【正文】 3． 3． 3 高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置 3． 4 主題的產(chǎn)品要求 3． 4． 1 小區(qū)環(huán)境 3． 4． 2 規(guī)劃布局 3． 4． 3 生活配套 3． 4． 4 公共空間 3． 4． 5 室內(nèi)設(shè)計(jì) 4． 主題的差異性和適應(yīng)性分析 4． 1 差異性分析 4． 1． 1 產(chǎn)品差異性 4． 1． 2 服務(wù)的差異性 大量管理資料下載 4． 1． 3 目標(biāo)客戶差異性 4． 2 適應(yīng)性分析 4． 2． 1 與潛在需求的適應(yīng)性 4． 2． 2 與項(xiàng)目資源的適應(yīng)性 4． 2． 3 與項(xiàng)目地域文化的適應(yīng)性 4． 2． 4 與產(chǎn)品要求的適應(yīng)性 4． 3 主題和利益點(diǎn) 4． 3． 1 消費(fèi)者利益點(diǎn) 4． 3． 2 開(kāi)發(fā)商利益點(diǎn) 5．本案市場(chǎng)定位 5． 1 目標(biāo)客戶群定位 5． 1． 1 核心客戶 5． 1． 2 重要客戶 5． 1． 3 偶得客戶 5． 2 產(chǎn)品定位 5． 3 價(jià)格定位 6．主題的產(chǎn)品 演繹 6． 1 主題概念與總體規(guī)劃的對(duì)接 6． 2 規(guī)劃建議 6． 2． 1 原則 6． 2． 2 組團(tuán)劃分 6． 2． 3 路網(wǎng)系統(tǒng) 6． 2． 4 停車系統(tǒng) 6． 3 園林景觀 大量管理資料下載 6． 4 建筑風(fēng)格及細(xì)部建議 6． 4． 1 建筑形式 6． 4． 2 建筑布局 6． 4． 3 戶型設(shè)計(jì) 6． 4． 4 立面 6． 4． 5 住宅公共部分 6． 4． 6 室內(nèi)細(xì)部設(shè)計(jì) 6． 4． 7 建議室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 6． 5 智能化及物業(yè)管理 6． 5． 1 小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)置建議 6． 5． 2 全方位酒店式物業(yè)服務(wù) 1． 項(xiàng)目前期情況分析 1． 1 前期發(fā)展?fàn)顩r分析 1999 年 3 月 15 日，都市花園首期工程 —— “蘭華苑”正式破土動(dòng)工， 5 月9 日正式開(kāi)盤，創(chuàng)下了 20 天內(nèi)售出 210 套的銷售佳績(jī)， 9 月份售罄， 8 月 16 日封頂。各期 的比例如下表： 園區(qū) 古城區(qū) 2 期 % % 3 期 % % 3 期小高層 % % 4 期 % % 5． 4 期客戶的購(gòu)房動(dòng)機(jī) 4 期客戶的購(gòu)房動(dòng)機(jī)主要是：二次購(gòu)房（占 50%）、首次置業(yè)（占 34%）。第一次推出以“三步躍式”為主力戶型的產(chǎn)品，打破了以往平面式住宅得呆板設(shè)計(jì)，主力戶型面積在 120㎡以上。 產(chǎn)品市場(chǎng)差異性：都市花園第二期產(chǎn)品在一期產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新，推出了全躍式戶型和小高層住宅，以及大型中心綠化廣場(chǎng)的配置，改變了蘇州市場(chǎng)中一向以小型園林綠化為主的現(xiàn)狀。 三級(jí)綠化 —— 以宅間綠化及組團(tuán)綠化構(gòu)成的點(diǎn)線結(jié)合的綠化體系。臥室設(shè)置的 180 度轉(zhuǎn)角觀景窗，開(kāi)闊了室內(nèi)的景觀視角。隱性競(jìng)爭(zhēng)力是確立項(xiàng)目獨(dú)特市場(chǎng)個(gè)性的基礎(chǔ)，能夠樹(shù)立項(xiàng)目持久的競(jìng)爭(zhēng)差異性。 n 社區(qū)文化塑造方面：人本化管理，塑造人文情懷社區(qū)文化。表明，在蘇州產(chǎn)品品牌目前優(yōu)勢(shì)大于企業(yè)品牌，品牌形象已初目測(cè)確立。都市花園發(fā)展至今，前期開(kāi)發(fā)的成功形成了良好的市場(chǎng)慣性效應(yīng)，在全市產(chǎn)生了大的影響力。 所謂“顯性競(jìng)爭(zhēng)力”，即是在短期內(nèi)可保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿抄襲并快速超越的新概念或創(chuàng)新產(chǎn)品。窗戶則采用高及冷熱斷橋鋁合金中空玻璃窗。 建筑特色：雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)的讓景觀與生活需求得到充分滿足，讓主臥室的私密空間得以延伸。頂層陽(yáng)臺(tái)和屋檐下仿羅馬柱式，設(shè)計(jì)給人以凝重感。 1． 2． 3 前期產(chǎn)品分析 都市花園位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場(chǎng)，都市花園再往南就是工業(yè)園中最大的一片綠地 —— 中央公園。各期的比例如下表： 26~30 歲 31~35 歲 36~40 歲 2 期 % % % 3 期 % % % 3 期小高層 % % % 4 期 % % % 2．客戶的家庭人口構(gòu)成 客戶的家庭人口構(gòu)成普遍在 3 口人。 同年 11 月 20 日，在消費(fèi)者的強(qiáng)烈要求下，四期 —— “英華苑”正式開(kāi)始登記，再掀排隊(duì)購(gòu)房熱潮，開(kāi)盤即熱銷 248 套，創(chuàng)銷售歷史新 亮點(diǎn)。 11．主要分析結(jié)論（普遍意義上） n 年齡結(jié)構(gòu)：集中在 28~40 歲的年齡階段 n