蘇州都市花園主題定位報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 小區(qū)內(nèi)環(huán)境營(yíng)造方面：綠化率高，景觀設(shè)計(jì)突出，動(dòng)靜結(jié)合，空氣質(zhì)量好、寧?kù)o，適合居住。沈陽(yáng)、錦州、成都、重慶、蘇州、廣州等相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)幾十個(gè)高級(jí)商品住宅，寫(xiě)字樓和休閑、康體、文化旅游項(xiàng)目。 2． 1． 3 不利因素分析（略） 。 n 由此可見(jiàn)，消費(fèi)者對(duì)都市花園產(chǎn)品持歡迎態(tài)度，產(chǎn)品口碑好，其形象逐漸深入市場(chǎng)，住戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的忠實(shí)度帶動(dòng)了客戶(hù)資源擴(kuò)充。 2． 1． 2 隱性競(jìng)爭(zhēng)力 經(jīng)分析，現(xiàn)階段本案的隱性競(jìng)爭(zhēng)力在以下幾個(gè)方面： 大量管理資料下載 1． 前期建立的市場(chǎng)美譽(yù)度 本案已開(kāi)發(fā)四期和正在接受預(yù)訂的第五期，建立了良好的市場(chǎng)認(rèn)知，表現(xiàn)在以下方面： n 產(chǎn)品創(chuàng)新意識(shí)方面：戶(hù)型設(shè)計(jì)有特色，比較超前。 本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是其是離上述三大資源最近的項(xiàng)目之一。它是項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，展示了產(chǎn)品的核心功能；另一方面，它比較直觀且誰(shuí)知門(mén)檻較低， 能快速傳播。 二期 —— “茗華苑”倡導(dǎo)“國(guó)際綠色風(fēng)采社區(qū)計(jì)劃”，將主題定為：“讓我們更國(guó)際、更自然、更健康”。每棟每單元高層的垂直交通均配設(shè)電梯（ 10 人） 2 部，突出都市生活的優(yōu)越性。每幢樓設(shè)有單體地下自行車(chē)庫(kù)，可就近停放摩托車(chē)和自行車(chē)。主臥室與臥室設(shè)置的 90 度轉(zhuǎn)角窗，開(kāi)闊了室內(nèi)的景觀視角。 建筑技術(shù)應(yīng)用：建筑主體結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆混凝土框剪結(jié)構(gòu)。 中心綠化廣場(chǎng) :在一期與二期樓盤(pán)之間，位于都市花園的東西向中心軸線(xiàn)上設(shè)置了約 10000 平方米中心綠化廣場(chǎng)，廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有幾何式廣場(chǎng)、竹林曲橋、兒童室外游樂(lè)場(chǎng)、弧型嬉水，池生態(tài)走廊，隨 著自然起伏的地表，交錯(cuò)種植了大油棕、錐型高柏樹(shù)及常青的花草植被，形成了錯(cuò)落有致的綠化景觀。 建筑特色：屋面形式采用坡屋頂設(shè)計(jì)，建筑立面形式以橫向三段式，主體色調(diào)較淺，屋面及底層的色調(diào)較深。項(xiàng)目總占地 44 公頃，建筑面積： 66 萬(wàn)㎡，容積率： 。 11．主要分析結(jié)論（普遍意義上） n 年齡結(jié)構(gòu)：集中在 28~40 歲的年齡階段 n 客戶(hù)的家庭人口構(gòu)成：普遍在 3 口人 n 客戶(hù)的 原居住區(qū)域：集中在古城區(qū) n 客戶(hù)的工作區(qū)域：集中在古城區(qū)和園區(qū) n 4 期客戶(hù)的購(gòu)房動(dòng)機(jī)主要是：二次購(gòu)房、首次置業(yè) n 4 期客戶(hù)的交通工具主要是：汽車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē) n 4 期客戶(hù)的裝修預(yù)算：主要在 912 萬(wàn)元之間 n 4 期客戶(hù)的認(rèn)知渠道主要來(lái)源自：口碑（占 41%）和報(bào)紙及 DM 廣告 n 4 期客戶(hù)電視及網(wǎng)絡(luò)媒體利用主要來(lái)源自：中央臺(tái)、蘇州電視臺(tái)、蘇州有線(xiàn)臺(tái) n 4 期客戶(hù)報(bào)刊媒體利用主要來(lái)源自：蘇州日?qǐng)?bào)、姑蘇晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào) 1． 2． 2 前期價(jià)格分析 有關(guān)數(shù)據(jù)支持來(lái)源于甲方提供的 4 期價(jià)目表 1． 本案前四期的價(jià)格所呈現(xiàn)的是一路穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢(shì)，也是同區(qū)域中高檔次樓盤(pán)的領(lǐng)跑者。其中， 2 期有 53%、 3 期有 49%、 3 期小高層有 48%、 4 期有 57% 大量管理資料下載 3．客戶(hù)的原居住區(qū)域 客戶(hù)的原居住區(qū)域集中在古城區(qū)。 同年 11 月 20 日，在消費(fèi)者的強(qiáng)烈要求下，四期 —— “英華苑”正式開(kāi)始登記，再掀排隊(duì)購(gòu)房熱潮，開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo) 248 套，創(chuàng)銷(xiāo)售歷史新 亮點(diǎn)。 11 月 1 日 ~8 日，二期業(yè)主驗(yàn)房入住。各期的比例如下表： 26~30 歲 31~35 歲 36~40 歲 2 期 % % % 3 期 % % % 3 期小高層 % % % 4 期 % % % 2．客戶(hù)的家庭人口構(gòu)成 客戶(hù)的家庭人口構(gòu)成普遍在 3 口人。 10． 4 期客戶(hù)報(bào)刊媒體利用研究 4 期客戶(hù)報(bào)刊媒體利用主要來(lái)源自：蘇州日?qǐng)?bào)（占 44S%）、姑蘇晚報(bào)（占 19%）、揚(yáng)子晚報(bào)（占 17%）。 1． 2． 3 前期產(chǎn)品分析 都市花園位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場(chǎng)，都市花園再往南就是工業(yè)園中最大的一片綠地 —— 中央公園。 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代主義的設(shè)計(jì)風(fēng)格為基調(diào)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)敢于創(chuàng)新，但建筑立面色彩的運(yùn)用較平淡，采用較暗的色調(diào)（后期進(jìn)行了重新調(diào)整），開(kāi)闊的弧型觀景陽(yáng)臺(tái)，配裝雕花金屬欄桿與扶手。頂層陽(yáng)臺(tái)和屋檐下仿羅馬柱式，設(shè)計(jì)給人以凝重感。 建筑特色 ：大膽創(chuàng)新的建筑風(fēng)格，層次豐富的立面表現(xiàn)，屋頂大量景觀構(gòu)架的設(shè)計(jì)，讓天際線(xiàn)的變化極具跳躍的感覺(jué)，突顯后現(xiàn)代建筑風(fēng)格的優(yōu)勢(shì)。 建筑特色：雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)的讓景觀與生活需求得到充分滿(mǎn)足，讓主臥室的私密空間得以延伸。
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