【正文】 住宅 面積 占 % 100% % % % % % % % % % 辦公樓 面積 占 % 100% % % % % % % % % % 商業(yè)營業(yè)用房 面積 277 占 % 100% % % % % % % % % % 其他 面積 占 % 100% % % % % % % % % % 20xx年上半年全市商品房施工面積為 ，同比增長 %，增幅比去年同期略有增加。其中住宅成交 萬㎡，成交金額 億元，成交套數(shù)為 5532 套，與去年同期相比分別減少 %、 %和 %。與去年同期相比，住宅待銷面積比例明顯上升，住宅滯銷、積壓面積所占比例明顯減少。 表 37 不同套型新建商品住宅空置結(jié)構(gòu)表 ≤ 60㎡ 60－ 80 ㎡ 80－ 90㎡ 90－ 100㎡ 100－ 120㎡ 120－ 150㎡ 150－ 180㎡ ＞ 180㎡ 面積 待銷 數(shù)量（萬平米） 比例（ %） 滯銷 數(shù)量（萬平米） 0 比例（ %） 0 積壓 數(shù)量（萬平米） 0 0 0 0 比例（ %） 0 0 0 0 套數(shù) 待銷 數(shù)量（萬平米） 216 103 27 354 236 1119 779 77 比例（ %） 滯銷 數(shù)量（萬平米） 95 0 7 3 86 95 137 82 比例（ %） 0 積壓 數(shù)量（萬平米） 0 0 0 9 8 7 0 20 比例（ %） 0 0 0 0 42 五、長沙市房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 高通脹，利率倒掛，股市持續(xù)下跌，開發(fā)商融資渠道受限，樓市走向風(fēng)雨飄搖 從我國的整體經(jīng)濟形勢來看，下半年經(jīng)濟維持在高位運行的可能性較高，通貨膨脹壓力加大。現(xiàn)階段，雖有民間游資、私募基金等不斷涌入房地產(chǎn)市場進行開發(fā)建設(shè)，但仍不能完全解決房地產(chǎn)開發(fā)的資金面壓力。此外，自去年 10 月份以來，隨著大小非解禁股市進入連續(xù)的熊市，股民信心嚴(yán)重受挫。與去年同期相比，待銷面積比例顯著下降，而滯銷、積壓面積比例上升。 ? 各類房屋空置情況分析 住宅空置面積為 ，同比增長 %，占總空置面積的 %，而上年同期住宅空置面積占總空置面積的 %； 辦公樓空置面積為 萬平方米，同比增長 %，占總空置面積的 %，而上年同期辦公樓空置面積占總空置面積的 %； 商業(yè)營業(yè)用房空置面積為 萬平方米，同比增長 %，占總空置面積的 %，上年同期商業(yè)營業(yè)用房空置面積占總空置面積的 %；， 其他用房空置面積為 萬平方米，同比增長 %，占總空置面積的 %，而上年同期其他用房空置面積只占總空置面積的 %，其他用房主要為地下室、車庫。 20xx 年元月 20xx 年上半年長沙樓市各月價格走勢 20xx 年上半年，全市商品房均價為 4410 元 /㎡，同比上漲%；其中，商品住宅平均售價為 3650 元 /㎡，同比上漲 %。 34 新盤分析 20xx年 1～ 6月長沙共有 69個樓盤開盤，建筑面積總和約為 3490萬㎡。 加強信息披露和消費引導(dǎo)。 宏觀調(diào)控政策點評 ? 上半年政策落腳點歸納 歸納上半年國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項政策措施，其主要落腳點如下： 加大對土地市場的監(jiān)控力度，從根本上處理部分房地產(chǎn)開發(fā)商囤 32 房、囤地的現(xiàn)象，促使房地產(chǎn)開發(fā)商盡量將手頭 土地開發(fā)并且上市，以增加市場上的房源存量，從而避免房地產(chǎn)市場繼續(xù)瘋漲。與此同時，全市近 50 萬外來務(wù)工 31 人員的住房條件普遍較差，數(shù)以萬計的新就業(yè)人員面臨著無力購房的現(xiàn)實困難。 改造方式：（一）拆除改造危險房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和三層以下房屋以及其它納入棚改規(guī)劃的房屋。按照目前長沙市的規(guī)定，長沙市區(qū)公積金貸款額度為 30 萬元，長、望、瀏、寧四縣（市）為 15 萬元，今后辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)由原來規(guī)定的 15 個工作日辦結(jié)縮短為 10 個工作日辦結(jié)。 對個人 按《廉租住房保障辦法》規(guī)定取得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅；對于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補貼，應(yīng)征收個人所得稅?！吨敢芬箨P(guān)注開發(fā)貸款增長情況，關(guān)注中小房企資金鏈的壓力，關(guān)注土地貸款與節(jié)約集約利用土地國策的銜接，嚴(yán)格控制對囤積土地和房源、擾亂市場秩序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，嚴(yán)格按規(guī)定把握二套房貸款的首付和利率政策。從會上獲悉，長沙將設(shè)立廉租房建設(shè)產(chǎn)業(yè)基金，以期實現(xiàn)“居者有其屋”。國家還出臺了一些列的相關(guān)政策： ① 土地閑置滿一年不滿兩年，征收 20%閑置費 1月 7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，明確提出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費； 24 ② 新合同文本規(guī)定：商住項目開發(fā)原則上 3年內(nèi)完成 為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓 合同 管理，國土部、工商 總局日前聯(lián)合下發(fā)通知，向各地發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，據(jù)悉，合同要明確填寫建設(shè)項目的開工時間、竣工時間。 