【正文】 ..........................................74 第八章 物業(yè)管理 ......................................................................... 76 一、物業(yè)管理計(jì)劃 .......................................................................76 二、機(jī)構(gòu)設(shè)置 ...............................................................................76 第九章 項(xiàng)目招投標(biāo) ..................................................................... 77 第十章 實(shí)施進(jìn)度計(jì) 劃 ................................................................. 78 第十一章 投資估算與資金籌措 ................................................ 80 3 一、投資估算 ...............................................................................80 二、資金籌措 ...............................................................................81 第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ...................................................................... 82 一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要依據(jù) ...........................................................82 二、銷售收入及銷售稅金估算 ...................................................82 三、總成本費(fèi)用估算 ...................................................................83 四、財(cái)務(wù)效益分析 .......................................................................84 五、不確定性分析 .......................................................................85 六、經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 .......................................................................87 第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) ...................................................................... 94 一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 .......................................................94 二、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 ...............................................94 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 ...........................................................94 附件： 湖南省通 信 產(chǎn)業(yè) 服務(wù)有限公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 湖南省通 信 產(chǎn)業(yè)服務(wù)有限公司南天房地產(chǎn)開發(fā)分公司 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 湖南省通 信 產(chǎn)業(yè)服務(wù)有限公司 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 項(xiàng)目 招標(biāo)基本情況表 附圖： 項(xiàng)目地理位置圖 項(xiàng)目總平面布置圖 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 xxxxxxxxx住宅 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 公司 法定代表人 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，地塊北側(cè)為湖南郵電培訓(xùn)中心，地塊東側(cè)為湖南省勞動(dòng)人事學(xué)校；地塊南側(cè)緊臨白竹坡路，高差變化復(fù)雜；地塊西側(cè)為湖南省老干部修養(yǎng)所；地塊與湖南省郵政電培訓(xùn)中心、湖南省勞動(dòng)人事學(xué)校及湖南省老干部修養(yǎng)所一起位于南側(cè)的白竹坡路、東側(cè)的望龍路、北側(cè)的遠(yuǎn)大路、西側(cè)的杉木路的圍合之中，整個(gè)地塊的外部環(huán)境 良好，交通十分便利。 公司技術(shù)、資力雄厚，設(shè)備先進(jìn)，管 理科學(xué)；公司自成立以來(lái)，始終本著“科學(xué)開發(fā)、多元發(fā)展”的方針，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量、良好的信譽(yù)回報(bào)社會(huì)，獲得了相關(guān)部門的認(rèn)可和用戶的廣泛好評(píng)，歷年來(lái)，所開發(fā)的項(xiàng)目合格率達(dá) 100%，優(yōu)良率 80%，創(chuàng)下了驕人的業(yè)績(jī)。 