【正文】 由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對商業(yè)運作 要求有較長的市場培育期， 規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是縮短市場培育時間的有效手段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目立地周邊擬建 20 萬㎡的商業(yè)綜合體－中華城項目。 公共交通分析： 發(fā)達的公共交通網(wǎng)絡(luò)有利于各種物業(yè)的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 分析： 完備的市政配套對各類物業(yè)均是有利支持 配套： 區(qū)域典型的商務(wù)屬性使得滿足商務(wù)功能的金融業(yè)和餐娛等配套十分充足，且品種齊全。 分析： 人口特征實際上就已經(jīng)決定了區(qū)域內(nèi)的需求特征。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 分析： 由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對商業(yè)運作要求有較長的市場培育期，規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是縮短市場培育時間的有效手段。 一 、 武漢寫字樓 發(fā)展歷程 —— 由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級 2020 年寫字樓的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來講，隨著市場需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商務(wù)樓已經(jīng)不能完全滿足實際的市場需求，尤其是中高端市場需求，第四代商務(wù)樓時 代應(yīng)運而生。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 典型代表為：武漢招銀大廈、武漢廣場。 第四代商務(wù)樓（城市綜合體）：在 2020 年，中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，并有成為武漢高端寫字樓未來供應(yīng)市場主流的趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二 、 2020 年市場回顧 —— 城市綜合體引領(lǐng)市場新導(dǎo)向 第三代商務(wù)樓市場交易活躍，第二代商務(wù)樓由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉。 2020 年在寫字樓市場出現(xiàn)的另外一個特點就是，商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)的寫字樓逐步分流，形成寫字樓分布的兩大特點，且商務(wù)區(qū)的寫字樓表現(xiàn)出更為強勁的市場競爭力，這一特點在商業(yè)更為發(fā)達的江北片區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。而商業(yè)區(qū)寫字樓武廣片區(qū)銷售價格在 6000元 /㎡ 左右 ，租賃價格集中在 40 元 /㎡ ? 月左右，其中某樓盤更是從 96 年入市時的 10000 元 /米下降到了 4000 元 /米，租賃價格也從當(dāng)初的 60/㎡ ? 月下降到現(xiàn)在的 30/㎡ ? 月，總體來說呈下降趨勢，商務(wù)區(qū)寫字樓價值更大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，武漢出現(xiàn)的城市綜合體主要有萬豪 ? 聯(lián)邦中心、新世界中心、時代豪苑、光谷 世界城 以及錦繡長江等等，而這些還只是冰山一角，規(guī)劃建設(shè)中的永清商務(wù)區(qū)（武漢新天地）、王家墩中央商務(wù)區(qū)以及在光谷廣場、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，均有規(guī)模宏大的城市綜合體會逐步浮出水面。 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國民經(jīng)濟相關(guān) 。繼 2020 年人均可支配收入突破萬元以后， 2020 年仍保持了較大增長，與總體經(jīng)濟增長一致。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 多點： 指的武漢商務(wù)寫字樓除了中心城區(qū)的沿線集中外，還形成了多個集中、扁平化的特色型、規(guī)?；虅?wù)空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而江南片區(qū)中南路、中北路沿線的商務(wù)樓越來越集中，并開始向積玉橋、水果湖等地延伸，開始了由線向面的發(fā)展，打造中南總部經(jīng)濟區(qū)。 新華路民生銀行大廈更是以 336 米的高度成為武漢 新地標(biāo) ，民生銀行大廈共 68層，其中 10 層以下為證券大廳、西餐廳、會議室等， 11～ 40 層為純商務(wù)寫字樓，41～ 63 層為高級賓館、總統(tǒng)套房等，同時創(chuàng)造了 米層高的寫字樓空間，民生銀行配合西北湖周 邊金融、商業(yè)等配套，可視為獨立綜合體，民生銀行的投入使用將極大的提升西北湖片區(qū)商務(wù)區(qū)寫字樓的價值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 而隨著徐東萬豪 ? 