【正文】 全，擁有國際化標(biāo)準的會議視聽系統(tǒng)；娛樂設(shè)施有歌舞廳、KTV包房、酒吧、保齡球館、網(wǎng)球場、游泳池、健身房、臺球室等；還有商務(wù)中心、商場、美容美發(fā)、保健按摩等配套設(shè)施。在經(jīng)營方式上，鄭州市在多數(shù)采用以售為主的經(jīng)營模式，這樣有利于開發(fā)商快速回攏資金，投資風(fēng)險較小，但不利于市場的健康發(fā)展，租售并舉是市場過渡的一個形式，只租不售才是寫字樓市場成熟的具體表現(xiàn)。高端項目主要引進外來物業(yè)，如曼哈頓的萬科物業(yè)、榮勛贏座的世邦魏理仕物業(yè)、楷林國際的第一太平戴維斯物業(yè)、盛潤白宮的戴德梁行物業(yè)，有利于提升項目品質(zhì)和形象。大部分為三菱﹑蒂森等國際知名電梯；大堂面積400500㎡ 的較多，但是部分高端產(chǎn)品面積較大，如永和國際1800㎡，曼哈頓為1000㎡左右；，少數(shù)較低，,；絕大部分都采用中央空調(diào)，少部分采用自裝分體空調(diào)，如盛潤白宮；樓盤大多采用整散結(jié)合的銷售模式，投資者多，自用者少，中小企業(yè)多，辦公人員流量大，面臨著停車位，電梯不足等問題。㎡/天，金水路沿線租賃價格稍高些，其他普遍較低。峰會天下CBD外環(huán)與眾意西路交匯處項目占地5200多平方米，總建筑面積約52125平方米，共30層。27部電梯，空調(diào)方面采用VRV中央空調(diào)預(yù)留位，采用了熱力公司集中供暖，共有1000個停車位。8500萬科物業(yè)永和國際廣場金水東路與民生路交匯處項目用地面積33124平方米，總建筑面積 15萬平方米，地上主樓共21層，地下三層立體車庫。10000世邦魏理仕楷林國際金水路與英協(xié)路交匯處，地上主樓共26層，地下兩層停車場。 因此發(fā)展核心競爭力是鄭州市酒店業(yè)普遍要解決的問題，鄭州酒店業(yè)要以一流的硬件設(shè)施和國際化的酒店管理經(jīng)驗培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力，解決鄭州市“酒店產(chǎn)品同質(zhì)化”現(xiàn)象。旅游經(jīng)濟的快速發(fā)展及政府的大力支持給酒店業(yè)帶來了快速發(fā)展的契機。（2）鄭州寫字樓租賃市場發(fā)展分析伴隨著中國經(jīng)濟近幾年的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個前所未有的繁榮發(fā)展階段，具體到鄭州市房地產(chǎn)市場而言，近幾年，鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展勢頭，鄭州樓市保持了平穩(wěn)增長的良性態(tài)勢，政府出臺的一系列吸引投資的優(yōu)惠政策，極大促進了鄭州的經(jīng)濟發(fā)展，這對于鄭州寫字樓市來說絕對是個利好，來鄭州投資的人多了，寫字樓的租賃需求肯定會膨脹。③從北京、廣州、上海等一線城市來看，地鐵的開通使站點周邊樓盤房價增幅達15%25%，有的甚至超過30%，地鐵的貫通，將形成綜合的“地鐵經(jīng)濟效應(yīng)”，地鐵一號線的建設(shè)將對鄭東新區(qū)房價起到一定的提升作用。峰會天下均價6200元/平方米，景峰國際均價6000元/平方米，與其他區(qū)域同檔次寫字樓相比價格仍高位運行。以上數(shù)據(jù)顯示，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)成交量呈快速上升趨勢，并且在鄭州市房地產(chǎn)市場中占有重要份額，對鄭州市整體房地產(chǎn)市場影響較大。政府支持鄭東新區(qū)發(fā)展的多項政策為鄭東新區(qū)的建設(shè)提供了一個相對寬松的投資融資環(huán)境，可以預(yù)見鄭東新區(qū)將會有更多的企業(yè)、集團入駐，該項目的開展和運作將具備更好的市場支持。B、政府高度重視第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，政策支持力度大。