【正文】 … … … … … … … … … 50 1 4 .1 研究結(jié)論 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 50 1 4 .2 建 議 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 50 錦華世紀(jì)新城 項(xiàng)目可行 性 研究報告大綱 第一章 總論 ? 一、項(xiàng)目的背景 ：通過 20xx 年的長沙市房產(chǎn)報告分析得出，長沙房產(chǎn)還有巨大的發(fā)展前途。住宅容積率為 。 ? 錦華世紀(jì)新城項(xiàng)目利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢，以 “中等收入階層 ”為主流消費(fèi)群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。 ? 配套設(shè)備 ? ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 ? ：局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是 30％。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減 輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)（承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等）和資金占用費(fèi)（利息），一般通過計(jì)算債務(wù)資金的綜合利率，來判斷債務(wù)融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費(fèi)同樣包括承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代 理費(fèi)等費(fèi)用，但其資金占用費(fèi)則需要按機(jī)會成本原則計(jì)算，當(dāng)機(jī)會成本難以計(jì)算時，可參照銀行存款利率進(jìn)行計(jì)算。 ? 于它的投 反正不管你愿意不愿意，這種保險都得買。 ? 也就是說，住房抵押貸款綜合險有兩個功能。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點(diǎn)；針對不同消費(fèi)者的市場細(xì)分趨勢日 趨明朗，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群；“設(shè)計(jì)時代 ”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、 廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點(diǎn)營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。 ? ? 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。 ? ? ? ? 從需求、供給方面來講，作為消費(fèi)品的中國房地產(chǎn)市場的需求是非常堅(jiān)挺的。 ? 從錦華世紀(jì)新城本身來講，我們的建筑物色彩鮮艷，設(shè)計(jì)個性，結(jié)構(gòu)簡約。聲級最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減 少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到 三同時 ，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時設(shè)計(jì)，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 保安部 ：負(fù)責(zé) 巡 察 報告 、物資保護(hù)、 停車場管理 工作。 4. 其它準(zhǔn)備 ： A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。 E 做好工程決算及項(xiàng)目移交 。 二．勞動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財務(wù)部 3 6 15 3 6 15 運(yùn)營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 5 7 10 35 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 5 2 20 3 6 27 5 7 合計(jì) 31 5 22 61 119 第十章 項(xiàng)目進(jìn)度安排 一 .建設(shè)工期與進(jìn)度安排 1.工期：從2011 年2 月2014年 5月，共計(jì) 3年 3個月。商場上面為 7棟獨(dú)立的小高層住宅，西南角兩棟連體式小高層為通程國際大酒店。 ⑶城市建設(shè)配套費(fèi)：城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施 ⑷房屋開發(fā)費(fèi)：包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)。 二 .流動資金估算 序號 項(xiàng) 最 周 計(jì)算期 目 低周轉(zhuǎn)天數(shù) 轉(zhuǎn)次數(shù) 20xx 20xx2 20xx 20xx 1 流動資產(chǎn) 154253 應(yīng)收賬款 0 存貨 原材料 在產(chǎn)品 三 .投資估算表 總投資估算匯總表 序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見費(fèi) 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建設(shè)工程費(fèi) 建筑工程費(fèi) 安裝工程費(fèi) 3 其他投資費(fèi) 4 項(xiàng)目管理費(fèi) 5 不可預(yù)見費(fèi) 6 建設(shè)期利息 7 項(xiàng)目投資總額 第 十二 章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的分析 為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對 錦華世紀(jì)新城項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。包括：市場供求 風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。該項(xiàng) 目控制風(fēng)險的方式包括三項(xiàng)措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。獲得 的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。 三．投資風(fēng)險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。 ⑸不可預(yù)見費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3%~7%估算。 c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和 2%計(jì)算，共計(jì) 。建設(shè)期第一年投入17163萬元 ,自籌資金 10000萬元；第二年投入 26941萬元 ,全部來自銷售收入 ,第三年的建設(shè)資金全部來自銷售收入。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中 的各種矛盾。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。 5)對特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 人事部 ：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的 考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場界噪聲， (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 第 八 章 環(huán)境影響評價 一 .項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。因此我公司決定在打卦嶺與雙橋村之間開發(fā)一個集商業(yè)街，住宅，酒店于一體項(xiàng)目 ——錦華世紀(jì)新城。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的 特點(diǎn)，使廣告投入針對性更強(qiáng)更直接。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營利為本。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時 廣告意識要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。這就意味著，你還貸的速度越快，你的保額越小。 第五章 風(fēng)險方案 ? 是的，大部分消費(fèi)者頭腦中與房產(chǎn)有關(guān)的保險，也許就是這種被強(qiáng)制購買的還貸保證保險，也可以成為住房的抵押貸款綜合保險。 ? 3）融資成本分析?？赊D(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項(xiàng)目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。 ? 2）新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式是指新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動。 ? 4) 智能化系統(tǒng)： ? 全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可