蘇州都市花園主題定位報告-全文預(yù)覽
【正文】 、寧靜，適合居住。其次，都市花園前期的實體示范效應(yīng)很好，已成型的小區(qū)環(huán)境，井井有條的物業(yè)管理帶來的良性發(fā)展，后期消費者的信心將增強。前者是前幾年開發(fā)的項目，現(xiàn)僅對租賃市場產(chǎn)生影響；后者是新推項目，總建筑面積為 27 萬㎡，第一期與都市花園的第五期和第六期產(chǎn)生直接競爭，但第二期可能與本案推出時間接近，區(qū)位優(yōu)勢均等，所以本案的差異性表現(xiàn)要突出，避免與其同質(zhì)化。 無論對于園區(qū)內(nèi)還是園區(qū)外的住宅消費者，園區(qū)的吸收在三大點，依次是：全國最美最大的金雞湖公園、前景遠大的中央商貿(mào)區(qū)以及城市廣場。 所謂“隱性競爭力”是指項目獨有的、競爭對手難以和超越的、或者在競爭中占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的競爭因素，如新穎的開發(fā)理念所引導(dǎo)的新型生活方式、項目獨有的稀缺資源、企業(yè)品牌等等。 在進行分析之前，我們對項目的競爭力進行區(qū)分，將之分為“顯性競爭力”和“隱性競爭力”兩種。 四期 —— “英華苑”的主題則不太明朗，一方面沿用了三期所提出的“蘇州住宅新標(biāo)準”；而另一方面為突出三級綠化的規(guī)劃，提出了“精品家園的精致所在”。對于都市居住，我們總結(jié)特征如下： 1． 居住于城市中心區(qū)和副中心區(qū)，以城市中高收入階層為目標(biāo)客戶； 2． 以日常生活居住為目的，重視建筑，園林 是建筑的輔助，設(shè)計標(biāo)準以滿足國家規(guī)范為準則； 3． 配套以利用城市已有配套為主，小區(qū)內(nèi)補充城市配套的不足； 大量管理資料下載 4． 對社區(qū)文化的建設(shè)有一定的重視，管理服務(wù)以常規(guī)服務(wù)為主，缺少個性服務(wù)和特殊服務(wù)。超大型的景觀陽臺，經(jīng)濟實用的生活陽臺。采用優(yōu)質(zhì)外墻涂料及新型建筑材料，對東西山墻進行節(jié)能保溫處理。 建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格走完全現(xiàn)代主義風(fēng)格的設(shè)計路線。 都市花園第五期 —— 銀色貴族 戶型：都市花園五期采用南北通風(fēng)的板式小高層及高層，推出了 13 種戶型，是開發(fā) 至今戶型最多的一期，面積從 81 至 240 多㎡都有，并且在高層中推出錯層、躍層式房型，產(chǎn)品形成多樣化，以錯位競爭房型，產(chǎn)品精致度比以往有了較大的提高。 二級綠化 —— 以中心水系串聯(lián)六大主題廣場的綠化體系。 建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格以后現(xiàn)代主義的設(shè)計風(fēng)格為基調(diào)，產(chǎn)品設(shè)計獨巨匠心，建筑立面色彩選用暖色調(diào)為主，色彩至下而上由深至淺，色彩強烈的景觀構(gòu)架，讓每棟建筑都具有鮮明的個性，使產(chǎn)品具有更強的競爭力。 KONE3000 MONOSPACE 無機房電梯的采用，改變過去高層建筑公共分攤面種過多的缺點。 建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格以后現(xiàn)代主義的設(shè)計風(fēng)格為基調(diào)，產(chǎn)品設(shè)計成熟自然，建筑立面色彩的運用較靈活多變，色彩對比強烈，開闊的觀景陽臺和弧型外飄窗、陽光露臺花園，配裝雕花金屬欄桿與扶手。 規(guī)劃布局：創(chuàng)新“大眼睛”式樓體排布規(guī)劃，突破傳統(tǒng)的橫排布局，采用弧線開樓體設(shè)計，超大的樓間距，增強小區(qū)的整體景觀效果。 建筑特色 :創(chuàng)新的低窗臺式外突飄窗，加強窗戶的采光面積和窗臺的實用性，大面積的玻璃及豎向線條增強了立面的現(xiàn)代感。 產(chǎn)品市場差異性 :都市花園第一期 三步躍式 戶型產(chǎn)品，在當(dāng)時仍以平面式住宅設(shè)計為主流的市場中贏得了較大的產(chǎn)品優(yōu)勢，成為蘇州房她產(chǎn)業(yè)內(nèi)產(chǎn)品的領(lǐng)跑者。 平米的玄關(guān)設(shè)計確保室內(nèi)的私密性 .板式洋房一梯兩戶設(shè)計 ,使產(chǎn) 品的南北通風(fēng)對流暢順 .建筑底層采用架空形式 ,一部分作為停車空間或自行車庫 ,一部分作為小型居住及商業(yè)配套設(shè)施。 1． 都市花園第一期 —— 蘭華苑 第一期項目產(chǎn)品的戶型優(yōu)勢明顯： 戶型：房型設(shè)計采用南北通風(fēng)的板式多層為主。 5． 2001 年下半年價格上調(diào)幅度較大，同步反映了市場的情況，另一方面說明，本案的價格尚在接受范圍之內(nèi)，應(yīng)仍有上揚空間。 3． 但近期來，園區(qū)其它同樓次樓盤的價格也在根據(jù)市場情況不斷上漲，已有高于本案的樓盤（如：發(fā)現(xiàn)之旅）。 9． 4 期客戶電視及網(wǎng)絡(luò)媒體利用研究 4 期客戶電視及網(wǎng)絡(luò)媒體利用主要來源自：中央臺（占 37%）、蘇州電視臺（占30%）、蘇州有線臺（占 23%）。 4．客戶的工作區(qū)域 客戶的工作區(qū)域集中在古城區(qū)和園區(qū)。 1． 2 前期項目定位分析 1． 2． 1 前期客戶分析 二、三、四期客戶情況，有關(guān)數(shù)據(jù)支持由甲方提供 1． 客戶年齡構(gòu)成 客戶的年齡都集中在 28~40 歲的年齡階段。蘇州的住宅房地產(chǎn)市場“供不應(yīng)求”的大好局勢和發(fā)展商一直以來的努力開拓是促成這種趨勢的前提條件。 2000 年 9 月 11 日，三期 —— “菁華苑”隆重開盤，出現(xiàn)排隊搶號買房的現(xiàn)象。 同年的 9 月 26 日，二期 ——
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