gè)性化中高檔寫字樓（主指人性關(guān)懷）為區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 是概念導(dǎo)入期的新興產(chǎn)品，主要以高端產(chǎn)品形象、人性化的軟配置及較低的商務(wù)成本來(lái)吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問(wèn)題，整體目標(biāo)群體較廣。主要以剝離高星級(jí)酒店盈利較差配套服務(wù)，在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)加強(qiáng)核心產(chǎn)品（住宿）質(zhì)素，以高性價(jià)比來(lái)吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務(wù)及旅行人群，但面臨運(yùn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 40 營(yíng)模式易復(fù)制及介入門檻低等問(wèn)題，整體目標(biāo)群較廣。 3）商務(wù)公寓為區(qū)域最有潛在需求的產(chǎn)品之一： 處于市場(chǎng)概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以 提供居住和辦公的復(fù)合功能為主要特征，因?yàn)槭褂霉δ苌洗嬖诓淮_定性和有效降低總價(jià)的原因，產(chǎn)品多采用毛坯形式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。） 商業(yè)： 區(qū)域 特性決定更適宜發(fā)展體驗(yàn)式和展示性消費(fèi)的商業(yè)： 區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人群特征限定了對(duì)商業(yè)的選擇，所以只適宜高品位互動(dòng)式（體驗(yàn)式）消費(fèi)和個(gè)性化高端展示的商業(yè)發(fā)展，主要面臨概念創(chuàng)新及執(zhí)行和市場(chǎng)認(rèn)知等問(wèn)題，目標(biāo)群體相對(duì)較窄。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、項(xiàng)目整體定位 根據(jù)以上的市場(chǎng)分析，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的地塊屬性，我們將本項(xiàng)目整體定位為： 以服務(wù)于區(qū)域內(nèi)各類 商務(wù)活動(dòng)為核心，建立一個(gè)用環(huán)境、建筑與服務(wù)搭建商務(wù)環(huán)境的新標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)空間，充分體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與建筑的自然融合，集高檔寫字樓、高檔公寓樓及配套商業(yè)為一體的全新商 務(wù)復(fù)合體。 三、項(xiàng)目各物業(yè)定位及說(shuō)明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 43 寫字樓：特色化，注重產(chǎn)品性價(jià)比的高檔寫字樓 通過(guò)超高建筑外立面、大堂及公共部分的視覺(jué)效果體現(xiàn)項(xiàng)目的高端形象； 通 過(guò)提升主要硬件設(shè)施配置（如中央空調(diào)、進(jìn)口電梯等）提升辦公環(huán)境； 通過(guò)對(duì)非主要硬件進(jìn)行細(xì)分市場(chǎng)（如裝修特色個(gè)性化、智能化），以控制成本； 通過(guò)有效的降低公攤面積提高使用效率，以提高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)； 通過(guò)先進(jìn)的商務(wù)中心和會(huì)議中心提高辦公效率； 通過(guò)裙樓商業(yè)支持和生態(tài)化辦公環(huán)境區(qū)隔于傳統(tǒng)高檔寫字樓； 通過(guò)提升人性化的軟性服務(wù)，提高項(xiàng)目高斷形象 寫字樓低區(qū)考慮預(yù)留改造成酒店所需管網(wǎng)及設(shè)備安裝的空間 公寓樓：同時(shí)適宜居住和辦公的復(fù)合型小戶型產(chǎn)品 通過(guò)提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的檔次與形象，滿足商務(wù)辦公的需要； 通過(guò)保留戶型中的生活必須的空間（廚房、衛(wèi)生間），滿足居住需要； 毛坯交房可有效降低總價(jià)，同時(shí)也給客戶預(yù)留出更多的空間組合方式； 除衛(wèi)生間的內(nèi)墻外，其他墻體不做，廚房預(yù)留上下水管道，以滿足多用途使用 配置天然氣，以增加銷售賣點(diǎn)，提高投資可戶購(gòu)買意想 通過(guò)群樓商配支持和寫字樓會(huì)議系統(tǒng)提升辦公環(huán)境 群樓商業(yè)：針對(duì)區(qū)域龐大商務(wù)人群的特色化體驗(yàn)式消費(fèi)中心 商業(yè)高區(qū)（ 5 層）主要以服務(wù)各類企業(yè)商務(wù)活動(dòng)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括大中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 44 型餐飲、咖啡、健身休閑中心、會(huì)議中心等； 商業(yè)低區(qū)（ 2 層）主要以白領(lǐng)人士 個(gè)人體驗(yàn)式消費(fèi)和休閑購(gòu)物為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括工藝禮品、小型特色餐飲、品牌服飾、奢侈類消費(fèi)品等、特色化品牌購(gòu)物中心（如屈臣氏）、書吧、特色影像店、化妝品、茶藝； 主力商家引進(jìn)需充分考察其品牌號(hào)召力，其經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)與項(xiàng)目整體形象相匹配； 非主力商家引進(jìn)需考察其經(jīng)營(yíng)特色，以便形成固定的消費(fèi)群體，減少對(duì)隨機(jī)性消費(fèi)的依賴； 最終確定的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)圍繞某個(gè)中心形成一個(gè)特色的商業(yè)環(huán)境； 生