蘇州都市花園主題定位報告-文庫吧
2025-04-13 09:52 本頁面
【正文】 價格從首期開盤以來都在上漲，但并沒有真正體現(xiàn)其市場價值（近年來也有同區(qū)域 同檔次樓盤的價格高于本案） 種種跡象表明：在整個大市場中，發(fā)展形勢看好的不僅只有本案，而是涌現(xiàn)出了越來越多的優(yōu)秀樓盤。由此可見，要在競爭中占據(jù)優(yōu)勢，在提高與創(chuàng)新產(chǎn)品的同時，也要整合好資源，充分利用企業(yè)以及項目自身所累積的市場美譽(yù)度。 1． 2 前期項目定位分析 1． 2． 1 前期客戶分析 二、三、四期客戶情況，有關(guān)數(shù)據(jù)支持由甲方提供 1． 客戶年齡構(gòu)成 客戶的年齡都集中在 28~40 歲的年齡階段。各期的比例如下表： 26~30 歲 31~35 歲 36~40 歲 2 期 % % % 3 期 % % % 3 期小高層 % % % 4 期 % % % 2．客戶的家庭人口構(gòu)成 客戶的家庭人口構(gòu)成普遍在 3 口人。其中， 2 期有 53%、 3 期有 49%、 3 期小高層有 48%、 4 期有 57% 大量管理資料下載 3．客戶的原居住區(qū)域 客戶的原居住區(qū)域集中在古城區(qū)。其中， 2 期有 %、 3 期有 41%、 3 期小高層有 40%、 4 期有 %。 4．客戶的工作區(qū)域 客戶的工作區(qū)域集中在古城區(qū)和園區(qū)。各期 的比例如下表： 園區(qū) 古城區(qū) 2 期 % % 3 期 % % 3 期小高層 % % 4 期 % % 5． 4 期客戶的購房動機(jī) 4 期客戶的購房動機(jī)主要是：二次購房（占 50%）、首次置業(yè)（占 34%）。 6． 4 期客戶的日常交通工具 4 期客戶的交通工具主要是：汽車（占 29%）、自行車（占 25%）、摩托車（占25%）。 7． 4 期客戶裝修預(yù)算 4 期客戶的裝修預(yù)算主要在 912 萬元之間（占 44%） 8． 4 期客 戶通路研究 大量管理資料下載 4 期客戶的認(rèn)知渠道主要來源自：口碑（占 41%）和報紙及 DM 廣告（ 36%）。 9． 4 期客戶電視及網(wǎng)絡(luò)媒體利用研究 4 期客戶電視及網(wǎng)絡(luò)媒體利用主要來源自：中央臺（占 37%）、蘇州電視臺（占30%）、蘇州有線臺（占 23%）。 10． 4 期客戶報刊媒體利用研究 4 期客戶報刊媒體利用主要來源自：蘇州日報（占 44S%）、姑蘇晚報（占 19%）、揚(yáng)子晚報（占 17%）。 11．主要分析結(jié)論（普遍意義上） n 年齡結(jié)構(gòu)：集中在 28~40 歲的年齡階段 n 客戶的家庭人口構(gòu)成：普遍在 3 口人 n 客戶的 原居住區(qū)域：集中在古城區(qū) n 客戶的工作區(qū)域：集中在古城區(qū)和園區(qū) n 4 期客戶的購房動機(jī)主要是：二次購房、首次置業(yè) n 4 期客戶的交通工具主要是：汽車、自行車、摩托車 n 4 期客戶的裝修預(yù)算：主要在 912 萬元之間 n 4 期客戶的認(rèn)知渠道主要來源自：口碑（占 41%）和報紙及 DM 廣告 n 4 期客戶電視及網(wǎng)絡(luò)媒體利用主要來源自：中央臺、蘇州電視臺、蘇州有線臺 n 4 期客戶報刊媒體利用主要來源自：蘇州日報、姑蘇晚報、揚(yáng)子晚報 1． 2． 2 前期價格分析 有關(guān)數(shù)據(jù)支持來源于甲方提供的 4 期價目表 1． 本案前四期的價格所呈現(xiàn)的是一路穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢，也是同區(qū)域中高檔次樓盤的領(lǐng)跑者。 大量管理資料下載 2． 在各期的銷售周期內(nèi)，價格一路上漲，并都能得到市場的熱烈回應(yīng)，說明前期的價格調(diào)整很好的把握住了市場情況，也從很大程度上肯定了本案前期產(chǎn)品的品質(zhì)。 3． 但近期來，園區(qū)其它同樓次樓盤的價格也在根據(jù)市場情況不斷上漲，已有高于本案的樓盤（如：發(fā)現(xiàn)之旅）?？梢?，本案的價格雖然是呈良好的上升勢頭，但并沒有真正體現(xiàn)自身的市場價值。 4． 從本案三期小高層的價格趨勢來看，前段銷售周期走的是平穩(wěn)略漲的路線，而到后段銷 售周期，市場開始逐步認(rèn)可產(chǎn)品后，均價由最初的 2500 元 /㎡左右上揚(yáng)到 2800 元 /㎡左右，繼而就勢突破 3000 元 /㎡以上的大關(guān)。從而體現(xiàn)了本案對價格上漲時機(jī)把握的準(zhǔn)確性。 5． 2001 年下半年價格上調(diào)幅度較大，同步反映了市場的情況，另一方面說明，本案的價格尚在接受范圍之內(nèi)，應(yīng)仍有上揚(yáng)空間。 1． 2． 3 前期產(chǎn)品分析 都市花園位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖
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