【正文】 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的營(yíng)造 —— 突出“品質(zhì)生活 健康從容”的營(yíng)銷主題，增加科技含量，優(yōu)化產(chǎn)品特質(zhì)。 銷售策略創(chuàng)新：最能激發(fā)消費(fèi)者購(gòu)買欲望的獨(dú)特辦法。本項(xiàng)目建議設(shè)置的中央負(fù)離子送風(fēng)系統(tǒng)當(dāng)屬此原理范圍，還需進(jìn)一步論證。③ 視覺(jué)識(shí)別（ Visual Identity,簡(jiǎn)稱 VI）。因此，必須對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行綠化、清理的整治，在展開(kāi)銷售前完善周邊環(huán)境建設(shè)，營(yíng)造一個(gè)和諧、舒適的居住環(huán)境。 3 場(chǎng)銷售路線設(shè)計(jì)與布置 現(xiàn)場(chǎng)銷售路線的流程為： 售樓部主入口 ——客戶接待區(qū) ——樓盤(pán)模型區(qū) ——“綠色建材 ”展示區(qū) ——樣板房 ——客戶接待區(qū) 售樓部的主入口是客戶接觸本項(xiàng)目的第一環(huán)節(jié)，觀感必須氣派、穩(wěn)重，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商自身的實(shí)力、經(jīng)營(yíng)作風(fēng)及對(duì)客戶重視的服務(wù)理念。 3. 平面布局合理，室內(nèi)使用率高，無(wú)黑廚、黑廁、黑房為佳。開(kāi)發(fā)商在發(fā)展的過(guò)程中要充分以市場(chǎng)為導(dǎo)向，由于本項(xiàng)目體量龐大，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略， 公司總體戰(zhàn)略，市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略等。 3 促銷策略 1 銷售階段的推出量與控制原則 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的銷售控制原則是盡早、盡快地完成銷售目標(biāo)，緩解這部分單元對(duì)整體銷售進(jìn)度的影響。車身廣告是本項(xiàng)目重點(diǎn)采用的促銷手段。此外，限于軟性廣告的不可重復(fù)，根據(jù)不同需求，還可考慮其他房地產(chǎn)專業(yè)報(bào)紙 媒體。 2 廣告宣傳費(fèi)用及其控制方法與手段 本項(xiàng)目位于雙橋區(qū)，區(qū)域因素較強(qiáng)，項(xiàng)目宣傳費(fèi)用按總銷售額的 %估算。 在新聞造勢(shì)期以報(bào)紙新聞為主，車身廣告為輔，目的在于造勢(shì)。 設(shè)項(xiàng)目策劃主管 1 人，策劃人員 2 人。 6 營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃和節(jié)奏控制 1 營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃（略） 2 營(yíng)銷進(jìn)度計(jì)劃及資金回收預(yù)測(cè)（略） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷面臨的重大問(wèn)題的說(shuō)明及對(duì)策 1 開(kāi)發(fā)銷售時(shí)機(jī) 目前重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于上升趨勢(shì)，一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)是，重慶房?jī)r(jià)在一路走高。 3 項(xiàng)目物業(yè)管理 本項(xiàng)目屬單體樓，很有必要強(qiáng)化項(xiàng)目的物業(yè)管理和服務(wù)，引入優(yōu)秀、知名的物業(yè)管理公司，提高項(xiàng)目檔次、增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心、促進(jìn)銷售。 針對(duì)目標(biāo)客戶的區(qū)域性，建議促銷期內(nèi)，在本區(qū)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓中心。項(xiàng)目總體銷費(fèi)用建議為：占總銷售額的 5%，（含中介代理費(fèi)用 %）。以鮮明的主題、真實(shí)的服務(wù)吸引買家。 男性：五 官端莊，身高 以上，大學(xué)?？飘厴I(yè)以上，具有良好的服務(wù)意識(shí)，高度的工作責(zé)任心和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，有三年以上售樓經(jīng)驗(yàn)。 