【正文】 A至今在80個國家共完成了超過900個項目，從中汲取了無可比擬的文化、財務(wù)、地理及程式上的知識，有助設(shè)計由世界級酒店及度假村至獨立精品酒店、水療中心、賭場、郵輪及私人住宅等不同專案。喜達(dá)屋集團現(xiàn)在一百多個國家擁有近千家酒店，其自有與管理的酒店雇傭員工超過155,000名。 by Sheraton174。)、W 酒店 (W Hotels174。喜達(dá)屋1983年進入中國市場，在華酒店為委托管理、特許經(jīng)營及有選擇的帶資管理，在中國已營業(yè)的酒店分布在大都市和著名旅游城市，主要在北京、天津、桂林、西安、無錫、南京、蘇州、三亞等地。美盛中心誠邀世界頂尖的國際物業(yè)顧問公司——DTZ戴德梁行擔(dān)綱物業(yè)專業(yè)管理顧問。美盛中心依托戴德梁行國際化的物業(yè)管理服務(wù)，為客戶提供“國際化專業(yè)化”的物業(yè)管理及“透明式”物管運作，秉持客戶至上的原則，以國際化專業(yè)經(jīng)驗面對不斷發(fā)展的物業(yè)管理；以無限服務(wù)為有形物業(yè)帶來更高價值空間。鄭州地處中原腹地，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，鄭州處于我國交通大十字架的中心位置，鄭州已經(jīng)成為一個鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。六個功能區(qū)相輔相成，相得益彰，使鄭東新區(qū)成為既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強勁產(chǎn)業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實力的新城區(qū)。30余家行政事業(yè)單位先后入駐，形成了以金水東路為軸線的行政辦公區(qū)。“一號工程”為鄭東新區(qū)的發(fā)展明確了地位、增添了砝碼，中原經(jīng)濟的權(quán)杖再一次指向鄭東新區(qū)。鄭東新區(qū)國際會展中心自從2005年10月20日舉辦會展以來，它不斷地聚集著人氣和商業(yè)氣息，2008年以來，平均每8天就有一場國際國內(nèi)展覽會在鄭州國際會展中心舉行，吸引大量國內(nèi)外商務(wù)人士來鄭，但鄭東新區(qū)現(xiàn)有的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型較為單一，急需開發(fā)一個集住宿、餐飲、娛樂及商務(wù)寫字樓于一體的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足如此高密度的展覽會的需要，以解決鄭東新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求矛盾，不僅可以為該區(qū)域國內(nèi)國際的各種文化、經(jīng)濟交流及商務(wù)、旅游等提供活動場所，而且對改善鄭東新區(qū)的投資環(huán)境，樹立鄭東新區(qū)的美好形象都具有積極的、重要的戰(zhàn)略意義，同時會對鄭東新區(qū)的發(fā)展起到很好的推動作用。此外，不少會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所和成長型企業(yè)，也把這里作為創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的重要平臺。 美盛中心的開發(fā)建設(shè)無疑是鄭東新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要組成部分，區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展及越來越多的商務(wù)、政務(wù)交往使美盛中心的開發(fā)建設(shè)顯得尤為重要和必要。⑶美盛中心距鄭東新客站約2公里，往東約10分鐘車程可達(dá)京港澳高速圃田站，向西沿中州大道進入機場高速，距新鄭機場約30公里，便捷的對外交通可以充分調(diào)動中原城市及鄭州周邊資源，使美盛中心項目更具有發(fā)展優(yōu)勢。建筑外觀豪華、大氣、現(xiàn)代、穩(wěn)重，兼?zhèn)鋰H標(biāo)準(zhǔn)的實用性與舒適性，能夠體現(xiàn)客戶身份與企業(yè)價值，寫字樓的內(nèi)部空間寬敞，單層建筑面積約1800平方米，樓層分布開間合理，空間可自由分割，國際5A智能化配置可滿足各種現(xiàn)代辦公需求。鄭州美盛喜來登酒店，是美盛中心的重要組成部分，引進美國喜達(dá)屋酒店集團先進的管理，內(nèi)設(shè)總統(tǒng)套房、豪華套房、商務(wù)套房等酒店客房521間，匹配規(guī)?；头?