為加快產(chǎn)業(yè)培育、擴大招商引資，實現(xiàn)鄭東新區(qū)跨越式發(fā)展，2008年4月鄭州市出臺了《鄭東新區(qū)關(guān)于擴大對外開放和加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干規(guī)定》，文件規(guī)定了加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多項支持政策，例如：第一：對新設(shè)立或新遷入鄭東新區(qū)的金融機構(gòu)總部或省級地區(qū)總部，外資金融機構(gòu)分公司、分行或代表處，對國家和中央部委確定的大企業(yè)（集團），世界500強、國內(nèi)500強、國內(nèi)民企100強企業(yè)，上市公司和注冊資金不低于5000萬元人民幣、總資產(chǎn)不低于1億元人民幣的其它國內(nèi)外企業(yè)在鄭東新區(qū)新設(shè)立總部或研發(fā)、銷售、采購、營運中心等分支機構(gòu)，工商登記、稅務(wù)注冊在鄭東新區(qū)并實行獨立核算的企業(yè)，對其他符合一定條件的新東新區(qū)重點發(fā)展的商貿(mào)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、會展旅游業(yè)、文化傳媒業(yè)、信息服務(wù)和軟件業(yè)等鄭東新區(qū)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，鄭東新區(qū)按其增加值、營業(yè)收入及利潤總額形成新區(qū)地方財力部分，對在CBD注冊備案的企業(yè)或企業(yè)高管人員，2008年至2009年二年內(nèi)按季度給予80%補貼，2010年至2012年三年按季度給予50%補貼；CBD以外注冊備案的企業(yè)，2008年至2009年二年內(nèi)按季度給予60%的補貼，2010年至2012年三年按季度給予40%補貼。財政政策是“降稅率、免相關(guān)稅種”。中國人民銀行決定自2008年10月27日起，金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。面對國際金融危機，我國政府及時的調(diào)整宏觀經(jīng)濟政策，積極應(yīng)對國際金融危機對中國房地產(chǎn)市場的嚴重沖擊，實施了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃：進行了大規(guī)模的政府投入和結(jié)構(gòu)性的減稅，以擴大內(nèi)需；大范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，涉及十大關(guān)系國計民生的重大行業(yè)；進行大力度的科技支撐；大幅度提高社會保障水平。②鄭州市GDP、人均GDP的快速增長，固定資產(chǎn)投資的持續(xù)走高，有力地支撐了鄭州市房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；人均可支配收入的提高，社會消費品零售總額的持續(xù)增長，表明了市民的購買力越來越強；二、三、一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐漸增強，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步合理，更能充分保障經(jīng)濟的持續(xù)增長；城市人口的增長、城市就業(yè)人口的增長、目前較低的人均住房面積，這些都有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。城市居民人均住房建筑面積26平方米。；；；。，%。比上年增長32%；，增長32%。項目建成投產(chǎn)率80%，比上年提高6個百分點。%。；農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)人數(shù)13萬人。%，比上年提高1個百分點。全年完成生產(chǎn)總值3004億元，%；人均生產(chǎn)總值40617元，%。⑸高端品牌的吸引力。⑶經(jīng)營思路先進。、稀缺性⑴項目業(yè)態(tài)多樣。⑴美盛中心位于鄭州市主干道金水東路南側(cè)，金水東路貫穿中州大道、107國道、京珠高速，往東與鄭開大道相連，金水東路兩側(cè)聚集了30多家行政事業(yè)單位及中高檔住宅小區(qū)。隨著該區(qū)域配套設(shè)施的不斷完善和人氣的攀升，CBD中心必將成為中原地區(qū)與世界對接的商貿(mào)金融中心。2.