【正文】 介吃回扣、吃差價的現(xiàn)象有望減少，使中介市場行業(yè)行為也更加透明。 通過去年和今年政府加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，國家宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)逐漸開始顯現(xiàn)出來，房地產(chǎn)投資與房價的高 燒已經(jīng)得到了有效控制，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始進入正常的調(diào)整階段。其中：住宅施工面積 萬平方米，同比增 %，其中經(jīng)濟適用房施工面積 米，占住宅施工面積的 %，同比增長 1%；住宅施工面積占總施工面積的 %，而去年同期住宅施工面積占總施工面積的 %；辦公樓施工面積 ，占總施工面積的 %，同比增長；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 277 萬平方米，占總施工面積 %，同比增長 ；其他用房施工面積 萬平方米，占總施工面積的 %。二手房非住宅共成交 萬㎡，成交套數(shù)為 686 套，與去年同期比分別減少 %和 %。 辦公樓待銷面積占辦公樓空置面積的 %，辦公樓滯銷面積占辦公樓空置面積的 %，辦公樓積壓面積占辦公樓空置面積的%。 20xx 年六次加息，使銀行存款利率達到了近 10 年來的歷史高位， 20xx 年下半年 又面臨著加息的壓力。特別是在目前樓盤銷售速度普遍放緩，資金回籠較慢的 43 情況下，預(yù)計下半年各開發(fā)企業(yè)將面臨更加嚴峻的資金壓力。高通脹和負利率，使房地產(chǎn)的保值增值作用凸顯，拉動房地產(chǎn)市場需求的增加。 商業(yè)營業(yè)用房待銷面積占商業(yè)營業(yè)用房空置 面積的 %，商 40 業(yè)營業(yè)用房滯銷面積占商業(yè)營業(yè)用房空置面積的 %，商業(yè)營業(yè)用房積壓面積占商業(yè)營業(yè)用房空置面積的 %。 各類型房屋空置情況 至 6月末商品房空置面積為 ，同比增長 %。其中：住宅竣工面積 ，占總竣工面積的%，同比減少 %其中經(jīng)濟適用房竣工面積 萬平方米，占住宅竣工面積的 %，同比減少 %； 辦公樓竣工面積 萬平方米，占總竣工面積的 %，同比減少 %；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 ，占總竣工面積的 %，同比減少 %；其他用房竣工面積 萬平方米，占總竣工面積的 %，同比減少 %。 同期全市商品房累計銷售 348 萬平方米，銷售金額 142 億元，與去年同期相比分別減少 23%、 %，從數(shù)據(jù)上看，上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售量持續(xù)攀升而銷售量相較去年同期卻很大幅度的降低，商品房供銷比達到了 ： 1，市場供過于求現(xiàn)象明顯。強化市場監(jiān)管措施，依法打擊違法違規(guī)行為。如果改造任務(wù)過重，可專題報告，經(jīng)市棚改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，由市房地局予以支持。舊城改造中還遺留約 400 棟、6000多戶、 2萬多人的散戶居民。改 30 造重點范圍是：湘江大道以東、芙蓉路以西、三角洲以南、猴子石大橋以北地區(qū)和湘江西岸沿江地區(qū)以及市棚改領(lǐng)導(dǎo)小組確定的其它地區(qū)。這一系列措施的公布，主要是為了簡化購房者辦理公積金手續(xù)，更便于購房者使用公積金貸款。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。 在房地產(chǎn)信貸方面，《指引》要求各金融機構(gòu)既要準(zhǔn)確把握住房保障體系建設(shè)目標(biāo)，主動調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新方向，滿足廉租房、經(jīng)濟適用房，中低價 位、中小套型普通商品房，土地節(jié)約型、節(jié)能環(huán)保型住宅的開發(fā)建設(shè)和消費需求，又要認真落實近期商業(yè)性房地產(chǎn)信貸的調(diào)控精神，規(guī)范發(fā)展開發(fā)貸款、個人住房貸款和土地貸款。 市委副書記、市長張劍飛在 1月 16 日主持召開了長沙市第十三屆人民政府第 2次常務(wù)會議。 為了進一步提高土地的開發(fā)程度，盤活土地的存量，迫使開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)竣工，以增加土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)。向南加快省政府新址的規(guī)劃建設(shè)，帶動芙蓉南路沿線的發(fā)展。 四組團：暮云、撈霞、高星、含浦組團。根據(jù)該《規(guī)劃》， 2020 年長沙市城市人口將達 350 萬，城市建設(shè)用地將達 350 平方公里。 19 20xx年長沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 12434元，預(yù)計 20xx年達到 18900 元， 2020年達到 50000元。社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，共投入資金 億元，用于推進以八件實事為重點的社會建設(shè)，全年共新增城鎮(zhèn)就業(yè) 萬人、轉(zhuǎn)移 農(nóng)村勞動力就業(yè) 6萬人，實現(xiàn)城鎮(zhèn)無零就業(yè)家庭，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %；企業(yè)基本養(yǎng)老保險參保新增 萬人；新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達 %，城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保障制度基本建立；城鄉(xiāng)義務(wù)教育從秋季起實現(xiàn)“一費制”全免，政策范圍內(nèi)農(nóng)村義務(wù)教育階段學(xué)生雜費實現(xiàn)全免；新建和改擴建鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院 18 所，改造農(nóng)村五保戶危房 5000 戶；成為全國人口與計劃生育工作綜合改革試點市；住房保障工作力度加大，新建經(jīng)濟適用房 萬平方米、城鎮(zhèn)廉租房 萬平方米?