【正文】 … … … … … … … … … 50 1 4 .1 研究結論 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 50 1 4 .2 建 議 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 50 錦華世紀新城 項目可行 性 研究報告大綱 第一章 總論 ? 一、項目的背景 ：通過 20xx 年的長沙市房產報告分析得出，長沙房產還有巨大的發(fā)展前途。住宅容積率為 。 ? 錦華世紀新城項目利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢，以 “中等收入階層 ”為主流消費群體，講求住宅產品的多樣化。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。 ? 配套設備 ? ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 ? ：局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點播等。國家對房地產開發(fā)項目資本金比例的要求是 30％。由于房地產開發(fā)項目可以通過預售和預租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減 輕了房地產開發(fā)商為開發(fā)項目進行權益融資和債務融資的壓力。債務融資成本包括資金籌集費（承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等）和資金占用費（利息），一般通過計算債務資金的綜合利率，來判斷債務融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手續(xù)費、擔保費、代 理費等費用，但其資金占用費則需要按機會成本原則計算，當機會成本難以計算時，可參照銀行存款利率進行計算。 ? 于它的投 反正不管你愿意不愿意，這種保險都得買。 ? 也就是說，住房抵押貸款綜合險有兩個功能。隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細分趨勢日 趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設計時代 ”開始回歸，發(fā)展商更加重視產品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設計將更加重視。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。一方面房地產企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、 廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。 ? ? 由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。 ? ? ? ? 從需求、供給方面來講，作為消費品的中國房地產市場的需求是非常堅挺的。 ? 從錦華世紀新城本身來講，我們的建筑物色彩鮮艷，設計個性，結構簡約。聲級最大的是電鉆，可達 115dB(A)。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減 少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到 三同時 ，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 保安部 ：負責 巡 察 報告 、物資保護、 停車場管理 工作。 4. 其它準備 ： A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。 E 做好工程決算及項目移交 。 二．勞動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術人員 業(yè)務人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財務部 3 6 15 3 6 15 運營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 5 7 10 35 銷售管理 其中：營銷部 售后服務部 物業(yè)管理部 2 1 5 2 20 3 6 27 5 7 合計 31 5 22 61 119 第十章 項目進度安排 一 .建設工期與進度安排 1.工期：從2011 年2 月2014年 5月，共計 3年 3個月。商場上面為 7棟獨立的小高層住宅，西南角兩棟連體式小高層為通程國際大酒店。 ⑶城市建設配套費：城市建設配套費是因政府投資進行城市基礎設施 ⑷房屋開發(fā)費：包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。 二 .流動資金估算 序號 項 最 周 計算期 目 低周轉天數(shù) 轉次數(shù) 20xx 20xx2 20xx 20xx 1 流動資產 154253 應收賬款 0 存貨 原材料 在產品 三 .投資估算表 總投資估算匯總表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 建設期利息 8 總投資 開發(fā)項目固定資產投資估算表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建設工程費 建筑工程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預見費 6 建設期利息 7 項目投資總額 第 十二 章 項目開發(fā)經(jīng)營風險的分析 為了確保風險分析的質量，有必要對 錦華世紀新城項目投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。包括：市場供求 風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。該項 目控制風險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。 良好的項目管理是重要的保證。獲得 的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。 三．投資風險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。 ⑸不可預見費：根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的 3%~7%估算。 c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和 2%計算，共計 。建設期第一年投入17163萬元 ,自籌資金 10000萬元；第二年投入 26941萬元 ,全部來自銷售收入 ,第三年的建設資金全部來自銷售收入。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調和聯(lián)系各職能部門之間 ,領導層要把握管理系統(tǒng)中 的各種矛盾。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協(xié)調工作，做好現(xiàn)場技術管理 B 做好質量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。 人事部 ：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的 考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲， (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 第 八 章 環(huán)境影響評價 一 .項目建設對環(huán)境的影響 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。因此我公司決定在打卦嶺與雙橋村之間開發(fā)一個集商業(yè)街，住宅，酒店于一體項目 ——錦華世紀新城。其中，第一產業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，同比增長 %。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產品的 特點，使廣告投入針對性更強更直接。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時 廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。這就意味著，你還貸的速度越快，你的保額越小。 第五章 風險方案 ? 是的，大部分消費者頭腦中與房產有關的保險，也許就是這種被強制購買的還貸保證保險，也可以成為住房的抵押貸款綜合保險。 ? 3）融資成本分析?？赊D換債券的發(fā)行，不需要以項目資產和公司的其他資產作為擔保。 ? 2）新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動。 ? 4) 智能化系統(tǒng)： ? 全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可