【正文】 3000 （ 10%5%） 2+1110 5000（ 10%5%） 2= 萬 MB 租 max=+ 3000 8% 2+1110 5000 8% 2= 萬 MB 租 min=+ 3000 （ 8%5%） 2+1110 5000 （ 8%5%） 2= 萬 租售平衡點計算 對投資客來講，項目投資回報率的年名義回報率大于年實際回報率，故租金的損失只能通過售價的拉升來解決。許多開發(fā)商認為，商業(yè)中心的商業(yè)地產(chǎn)肯定有市場需求，因此，一涌而上搞大型商場，最后的結(jié)果常常是血本無歸。 業(yè)態(tài)分類及分布 商業(yè)業(yè)態(tài)包括主題市場；休閑餐廳及茶室；主題餐廳；服飾；禮品、手機美容；娛樂；火鍋店等 7 種形式。 內(nèi)容分別為“培羅盟西服”，“佐丹奴”休閑服飾店， “班尼路”休閑服飾店，合資“華倫天奴”服飾店， “美特斯邦威” 休閑服飾店， “保獅龍”休閑服飾店， “紫瀾門 ”大衣， “文武體育”每間鋪面面積在 4080 平方米左右。包裝上突出本案的低投資，高 回報以及物業(yè)和地段的升值潛力 目標市場不僅放在撫州。如將營銷寓于有影響力的社會性活動。量在誰手中，誰就能控制價格，猶如股市的“莊家”一樣，但這不是絕對的，如果市場風云突變，那手中的量就會變成“燙山芋”。 — 開盤期 — 推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，和二層所有商鋪。 戶外類： 除項目工地圍墻應進行長期的宣傳包裝外，建議在其售樓處附近及撫州市人流最為集中的贛東大道附近，各投放戶外高炮一塊，每塊面積不宜小于 20m2。 （一）推廣定位 投資額小，回報率高，品質(zhì)上佳，形態(tài)先進，江西省唯一規(guī)?；瘒鲜缴虾Ｉ钪黝}商城。所以推出一層內(nèi)庭和二層所有商鋪，并采用包租的形式，測試市場的反應。要掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)實力營銷。 （ 7） 火鍋店 選址內(nèi)庭三層，面積 1100 平方米，內(nèi)容為南華火鍋店。 （ 4）服飾 服飾主要是指上海一些二類品牌服飾綜合店或?qū)Ｙu店。 二是業(yè)態(tài)定位和分布不合理。這是大部分開發(fā)商對商業(yè)的開發(fā)思路。 項目銷售均價可拉升為：一樓 5000— 5500 元 /平方米 二樓 2800— 3000 元 /平方米 三樓 2600— 2900 元 /平方米 項目價格范圍 為提高項目銷售價格的市場認同度，內(nèi)街底層均價以最高價 5000 元 /平方米計，本項目在確 定價格范圍時，應以周邊項目做參觀（詳見個案情況），建議項目價格范圍在 2600— 8000 元 /平方米之間。 七、價格定位 （一）價格分析 市場情況 1） 從本案地理位置及周邊項目情況看，本案所在區(qū)域的商鋪一樓市場認同均價在 5000 元 /平方米左右、二樓在 2800 元 /平方米左右、三樓在 2600元 /平方米左右。 除丹亭步行街之外，本案是撫州唯一可提供免一定期限營業(yè)稅的商鋪。 4. 在撫州不成熟的房地產(chǎn)市場中進行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，給項目的開發(fā)經(jīng)營帶來風險，特別是當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的市場透明度低、商業(yè)經(jīng)營市 場的不確定性因素等。 撫州市因商鋪供應量過大，消費能力有限，加之空關鋪面多， 市民將對本案商鋪市場預期收益信心不足，使得本案在銷售的過程中，將有一個較長的市場培育期。 除地段外，各大典型商場的主賣點均是政府稅收優(yōu)惠，無其它買點，這樣就給本案創(chuàng)造賣點，預留了充足的空間，如上海品牌商城等。 案號： 4 案名： 現(xiàn)代城 基地位置： 贛東大道和大公路交匯處 行業(yè)狀態(tài)： 服飾、餐飲、超市、化妝品 鋪位面積： 平方米 工程進度： 主體到四層 交房標準： 毛坯 產(chǎn)品格局： 開間 米， 米， 米， 米 進深 1621 米左右 入住率： 未交房 單價： 120xx— 13000 元 /平方米 租金： 70— 80 元 /平方米 名義回報率 ： — 8%（出租） 實際回報率： 無 稅收優(yōu)惠： 無 折扣： 一次性付款 折 付款方式： 無貸款 備注： 租金有些過高，有些脫離市場行情。 