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 根據(jù)《長沙市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》，長沙市商業(yè)網(wǎng)點空間布局為1 個市級商業(yè)中心、 13 個區(qū)域性商業(yè)中心、 30 個社區(qū)級商業(yè)中心。暮云組團 2020年城市建設(shè)用地 22 平方公里，城市人口 18 萬，布局面向長株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。城市沿湘江、 319 國道兩條生長軸線，向周邊拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑出“一主、兩次、四組團”的城市空間結(jié)構(gòu)。 20xx 年長沙市農(nóng)村居民人均可支配收入為 4735元，預(yù)計 20xx年達到 6750元， 2020年達到 15000元。文體等其他社會事業(yè)快速發(fā)展，長沙成為中國最具娛樂幸福感城市。園區(qū)工業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)迅速壯大，六大產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值占規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的45%；兩區(qū)八園共完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 990 億元，占全市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的比重提高到 %；全市產(chǎn)值過 100 億元的企業(yè)達 3家；規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)利潤 163 億元，比上年增長 %；工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達 253%，同比提高 個百分點； 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長 28%，占規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的比重上升到 %；單位 GDP 能耗下降 4%。長沙市現(xiàn)轄芙蓉、天心、開福、岳麓、雨花 5個城區(qū)和長沙、望城、寧鄉(xiāng) 3 縣及瀏陽市。全市國土面積 11819km2，其中市區(qū)面積 556km2，建成區(qū)面積 186km2。 13 目前我市人均住宅面積相對偏小，而且居住條件也較差，與我省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠，因此，改善長沙市市民的居住條件已經(jīng)成為長沙市人民政府特別關(guān)心的問題之一。根據(jù)長沙市長期經(jīng)濟發(fā)展綱要和長沙市總體規(guī)劃修編的內(nèi)容，到 2020年長沙市城市人 口規(guī)模將達到 350 萬人，城市用地規(guī)模將達 350 平方公里，在全省率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，把長沙初步建成為中部地區(qū)重要的區(qū)域性中心城市。因此，項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。長沙房地產(chǎn)占 GDP 的比重近幾年雖上升趨勢，但對于一個高速發(fā)展的城市而言其在國民經(jīng)濟中所占份額仍然偏低。園區(qū) 初步形成了電子信息、新材料、生物技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。進入 21世紀(jì)以來，面對國內(nèi)國際新的發(fā)展形勢，長沙市的發(fā)展既有難得的機遇又有嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，在國家全方位開放的條件下， 長沙市必須在現(xiàn)有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上抓住機遇做大做強，從而贏得發(fā)展的主動權(quán)。 (2) 項目可有效地盤活當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源， 嚴(yán)格按照市規(guī)劃局的規(guī)劃設(shè)計要點進行整體規(guī)劃，滿足城市景觀設(shè)計的要求，完全符合城市規(guī)劃、消防、交通等各項要求，有利于增強長沙的城市功能， 促進地區(qū)商務(wù)經(jīng)濟的發(fā)展，對于提高人們的生活質(zhì)量有著非常重要的作用。項目容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %。公共配套總建筑面積 （含幼兒園建筑面積 1281,53平方米、網(wǎng)球中心建筑面積 、 社區(qū) 用房建筑面積 、物業(yè)管理用房建筑面積建筑面積 、商業(yè)網(wǎng)點建筑面積 ） ]。 四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表 11。 (3) 資金是項目順利進行的保證，建設(shè)單位應(yīng)精心安排好工程進度計劃，確保工程建設(shè)資金足額到位，從而保證項目的順利實施。 8 隆平高科技園的前身是馬坡嶺農(nóng)業(yè)科技園，是長沙高新區(qū) “ 一區(qū)四園 ” 之一，也是正式批準(zhǔn)的全國兩個國家級農(nóng)業(yè)高科技園之一。 國民經(jīng)濟發(fā)展的需要 當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析與預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變。 目 前，舊的住房體制已經(jīng)打破，國家已停止了住房實物分配，正在推進住房分配的貨幣化。