建議 (1) 勘察設(shè)計(jì)是項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)工作，也是項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵，建設(shè)單位應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的單位開展這方面的工作，充分做好建筑方案的比選工作，從而為項(xiàng)目的建設(shè)與投資控制打下良好的基 6 礎(chǔ)。 為此，長(zhǎng)沙市中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略綱要為長(zhǎng)沙的發(fā)展描繪了宏偉的藍(lán)圖，計(jì)劃用 15 年左右的時(shí)間把長(zhǎng)沙建設(shè)成為繁榮、開放、文明、 秀美的現(xiàn)代化中心城市。特別是將高新技術(shù)融入傳統(tǒng)的制造業(yè)和農(nóng)業(yè)，使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)生了革命性的變化，這對(duì)拓寬長(zhǎng)沙參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的渠道、主動(dòng)承接國(guó)際先進(jìn)技術(shù)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、加快經(jīng) 9 濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)都是一次難得的機(jī)遇。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，將會(huì)對(duì)幾百大類、幾萬(wàn)個(gè)品種的產(chǎn)品提出新的要求，與幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)，投資帶動(dòng)系數(shù)為 。為了把房地產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，黨 中央、國(guó)務(wù)院把深化房改、啟動(dòng)居民住房消費(fèi)、加快住宅建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容。 根據(jù)長(zhǎng)沙市“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃，住宅開 發(fā)總量要滿足城市人口增長(zhǎng)、居住水平提高等合理的需求增長(zhǎng)，“十一五”期間，長(zhǎng)沙市區(qū)住宅供應(yīng)總量控制在 2400 萬(wàn)平方米左右，并根據(jù)“十一五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀調(diào)控政策變動(dòng)，總量變動(dòng)幅度控制在177。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要 由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工的下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道、解決下崗職工的生活與再就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。冬春季多北風(fēng)，夏秋季多南風(fēng)，日照時(shí)數(shù)年平均為 1726 小時(shí)，無(wú)霜期年平均為 。全年五大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)歷史性突破：全市地區(qū)生產(chǎn)總 值突破 20xx 億元，達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) 16%；人均 GDP 突破 3萬(wàn)元，達(dá)到 33000元，同比增長(zhǎng) %；全部工業(yè)總產(chǎn)值突破 20xx 億元，完成 2184 億元，同比增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 1000 億元，達(dá)到 1037億元，同比增長(zhǎng) %；財(cái)政收入突破 200 億元，達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %。社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)深入推進(jìn)，“萬(wàn)村千鄉(xiāng)”市場(chǎng)工程和“百村示范、千村整治”工程進(jìn)展順利，新建標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)家店 381 家，完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃 35 個(gè)、村級(jí)規(guī)劃 200 個(gè)，解決農(nóng)村 12 萬(wàn)人飲水安全，新增通電話自然村 10 個(gè)，改擴(kuò)建干線公路和鄉(xiāng)村公路 1110 公里，新建沼氣池 萬(wàn)個(gè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村生活 17 環(huán)境明顯改善?！笆晃濉逼陂g長(zhǎng)沙市地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) 率達(dá)到 %，比同期 GDP 年均增長(zhǎng)率高出 個(gè)百分點(diǎn)，占 GDP 比重為 %。這一時(shí)期，長(zhǎng)沙市 GDP 和地方財(cái)政收入總量將繼續(xù)快速增長(zhǎng)，這些不僅使財(cái)政直接投入建設(shè)變成非常必要，而且證明長(zhǎng)沙市財(cái)政完全有能力提供本項(xiàng)目建設(shè)所需的資金。 兩次：河西新城和星馬新城。含浦組團(tuán)2020 年城市建設(shè)用地 21 平方公里，城市人口 20 萬(wàn)，為大學(xué)城的遠(yuǎn) 21 期發(fā)展用地，以及與大學(xué)城配套的生活居住用地。