【正文】 比例（ %） 滯銷 數(shù)量（萬(wàn)平米） 95 0 7 3 86 95 137 82 比例（ %） 0 積壓 數(shù)量（萬(wàn)平米） 0 0 0 9 8 7 0 20 比例（ %） 0 0 0 0 42 五、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 高通脹，利率倒掛，股市持續(xù)下跌，開(kāi)發(fā)商融資渠道受限，樓市走向風(fēng)雨飄搖 從我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，下半年經(jīng)濟(jì)維持在高位運(yùn)行的可能性較高，通貨膨脹壓力加大。其中住宅成交 萬(wàn)㎡，成交金額 億元，成交套數(shù)為 5532 套，與去年同期相比分別減少 %、 %和 %。這些措施的制定和實(shí)施，對(duì)于執(zhí)行國(guó)家20xx 年國(guó)六條具有重要的意義。不能按全市棚改計(jì)劃時(shí)間要求進(jìn)行改造的，由項(xiàng)目業(yè)主單位報(bào)請(qǐng)市棚改領(lǐng)導(dǎo)小組組織有關(guān)單位進(jìn)行改造。 ○11 關(guān)于長(zhǎng)沙棚戶區(qū)改造政策 a、 指導(dǎo)思想 棚戶區(qū)改造是市委、市政府確定的實(shí)事工程和重點(diǎn)工程。 對(duì)個(gè)人出租住房收入降低至按 10%的稅率，來(lái)征收個(gè)人所得稅。 上述政策對(duì)于督促開(kāi)發(fā)商加快閑置土地開(kāi)發(fā)，增加市場(chǎng)的商品房供應(yīng)量，另一方面，為了避免土地市場(chǎng)的違規(guī)暗箱 操作，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局出新規(guī)：長(zhǎng)沙土地五一起全面網(wǎng)拍，及從 20xx 年 5月 1日開(kāi)始，凡擬在長(zhǎng)沙市國(guó)土資源交易中心招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，一律采用網(wǎng)上掛牌交易的方式，保證土地交易的公開(kāi)、公平、公正，希望能達(dá)到有效的控制國(guó)土資源，控制開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)程度，成而達(dá)到有效的控制房?jī)r(jià)的漲幅程度。 近期將著力完善區(qū)域性中心城市功能，新區(qū)建設(shè)向東重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)善垸地區(qū)、圭塘河沿 319 國(guó) 道向東伸展的星沙、馬坡嶺部分。同時(shí)，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平、旅游水平和文化高度在很大程度上決定了城市品位。全年實(shí)際到位外資 15 億美元，增長(zhǎng) %。 長(zhǎng)沙市地表水系發(fā)達(dá)，年逕流量達(dá) 660 億 m3的湘江干流由南向北將市區(qū)分割成東西兩部分。 10%之間。所以，房地產(chǎn)已成為中央擴(kuò)大內(nèi)需、啟動(dòng)消費(fèi)的重點(diǎn)，是社會(huì)廣泛看好的消費(fèi) 10 熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。市政府各部門(mén)圍繞這一目標(biāo)重新調(diào)整了城市空間的形態(tài)，計(jì)劃通過(guò)加強(qiáng)環(huán)境治理、道路整治和綠化廣場(chǎng)的建設(shè)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)把長(zhǎng)沙建設(shè)成為結(jié)構(gòu)合理、發(fā)展空間廣闊、城鄉(xiāng)一體的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市的目標(biāo)。 3 三、申請(qǐng)依據(jù)與研究范圍 申請(qǐng)依據(jù) (1) 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求 (2) 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 20xx年 7月聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》 (3) 建設(shè)部建標(biāo) [20xx]205號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 (4)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（中國(guó)國(guó)際工 程咨詢公司編著） (5) 其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范 (6) 建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料 研究范圍 本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告以建設(shè)單位提供的有關(guān)資料和國(guó)家有關(guān)法令、政策、規(guī)程、規(guī)范等為基礎(chǔ)，對(duì)該項(xiàng)目的建設(shè)必要性、市場(chǎng)前景、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案、建設(shè)的條件與場(chǎng)地布局、主要生產(chǎn)技術(shù)方案和工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)效益與綜合效益等方面進(jìn)行了綜合分析研究，并據(jù)此提出研究結(jié)論和建設(shè)。 二、建設(shè)單位基本情況 湖南省通信產(chǎn)業(yè)服務(wù)有限公司 為中國(guó)電信控股境外上市企業(yè)。省委、省政府在認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)的條件下確定了“一點(diǎn)一線”和長(zhǎng)、株、潭一體化的發(fā)展戰(zhàn)略，要求長(zhǎng)沙市盡快增強(qiáng)中心城市的吸引力和輻射力，充分發(fā)揮“龍頭”的作用，這就給長(zhǎng)沙的發(fā)展增加了前所未有的推動(dòng)力。隨著阻礙市場(chǎng)發(fā)展因素的消除、人們消費(fèi)與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽螅?