【正文】 省廣告費用，保持廣告的延續(xù)性，起到持續(xù)的引導和提醒作用。 媒體運用法則 在重大活動及推廣節(jié)點上用大區(qū)域媒體，其他時段做好現(xiàn)場包裝。 廣告目標 ：鞏固成果，消化存量，盤活難點，突破瓶頸，成功完成銷售。 間歇性投放電視形象創(chuàng)意廣告。 廣告主題 ：物業(yè) 地段、建筑形象、生活品質和綜合賣點展示 賣點訴求 ：目標對象心理特征 +行為方式 +環(huán)境 +品質生活 +市場反映 工作內容 ：形象硬性廣告 +電視形象廣告 +軟文炒作跟進； 對廣告效果進行追蹤評估，及時調整策略； 期間借樣板房全面開放時機，可以有一些強勢促銷信息出臺，刺激市場，以期更快進入成熟期。 公關活動建議 ： 地點：東門步行街廣場 主題活動：中秋月光晚會 圣誕嘉年華晚會 樣板房開放日活動 會所開放日活動 少兒繪畫及征文比賽 其他公關活動 有獎看樓活動（配合新聞炒作） 元旦優(yōu)惠大派送 封頂慶典活動：美好生活永不封頂 開盤新聞發(fā)布會暨慶祝酒會（配合軟文炒作） [7]戶外廣告 路牌：展示項目形象、主題及概貌，傳達簡單售賣咨詢。通過氛圍的營造，讓賣家看到未來的希望。所以高層很可能會形成尾盤。 在深圳已有居所的富裕之家，望子成在心切，為照顧子女上學在學校附近買房的家長； 第二類戶型： 68 ㎡ 73 ㎡，二房二廳一衛(wèi)， 208 戶，占總戶數(shù) 68%。 大量管理資料下載 22 廣告文脈： 根 城市之根、事業(yè)之根、發(fā)達之根、心靈之根 圈 商圈、地利之圈、財富之圈、 5 分鐘步行生活圈 風 流行風、時尚風、前衛(wèi)潮流、民俗之風 街 東門老街、新改造的步行街、大街小道 景 360 度城市全景、三大公園風景、鬧市街景、開闊城景、璀璨夜景； 家 建筑本體，大堂、戶型、室內外空間、泛會所、架空層園林 訴求在不同階段的不同側重點 都市的生活，你不再是過客 一生的幸福，需要追尋，更值得等待 綻放青春魅力，體味生活真諦 繁華都 心，一處可以身心泊岸的港灣 你帶她來這里，那一刻陽光寫在她臉上 領略生活繽紛姿彩，享受都市繁華便利 大量管理資料下載 23 領略生活時尚，享受都市便利 精品戶型，釋放生活自由度 激揚時尚潮流，演繹青春序曲 一樣的繁華，不一樣的璀璨 1 太陽每天都在這里釋放青春韻律 1 城市是對目標群體的心理特征、思維模式和行為方式的揭示。讓自己更敏感一些，懶隋一些，放縱一些。城市魂 Work hard, Play hard， Live hard 差異化特性： 核心點：都心生活、品質生活與金匙生活的 3 in 1。 大量管理資料下載 15 How is our product? 市場定位、表現(xiàn)主題與核心概念 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 ：： 都都 薈薈 名名 苑苑 是是 以以 居居 住住 功功 能能 為為 主主 ， 以以 商商 務務 和和 投投 資資 功功 能能 為為 輔輔 ， 實實 用用 價價 值值 和和 投投 資資 價價 值值 并并 重重 的的 綜綜 合合 性性 物物 業(yè)業(yè) 。 大量管理資料下載 12 We want the direction where? 我們要去向何處？ 瞄準目標市場，鎖定目標客戶 目標市場： 羅湖區(qū)市場 香 港市場 輔射區(qū)域：福田、布吉 目標客戶： 主要為區(qū)域客和本地客，可細分為： 中高級白領、企事業(yè)單位的中級管理者 羅湖人（羅湖原住民、羅湖新生代、早期移民） 商人（經(jīng)商人士和潮汕籍的小商小販） 港人（與本地有血緣、親緣或工作緣關系的香港客戶；深港家庭、退休返鄉(xiāng)之港老年人） 大量管理資料下載 13 置業(yè)目的： 根據(jù)研判，項目的主力客戶群約分為兩大類：自用型和投資型。 □ 地緣價值 本案是目前唯一處在東門步行街范圍內的物業(yè)住宅，地段具有珍稀性和唯一性，因此地緣價值較高； □ 中心城區(qū)配套齊備，出行四通八達，坐擁商圈之心，投資升值潛力不言而喻。但由于香港經(jīng)濟的下滑和廣深鐵路沿線市鎮(zhèn)如東莞、樟木頭、石龍等對香港市場份額的瓜分和分流，致使外銷市場始終不能放量。選擇銀行按揭的客戶支付首期的成數(shù)，僅有三成 多會支付三成首期，接近六成的客戶選擇支付首期低三成，其中更有三成多選擇免首期的付款方式。 二、戶型及面積的選擇 基本要求是單位內應有兩個 廳，兩個衛(wèi)生間和兩個陽臺。 □ 羅湖區(qū)近年來所開發(fā)的住宅明顯呈以下趨勢： 住宅開發(fā)兩極化趨勢 一則在羅湖略為偏遠而風景位置較佳的地方開發(fā)舒適的住宅小區(qū)，二則于繁華鬧市開發(fā)中小戶型為主的高樓大廈，搶占地域先機。 □ 新的羅湖區(qū)住宅開發(fā)格局漸漸形成 羅湖區(qū)雖然做為城市政治、經(jīng)濟生活中心地 位已經(jīng)動搖，但就其本身條件來看，鄰近關口，城市建設成熟，生活特別方便，交通 極其使捷，高級寫字樓云集，商貿氣氛濃郁，在長遠時間范圍內，它仍將成為深圳最重要的商貿、金融活動的中心區(qū)域。在自用的細分方面，仍以滿足自己的居住需求占主導，其次是作為商務用途，再次為購房給家人居住，再次為放租。 六、付款方式 潛在客戶購房過程中，對銀行的依賴仍相當大，有超過六成的客戶選擇以銀行按揭的方式支付房款，有近二成的客戶在力所能及的情況下選擇一次性付款方式。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年外銷市場的份額占深圳商品房銷售總量的 10%左右， 70%的發(fā)展商特別是羅 湖區(qū)內開發(fā)的樓盤，都想擠進外銷市場，并期望獲得好成績。南臨曬布中路，是東門中路與人民北路的截流段，緊鄰萬 科彩園、芳鄰，區(qū)域成熟，城市新老住宅密布，居住條件成熟。 應對策略： 差異化定位，瞄準客 戶的心理需求，鎖定客戶的特殊生存狀態(tài)、行為方式和思維模式； 宣傳推廣中充分利用和彰顯本項目的獨特地理位置； 緊緊圍繞本項目的中小戶型的特點進行市場攻擊； 大量管理資料下載 11 對于項目本身的一些先天性問題，如安裝隔音玻璃減噪，用植物凈化空氣；交通道路不便可加強導示引導等彌補措施； 搶先入市，占據(jù)戰(zhàn)略上的主動權； 利用各階段的促銷活動弱化本項目的一些不利之處。 無形中受香港和外來文化影響較深也較隱蔽；祟港心態(tài)和祟洋心態(tài)兼有； 客戶 邊緣生存狀態(tài)： 城市囚徒、酷愛都市、欲望強烈； 夜生活、夜行三種人、聲色犬馬，飲食男女、活色生香； （一小部分）人灰色收入、深港電器等物品走私中轉站； 健身、打機、打麻將、蒲吧、上網(wǎng)； 時尚前衛(wèi)、至 IN、至酷、無厘頭、飄一代、 包二奶、溝女、功夫茶、喝早茶、茶餐廳、 桑拿、粵曲、煲湯、 賺錢、做生意、信用卡、旅游； 自我、小資調。城市根寵一寵自己。 □ 優(yōu)良環(huán)境 大環(huán)境：具有不可復制性不可再生性：羅湖心臟地帶，東門繁華街市， 360 度城市全景觀、步行街各式店 鋪； 中環(huán)境： 4/F 架空層花園、泛會所、星級酒店式大堂，裝飾豪華電梯廳等 小環(huán)境：戶形方正、實用、雙陽臺設計、大面積凸窗，塑鋼雙層中空玻璃 □環(huán)保建筑 大量新技術、環(huán)保材料的應用，減少建材和施工對環(huán)境的破壞； 大量節(jié)能技術的運用，減少能源的消耗 直飲水系統(tǒng)的安裝 垃圾分類回收 廚房垃圾粉碎機 □宜商宜住宜投資 3 IN 1 多種使用功能兼具，帶來更高的性價比 大量管理資料下載 21 □精裝修、附送電器 （建議，有待實施）小戶型精裝修，中