；ɑ苊缒尽?yōu)質(zhì)茶葉、優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)水稻等四大優(yōu)勢農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)步伐加快，總面積達 116 萬畝，全市主要農(nóng)業(yè)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)率達 70%。 ? 長沙市行政區(qū)劃及人 口 長沙市是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科教、金融、交通、信息中心，位于湖南省東北部，是長江中游地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城。 14 第三章 市場分析 一、投資環(huán)境 長沙市社會經(jīng)濟現(xiàn)狀 ? 地理位置及自然條件 長沙市位于湖南省東部偏北，處于湘江下游和長瀏盆地西緣，東經(jīng) 112 度 53 分至 113 度 6分，北緯 28 度 2分至 28 度 16 分之間，五嶺南屏，洞庭北扼?！笆晃濉逼陂g，長沙市區(qū)要滿足約 1330萬平方米的住宅用地需求總量，其中用于中低價位、中小套型普通商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的建設(shè)用地占70%以上。 城市發(fā)展的需要 長沙市是我省政治、經(jīng)濟、文化、科技中心，全市現(xiàn)有常住人口，全市土地總面積 ，其中市區(qū)常住人口 12 220萬人，市區(qū)面積 556 平方公里，建成區(qū)面積 186 平方公里。 由于房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，國家相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)表示，房地產(chǎn)業(yè)目前已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析與研究，房地產(chǎn)因國民經(jīng)濟的拉動作用增幅約 ～ 2個百分點。 近年來，在省、市各級各部門的大力支持下 ，隆平高科技園高速發(fā)展，現(xiàn)有入園企業(yè) 205 家，技工貿(mào)總收入近 100 億元， 成為芙蓉區(qū)一個新的經(jīng)濟增長點。 7 第二章 項目建設(shè)的必要性 一、項目背景 長沙市是湖南的省會，經(jīng)過改革開放 20 多年來的發(fā)展，已經(jīng)取得了令人矚目的成就，具備了自身獨特的發(fā)展優(yōu)勢。項目符合長沙市城市發(fā)展的整體規(guī)劃，可促進長沙市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于增強長沙市城市功能的輻射作用， 符合長沙市城市未來的發(fā)展方向。共建停車位 616 個 (地下室停車位 443 個，私家車庫停車位 46 個，地面停車位 127個 )。地下 車庫及人防 總建筑面積 。 4 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序號 指標(biāo) 名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 項目總用地面積 m2 折合 畝 項目凈用地面積 m2 折合 畝 2 項目總建筑面積 m2 計容積率建筑面積（地上） m2 低層住宅建筑面積 m2 高層住宅建筑面積 m2 公共配套建筑面積 m2 幼兒園建筑面積 m2 網(wǎng)球中心建筑面積 m2 社區(qū)用房 建筑面積 m2 物業(yè)管理用房建筑面積 m2 商業(yè)網(wǎng)點建筑面積 m2 地下建筑面積（不計容積率） m2 地下車庫及人防建筑面積 3 停車位 個 616 集中地下室 443 個，私家車車位46 個，地面停車位 127 個 4 容積率 5 建筑密度 % 6 綠地率 % 7 建設(shè)期 年 2 8 項目總投資 萬元 9 利潤總額 萬元 10 所得稅 萬元 11 稅后利潤 萬元 12 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 13 項目投資回收期 年 14 借款償還期 年 3 15 投資利潤率 % 16 投資利稅率 % 5 五、研究結(jié)論與建議 研究結(jié)論 (1) 項目的建設(shè)符合《長沙市總體規(guī)劃（ 20xx～ 2020）》的要求，而且項目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進行實施，將有力地促進城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市面貌的改進 。 綜上所述，本項目是可行的，但項目建設(shè)單位應(yīng)加強開發(fā)建設(shè)過程中的成本與質(zhì)量控制工作，以確保其社會效益和財務(wù)效益的實現(xiàn)。園區(qū)位于長沙市芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)，園內(nèi)聚集了湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖南省農(nóng)業(yè)科學(xué)院等眾多的大專院校和科研院所，是我國農(nóng)業(yè)領(lǐng)域科研能力最強、科研成果最集中的基地之一。為促進國民經(jīng)濟穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。近期我國居民住宅的發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭在 20xx 年達到人均建筑面積 35m2，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。