【文章內(nèi)容簡介】 ，年平均氣溫 ℃，最冷月（ 1月份）氣溫平均 ℃ ，最熱月（ 7月份）平均氣溫 ℃。年平均總降雨量為 1400mm， 4至 6月雨水集中，月降雨量平均為 185～ 245mm，全年降雨日約 158 天。冬春季多北風(fēng)，夏秋季多南風(fēng)，日照時數(shù)年平均為 1726 小時，無霜期年平均為 。 長沙市地表水系發(fā)達(dá)，年逕流量達(dá) 660 億 m3的湘江干流由南向北將市區(qū)分割成東西兩部分。市內(nèi)湘江主要支流有瀏陽河、撈刀河和靳江河，它們水量充足，水質(zhì)較好。江河逕流主要靠大氣降水、地表和地下滲流，河床坡度小，逕流量大，流速緩慢，高水位時間長，每 15 年 4～ 6月為汛期。 ? 長沙市行政區(qū)劃及人 口 長沙市是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科教、金融、交通、信息中心，位于湖南省東北部，是長江中游地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城。長沙市現(xiàn)轄芙蓉、天心、開福、岳麓、雨花 5個城區(qū)和長沙、望城、寧鄉(xiāng) 3 縣及瀏陽市。 20xx 年年末全市總?cè)丝?萬人，總面積 11819 平方公里，其中 戶籍總?cè)丝?，市區(qū)常住人口 199 萬人，市區(qū)面積 556 平方公里，建成區(qū)面積 189平方公里。 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 20xx年，長沙經(jīng)濟總量跨上新臺階，綜合實力明顯增強。全年五大經(jīng)濟指標(biāo)實現(xiàn)歷史性突破：全市地區(qū)生產(chǎn)總 值突破 20xx 億元，達(dá)到 ，同比增長 16%；人均 GDP 突破 3萬元，達(dá)到 33000元，同比增長 %；全部工業(yè)總產(chǎn)值突破 20xx 億元，完成 2184 億元，同比增長 %；社會消費品零售總額突破 1000 億元，達(dá)到 1037億元，同比增長 %；財政收入突破 200 億元，達(dá)到 ，同比增長 %。完成全社會固定資產(chǎn)投資 ，同比增長%。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到 16153 元和 6339元，同比分別增長 16%和 %。 16 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)加快轉(zhuǎn)變，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 :45:，非公有制經(jīng)濟總量占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá) 59%，同比提升 4個百分點?；ɑ苊缒尽?yōu)質(zhì)茶葉、優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)水稻等四大優(yōu)勢農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)步伐加快，總面積達(dá) 116 萬畝，全市主要農(nóng)業(yè)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)率達(dá) 70%。園區(qū)工業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)迅速壯大，六大產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值占規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的45%；兩區(qū)八園共完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 990 億元，占全市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的比重提高到 %；全市產(chǎn)值過 100 億元的企業(yè)達(dá) 3家；規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)利潤 163 億元，比上年增長 %；工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達(dá) 253%，同比提高 個百分點； 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長 28%，占規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的比重上升到 %；單位 GDP 能耗下降 4%。商貿(mào)特色更加鮮明，文化、物流、會展、金融、旅游、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。 全市城建重點工程完成投資 121億元，“一洲兩岸”、“三個入城口”和“四大新區(qū)”建設(shè)順利推進(jìn)，一批重點工程竣工相繼投入使用，背街小巷提質(zhì)改造和社區(qū)環(huán)境綜合整治工程基本完成，城市空氣優(yōu)良率達(dá) %，全市森林覆蓋率達(dá) %。