聯(lián)邦中心、永清街武漢天地、錦繡長江、 CBD 等規(guī)?；鞘芯C合體商務(wù)寫字樓的出現(xiàn)，必將會促進武漢商務(wù)寫字樓高端市場的發(fā)展，同時也會帶動其整體銷售價格穩(wěn)定、持續(xù)的上漲。從銷售市場來看，由于價格杠桿失衡，大量外來資金不斷涌入，成為商務(wù)寫字樓投資主流，而隨著1+8 城市圈的不斷完善，武漢周邊三線城市的投資者也開始不斷涌入武漢，武漢消費需求市場得以全面激活。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。城市經(jīng)濟潛力的釋放將促使城市在多方面的加速發(fā)展。金融街高檔寫字樓聚集效應(yīng)進一步突出，同時各高檔寫字樓之間的競爭也將更加激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2）市場空間分析 武漢是中國加入 WTO 之后最早開放的 5 個城市之一 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因此，今后金融街的企業(yè)數(shù)量會激增，商務(wù)氛圍會更濃，吸引力也將更強。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 24 二、酒店類 區(qū)域市場環(huán)境及競爭 1）區(qū)域流動性人群以商務(wù)人群為主 多因為區(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)流動的商務(wù)客群。市場的高度集中必然導(dǎo)致了競爭的加劇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。強調(diào)服務(wù)性的經(jīng)濟型酒店為區(qū)域的空白機會點，是投資收益比最高的產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、商業(yè)類（群商） 區(qū)域商業(yè)特征分析 1）區(qū)域主要為政府促成，內(nèi)部功能單一 整體區(qū)域（建設(shè)大道）形成發(fā)展為政府引導(dǎo)促成，非市場自發(fā)行為，長時間無明晰有效政府規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中高檔餐飲匯集區(qū)：如香港路、臺北路，鑫同樂， 778 等。 人群相對較雜，國有企業(yè)及公職人群為主。 武漢高檔寫字樓集中區(qū)和中心居住區(qū)，但商業(yè)基本處于真空狀態(tài)，未來區(qū)域規(guī)劃清晰，區(qū)域商業(yè)將會有所起色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 區(qū)域重點商業(yè)分析 1）華氏優(yōu)越百貨 華氏百貨為華氏儒商花園二期建筑，總投資 億元，始建于 2000 年 10 月 .2020 年 08 月正式投入運營。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨業(yè) 檔次定位：起始為高檔百貨， 04 年更換管理公司，定位變更為中檔，以國內(nèi)知名和國際三線品牌為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 30 商業(yè)氛圍：立地周邊 500 米內(nèi)無成熟同類商業(yè)。 自身的條件限制無法支撐起始的高端定位，且立地 1000 米范圍內(nèi)有運作成熟而強勢的同類賣場。 建筑規(guī)模：面積 29000 平，單層面積為 3000 平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 交通情況：位于建設(shè)大道于新華路交匯處，交通極為便捷。 項目的整體定位統(tǒng)一，主體的頂級寫字樓對此百貨業(yè)在本區(qū)域發(fā)展起來很強的促進作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。南苑 106120 江大路 18 號 733 4300 97% 中僑觀邸 77000 臺北一路 29 號 441 6263 45% 王府花園 130749 建設(shè)大道與黃孝河路交匯處 618 4600 93% 圓夢圓國際廣場 80000 黃孝河路 496 4600 43% 西北湖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 新華路 —— 香港路區(qū)段住宅產(chǎn)品價格在 6000 元 /㎡左右的水平； 區(qū)域內(nèi)的中小型面積，集中在 110 ㎡以下的居住型物業(yè)是市場的空白點。 個性化： 各物業(yè)類別同質(zhì)化現(xiàn)象都比較嚴(yán)重，如何凸顯示產(chǎn)品的差異化，滿足個性化需求，尤其是在人性化方面的突破，將是決定產(chǎn)品是否具有市場競爭力的關(guān)鍵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此針對滿足商務(wù)需求，具備高星級酒店的配置服務(wù)，經(jīng)濟型酒店的價格的產(chǎn)品將是區(qū)域的空白機會點。 