其中，中低價位、中小套型普通商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房占 70%以上。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 GDP增長 個百分點，則可提供 40 多萬個就業(yè)崗位。市內(nèi)湘江主要支流有瀏陽河、撈刀河和靳江河，它們水量充足，水質(zhì)較好。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達到 16153 元和 6339元，同比分別增長 16%和 %。對外貿(mào)易大幅增長，全市外貿(mào)歸口管理企業(yè)實現(xiàn)進出口總額 億美元，增長 %。 表 31 長沙市 20xx～ 2020 年經(jīng)濟社會發(fā)展部分指標(biāo)預(yù)測 序號 指標(biāo) 單位 20xx 年實際 20xx 年預(yù)計 2020 年預(yù)計 1 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 2900 7500 2 人均 GDP 元 24478 44275 102740 3 地方財政收入 億元 330 1000 一般預(yù)算收入 億元 280 900 4 全社會固定資產(chǎn)投資 億元 1450 3350 5 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 12434 18900 50000 6 農(nóng)村居民人均可支配收入 元 4735 6750 15000 7 總?cè)丝冢☉艏? 萬人 655 730 總?cè)丝冢ǔＷ。? 萬人 685 795 8 城市人均公共綠地面積 平方米 8 10 16 長沙市常住總?cè)丝?20xx～ 2020 年按平均每年增加 10 萬人，到20xx年達到 685 萬人、 2020 年達到 795 萬人。本項目的實施將使長沙市城市基礎(chǔ)設(shè)施條件得以大幅改善，使棚戶區(qū)的城市面貌得以改觀，從而在 很大程度上提升了長沙市的城市品位，恢復(fù)、完善其中心城市功能，因此，本項目建設(shè)既必要，又可行。規(guī)劃為文教科研區(qū)及市級行政中心和高科技產(chǎn)業(yè)基地。向西重點發(fā)展岳麓山大學(xué)科技園、長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和以市委、市政府配套建設(shè)為重點的城市綜合職能區(qū)。 上半年政策導(dǎo)讀 ? “ 90/70”政策及其執(zhí)行 建設(shè)部今年 2月 28 日發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè) 23 年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》明確，各地新建住房結(jié)構(gòu)比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含 經(jīng)濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 ④ 今年湖南將建廉租房經(jīng)適房各 100 萬平方米，長沙將逐漸實現(xiàn)“居者有其屋” 1月 21 日，省發(fā)改委主任陳叔紅在我省 20xx 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與 20xx年計劃草案報告中透露相關(guān)內(nèi)容，我省預(yù) 25 期全社會固定資 產(chǎn)投資 4940 億，新建 (籌建 )廉租住房 100 萬平方米、經(jīng)濟適用房 100萬平方米，省財政廳廳長李友志向會議報告全省 20xx年預(yù)算執(zhí)行情況與 20xx 年預(yù)算草案時承諾說，從今年起，省財政安排 3000萬元，多渠道籌措設(shè)立城市廉租房保障專項資金，推動解決城市低收入家庭的住房問題。 ⑤ 相關(guān)金融稅收政策 為落實從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，也為了控制借貸分險，有效控制房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，央行自 去年十次提高準(zhǔn)備金率后，今年上半年再次分兩次提 26 高存款準(zhǔn)備金率，由去年年初的 %提高到今年的 16%。對個人出租住房，不區(qū)分用途，在 3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按 4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 b、 二手房交易網(wǎng)上簽約將全面展開 繼商品房交易實行網(wǎng)上簽約備案之后，二手房交易的網(wǎng)上簽約也將全面展開，再加上現(xiàn)行的二手房交易資金監(jiān)管等相關(guān)措施，房地產(chǎn)中介行業(yè)最令人詬病的潛規(guī)則將被改寫，將減少行業(yè)信任危機對市場帶來的負(fù)面影響。在市委、市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，按照“市區(qū)分工，以區(qū)為主，異地安置，滾動實施，政府主導(dǎo)，市場運作”的方針，堅持棚戶區(qū)改造與路網(wǎng)建設(shè)相結(jié)合，與拓展新城相結(jié)合，與整治環(huán)境相結(jié)合，與保護城市文物相結(jié)合的原則，以提高城市品位為主、異地安置為主、市場運作為主、市民滿意為主，充分調(diào)動各方面積極性，力爭用三年時間基本完成全市棚戶區(qū)改造任務(wù)，促進我市經(jīng)濟社會的更快發(fā)展。棚戶區(qū)改造任務(wù)繁重，全市二環(huán)線內(nèi)棚戶區(qū)總面積 899 萬平方米。 單位紅線范圍內(nèi)棚屋，由所在區(qū)政府督促單位負(fù)責(zé)拆除改造。 規(guī)范二手房市場，促進中介企業(yè)服務(wù)觀念和盈利模式的轉(zhuǎn)變，中