社會主義新農(nóng)村建設(shè)深入推進(jìn)，“萬村千鄉(xiāng)”市場工程和“百村示范、千村整治”工程進(jìn)展順利，新建標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)家店 381 家，完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃 35 個、村級規(guī)劃 200 個，解決農(nóng)村 12 萬人飲水安全，新增通電話自然村 10 個，改擴建干線公路和鄉(xiāng)村公路 1110 公里，新建沼氣池 萬個，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村生活 17 環(huán)境明顯改善。全年實際到位外資 15 億美元，增長 %。對外貿(mào)易大幅增長，全市外貿(mào)歸口管理企業(yè)實現(xiàn)進(jìn)出口總額 億美元，增長 %。其中出口總額 ，增長 35%；進(jìn)口總額 億美元，增長 %。社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，共投入資金 億元，用于推進(jìn)以八件實事為重點的社會建設(shè)，全年共新增城鎮(zhèn)就業(yè) 萬人、轉(zhuǎn)移 農(nóng)村勞動力就業(yè) 6萬人，實現(xiàn)城鎮(zhèn)無零就業(yè)家庭，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %；企業(yè)基本養(yǎng)老保險參保新增 萬人；新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達(dá) %，城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保障制度基本建立；城鄉(xiāng)義務(wù)教育從秋季起實現(xiàn)“一費制”全免，政策范圍內(nèi)農(nóng)村義務(wù)教育階段學(xué)生雜費實現(xiàn)全免；新建和改擴建鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院 18 所，改造農(nóng)村五保戶危房 5000 戶；成為全國人口與計劃生育工作綜合改革試點市；住房保障工作力度加大，新建經(jīng)濟適用房 萬平方米、城鎮(zhèn)廉租房 萬平方米。文體等其他社會事業(yè)快速發(fā)展，長沙成為中國最具娛樂幸福感城市。 長 沙市社會經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測 長沙是我國著名的歷史文化名城和旅游勝地，湘江東岸橘子洲段歷史以來即為長沙市的中心城區(qū)，其深厚的人文特色與商業(yè)氛圍在長沙“一江兩岸、山水洲城、西文東市”的發(fā)展格局中尤為引人注目，根據(jù)長沙市有關(guān)部門的分析論證，長沙市 20xx～ 2020年經(jīng)濟社會發(fā)展主要指標(biāo)預(yù)測情況見表 31。 18 根據(jù)發(fā)展預(yù)測， 20xx～ 20xx 年長沙市經(jīng)濟總量增長的平均水平將保持在 ～ %之間， 20xx年 GDP 將達(dá)到 2900 億元，經(jīng)濟發(fā)展將由投資需求拉動向消費需求拉動轉(zhuǎn)型?！笆晃濉逼陂g長沙市地方財政收入年均增長 率達(dá)到 %，比同期 GDP 年均增長率高出 個百分點，占 GDP 比重為 %。預(yù)計 20xx 年長沙市地方財政收入330億元，占 GDP 比重為 10%左右；到 2020 年長沙市地方財政收入達(dá)到 1000億元，占 GDP 比重為 13%左右。 表 31 長沙市 20xx～ 2020 年經(jīng)濟社會發(fā)展部分指標(biāo)預(yù)測 序號 指標(biāo) 單位 20xx 年實際 20xx 年預(yù)計 2020 年預(yù)計 1 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 2900 7500 2 人均 GDP 元 24478 44275 102740 3 地方財政收入 億元 330 1000 一般預(yù)算收入 億元 280 900 4 全社會固定資產(chǎn)投資 億元 1450 3350 5 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 12434 18900 50000 6 農(nóng)村居民人均可支配收入 元 4735 6750 15000 7 總?cè)丝冢☉艏? 萬人 655 730 總?cè)丝冢ǔＷ。? 萬人 685 795 8 城市人均公共綠地面積 平方米 8 10 16 長沙市常住總?cè)丝?20xx～ 2020 年按平均每年增加 10 萬人，到20xx年達(dá)到 685 萬人、 2020 年達(dá)到 795 萬人。其中市區(qū)常住人口按平均每年增加 9萬人， 2020 年總數(shù)達(dá) 385 萬人，都市區(qū)常住人口 2020年總數(shù)達(dá) 405萬人。 19 20xx年長沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 12434元，預(yù)計 20xx年達(dá)到 18900 元， 2020年達(dá)到 50000元。 