，全球化客戶服務(wù)，豪華餐廳、特色餐飲、完備會議設(shè)施及商務(wù)服務(wù)、休閑娛樂等一應(yīng)俱全，是目前中原首家采用高配置、高規(guī)格的五星級國際酒店，多項技術(shù)應(yīng)用開創(chuàng)國內(nèi)酒店業(yè)的先河。第四章 項目投資環(huán)境及市場分析一、項目投資環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析（1）鄭州市2008年宏觀經(jīng)濟狀況雖然受到了國際金融危機沖擊的不利影響，但鄭州市國民經(jīng)濟仍保持了平穩(wěn)較快地發(fā)展。非公有制經(jīng)濟完成增加值1802億元，增長16%，占生產(chǎn)總值的比重為60%，比上年提高2個百分點。分三次產(chǎn)業(yè)看，%；第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員151萬人，%；,%；∶∶。%；，%；，%。全年固定資產(chǎn)新開工項目2584個，%。，%；，%。%；，%?！耄?，‰。農(nóng)村居民人均純收入7548元，%；人均生活消費支出4575元，%。人均GDP越高，說明城市房地產(chǎn)發(fā)展速度越快。在經(jīng)濟全球化的背景下，這次危機對我國同樣產(chǎn)生了一定的不良影響。金融政策是“雙降”——降首付比例和降貸款利率。②地方政策A、鄭東新區(qū)是鄭州規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域，各項政策支持顯著。第三：對在鄭東新區(qū)專業(yè)寫字樓竣工后一年內(nèi)入駐率達(dá)到70%的物業(yè)管理公司，三年內(nèi)按其實現(xiàn)的營業(yè)收入、利潤總額形成地方財力部分的60%給予補貼。（3）政策環(huán)境分析總結(jié)一系列經(jīng)濟刺激方案，一系列房地產(chǎn)新政的出臺，都是圍繞經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展出發(fā)的，這些政策措施已經(jīng)初見成效，相信房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控一段時期后會逐步進入穩(wěn)步增長的發(fā)展軌道。由鄭州3月各區(qū)域成交量對比圖可以看出，2009年3月的成交面積全線上升，全市6區(qū)域成交量均大幅上漲，其中鄭東新區(qū)增幅最大,%。鄭東新區(qū)寫字樓自投放市場以來銷售價格與其他區(qū)域相比一直居高不下，例如永和國際廣場均價8000元/平方米，中煙大廈均價6200元/平方米，綠地②鄭東新區(qū)作為省市重點建設(shè)項目，已成為投資和入駐的重要聚集地，各種業(yè)態(tài)積極搶進，鄭東東區(qū)的各種配套設(shè)施也逐步完善，人氣聚集成快速增長之勢，無疑給鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)市場形成了巨大的市場潛力。 ③城市高端商務(wù)綜合體近幾年內(nèi)，鄭州寫字樓市場進入了一個快速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始大量介入寫字樓市場，寫字樓市場交易活躍，樓宇更加專業(yè)化、智能化，租賃需求快速增長，戶型設(shè)計合理，相關(guān)配套設(shè)施更加科學(xué)、齊備，吸引到眾多的大中型企業(yè)入駐，寫字樓市場發(fā)展到以高端專業(yè)寫字樓為主的綜合性寫字樓市場。豐富優(yōu)質(zhì)的旅游資源及便捷的交通條件，加之政府“旅游立省”戰(zhàn)略的實施，使河南省旅游業(yè)近年得到了快速地發(fā)展。而由此帶來的結(jié)果是：在供求寬松的市場環(huán)境下，由于酒店所提供的是相同的服務(wù)和產(chǎn)品，那么價格競爭自然成為普遍的競爭手段，行業(yè)內(nèi)就必然出現(xiàn)多數(shù)酒店效益不高的狀況。8部電梯，5A智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)，300個停車位。寫字樓區(qū)域6部電梯，5A智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)，200個停車位。建筑地上28層，地下2層，局部3層。6200新芒果物業(yè)管理公司綠地CBD外環(huán)部分價格較低，均價為6200元/㎡左右。寫字樓大部分為甲級寫字樓，都配備有三層到五層的商業(yè)及辦公配套設(shè)施，方便辦公休閑；電梯平均每幢保持在68部。第三：物業(yè)管理方面。經(jīng)濟實力弱的小公司選擇寫字樓時，多選擇檔次較低的普通寫字樓，而境外公司、國內(nèi)大型企業(yè)、區(qū)域分部、分公司多注重企業(yè)的市場形象，選擇高檔的寫字樓最多。