設(shè)項(xiàng)目銷售主管 1 人。價(jià)目表的設(shè)計(jì)可根據(jù)不同銷售階段的促銷手段做調(diào)整，因此，價(jià)目表的有效期必須明確，在保持一定延續(xù)性的基礎(chǔ)上，有合理的解釋空間。 DM 單批量制作，成本較低，適合促銷期高強(qiáng)度的宣傳攻勢(shì)。該報(bào)投放信息的有效率高，在消費(fèi)者中已形成最大的信息接收媒體。 3 促銷手段的選擇及應(yīng)用的創(chuàng)新 促銷手段具有多樣性和靈活性，必須根據(jù)不同項(xiàng)目、不同營(yíng)銷策略，恰當(dāng)?shù)剡x用促銷手段。 專業(yè)的市場(chǎng)推廣思路和銷售管理是 “安特 ?鴻程酈景 ”的一大特色。充分開(kāi)展社會(huì)營(yíng)銷，做足宣傳， 吸引各種客層的興趣，達(dá)到口碑的效益。 本項(xiàng)目的一組團(tuán)銷售期預(yù)計(jì)為 14 個(gè)月，新聞造勢(shì)（發(fā)售前 2 個(gè)月）——內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（ 1 個(gè)月） ——準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷（ 10 個(gè)月） ——現(xiàn)樓發(fā)售（ 4個(gè)月） 3 項(xiàng)目各樓層均價(jià)及各單元售價(jià) 單元售價(jià)確定原則： 具體各單元銷售價(jià)格的制定依據(jù)以下幾點(diǎn)原則： 1. 樓層以單元朝向好壞和景觀的優(yōu)劣為基本定價(jià)準(zhǔn)則，朝向以南北為佳。 樣板房：根據(jù)不同營(yíng)銷階段的劃分，銷售戶型布局的不同，面對(duì)不同的目標(biāo)客源，建議本項(xiàng)目設(shè)置兩種不同類型的樣板房（實(shí)用型及豪華型）。 工地圍墻設(shè)計(jì)：圍墻廣告能形成長(zhǎng)期廣告效應(yīng)，制作的手法應(yīng)具有強(qiáng)烈的項(xiàng)目特色，建議結(jié)合 “安特 ?鴻程酈景 ”名稱內(nèi)涵的文化韻味，圖案設(shè)計(jì)以都市 形象為主題。包括 :① 理念識(shí)別（ Mind Identity,簡(jiǎn)稱 MI）。 以上說(shuō)明： ① 創(chuàng)新體現(xiàn)的范圍越廣，對(duì)管理的改造壓力也大，一旦管理跟不上，創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)不了，風(fēng)險(xiǎn)反而增大，將會(huì)嚴(yán)重?fù)p害經(jīng)濟(jì)效益。 價(jià)格創(chuàng)新體系：降低開(kāi)發(fā)、銷售、財(cái)務(wù)、管理成本，培育價(jià)格優(yōu)勢(shì)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里，用適當(dāng)?shù)姆绞?，在恰?dāng)時(shí)機(jī)把產(chǎn)品賣出去，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的手段。 5． 名牌專賣店：如李寧，米奇妙等，每間面積 30150 平方米，約10 間，共 1000 平方米（商業(yè)一層或二層）。 隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者購(gòu)物不僅僅是滿足生活上的基本需求，而且視購(gòu)物為集游玩、娛樂(lè) 、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。營(yíng)造價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)是構(gòu)造項(xiàng)目企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素之一，必須在價(jià)格上挖掘賣點(diǎn)。 結(jié)全項(xiàng)目“品質(zhì)生活 健康從容”的營(yíng)銷主題，在建材上做文章，以“賣房子賣健康”來(lái)強(qiáng)化營(yíng)銷宣傳。世界衛(wèi)生組織確定了 15 條健康住宅標(biāo)準(zhǔn)，健康住宅就是能使居住者“在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)的住宅”。因此，建議加快本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度，盡快完成建筑施工，進(jìn)入后期銷售回籠資金。由于長(zhǎng)期工作于辦公室，對(duì)自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施極為重視，同時(shí)對(duì)樓盤(pán)建筑風(fēng)格、色彩、平面布局等也極為關(guān)注，地理位置好、綜合素質(zhì)高的樓盤(pán)是其首選。 □ 會(huì)所： 氧吧 健身設(shè)備、桑拿設(shè)備組合 夾層設(shè)桌球、乒乓球、棋牌室 醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥 兒童看護(hù)室 家政服務(wù)中心 □ 智能化設(shè)備： 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 自動(dòng)停車管理、收費(fèi)系統(tǒng) 一卡通收費(fèi)系統(tǒng)――憑住戶卡記賬消費(fèi) 2． 2 價(jià)格定位 本項(xiàng)目總體定位為實(shí)用性商住樓，建議總體均價(jià)控制在 1558 元／平方米，整 個(gè)銷售過(guò)程中價(jià)格策略為低開(kāi)高走。 裙樓：選用深色調(diào)大理石外墻 外立面：外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用深綠色． 頂部造型：西式風(fēng)格、線條簡(jiǎn)約、流暢，意境深遠(yuǎn) 2． 1． 3 配套設(shè)施及功能建議 配套設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強(qiáng)調(diào)無(wú)污染、選用有益于健康的綠色建材。本項(xiàng)目被目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)知和接受還須一段時(shí)間，在很大程度上影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。 而所謂的人氣就是“精英消費(fèi)觀加上羊群心理”，說(shuō)白了，聰明的人和大多數(shù)人認(rèn)為是好的就都是好的。 雙橋區(qū)緊靠成渝高速公路和成渝鐵路距重慶市中心僅 80 余公里，大郵高等級(jí)公路橫貫全線。這兩個(gè)大盤(pán)的總占地面積，已經(jīng)被媒體重復(fù)了多次：融僑半島近 3000 畝，廣廈城 1050 畝。這是直轄以來(lái)，重慶對(duì)城市的拆遷管理法規(guī)一次重大調(diào)整。其中違規(guī)開(kāi)發(fā)、虛假?gòu)V告、欺詐銷售等問(wèn)題是本次信用檔案系統(tǒng)監(jiān)督的重點(diǎn)。 6. 政策六、切實(shí)解決“辦證難”問(wèn)題。此項(xiàng)政策帶來(lái)了三大信號(hào)：一、 土地值錢了， 意味著城市競(jìng)爭(zhēng)力提高了；二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻進(jìn)一步提高。 1. 政策一、啟動(dòng)商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)。 2. 政策二、住房交易手續(xù)費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)。 20xx 年 7 月 1 日起，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行招投標(biāo)。隨后的 11 月，國(guó)土、建委、規(guī)劃等部門又聯(lián)合出臺(tái)了關(guān)于辦理兩證的“十六條規(guī)定”，以切實(shí)解決辦證難的遺留問(wèn)題。 9. 政策九、重慶市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例。從去年以來(lái)，其增幅一直保持在兩位數(shù)以上。 在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，重慶的“擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)”將會(huì)如火如荼地展開(kāi)，人口將快速增長(zhǎng)，自從重慶作為中國(guó)第四個(gè)直轄市正式掛牌以來(lái)，隨著西部大開(kāi)發(fā)政策的傾斜，重慶市為了改善投資環(huán)境，每年以 50 億元的巨額資金投入城市基礎(chǔ)建設(shè)。 總的來(lái)說(shuō)， 雙橋區(qū)具有投資環(huán)境優(yōu)越，交通通訊發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善的特點(diǎn)。 5 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析及因素分解 雖然重慶市樓市整體供大于求，但今后幾年內(nèi)銷售量仍然將維持上升，加上項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明，因此市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大 □ 地理位置優(yōu)越：