蘇州都市花園主題定位報(bào)告(完整版)
【正文】 ． 2 規(guī)劃布局 3． 4． 3 生活配套 3． 4． 4 公共空間 3． 4． 5 室內(nèi)設(shè)計(jì) 4． 主題的差異性和適應(yīng)性分析 4． 1 差異性分析 4． 1． 1 產(chǎn)品差異性 4． 1． 2 服務(wù)的差異性 大量管理資料下載 4． 1． 3 目標(biāo)客戶(hù)差異性 4． 2 適應(yīng)性分析 4． 2． 1 與潛在需求的適應(yīng)性 4． 2． 2 與項(xiàng)目資源的適應(yīng)性 4． 2． 3 與項(xiàng)目地域文化的適應(yīng)性 4． 2． 4 與產(chǎn)品要求的適應(yīng)性 4． 3 主題和利益點(diǎn) 4． 3． 1 消費(fèi)者利益點(diǎn) 4． 3． 2 開(kāi)發(fā)商利益點(diǎn) 5．本案市場(chǎng)定位 5． 1 目標(biāo)客戶(hù)群定位 5． 1． 1 核心客戶(hù) 5． 1． 2 重要客戶(hù) 5． 1． 3 偶得客戶(hù) 5． 2 產(chǎn)品定位 5． 3 價(jià)格定位 6．主題的產(chǎn)品 演繹 6． 1 主題概念與總體規(guī)劃的對(duì)接 6． 2 規(guī)劃建議 6． 2． 1 原則 6． 2． 2 組團(tuán)劃分 6． 2． 3 路網(wǎng)系統(tǒng) 6． 2． 4 停車(chē)系統(tǒng) 6． 3 園林景觀 大量管理資料下載 6． 4 建筑風(fēng)格及細(xì)部建議 6． 4． 1 建筑形式 6． 4． 2 建筑布局 6． 4． 3 戶(hù)型設(shè)計(jì) 6． 4． 4 立面 6． 4． 5 住宅公共部分 6． 4． 6 室內(nèi)細(xì)部設(shè)計(jì) 6． 4． 7 建議室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 6． 5 智能化及物業(yè)管理 6． 5． 1 小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)置建議 6． 5． 2 全方位酒店式物業(yè)服務(wù) 1． 項(xiàng)目前期情況分析 1． 1 前期發(fā)展?fàn)顩r分析 1999 年 3 月 15 日，都市花園首期工程 —— “蘭華苑”正式破土動(dòng)工， 5 月9 日正式開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)下了 20 天內(nèi)售出 210 套的銷(xiāo)售佳績(jī)， 9 月份售罄， 8 月 16 日封頂。 2001 年以前本案產(chǎn)品上的創(chuàng)新 大量管理資料下載 與改進(jìn)一直都在競(jìng)爭(zhēng)中占優(yōu)勢(shì)，但這種優(yōu)勢(shì)持續(xù)的時(shí)間并不長(zhǎng)，因?yàn)槠渌鼧潜P(pán)很快就會(huì)效仿；本案的價(jià)格從首期開(kāi)盤(pán)以來(lái)都在上漲，但并沒(méi)有真正體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值（近年來(lái)也有同區(qū)域 同檔次樓盤(pán)的價(jià)格高于本案） 種種跡象表明：在整個(gè)大市場(chǎng)中，發(fā)展形勢(shì)看好的不僅只有本案，而是涌現(xiàn)出了越來(lái)越多的優(yōu)秀樓盤(pán)。 6． 4 期客戶(hù)的日常交通工具 4 期客戶(hù)的交通工具主要是：汽車(chē)（占 29%）、自行車(chē)（占 25%）、摩托車(chē)（占25%）。 4． 從本案三期小高層的價(jià)格趨勢(shì)來(lái)看，前段銷(xiāo)售周期走的是平穩(wěn)略漲的路線(xiàn)，而到后段銷(xiāo) 售周期，市場(chǎng)開(kāi)始逐步認(rèn)可產(chǎn)品后，均價(jià)由最初的 2500 元 /㎡左右上揚(yáng)到 2800 元 /㎡左右，繼而就勢(shì)突破 3000 元 /㎡以上的大關(guān)。 戶(hù)型的平面設(shè)計(jì)功能分區(qū)明星，房間的私密性良好。每幢樓設(shè)有單體地下自行車(chē)庫(kù)，可就近停放摩托車(chē)和自行車(chē)。奠定了本項(xiàng)目作為園區(qū)優(yōu) 質(zhì)大型社區(qū)的基礎(chǔ)。 都市花園住宅 都市花園住宅 4．都市花園第四期 —— 英華苑 戶(hù)型：房型設(shè)計(jì)多采用南北通風(fēng)的板式多層。 道路規(guī)劃：在小區(qū)內(nèi)實(shí)行人車(chē)分流，使車(chē)輛的行使對(duì)小區(qū)居民生活的影響降到最低，真正實(shí)現(xiàn)人行與車(chē)行路線(xiàn)的動(dòng)靜接合。 建筑技術(shù)應(yīng)用：主體結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑層高 米。 產(chǎn)品市場(chǎng)差異性：都市花園第五期發(fā)揮其固有的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)中領(lǐng)先推出高層產(chǎn)品及板式小高層，以其出色的產(chǎn)品將繼續(xù)獲得市場(chǎng)的肯定。 1． 3． 3 評(píng)述 由這前五期的主題中可看出： 1． 各期對(duì)總的主題思路（“都市居住”概念）都有所反映，但都市主題的實(shí)質(zhì)未能真正展示； 2． 五個(gè)分期主題的內(nèi)容上相互差距較大，表述語(yǔ)言概念核模糊，都只是介于產(chǎn)品和配套上的特點(diǎn)所定； 3． 利益點(diǎn)不突出，消費(fèi)者不能直接地從中意識(shí)到自 己的受讓價(jià)值所在。 但上述兩者并非一成不變的，在一定的條件下，兩者之間會(huì)相互轉(zhuǎn)換：在形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壁壘時(shí)，顯性競(jìng)爭(zhēng)力可以轉(zhuǎn)化為隱性競(jìng)爭(zhēng)力；同樣，隱性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)衰減時(shí)，也可能轉(zhuǎn)化為顯性競(jìng)爭(zhēng) 力。大規(guī)模開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，首先，由于土地早期儲(chǔ)備成本較低，同時(shí)批量生產(chǎn)也大幅降低成本。如組織各種活動(dòng)，增強(qiáng)住戶(hù)間交流與溝通；保安、清潔等物業(yè)管理都有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，住戶(hù)滿(mǎn)意度高。 n 華新國(guó)際榮膺“ 2001 年全國(guó)優(yōu)秀樓盤(pán) 30 強(qiáng)”。 n 通過(guò)前期業(yè)主調(diào)查顯示，有 50%認(rèn)為都市花園是有品牌力的項(xiàng)目； %認(rèn)為華新國(guó)際集團(tuán)公司是有品牌力的企業(yè)。接受新生事物
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