【正文】 三、凈現(xiàn)金流量 四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量 五、所得稅前凈現(xiàn)金流量 六、稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 七、稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 八、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 財(cái)務(wù) 指標(biāo) 旅游項(xiàng)目 屬 大投入低成本運(yùn)作項(xiàng)目，其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較生產(chǎn) 型 企業(yè)有很大區(qū)別， 一般情況下，其 財(cái)務(wù)指標(biāo)高于生產(chǎn)性項(xiàng)目。不但可以順利實(shí)施項(xiàng)目投資計(jì)劃，而且可以達(dá)到“雙贏”。 可見(jiàn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 40 頁(yè) 共 47 頁(yè) 、 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 與 清償 能力分 析 及 還貸計(jì)劃 通過(guò)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與投資分析 ,本項(xiàng)目是個(gè)符合市場(chǎng)需求，而且投資回報(bào)率和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均較高 ,是一個(gè)回收期較短的好項(xiàng)目。 ? 維護(hù)費(fèi)用，按照參考 2020年和 2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以銷售收入的 3%為測(cè)算參數(shù) ? 銷售費(fèi)用，旅游項(xiàng)目，營(yíng)銷是關(guān)鍵，以銷售收入的 15%為 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 36 頁(yè) 共 47 頁(yè) 測(cè)算參數(shù)。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 35 頁(yè) 共 47 頁(yè) 計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)見(jiàn)下表 ： 圖表 12 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè) 表 （ 單位：萬(wàn)元 ） 序號(hào) 項(xiàng)目 價(jià)格 (均價(jià) ) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 1 門(mén)票 2 加權(quán)平均運(yùn)營(yíng)負(fù)荷 100元 /人其他收費(fèi)項(xiàng)目均 以其他收入估算。 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目前期費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金等四部分組成。到目前為止，公司已經(jīng)完成了項(xiàng)目的部分前期工作，如：市場(chǎng)調(diào)研、投資論證、項(xiàng)目立項(xiàng)、技術(shù)準(zhǔn)備、設(shè)備預(yù)選及人力資源準(zhǔn)備等。區(qū)內(nèi)主干道是消防車的主要通道。 ⑤ 按照《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《 湖南省建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 》和 《關(guān)于大 力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)的意見(jiàn)》 ，采用節(jié)能型建筑墻體材料和裝飾材料及節(jié)能建筑工藝。在區(qū) 內(nèi)布設(shè)衛(wèi)生、環(huán)保、清潔設(shè)施，避免各類廢棄物、排放物污染。其主要的污染源和污染物有： 少量的廢棄物和生活污水； 項(xiàng)目建設(shè)期間少量的建筑遺棄物。電視具有時(shí)間短、資金費(fèi)用大等特點(diǎn)，選擇應(yīng)慎重，盡量選擇在重點(diǎn)客源市場(chǎng)有針對(duì)性的投放。 市場(chǎng)營(yíng)銷的對(duì)象是目標(biāo)市場(chǎng)，同時(shí)還要注意對(duì)景區(qū)有關(guān)聯(lián)的組織和企業(yè)的營(yíng)銷，比如對(duì)旅行社的市場(chǎng)營(yíng)銷，促使旅行社多宣傳和出售自己的景區(qū)，并創(chuàng)新旅游線路，推銷自己景區(qū)的產(chǎn)品。道路規(guī)劃將步行道和觀光自行道分離，組景的植物以本地野生植物為主，體現(xiàn)鄉(xiāng)野氣息。拓展訓(xùn)練基地針對(duì)青少年學(xué)生和企業(yè)員工，進(jìn)行青少年素質(zhì)訓(xùn)練、體能訓(xùn)練、團(tuán)隊(duì)協(xié)作訓(xùn)練、激發(fā)潛能訓(xùn)練等。 總平面布局圖見(jiàn)附件。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模確定為：擴(kuò)建 農(nóng)業(yè)生態(tài)園地占地 14畝， 增加租賃園林面積 增 加 達(dá) 2686畝， 擴(kuò)建一些 參與性、互動(dòng)式項(xiàng)目， 添置 新設(shè)備、改造 原有設(shè)施 ， 使項(xiàng)目年接待能力達(dá)到 50萬(wàn)人次。