（2）鄭州市五星級酒店物業(yè)情況分析①鄭州市現(xiàn)有五星級酒店狀況酒店名稱客房平均價格(元/天②酒店經(jīng)營現(xiàn)狀分析：第一：客房情況。西餐廳因受中部經(jīng)濟發(fā)展之力、外資企業(yè)在增加，外賓和旅游者的人數(shù)也相當(dāng)可觀的，經(jīng)營狀況也不錯。酒店康樂、休閑場所中，除游泳池、KTV包房經(jīng)營狀況較好外，如美容、美發(fā)、美甲、桑拿和按摩休閑消費，也是一個明顯的經(jīng)濟亮點。會展業(yè)已經(jīng)成為世界各國經(jīng)貿(mào)交流的重要渠道。河南是中華民族文化的發(fā)祥地之一。同時省內(nèi)也有全國知名的自然景觀，中岳嵩山、云臺山、白云山、黃河小浪底等就是其中的代表。旅游人數(shù)與旅游收入逐年穩(wěn)步增長，表明河南旅游市場已逐漸繁榮起來，河南已經(jīng)步入旅游大省行列。而目前鄭州市五星級酒店僅有4家，且酒店存在部分功能設(shè)施落后等問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需要，五星級酒店業(yè)仍然有較大的發(fā)展空間和較好的發(fā)展前景。根據(jù)地形現(xiàn)狀要求，規(guī)劃方案力爭做到布局緊湊合理，結(jié)構(gòu)方案經(jīng)濟合理，滿足使用功能的要求。1439。5839。鄭州地區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，176。C；，無霜期220天，全年日照時間約2400小時。鄭州交通發(fā)達(dá)，處于我國交通大十字架的中心位置。新鄭國際機場將打造成全國首家“廉價機場”。鄭東新區(qū)道路建設(shè)累計完成總長度241公里，實現(xiàn)通車?yán)锍?08公里。第六章 設(shè)計理念與工程設(shè)計方案一、基本設(shè)計理念規(guī)劃設(shè)計定位美盛中心的規(guī)劃從本地區(qū)的社會、經(jīng)濟、人文及自然環(huán)境特點出發(fā)，根據(jù)以人為本及可持續(xù)發(fā)展的原則，充分考慮現(xiàn)代社會消費者對周邊環(huán)境、購物模式的多層次需求，力爭以優(yōu)美的環(huán)境、新穎的造型，成為新世紀(jì)綜合區(qū)建設(shè)的藝術(shù)精品，并成為該區(qū)域的代表性建筑，勾畫新穎的城市輪廓線。為了更好發(fā)揮項目的綜合性和功能互補性，美盛中心劃分三種不同功能，即五星級酒店、5A寫字樓、特色商業(yè)街。其次，為了提升項目的整體檔次，體現(xiàn)回歸自然的休閑生活，在項目的南側(cè)三座主樓和裙房圍合出的空間里設(shè)計了700平方米的生態(tài)共享中庭，有機的將酒店、寫字樓、商業(yè)房三種不同的功能組團融為一體，使之將在繁華CBD核心區(qū)打造出一座綠樹成蔭四季如春的世外桃源。建筑方案⑴五星級酒店主入口設(shè)置面向金水東路，門前擁有氣派的雨棚以及本項目的標(biāo)石。四層北側(cè)設(shè)置中小型會議室；南側(cè)設(shè)置健身中心，并結(jié)合南側(cè)屋頂平臺的網(wǎng)球場和羽毛球場形成運動中心；中部結(jié)合洗浴中心上來的電梯設(shè)置集洗浴休閑大廳、按摩房、SPA按摩、美容于一體的康樂中心。523層作為酒店的客房區(qū)域（包括：標(biāo)準(zhǔn)間、大床房、豪華標(biāo)間、商務(wù)套房、行政樓層、行政廊、行政套房、總統(tǒng)套房等）共計有各類客房331間，其中標(biāo)準(zhǔn)間190間、大床房95間、各種套房45間、總統(tǒng)間套數(shù)1套。⑵寫字樓A、B座寫字樓A座為5A級寫字樓，12層設(shè)置了230平方米兩層挑空的寫字樓大堂，通過大空間的氣勢表現(xiàn)寫字樓的品質(zhì)。為了達(dá)到高級寫字樓的使用要求設(shè)置了6部客梯和2部消防電梯，完全解決高峰期電梯等待問題。每個辦公空間都有1020平方米挑空空間豐富辦公的氣氛提升工作環(huán)境的舒適度，此部分空間控制在80300平方米。三、四層為名品折扣店，設(shè)計考慮可本項目消費人群的活動預(yù)測，使其工程、交通流線布局上具有超前意識，能夠契合當(dāng)前實際需求，在西北側(cè)和東南角各設(shè)置了一個名店入口，在一二層都分別設(shè)置了兩個較小的展示售賣空間，以便吸引折扣店的人氣，折扣店每層共使用4組扶梯，并且采用剪刀式布局便于連續(xù)提升使顧客快速達(dá)到34層商場。酒店主入口朝向金水大道，寫字樓A座主入口朝向十字路口，寫字樓B座主入口朝向農(nóng)業(yè)東路。建筑造型設(shè)計由于項目位置的特殊性，造型要求立面設(shè)計在任何角度都能有一個完美的形象，所以地處道路轉(zhuǎn)角處的寫字樓A座和寫字樓B座都結(jié)合內(nèi)部使用功能作了相應(yīng)的倒角處理，減少建筑的突兀感，與城市道路更加融合。