“美盛中心”項目是鄭東新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要組成部分，是區(qū)域發(fā)展的必然結(jié)果“美盛中心”項目距鄭東新區(qū)CBD商務(wù)中心約3公里， CBD商務(wù)中心是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，該區(qū)域內(nèi)分布有鄭州國際會展中心、河南藝術(shù)中心和鄭州會展賓館等標(biāo)志性建筑。鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的位于鄭東新區(qū)商住物流區(qū)內(nèi)金水東路南、農(nóng)業(yè)東路西的“美盛中心”符合鄭東新區(qū)的發(fā)展趨勢，彌補了市場缺少五星級酒店及5A級寫字樓綜合業(yè)態(tài)的空白，具有巨大的潛在市場需求。一大批中高檔住宅小區(qū)陸續(xù)投入使用。經(jīng)過六年的開發(fā)建設(shè)，鄭東新區(qū)建成區(qū)面積已累計達到50余平方公里，累計開工項目406個（其中東區(qū)社會投資項目開工207個、基礎(chǔ)設(shè)施項目開工199個）；在建和建成房屋面積累計突破1800萬平方米，入住人口突破24萬人，一座環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的現(xiàn)代化新城已初具規(guī)模。開發(fā)建設(shè)鄭東新區(qū)是省委省政府、市委市政府為更好應(yīng)對中國加入WTO所帶來的機遇和挑戰(zhàn)，盡快適應(yīng)經(jīng)濟全球化的發(fā)展潮流，穩(wěn)步推進城市化進程，提升城市品位而采取的重要舉措。為客戶提供三維式人性服務(wù)保障，讓企業(yè)客戶盡享便捷、安靜、舒適的辦公空間。DTZ戴德梁行業(yè)務(wù)遍及歐美、中東、澳洲及亞洲45個國家，為世界各地的投資者、物業(yè)用戶及其它客戶提供國際水平的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)顧問服務(wù)，DTZ戴德梁行在歐洲的覆蓋率堪稱業(yè)界之冠。喜達屋在中國有著強勁的擴張勢頭，在2009年，集團將在中國開張十家以上行業(yè)最佳的全新酒店，包括廈門艾美酒店，南京國際威斯汀大酒店，青島喜來登酒店，廣州東圃福朋喜來登集團酒店等。) 和威斯汀酒店及度假酒店 (Westin174。 Hotels)、瑞吉酒店及度假酒店 (St. Regis174。喜達屋酒店及度假酒店國際集團作為世界上頂尖的酒店公司之一，旗下包括喜來登酒店及度假酒店 (Sheraton174。HBA在中國設(shè)計豪華物業(yè)及酒店項目已有30年寶貴經(jīng)驗，首間代表作為廣州白天鵝賓館。美國Hirsch Bedner Associates（HBA），占據(jù)全球酒店室內(nèi)設(shè)計業(yè)領(lǐng)先地位，在全球設(shè)有12間國際辦事處，分別位于洛杉磯、阿特蘭大、三藩市、倫敦、香港、上海、東京、新加坡、布里斯班、墨爾本、新德里及杜拜，總共聘有超過400名專業(yè)設(shè)計人員。公司自成立以來，已承接各類監(jiān)理工程600多項，在已竣工的工程項目中合格率為100%。榮獲國家級、部級等各類獎項約300項，其中“魯班獎”2項、國家金、銀、銅獎12項。五、項目設(shè)計、監(jiān)理、裝飾設(shè)計、酒店管理、物業(yè)管理單位情況機械工業(yè)第六設(shè)計研究院創(chuàng)建于1951年，隸屬機械工業(yè)部。9美盛置業(yè)組織架構(gòu)圖96三、項目地理位置美盛中心項目位于金水東路與農(nóng)業(yè)東路兩大主干道交匯處，位于鄭東新區(qū)商住物流區(qū)，西接CBD和建成區(qū)，東連龍子湖高校園區(qū)。公司下設(shè)綜合管理部、財務(wù)部、工程部、招標(biāo)辦、營銷中心（招商部、企劃部）。1999年被評為“鄭州市執(zhí)行標(biāo)準化工作先進工作者”；2002006年被政府評為“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)先進工作者”。公司董事長兼總經(jīng)理蘇揚，在讀EMBA，曾在河南建業(yè)集團任職，2009年3月出任鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人。