【正文】 方法。 圖 41 預(yù)算框架圖 資料來源： 陜西昱豐實(shí)業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部門 銷售預(yù)算 ? 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營預(yù)算 ? 開發(fā)間接費(fèi) ? 銷售費(fèi)用 ?管理費(fèi)用 ?財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 固定資產(chǎn)購買計(jì)劃 ? 預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債 土 ?地 前 ?期 市 ?政 配 ?套 建筑安裝 裝飾維修 ? 不可預(yù)見費(fèi) 稅 ?金 資料、支出預(yù)算 負(fù)債計(jì)劃 ? 現(xiàn)金預(yù)算 ? 開發(fā)成本 預(yù)算利潤表 33 （二）項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)計(jì)劃 整個項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 36個月內(nèi)完成，項(xiàng)目分為 4期實(shí)施，為初期、二期、三期和四期。 表 41 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 開發(fā)進(jìn)度 初期 二期 三期 四期 籌備期 建設(shè)期 銷售期 資料來源： 筆者設(shè)計(jì) 洛川縣鳳棲鎮(zhèn)蟻?zhàn)逍鲁切^(qū)建設(shè)項(xiàng)目在為期 36個月的工作中將初具規(guī)模。 35 前期費(fèi)用包括前期勘察費(fèi)和房屋建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。 開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)主要是指 由于樓盤的銷售而引起的稅收和相關(guān)費(fèi)用，其中包括營業(yè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。銷售成本是指銷售期間發(fā)生的一切費(fèi)用，包含廣告推介、中介、日常經(jīng)營支出、辦證等費(fèi)用 。 在銷售氣氛形成以后，隨著施工進(jìn) 度的不斷提升逐漸減少優(yōu)惠幅度，采用隱性方式適當(dāng)提升價格，以緩解消費(fèi)者對漲價帶來的負(fù)面影響，減少價格抗性。具體結(jié)果如上表中所示，凈利潤分別為 萬元、 萬元和 萬元。 37 為了適應(yīng)本項(xiàng)目前期推廣引爆市場這一要求，建議采用 低開高走這一成功的營銷慣例，隨著客源的累積，硬件方面的完善、宣傳的到位，價格可呈平穩(wěn)上升趨勢，在價格穩(wěn)步調(diào)升中找到合理的價格定位。其中，生產(chǎn)成本包含土地成本、建筑物成本、管理費(fèi)、貸款利息。銷售費(fèi)用按銷售收入的 1%提取，金額為 2287673 元。 (項(xiàng)目投資各成本詳見附錄二 ) 土地成本是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。小區(qū)的綠化及景觀工作全面收尾，設(shè)備進(jìn)行調(diào)試 工作，總工期九個月。 32 （一）預(yù)算框架 本次相關(guān)預(yù)算框架見圖 41，其中資產(chǎn)負(fù)債表方面因缺乏相應(yīng)數(shù)據(jù)不做本次分析內(nèi)容?！瓣兾髦信d國防工業(yè)工程咨詢有 限公司”自成立的這十年間已完成和正在進(jìn)行的工程監(jiān)理項(xiàng)目共有 50 多項(xiàng)，總涉及工程建筑面積 70余萬平方民，投資金額近 7億元。同時在招商時，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的需要，（比如招商可優(yōu)先考慮：餐飲業(yè)，超商、銀行等）盡量使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施更加完善。 （二）項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃 由于項(xiàng)目是以建設(shè)農(nóng)村為根本目的，同時項(xiàng)目周邊大眾休閑運(yùn)動和文化娛樂設(shè)施尚不健全，那么我們是否可以這樣試想一下，如果能夠發(fā)動起當(dāng)?shù)剞r(nóng)民來親自建立并管理各種休閑文化娛樂場所豈不是一件兩全其美的事情。 （ 2）特約性服務(wù)內(nèi)容建議如下： 、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； （電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)； 、租擺； ； ； （特指在社區(qū)內(nèi)）； ； ； ； ； ； （包括打字、復(fù)印、傳真等）； （如代購商品 ,代聘家教 ,預(yù)定飛機(jī)、火車、船票 ,報(bào)刊訂閱 ,電話安裝 ,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)??）。 （ 1）智能安防系統(tǒng) ； ，完善出入口、電梯管理系統(tǒng)； ，建立電子巡更系統(tǒng)； （含辦公、商場、公寓），均安裝緊急求助系統(tǒng)； ，接室內(nèi)報(bào)警模塊，確保業(yè)主安全。休憩環(huán) 廊與花壇構(gòu)成社區(qū)中心景觀，漫步其間，移步易景，讓身處其間的人產(chǎn)生歸宿感、聚合感、安全感、交往親切感、秩序感和領(lǐng)域感。 25 圖 33 “蟻?zhàn)逍鲁?“項(xiàng)目俯瞰圖 資料來源：陜西昱豐實(shí)業(yè)有限公司官網(wǎng) （ 3）居室朝向 起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向，書房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。 （ 2）戶型設(shè)計(jì) 建議本項(xiàng)目的戶型 面積規(guī)劃設(shè)計(jì)以當(dāng)?shù)刈舻木幼∫鬄橹笇?dǎo)，既過于狹小，影響居住舒適度；也不過于奢華，超出將來居住人群的購買力 ,以期實(shí)現(xiàn)農(nóng)民住宅小區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)用的目的。 圖 31 “蟻?zhàn)逍鲁恰表?xiàng)目設(shè)計(jì)圖 資料來源：陜西昱豐實(shí)業(yè)有限公司官網(wǎng) “均好性”理念 在規(guī)劃設(shè)計(jì) 上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報(bào)。國家優(yōu)惠政策降低了開發(fā)風(fēng)險，促進(jìn)了項(xiàng)目的正常運(yùn)營； 項(xiàng)目本身建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的開發(fā)性質(zhì)，決定了它是為 人民群眾辦好事，所以得到了廣大群眾的響應(yīng)； 當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，為?xiàng)目開發(fā)排除困難； 聯(lián)建的形式，體現(xiàn)了各出其力，各負(fù)其責(zé)的優(yōu)勢，加之擁有堅(jiān)實(shí)的資金后盾，優(yōu)秀科學(xué)的策劃、建設(shè)組織，以及科學(xué)的管理體系為本項(xiàng)目的成功開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的實(shí)體基礎(chǔ)。當(dāng)然本單位也會運(yùn)用科學(xué)的管理模式，嚴(yán)格遵守國家的政策方針，市場化的規(guī)劃建設(shè)意識，獨(dú)到的市場推廣政策，以及自身的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)確保項(xiàng)目的順利完成。項(xiàng)目以“花園社區(qū)”為規(guī)劃主旨，整體 規(guī)劃充分結(jié)合洛川的地域環(huán)境特點(diǎn)，在結(jié)構(gòu)、空間、綠化、水體、小品以及建筑的式樣、色彩等方面進(jìn)行全方位協(xié)調(diào)，營造出自由舒展、優(yōu)美宜人的居住環(huán)境。由于總的加權(quán)分?jǐn)?shù)平均值 ，這說明項(xiàng)目雖然會受到國家政策對于房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境打壓的影響，但是仍然具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ瑫r，企業(yè)在利用機(jī)會抵消外部不良因素方面做得比較好。因?yàn)殚_發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目時，會需要承受較大的資金壓力和營運(yùn)風(fēng)險， 有時運(yùn)作大額度的資金即使對于一些大型的房地產(chǎn)集團(tuán)來說也會是一個很大的考驗(yàn)，但是，中小型企業(yè)確因資金及實(shí)力所致，一般只會開發(fā)一些中等規(guī)模的項(xiàng)目，由于擁有更多以往的案例經(jīng)驗(yàn)，所以無論從策劃到實(shí)施，其中的風(fēng)險也更容易控制，這便是中小型企業(yè)所獨(dú)有的“船小好掉頭”的優(yōu)勢。究其原因，首先由于自身的資金實(shí)力較弱，開發(fā)的規(guī)模不是很大，因此可以在所開發(fā)的房產(chǎn)上通過實(shí)現(xiàn)“個性化、差異化”吸引到各階層的客戶。在這里我們選擇上面提到的上海綠地集團(tuán)進(jìn)行優(yōu)劣勢對比。根據(jù)綠地集團(tuán)的設(shè)想，該集團(tuán)將籌資 72億元投入延安的房地產(chǎn)項(xiàng)目。陜西也不例外，目前以延安、寶雞為代表的三線城市房地產(chǎn)價格的增長趨勢非常明顯，已引起了一批國內(nèi)知名房地產(chǎn)商的興趣，并以此作為新的市場增長點(diǎn)。近幾年，在國家政府的支持下，已推出相關(guān)政策大力支持節(jié)能環(huán)保的舉措，并大力鼓勵綠色節(jié)能建筑的起建。因而，除繼續(xù)利用上述現(xiàn)有智能化高技術(shù) 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)外，新興的環(huán)保生態(tài)學(xué)、生物工程學(xué)、生物電子學(xué)、仿生學(xué)、生物氣候?qū)W、新材料學(xué)等等技術(shù)發(fā)展，正在滲入滲透到建筑智能化多學(xué)科多技術(shù)領(lǐng)域中，實(shí)現(xiàn)人類聚居環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。據(jù)專家預(yù)測 ,延 安 2021年接待游客數(shù)量將會突破 1000萬，全年實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 11 預(yù)計(jì)將達(dá)到 70億元以上。 （ 2）著名的紅色旅游勝地 延安位于陜西省北部黃土高原中部，是新中國革命的圣地。目前市政府正在全面深化房改，推進(jìn)住房商品化、社會化；規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理；并利用優(yōu)惠政策，吸引國內(nèi)外投資商投資延安房地產(chǎn)業(yè)，活躍房地產(chǎn)市場。并要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地?！