20xx 年長沙市農(nóng)村居民人均可支配收入為 4735元，預(yù)計 20xx年達(dá)到 6750元， 2020年達(dá)到 15000元。城鄉(xiāng)居民收入的大幅提高，將促進(jìn)城鄉(xiāng)居民消費水平的提高和消費結(jié)構(gòu)的升級，這將使城鄉(xiāng)居民文化娛樂消費、旅游消費和健康消費的 消費需求和消費支出大大增加，這就對岳麓山風(fēng)景區(qū)進(jìn)一步保護(hù)與提質(zhì)提出了更高的要求。 20xx～ 2020 年，長沙市的投資重點之一就是提升長沙市城市品位，滿足長沙人民全面建設(shè)小康社會日益增長的文化生活需要。這一時期，長沙市 GDP 和地方財政收入總量將繼續(xù)快速增長，這些不僅使財政直接投入建設(shè)變成非常必要，而且證明長沙市財政完全有能力提供本項目建設(shè)所需的資金。同時，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平、旅游水平和文化高度在很大程度上決定了城市品位。本項目的實施將使長沙市城市基礎(chǔ)設(shè)施條件得以大幅改善，使棚戶區(qū)的城市面貌得以改觀，從而在 很大程度上提升了長沙市的城市品位，恢復(fù)、完善其中心城市功能，因此，本項目建設(shè)既必要，又可行。 二、市政規(guī)劃分析 城市發(fā)展規(guī)劃 20xx年長沙市委、市政府組織了中長期發(fā)展戰(zhàn)略研究， 20xx 年11 月份編制出《長沙市城市總體規(guī)劃 (20xx2020)》，現(xiàn)已經(jīng)省政府、 20 國務(wù)院批準(zhǔn)。根據(jù)該《規(guī)劃》， 2020 年長沙市城市人口將達(dá) 350 萬，城市建設(shè)用地將達(dá) 350 平方公里。城市沿湘江、 319 國道兩條生長軸線，向周邊拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑出“一主、兩次、四組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。 一主：指河?xùn)|城區(qū)集中聯(lián)片發(fā)展區(qū)域， 2020 年城市建設(shè)用地 124平方公里，城市人口 146 萬。規(guī)劃將強化綜合服務(wù)功能，提高環(huán)境質(zhì)量，其中環(huán)線以西的地區(qū)為城市中心區(qū)。 兩次：河西新城和星馬新城。河西新城東至湘江，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至靳江河， 2020 年城市建設(shè)用地 65 平方公里，城市人口 65 萬。規(guī)劃為文教科研區(qū)及市級行政中心和高科技產(chǎn)業(yè)基地。星馬新城位于主城區(qū)東面， 2020 年城市建設(shè)用地 64 平方公里，城市人口 53萬，規(guī)劃利用其特有的對外交通優(yōu)勢，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。 四組團(tuán)：暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán)。暮云組團(tuán) 2020年城市建設(shè)用地 22 平方公里，城市人口 18 萬，布局面向長株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。撈霞組團(tuán) 2020 年城市建設(shè)用地 28 平方公里，城市人口 23 萬，規(guī)劃為水運、公路、鐵路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運中心、物流中心、大運量工業(yè)基地。高星組團(tuán) 2020 年城市建設(shè)用地 26 平方公里，城市人口 25 萬，規(guī)劃為綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)及置換外遷工業(yè)基地。含浦組團(tuán)2020 年城市建設(shè)用地 21 平方公里，城市人口 20 萬，為大學(xué)城的遠(yuǎn) 21 期發(fā)展用地，以及與大學(xué)城配套的生活居住用地。 近期將著力完善區(qū)域性中心城市功能，新區(qū)建設(shè)向東重點發(fā)展長善垸地區(qū)、圭塘河沿 319 國 道向東伸展的星沙、馬坡嶺部分。向西重點發(fā)展岳麓山大學(xué)科技園、長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和以市委、市政府配套建設(shè)為重點的城市綜合職能區(qū)。向北加快霞凝新港的建設(shè)。向南加快省政府新址的規(guī)劃建設(shè)，帶動芙蓉南路沿線的發(fā)展。 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 根據(jù)《長沙市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》，長沙市商業(yè)網(wǎng)點空間布局為1 個市級商業(yè)中心、 13 個區(qū)域性商業(yè)中心、 30 個社區(qū)級商業(yè)中心。