購買 65 平方米以上的商鋪，可免費享受若干個農(nóng)轉(zhuǎn)非城鎮(zhèn)戶口或外地戶口遷入指標。包括物業(yè)的升值潛力。 ? 大學生更側(cè)重時尚性消費 學生思想活躍，對新事物有強烈的求知欲，喜歡追求新潮，并敢于創(chuàng)新，消費的趨附 性強，娛樂消費占全部消費額的比重很大。 在校學生的消費特點 大學生的基本生活消費和心理整體上是現(xiàn)實的 、合理的，但離散趨勢明顯，個體差異大。應該說，現(xiàn)在撫州市的商業(yè)配套設施，已經(jīng)能夠基本滿足他們的生活需要。目前，贛東大道上的租金價格在 40120 元 /月 /平方米之間。全市財政總收入年均增長 10%， 20xx 年超過 14 億元。 外來經(jīng)商者在市區(qū)購房安家的居民 近年來在撫州市從業(yè) 或經(jīng)商的外來人員，并在此置業(yè)安家，約占區(qū)域人口的 20%左右，這部分人口的收入相對較高，有一定的消費觀念，投資概念也達到一定水準。其不僅在政治上增加和補充了撫州地方的財政稅收和提供更多的就業(yè)機會，同時，也為這座歷史名城在整體發(fā)展上融入時代潮流，提供了新的發(fā)展機遇和希望： 帶動城市新一輪發(fā)展 塑造新的城市中心 城市商業(yè)結(jié)構的更新 強化城市中心的價值和凝聚力 提升都市生活質(zhì)量 影響城市文化 可以肯定地說，具有標志性的商業(yè)文化中心，是一座城市的“窗口”，打開這扇“窗 口”，吹向這座城市的是一股全新理念的清風，將掀開了這座城市經(jīng)濟發(fā)展之章冊的全新一頁，而我們則是給這座城市，遞上了一張擔綱描繪城市時尚商業(yè)文化設計師的“名片”。 時代的步伐跨入二十一世紀，隨著全球經(jīng)濟一體化進程的加快，古老的中國經(jīng)濟早已融入色彩斑瀾的地球村落，與世界同步發(fā)展的理念，使中國的經(jīng)濟發(fā)展，由中心城市向各省級城市乃至地縣級城市如燎原之火般迅速蔓延。鷹廈、浙贛鐵路穿境而過，撫州火車站 (二級站 )離市區(qū) 6 公里；滬瑞高速公路撫州至上海段今年年底通車， 5 小時可到達；京福高速公路 (北京至福州 )預計 20xx 年年底通車；昌廈高速公路已全面開通， 331 206 國道橫穿市境；距南昌昌北機場僅 l 00 公里，至香港、深圳、廣州、廈門、上海、寧波、北京等各大城市均有航班；中國遠洋國際貨運集團公司 (中轉(zhuǎn)港上海 )在南昌設有集裝箱碼頭，承接外運貨物，撫州距集裝箱碼頭和海關僅l 00 公里，撫州的產(chǎn)品能及時、快捷、順暢地運往世界各地。這些收入較高群體的入住，將提高撫州市居民休閑消費檔次。 二、撫州市商業(yè)用房市場概況 （一）商業(yè)用房分布及經(jīng)營狀況 贛東大道上商業(yè)氛圍濃厚 撫州市的商業(yè)用房主要集中在贛東大道上，贛東大道上的商業(yè)氛圍較為成熟，常用生活配套設施很是齊全。同時，經(jīng)營狀況也明顯不如贛東大道上的商鋪，絕大部分店鋪的贏利不高，只是略有贏利而已。 隨著周邊住宅小區(qū)不斷吸引新的居民進入該區(qū)域，以及居民的生活素質(zhì)的提高，預計撫州市的新居民們會需要更高檔次的商業(yè)氣氛和休閑娛樂場所。這也正是大學生消費示范效應的結(jié)果。 客戶類型分析 投資型客戶和自用型客戶將分別占 30%和 70%。既可免除商鋪租金，又有商鋪升值的前景。 案號： 2 案名： 丹亭步行街 基地位置： 贛東大道與營上巷交匯處 行業(yè)狀態(tài)： 超市、餐飲、服飾、休閑、娛樂 鋪位面積： 40 平方米左右 工程進度： 主體即將封頂 交房標準： 毛坯 產(chǎn)品格局： 開間 3— 5 米，進深 12 米，每間鋪都有衛(wèi)生間 入住率： 未交房 單價： 一樓： 13888 元 /平方米 二樓： 7000 元 /平方米 中心廣場： 14888 元 /平方米 臨贛東大道鋪面： 16888— 18888元 /平方米 400 平方米超市： 9888 元 /平方米 租金： 贛東大道一側(cè)： 120 元 /平方米 /月 二樓： 50 元 /平方米 /月 一樓內(nèi)街： 100 元 /平方米 /月 名義回報率： % 實際回報率：無