項目建設(shè)完成后，可以為相關(guān)單位以及附近居民提供與國家政策相適應(yīng)的商品住宅，從而在國家產(chǎn)業(yè)政策的支持下調(diào)整住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系、推動國家住房制度改革的深化。城市居民住房條件持續(xù)改善，到 20xx 年末，預(yù)計城市人均住房建筑面積將達到 32 平方米。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就 業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為商品住宅建設(shè)項目之一，將為增加社會就業(yè)崗位作出一定的貢獻。江河逕流主要靠大氣降水、地表和地下滲流，河床坡度小，逕流量大，流速緩慢，高水位時間長，每 15 年 4～ 6月為汛期。 16 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)加快轉(zhuǎn)變，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 :45:，非公有制經(jīng)濟總量占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達 59%，同比提升 4個百分點。其中出口總額 ，增長 35%；進口總額 億美元，增長 %。其中市區(qū)常住人口按平均每年增加 9萬人， 2020 年總數(shù)達 385 萬人，都市區(qū)常住人口 2020年總數(shù)達 405萬人。 二、市政規(guī)劃分析 城市發(fā)展規(guī)劃 20xx年長沙市委、市政府組織了中長期發(fā)展戰(zhàn)略研究， 20xx 年11 月份編制出《長沙市城市總體規(guī)劃 (20xx2020)》，現(xiàn)已經(jīng)省政府、 20 國務(wù)院批準(zhǔn)。星馬新城位于主城區(qū)東面， 2020 年城市建設(shè)用地 64 平方公里，城市人口 53萬，規(guī)劃利用其特有的對外交通優(yōu)勢，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。向北加快霞凝新港的建設(shè)。 建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人表示，制定住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃，要以國家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格、切實解決城市低收入家庭住房困難以及促進 房地產(chǎn) 市場健康發(fā)展的相關(guān)政策文件為依據(jù) ? 嚴格控制土地開發(fā)的政策措施 上半年，國家主管部門將調(diào)控重點放在土地供給上，多部委聯(lián)合公布新規(guī)加大土地違規(guī)問責(zé)，提出國土資源部緊急叫停建設(shè)占用耕地跨省域補充，我省為加強土地調(diào)控，促進土地節(jié)約集約利用出臺了《湖南省國有建設(shè)用地儲備辦法》，并于 7月 1日起正式施行。繼續(xù)支持農(nóng)村特困戶和庫區(qū)移民無房戶的住房建設(shè)。 ⑥ 央行總部確定房貸方向 限制外資投資房地產(chǎn) 中國人民銀行上?？偛可现馨l(fā)布《上海市信貸投向指引（ 20xx年修訂）》，重申限制對外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，以及關(guān)注中小房企資金鏈壓力等問題，并要求滬上銀行務(wù)必嚴格按規(guī)定把握二套房貸款的首付和利率政策，不得變相降低貸款門檻。 對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。 ⑨ 關(guān)于公積金方面政策 5 月 29 日上午，長沙市住房公積金管理中心正式對外公布，長沙市住房公積金管理中心將全面實施自購住房組合貸款政策、提高貸款金額、縮短貸款辦理時間等一系列新舉措。 b、 改造范圍和方式 全市棚屋面積約 260 萬平方米，需拆遷安置居民 28 萬余人。各類特殊群體住房矛盾突出，全市尚有 235 家企業(yè) 54171名職工未享 受房改政策， 27724名職工家庭住房面積不足 50 平方米。 其它棚屋改造，本著“以區(qū)為主”的原則，由棚屋所在區(qū)政府負責(zé)。 深入整頓房地產(chǎn)市場秩序。 四、長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 商品房累計供應(yīng)和銷售總量分析 20xx 年上半年，全市商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售 562 萬平方米，同比增長 57%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 ，同比增長 52%。 35 表 33 長沙市 20xx年 1－ 6月房屋竣工面積（按區(qū)域分）單位 :萬 m2 項目 全市 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 長沙縣 望城縣 寧鄉(xiāng)縣 瀏陽市 住宅 面積 占 % 100% % % % % % % % % % 寫字 樓 面積 0 0 0 0 占 % 100% % % % % % % % % % 商業(yè)營業(yè)用房 面積 占 % 100% % % % % % % % % % 其他 面積 0 占 % 100% % % % % % % % % % 因資金和銷售等方面的原因，部分項目放慢了施工進度，上半年全市商品房竣工面積為 萬平方米，比上年同期減少 %，但根據(jù)前幾年的開工情況可以預(yù)計今年下半年將會有大批項目進行竣工驗收。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的 %、 %、 %。與去年同期相比，待銷面積比例明顯上升，滯銷、積壓面積所占比例明顯減少。但與上半年物價上漲的速度相比，實際利率仍呈現(xiàn)出較嚴重的倒掛現(xiàn)象。