【正文】 143 號(hào)（亞泰廣場斜對(duì)面） 規(guī)劃用地面積（畝） 總建筑面積 綠地率 建筑密度 總層數(shù) 萬 M2 33% 39% 7 層（ 12F/37F） 公寓總戶數(shù) 商 鋪戶數(shù) 商鋪面積區(qū)間 公寓面積區(qū)間 地下車位數(shù) 268 74 37316 M2 35 M2 左右 約 50 個(gè) 價(jià) 格 情 況 （精裝修）公寓：（起價(jià)） 3700 元 / M2，（均價(jià)） 3800 元 / M2 商 鋪 價(jià) 格：458015800 元 / M2 項(xiàng)目定位：青春派商業(yè)空間， SOLO 單飛寓所。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 設(shè)計(jì)大膽、獨(dú)特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風(fēng)格；并充分利用了 地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價(jià)值；消費(fèi)群體劃分明確，戶型設(shè)計(jì)和面積配比具有很強(qiáng)的針對(duì)性；入市時(shí)機(jī)把握較準(zhǔn)，推廣過程訴求明確、集中，很好地聚集了人氣。 時(shí)代 100 位于成都市內(nèi)環(huán)線，府河與南河交匯地段，樓體由一棟 6 層弧形低層 5米架空?qǐng)@林，締造五度空間園林，綠化加設(shè)空中花園，增加垂直綠化及陽光花房，總用 地面積 5019 平米，總建筑面積 32796 平米。 5幢小高層電梯公寓作為聯(lián)體排列，樓層分別為 11，形成退合式屋頂花園，總用地面積： 平方米 ,住宅總戶數(shù)： 202 戶 ,總建筑面積： 平方米 ,地下車庫面積： 平方米 ,住宅面積： 平方米 ,地下自行車庫面積： 平方米 ,綠化率： 35% 流星花園 地處成都市中心天仙橋北街、東風(fēng)大橋與東門大橋之間，緊臨府南河畔，背依大慈寺商業(yè)文化中心（規(guī)劃中），左鄰總府花園、右舍 SOHO。因此，小戶型的預(yù)期市場潛力很大。 附二：成都市主要小戶型項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目名稱 位置 方位 總建面（萬 戶數(shù) 在售類別 均價(jià) 戶型區(qū)間 狀態(tài) 財(cái)經(jīng)商業(yè)街區(qū) 西南財(cái)大正門 西三環(huán)內(nèi) 148 多層 ,小高層 ,營業(yè) 21506166(營） 43143 期房 交大 3） 產(chǎn)品種類、戶型配比更為豐富，擴(kuò)大了購買群體。一方面消費(fèi)者的成熟，令小戶型的設(shè)計(jì)將越來越受到重視，另一方面房地產(chǎn)市場存在的優(yōu)勝劣汰原則挑戰(zhàn)著建筑設(shè)計(jì)行業(yè)。在面積小的前提下，要保障功能齊全，廳、室、廚、衛(wèi)、陽臺(tái)等配套功能布局完善，動(dòng)靜分離，采光、透風(fēng)、私密性都是設(shè)計(jì)中要考慮到的問題。 3. 采用躍層空間概念加以設(shè)計(jì)，層高 米的挑空式客廳，使小戶型也能享受到別墅氣派，其超高得房率一般能使使用面積有效提高 30%，不僅適合單身或小家庭居住，也可做辦公用房。由開發(fā)商或物業(yè)管理部門牽頭組織為購房客戶提供既經(jīng)濟(jì)實(shí)用又體現(xiàn)時(shí)尚個(gè)性化的菜單式裝修服務(wù)，會(huì)使開發(fā)商及客戶達(dá)到雙贏效果。即使有興趣為之一試身手的客戶，也很少有時(shí)間光顧施現(xiàn)場，應(yīng)付一到二個(gè)月工期安排。居室內(nèi)部為考慮實(shí)用性與經(jīng)濟(jì)性要素，可 用家具的適當(dāng)布置分隔出休息、學(xué)習(xí)、會(huì)客空間，甚至利用邊角還可創(chuàng)造出休閑一角。 II. 預(yù)期房型設(shè)計(jì) 未來的小戶型設(shè)計(jì)應(yīng)更加注重其經(jīng)濟(jì)實(shí)用性特征。 因此，項(xiàng)目配套設(shè)施必須要盡可能周全，滿足居住者的需求，可以考慮增設(shè)業(yè)主專用酒吧、健身房、郵局、 24 小時(shí)便利店、中西餐館、洗衣房、美容美發(fā)廳、書吧等設(shè)施，并且要收費(fèi)合理，符合消費(fèi)者的心理價(jià)位。 規(guī)模化開發(fā)小戶型項(xiàng)目具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)： 1） 規(guī)模的擴(kuò)大，令開發(fā)商有足夠地空間進(jìn)行環(huán)境與景觀的營造，同時(shí)有針對(duì)性地為消費(fèi)者提供必要的配套，如休閑場所、體育設(shè)施、兒童活動(dòng)空間等 ,既滿足了消費(fèi)者多層次的需要，又提升了項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。 購買的房子主要是先住后置換 70％的被調(diào)查者選擇買下小戶型的房子后，住一段時(shí)間再進(jìn)行置換。