斜方向的線條，這樣結(jié)合塔樓的設(shè)計，猶如圍繞著建筑升騰的蛟龍，這樣的設(shè)計不但打破了建筑厚重的堆積感，強調(diào)了豎向升騰感，又結(jié)合裙房設(shè)計特點實現(xiàn)了建筑群的風(fēng)格一體化。建筑標(biāo)準(zhǔn)美盛中心建筑標(biāo)準(zhǔn)外墻以LOWE玻璃幕為主，鋁板為輔，保溫屋面等技術(shù)措施，保證建筑的低能耗。電梯廳采用高檔石材鋪裝高檔石材裝貼現(xiàn)代藝術(shù)吊頂公共走道采用高檔地板磚高檔涂料或壁紙合金暗龍骨輕質(zhì)模塊式吊頂樓梯間裝鋪地磚衛(wèi)生間高檔地磚高檔墻磚高檔鋁板吊頂辦公室寫字樓A座地面拉毛；寫字樓B座地面水泥砂漿找平壓光上鋪地毯；商業(yè)部分：戶內(nèi)頂棚、墻面水泥砂漿抹平壓光、地面拉毛。供電系統(tǒng)法國Cegelec公司，4臺35KV/，總?cè)萘?8，000KVA，全備用、全封閉、全自控。消防系統(tǒng)瑞士西百樂斯公司、新加坡和合公司，由火警自動化報警系統(tǒng)、干式噴淋滅火系統(tǒng)、濕式噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)，二氧化碳，輕水泡沫及化學(xué)滅火系統(tǒng)組成整個消防系統(tǒng)。地下室特設(shè)金茂電話分局，二萬門容量兩路光纜進線。根據(jù)項目的進度安排，項目從開工到全面竣工為止，預(yù)計至2011年12月，項目全面竣工并正式交付使用。而以租為主的物業(yè)，則比較注重公共空間的設(shè)計，和各種商務(wù)配套，在客戶的選擇上更加謹(jǐn)慎、也更有針對性，保證了樓盤的總體檔次，在物業(yè)服務(wù)上，也將更加盡心。五星級酒店由世界五百強企業(yè)集團美國喜達(dá)屋酒店管理集團管理經(jīng)營，國際知名度的五星級酒店目前鄭州市較少，借助喜來登國際知名的品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，提高酒店經(jīng)營效益和抗風(fēng)險能力，提升整個項目知名度和影響力，從而給整個項目整體帶來巨大的經(jīng)濟效益。（相關(guān)費用按有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)及鄭州市場實際情況估算，三通一平及臨時設(shè)施費用根據(jù)本項目實際情況估算，部分費用按開發(fā)公司實際支付的金額為依據(jù)）前期工程費用估算表房屋開發(fā)費估算房屋開發(fā)費主要包括建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、配套設(shè)施建設(shè)費?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表序號名 稱單方指標(biāo)(元）計算面積（m2)合 計1供電工程 2供水工程 3熱力工程 4供氣工程 5排污工程 6雨水工程 7景觀工程費用 8通訊工程 9照明工程 10道路工程 11總 計 （3）配套設(shè)施建設(shè)費估算 ㎡配套用房的建設(shè)費用，配套用房設(shè)施費用按2000元/㎡估算,建設(shè)費用總額為: 2800 ㎡2000元/㎡=560萬元（4）開發(fā)費用估算房屋開發(fā)費用估算表序號項目單方指標(biāo)（元/㎡）面積（㎡）金 額（萬元）1建安工程費　　 2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 3配套設(shè)施建設(shè)費 4合 計 管理費用、招商費用、財務(wù)費用、其他費用及不可預(yù)見費估算（1）管理費用：按土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)費三項之和的3%計取。（4）其他費用主要包括市政公共基礎(chǔ)設(shè)施配套費、新發(fā)展墻體材料專項費用、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費、監(jiān)理費等，市政公共基礎(chǔ)設(shè)施配套費、新發(fā)展墻體材料專項費用、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費按政府有關(guān)文件規(guī)定估算，監(jiān)理費按有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)及鄭州市目前實際狀況估算。項目總投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、招商費用、財務(wù)費用、其他費用、不可預(yù)見費、稅費等各項金額之和，詳見投資估算表