一系列相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，從一定程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的套利模式，保護(hù)了購(gòu)房者的利益，打擊炒作行為，擠出樓市泡沫，房?jī)r(jià)逐漸企穩(wěn)成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)， 22 上半年政策新導(dǎo)向 20xx 年是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)年，政策等一系列因素綜合直接作用到我市的樓市上，已明顯產(chǎn) 生一些新的變化，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)出購(gòu)房者和開發(fā)商觀望氣氛濃厚，投資增幅逐月回落；商品房空置面積劇增；房地產(chǎn)項(xiàng)目推遲開工，竣工量減少；銀根緊縮，銀行貸款下降，開發(fā)企業(yè)后續(xù)開發(fā)資金偏緊；有效需求相對(duì)減弱，高端樓盤銷售緩滯；交易成本上升，二手房交易冷清；招拍掛土地成交量銳減等特點(diǎn)。 ③ 湖南調(diào)整土地增值稅預(yù)征率 ， 經(jīng)適房不實(shí)行預(yù)征 3 月 27 日，省地稅局下發(fā)文件，批準(zhǔn)建造銷售并且能夠單獨(dú)核算土地增值額的經(jīng)濟(jì)適用房（含用于拆遷安置的住房）不實(shí)行預(yù)征。以長(zhǎng)沙每年建設(shè)10 萬(wàn)平方米廉租住房計(jì)算，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”需要 6 年多時(shí)間。 該通知規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半 27 征收契稅。在上海、深圳、成都、武漢等地 的二手房中介均為雙向收費(fèi)，湖南郴州等地，也有一些房地產(chǎn)中介企業(yè)一 28 直采取雙向收費(fèi)，而在長(zhǎng)沙絕大部分中介都單向收費(fèi)?！锻ㄖ吠瑫r(shí)還對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率做出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20%；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于 10%。 然而，長(zhǎng)沙住房保障壓力仍然很大。 納入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程范圍內(nèi)的棚屋，由各工程項(xiàng)目主單 位負(fù)責(zé)改造。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房，增加住房有效供應(yīng)；城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)總面積的 70%以上。 20xx 年上半年國(guó)家出臺(tái)了一 系列土地政策，力求在確保 18 億畝耕地前提下，增加增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)的土地供應(yīng)；使經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和兩限房的用地計(jì)劃得到保證； 20xx年上半年，國(guó)家制定和實(shí)施了許多關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房的政策，通過政府和市場(chǎng)兩條腿走路，以有效提高住房市場(chǎng)的有效供給；此外，國(guó)家還在金融、稅收、行業(yè)管理和限制外資炒房方面制定了相應(yīng)的配套政策和措施。在這 69 個(gè)項(xiàng)目中， 36 個(gè)加推項(xiàng)目，33 個(gè)新項(xiàng)目。 上半年全市銷售面積分區(qū)分析 表 35 上半年全市銷售面積分區(qū)分析表 項(xiàng)目 區(qū)域 商品房 其中：住宅 銷售面積 （萬(wàn) ㎡ ） 同比 （ %） 比例 （ %） 銷售面積 （萬(wàn) ㎡ ） 同比 （ %） 比例 （ %） 全市 開福區(qū) 天心區(qū) － － 雨花區(qū) 岳麓區(qū) － － 芙蓉區(qū) － － 從上表可以看出，全市商品房銷售總量為 ，銷售量同比增長(zhǎng) %，從各區(qū)的成交情況來(lái)看，除了開福區(qū)和雨花區(qū)，其余各區(qū)的成交量較之去年都有所下降，開福區(qū)上半年成交量 為，占全市成交總量的 %，成交量較去年上升 %，雨花區(qū)上半年成交總量為 ，占全市成交總量的 %，成交量較去年上半年上升 %，住宅方面全市 08 年上半年總成交面積為 萬(wàn)平米，同比去年上半年上漲 %，各區(qū)住宅市場(chǎng)中，除了開福區(qū)和雨花區(qū)有上升外，其他各區(qū)的成交面積都有所下跌，其中開福區(qū)住宅成交面積為 萬(wàn)平米，占全市總成交量的%，成交量同比上升 %，雨花區(qū)成交量為 ，占全市總成交量的 %，成 交量同比上升 %， 38 20xx年上半年，全市二手房交易成交面積 萬(wàn)㎡，成交金額為 億元，成交套數(shù)為 6218 套，與去年同期相比分別減少%、 %和 %。 住宅待銷面積占住宅空置面積的 %，住宅滯銷面積占住宅空置面積的 %，住宅積壓面積占住宅空置面積的 %。而且積壓的基本上都是套型面積在 90 平方米以上的住宅。隨著準(zhǔn)備金率的上調(diào)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款獲批的難度也進(jìn)一步加大。越來(lái)越多的股民意識(shí)到分散投資風(fēng)險(xiǎn)的重要性，資金逐漸從股市抽離，房地產(chǎn)商融資渠道越發(fā)捉襟見肘，而受國(guó)家兩年內(nèi)必須開發(fā)完這一土地政策的影響，樓市的走向，真可謂是風(fēng)雨飄搖。 比較住宅、辦公樓的空置情況，購(gòu)買住宅、辦公樓主要為自用，而購(gòu)買商業(yè)營(yíng)業(yè)用房主要用于投資，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房出現(xiàn)供大于求的情況，說明投資意愿不足。 39 0 050100150200250300350面積合計(jì) 別墅、高檔公寓 辦公樓 其他長(zhǎng)沙市200 8年6月底房屋現(xiàn)房存量（按用途分)竣工面積 銷售面積 空置面積 圖 32 長(zhǎng)沙市 20xx年 6月底房底現(xiàn)房存量圖 從商品房空置時(shí)間情況來(lái)看，我市至 6月末商品房空置面積中，待銷房屋面積占 %，滯銷房屋面積占 %，積壓房屋面積只占 %。 36 3162 3136 3184 3244 32513278 33383398 3444 34873546 36014361 4349 4363 4421375839452822 288729