三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)名 稱數(shù) 量總用地面積（m2）建設(shè)用地面積（m2）總建筑面積（m2）其中地上建筑面積（m2）地下建筑面積（m2）建筑基地面積（m2）酒店建筑面積（m2）寫字樓A座建筑面積（m2）寫字樓B座建筑面積（m2）24778商業(yè)建筑面積（m2）容積率建設(shè)密度%綠地率%機動車停車位（輛）1008自行車停車位（輛）1026四、可行性研究主要結(jié)論本項目地理位置優(yōu)越，項目優(yōu)勢明顯，開發(fā)方案及經(jīng)營方案科學(xué)合理，具有較強的盈利能力、較高的借款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險能力，從經(jīng)濟角度評價，我們認為項目可行。（1）對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、經(jīng)營策略提出相應(yīng)的建議。總建筑面積：161,㎡（含地下建筑面積34,㎡）。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)的運作模式，為投資者、經(jīng)營者、客戶提供多方共贏，創(chuàng)造和諧價值。融辦公、商務(wù)、餐飲、娛樂、購物等多功能于一體的現(xiàn)代化標(biāo)志性建筑。美盛中心是鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在鄭東新區(qū)擬建開發(fā)的一個多元化商業(yè)項目，地處鄭州市鄭東新區(qū)（中央行政辦公區(qū)）核心區(qū)域，位于金水東路與農(nóng)業(yè)東路交匯處。作為區(qū)域性的城市經(jīng)濟中心，鄭州對企業(yè)有強大的磁場引力。美盛中心項目第一章 總 論近年來，鄭州建設(shè)區(qū)域性金融中心、中西部會展中心、區(qū)域性文化中心、現(xiàn)代物流中心和中原旅游區(qū)接待服務(wù)中心等雛形已悄然形成，從而帶動更多的商務(wù)發(fā)展機遇。近年來，越來越多的國內(nèi)甚至國際大公司不斷進駐鄭州，其中有相當(dāng)數(shù)量的置業(yè)需求。如今，隨著一些企業(yè)的發(fā)展壯大，對高檔辦公空間的需求也應(yīng)運而生；另外，鄭州日益良好的投資環(huán)境及特殊的交通樞紐位置，也吸引著一些國內(nèi)外的知名企業(yè)紛紛進駐，寫字樓市場呈現(xiàn)出多元化發(fā)展，對 “國際級”的專業(yè)寫字樓提供了更多的發(fā)展空間。項目總用地面積：（）；總建筑面積約16萬平方米，由三棟塔樓組成。鄭州美盛地產(chǎn)始終堅持“高品質(zhì)、高品位、高標(biāo)準”的理念，所有功能均面向高層次的企業(yè)群體，將為國內(nèi)外企業(yè)提供完善而完美的服務(wù)，營造更新更好的現(xiàn)代辦公方式，同樣顯示了鄭州與國際大都市商務(wù)并進的步伐。五星級酒店及寫字樓A座地上23層，寫字樓B座地上24層，裙房地上4層，局部3層，地下2層?！　。?）合理規(guī)劃開發(fā)美盛中心項目資源，嚴格遵循鄭州市以及鄭東新區(qū)總體規(guī)劃；　?。?）接軌國際商務(wù)平臺，完善鄭州高檔商務(wù)辦公及酒店服務(wù)的需求，滿足跨國企業(yè)在鄭州迅猛發(fā)展的需要，使商務(wù)辦公和酒店服務(wù)完美結(jié)合； （3）遵循市場需求，實現(xiàn)合理開發(fā)， 9 J7 C/ D5以高品位的項目定位，提升鄭州城市形象。（4）對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。美盛公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。先后從事過建筑施工、工程設(shè)計、房地產(chǎn)開發(fā)等工作。公司編制職工90人，現(xiàn)有職工65人，具有專業(yè)技術(shù)職稱人員40名，其中管理類人員24人，工程類人員20人，財務(wù)類人員8人，營銷類人員13人。公司致力于房地產(chǎn)項目的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、租賃等業(yè)務(wù)，是一家新成立的綜合性房地產(chǎn)投資開發(fā)新銳企業(yè)，秉承“以人為本，創(chuàng)造客戶價值