蘇州都市花園主題定位報告(存儲版)
【正文】 小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造方面：綠化率高，景觀設計突出，動靜結合，空氣質(zhì)量好、寧靜，適合居住。沈陽、錦州、成都、重慶、蘇州、廣州等相繼開發(fā)建設幾十個高級商品住宅，寫字樓和休閑、康體、文化旅游項目。 2． 1． 3 不利因素分析（略） 。 n 由此可見，消費者對都市花園產(chǎn)品持歡迎態(tài)度，產(chǎn)品口碑好，其形象逐漸深入市場，住戶對產(chǎn)品的忠實度帶動了客戶資源擴充。 2． 1． 2 隱性競爭力 經(jīng)分析，現(xiàn)階段本案的隱性競爭力在以下幾個方面： 大量管理資料下載 1． 前期建立的市場美譽度 本案已開發(fā)四期和正在接受預訂的第五期，建立了良好的市場認知，表現(xiàn)在以下方面： n 產(chǎn)品創(chuàng)新意識方面：戶型設計有特色，比較超前。 本案的區(qū)位優(yōu)勢是其是離上述三大資源最近的項目之一。它是項目進行競爭的基礎，展示了產(chǎn)品的核心功能；另一方面，它比較直觀且誰知門檻較低， 能快速傳播。 二期 —— “茗華苑”倡導“國際綠色風采社區(qū)計劃”，將主題定為：“讓我們更國際、更自然、更健康”。每棟每單元高層的垂直交通均配設電梯（ 10 人） 2 部，突出都市生活的優(yōu)越性。每幢樓設有單體地下自行車庫，可就近停放摩托車和自行車。主臥室與臥室設置的 90 度轉角窗，開闊了室內(nèi)的景觀視角。 建筑技術應用：建筑主體結構采用現(xiàn)澆混凝土框剪結構。 中心綠化廣場 :在一期與二期樓盤之間，位于都市花園的東西向中心軸線上設置了約 10000 平方米中心綠化廣場，廣場內(nèi)設有幾何式廣場、竹林曲橋、兒童室外游樂場、弧型嬉水，池生態(tài)走廊，隨 著自然起伏的地表，交錯種植了大油棕、錐型高柏樹及常青的花草植被，形成了錯落有致的綠化景觀。 建筑特色：屋面形式采用坡屋頂設計，建筑立面形式以橫向三段式，主體色調(diào)較淺，屋面及底層的色調(diào)較深。項目總占地 44 公頃，建筑面積： 66 萬㎡，容積率： 。 11．主要分析結論（普遍意義上） n 年齡結構：集中在 28~40 歲的年齡階段 n 客戶的家庭人口構成：普遍在 3 口人 n 客戶的 原居住區(qū)域：集中在古城區(qū) n 客戶的工作區(qū)域：集中在古城區(qū)和園區(qū) n 4 期客戶的購房動機主要是：二次購房、首次置業(yè) n 4 期客戶的交通工具主要是：汽車、自行車、摩托車 n 4 期客戶的裝修預算：主要在 912 萬元之間 n 4 期客戶的認知渠道主要來源自：口碑（占 41%）和報紙及 DM 廣告 n 4 期客戶電視及網(wǎng)絡媒體利用主要來源自：中央臺、蘇州電視臺、蘇州有線臺 n 4 期客戶報刊媒體利用主要來源自：蘇州日報、姑蘇晚報、揚子晚報 1． 2． 2 前期價格分析 有關數(shù)據(jù)支持來源于甲方提供的 4 期價目表 1． 本案前四期的價格所呈現(xiàn)的是一路穩(wěn)步上揚的趨勢，也是同區(qū)域中高檔次樓盤的領跑者。其中， 2 期有 53%、 3 期有 49%、 3 期小高層有 48%、 4 期有 57% 大量管理資料下載 3．客戶的原居住區(qū)域 客戶的原居住區(qū)域集中在古城區(qū)。 同年 11 月 20 日，在消費者的強烈要求下，四期 —— “英華苑”正式開始登記，再掀排隊購房熱潮，開盤即熱銷 248 套，創(chuàng)銷售歷史新 亮點。 11 月 1 日 ~8 日，二期業(yè)主驗房入住。各期的比例如下表： 26~30 歲 31~35 歲 36~40 歲 2 期 % % % 3 期 % % % 3 期小高層 % % % 4 期 % % % 2．客戶的家庭人口構成 客戶的家庭人口構成普遍在 3 口人。 10． 4 期客戶報刊媒體利用研究 4 期客戶報刊媒體利用主要來源自：蘇州日報（占 44S%）、姑蘇晚報（占 19%）、揚子晚報（占 17%）。 1． 2． 3 前期產(chǎn)品分析 都市花園位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀廣場，都市花園再往南就是工業(yè)園中最大的一片綠地 —— 中央公園。 建筑風格以現(xiàn)代主義的設計風格為基調(diào)，產(chǎn)品設計敢于創(chuàng)新，但建筑立面色彩的運用較平淡，采用較暗的色調(diào)（后期進行了重新調(diào)整），開闊的弧型觀景陽臺，配裝雕花金屬欄桿與扶手。頂層陽臺和屋檐下仿羅馬柱式，設計給人以凝重感。 建筑特色 ：大膽創(chuàng)新的建筑風格，層次豐富的立面表現(xiàn)，屋頂大量景觀構架的設計，讓天際線的變化極具跳躍的感覺，突顯后現(xiàn)代建筑風格的優(yōu)勢。 建筑特色：雙陽臺設計的讓景觀與生活需求得到充分滿足，讓主臥室的私密空間得以延伸。
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