住 宅：豪宅以及中小面積、低總價的個性化住宅將會是市場趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對策： 可在銷售推中，通過項目品質(zhì)、選用設(shè)備品牌的設(shè)施設(shè)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過 提升品質(zhì) ， 降低價格 ， 差異性的產(chǎn)品定位 ， 獨特的概念性廣告包裝 ， 爭取時間 來 搶占市場先機 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 個性化中高檔寫字樓（主指人性關(guān)懷）為區(qū)域市場發(fā)展趨勢： 是概念導(dǎo)入期的新興產(chǎn)品，主要以高端產(chǎn)品形象、人性化的軟配置及較低的商務(wù)成本來吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問題，整體目標(biāo)群體較廣。主要以剝離高星級酒店盈利較差配套服務(wù)，在降低運營成本的同時加強核心產(chǎn)品（住宿）質(zhì)素，以高性價比來吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務(wù)及旅行人群，但面臨運 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 40 營模式易復(fù)制及介入門檻低等問題，整體目標(biāo)群較廣。 3）商務(wù)公寓為區(qū)域最有潛在需求的產(chǎn)品之一： 處于市場概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以 提供居住和辦公的復(fù)合功能為主要特征，因為使用功能上存在不確定性和有效降低總價的原因，產(chǎn)品多采用毛坯形式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。） 商業(yè)： 區(qū)域 特性決定更適宜發(fā)展體驗式和展示性消費的商業(yè)： 區(qū)域內(nèi)流動人群特征限定了對商業(yè)的選擇，所以只適宜高品位互動式（體驗式）消費和個性化高端展示的商業(yè)發(fā)展，主要面臨概念創(chuàng)新及執(zhí)行和市場認(rèn)知等問題，目標(biāo)群體相對較窄。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、項目整體定位 根據(jù)以上的市場分析，同時結(jié)合本項目的地塊屬性，我們將本項目整體定位為： 以服務(wù)于區(qū)域內(nèi)各類 商務(wù)活動為核心，建立一個用環(huán)境、建筑與服務(wù)搭建商務(wù)環(huán)境的新標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)空間，充分體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與建筑的自然融合，集高檔寫字樓、高檔公寓樓及配套商業(yè)為一體的全新商 務(wù)復(fù)合體。 三、項目各物業(yè)定位及說明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 43 寫字樓：特色化，注重產(chǎn)品性價比的高檔寫字樓 通過超高建筑外立面、大堂及公共部分的視覺效果體現(xiàn)項目的高端形象； 通 過提升主要硬件設(shè)施配置（如中央空調(diào)、進口電梯等）提升辦公環(huán)境； 通過對非主要硬件進行細分市場（如裝修特色個性化、智能化），以控制成本； 通過有效的降低公攤面積提高使用效率，以提高性價比優(yōu)勢； 通過先進的商務(wù)中心和會議中心提高辦公效率； 通過裙樓商業(yè)支持和生態(tài)化辦公環(huán)境區(qū)隔于傳統(tǒng)高檔寫字樓； 通過提升人性化的軟性服務(wù)，提高項目高斷形象 寫字樓低區(qū)考慮預(yù)留改造成酒店所需管網(wǎng)及設(shè)備安裝的空間 公寓樓：同時適宜居住和辦公的復(fù)合型小戶型產(chǎn)品 通過提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的檔次與形象，滿足商務(wù)辦公的需要； 通過保留戶型中的生活必須的空間（廚房、衛(wèi)生間），滿足居住需要； 毛坯交房可有效降低總價，同時也給客戶預(yù)留出更多的空間組合方式； 除衛(wèi)生間的內(nèi)墻外，其他墻體不做，廚房預(yù)留上下水管道，以滿足多用途使用 配置天然氣，以增加銷售賣點，提高投資可戶購買意想 通過群樓商配支持和寫字樓會議系統(tǒng)提升辦公環(huán)境 群樓商業(yè)：針對區(qū)域龐大商務(wù)人群的特色化體驗式消費中心 商業(yè)高區(qū)（ 5 層）主要以服務(wù)各類企業(yè)商務(wù)活動為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 44 型餐飲、咖啡、健身休閑中心、會議中心等； 商業(yè)低區(qū)（ 2 層）主要以白領(lǐng)人士 個人體驗式消費和休閑購物為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括工藝禮品、小型特色餐飲、品牌服飾、奢侈類消費品等、特色化品牌購物中心（如屈臣氏）、書吧、特色影像店、化妝品、茶藝； 主力商家引進需充分考察其品牌號召力，其經(jīng)營檔次應(yīng)與項目整體形象相匹配； 非主力商家引進需考察其經(jīng)營特色，以便形成固定的消費群體，減少對隨機性消費的依賴； 最終確定的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)圍繞某個中心形成一個特色的商業(yè)環(huán)境； 生