笆晃濉逼陂g，國家 免除了義務(wù)教育學(xué)雜費(fèi)，延安市按照省委、省政府的統(tǒng)一部署，大力實(shí)施“民生八大工程”，率先實(shí)現(xiàn)了義務(wù)教育“兩免一補(bǔ)”全覆蓋，為百姓帶來了真正實(shí)惠。 說到“行”這個方面，現(xiàn)在的延安人更加追求快捷與方便。 “民以食為天”人們自古對于吃的消費(fèi)總是占到平時總消費(fèi)里很大的一個比例，延安人也不例外。 我們會從衣食住行等方面進(jìn)行深入的介紹。 2021年，經(jīng)營凈收入 1962 元，比 2021 年增長 %，年均遞增 %。 5 具體來看，延安城鎮(zhèn)居民收入出現(xiàn)快速增長，收入來源也愈來愈趨向多元化。 4 表 22 2021 年 2021 上半年全社會固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況 年份 國民生產(chǎn)總值（億元） 社會全固定資產(chǎn) 投資額（億元） 房地產(chǎn)投資額（億元） 分別占比例 2021 541． 86 % % 2021 % % 2021 % % 2021 % % 2021 上半年 % % 資料來源：陜西新聞網(wǎng) 從上圖可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位、作用日益重要。 3 二 環(huán)境因素分析 （一）外部環(huán)境分析 1．經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （ 1）社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分析 首先，我們可以從 2021年度財(cái)政報(bào)告中我們可以看到，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 397983億元，比上年增長 %。 1 目 錄 一 項(xiàng)目總體概況 ....................................................... 1 二 環(huán)境因素分析 ....................................................... 3 （一）外部環(huán)境分析 .................................................... 3 1．經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ................................................... 3 .................................................. 7 、社會文化環(huán)境 ......................................... 10 4．技術(shù)環(huán)境 ...................................................... 11 ................................................... 12 ............................................... 15 （二）內(nèi)部環(huán)境分析 ................................................... 17 ................................................... 17 ............................................... 18 ............................................... 19 (三 )SWOT 分析 ........................................................ 21 三 經(jīng)濟(jì)可行性分析 .................................................... 22 （一）項(xiàng)目規(guī)劃方案 ................................................... 22 ............................................... 22 ....................................................... 24 ............................................... 24 ............................................... 25 ................................................. 27 ....................................................... 28 ............................................... 29 （二 ）項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃 ............................................... 29 ............................................... 29 2 ....................................................... 30 ................................................... 30 （三） 項(xiàng)目建設(shè)管理組織結(jié)構(gòu) ........................................... 30 四 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ...................................................... 31 （一）預(yù)算框架 ...........