存量和增量市場(chǎng)啟動(dòng)后，房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。長(zhǎng)沙市在未來(lái) 15 年內(nèi)，其城市人口和用地規(guī)模較目前將增加近一倍，其發(fā)展方向重點(diǎn)將向南、向東發(fā)展成為“一主、三次、三組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)，這也是為了適應(yīng)湖南省長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略的需要。 長(zhǎng)沙地處亞熱帶，氣候溫和濕潤(rùn)，四季分明，盛夏高溫，冬季濕冷，年平均氣溫 ℃，最冷月（ 1月份）氣溫平均 ℃ ，最熱月（ 7月份）平均氣溫 ℃。商貿(mào)特色更加鮮明，文化、物流、會(huì)展、金融、旅游、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。城鄉(xiāng)居民收入的大幅提高，將促進(jìn)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，這將使城鄉(xiāng)居民文化娛樂(lè)消費(fèi)、旅游消費(fèi)和健康消費(fèi)的 消費(fèi)需求和消費(fèi)支出大大增加，這就對(duì)岳麓山風(fēng)景區(qū)進(jìn)一步保護(hù)與提質(zhì)提出了更高的要求。撈霞組團(tuán) 2020 年城市建設(shè)用地 28 平方公里，城市人口 23 萬(wàn)，規(guī)劃為水運(yùn)、公路、鐵路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心、物流中心、大運(yùn)量工業(yè)基地。屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò) 3年。 ⑦ 個(gè)人購(gòu)買經(jīng)適房契稅減半 20xx年 3月 1日起執(zhí)行 自 20xx年 3月 1日起，我國(guó)對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。尤其是在期房抵押的住房公積金貸款上，長(zhǎng)沙市將取消原來(lái)要等房產(chǎn)交易部門(mén)辦理期房備案證明到位后才能發(fā)放貸 款，改為只憑房產(chǎn)交易部門(mén)辦理抵押收件單據(jù)即可發(fā)放貸款。 今年 5月 28 日至 29 日，省委常委、市委書(shū)記陳潤(rùn)兒對(duì)長(zhǎng)沙實(shí)施安居工程進(jìn)行專題調(diào)研，提出要用三到五年時(shí)間，全面改造城區(qū)的棚戶區(qū)、危舊房、筒子樓 1000萬(wàn)平方米，確保每戶居民有一套安全、宜居的住房。完善信息發(fā)布制度，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)、適度消費(fèi)、梯次消費(fèi)。 36 3162 3136 3184 3244 32513278 33383398 3444 34873546 36014361 4349 4363 4421375839452822 28872943 2998 30123054 31103167 3206 32563311 33723963 3998 3990 40073441 343505001000150020xx25003000350040004500500007.1月07.2月07.3月07.4月07.5月07.6月07.7月07.8月07.9月07.10月07.11月07.12月08.1月08.2月08.3月08.4月08.5月08.6月商品房 住宅 圖 31 20xx 年元月 20xx 年上半年長(zhǎng)沙樓市各月價(jià)格走勢(shì) 圖 08年上半年住宅套型面積供需情況 表 34 20xx 年上半年住宅套型面積供需情況 表 項(xiàng)目 戶型 供 比例（ %） 與去年同期比例差（ %） 銷 比例（ %） 與去年同期 比例差（ %） 供－銷 供銷比 ≤ 60 ㎡ 28645 19801 8844 60－ 80 13530 9752 3778 80－ 90 20387 15137 5250 90－ 100 14866 10351 － 4515 100－ 12 17908 － 14759 － 3149 120－ 150 53692 39667 14025 150－ 180 19654 14253 5401 ＞ 180 ㎡ 10336 － 8022 － 2314 合計(jì) 179018 131742 47276 從同期商品住房各戶型供銷對(duì)比來(lái)看，受去年下半年宏觀調(diào)控影響，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氛圍濃郁，上半年各戶型的供銷比均大于1，由于前幾年土地市場(chǎng)的旺盛，帶動(dòng)今年上半年市場(chǎng)供應(yīng)量的大幅上升，國(guó)家繼續(xù)加強(qiáng) 90/70政策的監(jiān)管，所以今年 90 平米以下戶型比例明顯上升，而銷售量上主要為大于 90— 122 平米之間和 144 平米 37 以上產(chǎn)品所在比例有所下降。 比較住宅、辦公樓的空置情況，購(gòu)買住宅、辦公樓主要為自用，而購(gòu)買商業(yè)營(yíng)業(yè)用房主要用于投資，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房出現(xiàn)供大于求的情況，說(shuō)明投資意愿不足。隨著準(zhǔn)備金率的上調(diào)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款獲批的難度也進(jìn)一步加大。 住宅待銷面積占住宅空置面積的 %，住宅滯銷面積占住宅空置面積的 %，住宅積壓面積占住宅空置面積的 %。在這 69 個(gè)項(xiàng)目中， 36 個(gè)加推項(xiàng)目，33 個(gè)新項(xiàng)目。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房，增加住房有效供應(yīng)；城市新審批、新開(kāi)工的住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)總面積的 70%以上。 然而，長(zhǎng)沙住房保障壓力仍然很大。在上海、深圳、成都、武漢等地 的二手房中介均為雙向收費(fèi)，湖南郴州等地，也有一些房地產(chǎn)中介企業(yè)一 28 直采取雙向收費(fèi)，而在長(zhǎng)沙絕大部分中介都單向收費(fèi)。以長(zhǎng)沙每年建設(shè)10 萬(wàn)平方米廉租住房計(jì)算，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”需要 6 年多時(shí)間。