市級商業(yè)中心為五一廣場商業(yè)中心，區(qū)域性商業(yè)中心分別為：火車站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、 溁 灣鎮(zhèn)商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心、望城坡商業(yè)中心、金霞商業(yè)中心、馬 坡嶺商業(yè)中心、黎托商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心、大托商業(yè)中心等。 三、房地產(chǎn)宏觀政策分析 分析近年政府出臺的宏觀調(diào)控措施可以發(fā)現(xiàn)，政策的目的在于遏制投機性需求、抑制投資性需求、引導(dǎo)改善性需求、滿足一般性需求，保持房價穩(wěn)定。一系列相關(guān)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，從一定程度上打壓了房地產(chǎn)市場不規(guī)范的套利模式，保護(hù)了購房者的利益，打擊炒作行為，擠出樓市泡沫，房價逐漸企穩(wěn)成為業(yè)內(nèi)人士的共識， 22 上半年政策新導(dǎo)向 20xx 年是我市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)年，政策等一系列因素綜合直接作用到我市的樓市上，已明顯產(chǎn) 生一些新的變化，長沙房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)出購房者和開發(fā)商觀望氣氛濃厚，投資增幅逐月回落；商品房空置面積劇增；房地產(chǎn)項目推遲開工，竣工量減少；銀根緊縮，銀行貸款下降，開發(fā)企業(yè)后續(xù)開發(fā)資金偏緊；有效需求相對減弱，高端樓盤銷售緩滯；交易成本上升，二手房交易冷清；招拍掛土地成交量銳減等特點。 20xx 年，為了進(jìn)一步擠壓房地產(chǎn)市場中的泡沫，國家除了進(jìn)一步落實 0 07年出臺的相關(guān)政策，今年的調(diào)控重點也放在了土地政策上，在土地方面出臺了一系列的相關(guān)政策，除繼續(xù)加大力度執(zhí)行土地兩年內(nèi)必須完成開發(fā)這一政策外，多部委聯(lián)合公布新 規(guī)加大土地違規(guī)問責(zé)，提出國土資源部緊急叫停建設(shè)占用耕地跨省域補充，我省為加強土地調(diào)控，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用出臺了《湖南省國有建設(shè)用地儲備辦法》，并于 7月 1日起正式施行，這一系列的政策的制定，政府以期加大住房供應(yīng)力度，從而從根本上治理這兩年來一直紊亂的房地產(chǎn)市場。 上半年政策導(dǎo)讀 ? “ 90/70”政策及其執(zhí)行 建設(shè)部今年 2月 28 日發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè) 23 年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》明確，各地新建住房結(jié)構(gòu)比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含 經(jīng)濟適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，制定住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃，要以國家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格、切實解決城市低收入家庭住房困難以及促進(jìn) 房地產(chǎn) 市場健康發(fā)展的相關(guān)政策文件為依據(jù) ? 嚴(yán)格控制土地開發(fā)的政策措施 上半年，國家主管部門將調(diào)控重點放在土地供給上，多部委聯(lián)合公布新規(guī)加大土地違規(guī)問責(zé)，提出國土資源部緊急叫停建設(shè)占用耕地跨省域補充，我省為加強土地調(diào)控，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用出臺了《湖南省國有建設(shè)用地儲備辦法》，并于 7月 1日起正式施行。 為了進(jìn)一步提高土地的開發(fā)程度，盤活土地的存量，迫使開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)竣工，以增加土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)。國家還出臺了一些列的相關(guān)政策： ① 土地閑置滿一年不滿兩年，征收 20%閑置費 1月 7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，明確提出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費； 24 ② 新合同文本規(guī)定：商住項目開發(fā)原則上 3年內(nèi)完成 為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓 合同 管理，國土部、工商 總局日