另一方面，隨著 WTO 的加入，成都作為西部的中心將增加一大批 年輕白領(lǐng)人士，小戶型作為過渡性住宅的價(jià)值更適宜創(chuàng)業(yè)階段的年輕人和普通工薪階層，也隨著人口的老齡化（據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都市有近 300 萬的 60 歲以上老年人），部分老年人更希望有自己的一個(gè)花費(fèi)不大，配套齊全的小空間。 宜家 .home 位于成都市府河內(nèi)環(huán)線東安北街段，居市區(qū)內(nèi)環(huán)線東安北路段路旁，隔河相對(duì)繁華望平街。尤其是在配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面缺少吸引小戶型消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，使這一賣點(diǎn)缺乏足夠支撐。 4）科華路上旺鋪，只需 4580 元 /平米起。 精品戶型： 216。這和被調(diào)查者的收入多少有密切關(guān)系，收入越高要求服務(wù)的種類越多。 小戶型的住戶要“純”。而作為投資的考慮，主要選擇 30 平方米 —50 平方米的房子。自由度等項(xiàng)目就是城南小戶型的代表。物業(yè)類別主要是高層、小高層。所以，這一代的小戶型空間雖小，但可以依托周邊成熟的大環(huán)境和社區(qū)本身完善的配套，因?yàn)樾粜偷臉I(yè)主更需要大的活動(dòng)空間。 第二部分：成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析 前 言 1999 年， SOHO 的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場上掀起了一場波瀾壯闊的小戶型革命。 房產(chǎn)正在形成新的投資熱點(diǎn)，買房可以認(rèn)為是消費(fèi) +投資的結(jié)合體。 如今，在金融、 IT、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無房戶中占了相當(dāng)大的比例。 隨著市場的完善和客戶的成熟，戶型也成為客戶選擇的一桿秤。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，工作繁忙，又無力買車，對(duì)公共交通的依賴性比較大，這樣的小戶型能夠更好地滿足其需求。公寓式的，就是把衛(wèi)生間做得很好，也不需要做廚房，或者說有一個(gè)，只是一個(gè)小電爐就可以了，用微波爐做做早點(diǎn)就可以了，但是需要上網(wǎng)、通訊，另外服務(wù)比較周到，這跟過去是不一樣的。在一個(gè)市場里面，或者在一個(gè)城市里面，不同層次的消費(fèi)者能拿多少錢，他買一住套房要花多少錢？這點(diǎn)決定了市場的產(chǎn)品。 3) 將買房作為理財(cái)方式。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，但經(jīng)濟(jì)能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購買一室一廳或二室一廳的小戶型 商品房，待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后，再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。 戶型趨小是國際住宅面積的發(fā)展趨向 在日本和歐洲一些國家，在七十年代末的時(shí)候 70—120 平方米的小戶型占了增加住宅的 50％，到了八十年代末的時(shí)候占了 65％，到了九十年代末的時(shí)候 70—120 平方米占了 80％。如果說，此時(shí)的小戶型項(xiàng)目僅是 “小荷才露尖尖角 ”，只是對(duì)主流市場的補(bǔ)充與點(diǎn)綴，那么，到了 20xx 年，在各地 的房地產(chǎn)市場上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項(xiàng)目，除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價(jià)低的特點(diǎn)外，而且在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善，對(duì) “小戶型 ”進(jìn)行了新的詮釋。一種是：一居 室銷售面積在 60 平方米以下，二居室銷售面積在 80 平方米以下，三居室銷售面積在 100 平方米以下；另一種是：單指面積小的戶型 (單套銷售面積在 60 平方米以下 )，主要指一居室。 216。 專家認(rèn)為，隨著城市功能的發(fā)展，各種市政配套和生活服務(wù)設(shè)施會(huì)越來越完備，住宅的功能已經(jīng)出現(xiàn)單純化趨勢，家庭將成為完全的私密空間，戶型面積也將隨之合理回歸。沒有點(diǎn)壓力，每月也不見得能存下錢來 ，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩樂用掉了。 216。 小戶型的購買群體是非常注重生活品質(zhì)、居住質(zhì)量的一個(gè)群體。對(duì) 于投資型客戶來說，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率。 “衣、食、住