一系列相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，從一定程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的套利模式，保護(hù)了購(gòu)房者的利益，打擊炒作行為，擠出樓市泡沫，房?jī)r(jià)逐漸企穩(wěn)成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)， 22 上半年政策新導(dǎo)向 20xx 年是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)年，政策等一系列因素綜合直接作用到我市的樓市上，已明顯產(chǎn) 生一些新的變化，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)出購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商觀望氣氛濃厚，投資增幅逐月回落；商品房空置面積劇增；房地產(chǎn)項(xiàng)目推遲開(kāi)工，竣工量減少；銀根緊縮，銀行貸款下降，開(kāi)發(fā)企業(yè)后續(xù)開(kāi)發(fā)資金偏緊；有效需求相對(duì)減弱，高端樓盤(pán)銷售緩滯；交易成本上升，二手房交易冷清；招拍掛土地成交量銳減等特點(diǎn)。 兩次：河西新城和星馬新城?！笆晃濉逼陂g長(zhǎng)沙市地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) 率達(dá)到 %，比同期 GDP 年均增長(zhǎng)率高出 個(gè)百分點(diǎn)，占 GDP 比重為 %。全年五大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)歷史性突破：全市地區(qū)生產(chǎn)總 值突破 20xx 億元，達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) 16%；人均 GDP 突破 3萬(wàn)元，達(dá)到 33000元，同比增長(zhǎng) %；全部工業(yè)總產(chǎn)值突破 20xx 億元，完成 2184 億元，同比增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 1000 億元，達(dá)到 1037億元，同比增長(zhǎng) %；財(cái)政收入突破 200 億元，達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要 由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工的下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道、解決下崗職工的生活與再就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。為了把房地產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，黨 中央、國(guó)務(wù)院把深化房改、啟動(dòng)居民住房消費(fèi)、加快住宅建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容。特別是將高新技術(shù)融入傳統(tǒng)的制造業(yè)和農(nóng)業(yè)，使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)生了革命性的變化，這對(duì)拓寬長(zhǎng)沙參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的渠道、主動(dòng)承接國(guó)際先進(jìn)技術(shù)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、加快經(jīng) 9 濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)都是一次難得的機(jī)遇。 建議 (1) 勘察設(shè)計(jì)是項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)工作，也是項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵，建設(shè)單位應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的單位開(kāi)展這方面的工作，充分做好建筑方案的比選工作，從而為項(xiàng)目的建設(shè)與投資控制打下良好的基 6 礎(chǔ)。 住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 （ 代 項(xiàng)目建議書(shū)） 1 目 錄 第一章 總 論 .................................................................................. 1 一、項(xiàng)目概況 .................................................................................1 二、建 設(shè)單位基本情況 .................................................................2 三、申請(qǐng)依據(jù)與研究范圍 .............................................................3 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................................................3 五、研究結(jié)論與建議 .....................................................................5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .......................................................... 7 一、項(xiàng)目背景 .................................................................................7 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .................................................................8 第三章 市場(chǎng)分析 ......................................................................... 14 一、