屆時(shí)，全省城市化水平可以達(dá)到 4050%，可見(jiàn)湖南省內(nèi)潛伏著一個(gè)較大的鄉(xiāng)村旅游市場(chǎng)。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 47 頁(yè) 隨著人民生活水平的提高和休閑旅游、短時(shí)度假意識(shí)的爆發(fā)，使休閑旅游市 場(chǎng)迅速膨脹，旅游業(yè)得到了快速發(fā)展。新寧縣也大力發(fā)展各類家庭旅館 200多家 ,床位達(dá)到 2500張 ,占全縣旅館酒店床位的半壁江山 。 我 省休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展始于 20世紀(jì) 90年代，在長(zhǎng)沙、益陽(yáng)兩市最初興起，形成以釣魚(yú)休閑、吃農(nóng)家菜、住農(nóng)家房、觀農(nóng)家景、干農(nóng)家活的“農(nóng)家樂(lè)”為主體。 創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略性調(diào)整，提高農(nóng) 民及其他社會(huì)成員的整體素質(zhì)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入新的活力有著積極而現(xiàn)實(shí)的意義 ,并有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)在 20世紀(jì) 70年代逐漸達(dá)到中等小康生活水平、人們的生活方式和消費(fèi)方式由勞動(dòng)型轉(zhuǎn)向休閑型后，開(kāi)始陸續(xù)將果園、農(nóng)場(chǎng)于 農(nóng)閑或假日開(kāi)放社會(huì)大眾參與，觀光果園在臺(tái)灣出現(xiàn)。 可行性研究主要依據(jù) 圖表 2 項(xiàng)目研究依據(jù)一覽表 序號(hào) 來(lái) 源 內(nèi) 容 1 某 縣政府 《 某 年鑒》 2020年 10 月 2 某 縣旅游局 《 某 縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》， 2020年 10月 3 湖南省人民政府 湘政發(fā) [2020]24號(hào) 4 某 縣旅游局 《 某 風(fēng)景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 20202020年》 5 湖南農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 湘農(nóng)產(chǎn) [2020]2號(hào) 6 岳陽(yáng)市財(cái)政局 岳市財(cái)農(nóng) [2020]26號(hào) 7 開(kāi)發(fā)商 公司章程、法人執(zhí)照、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表 8 開(kāi)發(fā)商 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研情況、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、公司簡(jiǎn)介 9 開(kāi)發(fā)商 農(nóng)業(yè)基本建設(shè)項(xiàng)目管理辦法和其它相關(guān)資訊 10 項(xiàng)目可研編制單位有關(guān)專家顧問(wèn)對(duì)宏、微觀市場(chǎng)的洞察、把握及了解 二期項(xiàng)目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 圖表 3 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo) 單位 指標(biāo)值 備 注 1 總占地面積 畝 2700 開(kāi)發(fā) 14 畝用地，租賃其余 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 47 頁(yè) 用地保護(hù)生態(tài)平衡 2 總建筑面積 ㎡ 4700 3 主要設(shè)施設(shè)備 萬(wàn)元 190 原有設(shè)施裝飾設(shè)施添置 4 綠地率 % 5 項(xiàng)目建設(shè)周期 月 8 7 項(xiàng)目投資總額 萬(wàn)元 2290 8 投資利潤(rùn)率 % 11 9 投資利稅率 % 16 10 全部投資回收期 年 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (k) 萬(wàn)元 12 項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率 (EIRR) % 13 項(xiàng)目貸款償還期 年 4 人民銀行 35 年貸款利率 14 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率 % 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 8 頁(yè) 共 47 頁(yè) 符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，屬于國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 目前，我國(guó)正在大力建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村 ,《國(guó)家十一五規(guī)劃綱要》指出，堅(jiān)持把解決“三農(nóng)”問(wèn)題作為重中之重，實(shí)行工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支 持農(nóng)村，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。目前某 景區(qū)以商務(wù)會(huì)議旅游為主要旅游形式，游客以 某 縣、岳陽(yáng)市的商務(wù)會(huì)議專項(xiàng)旅游的游客為主。項(xiàng)目建成后， 2020— 2020 年內(nèi)年均銷售收入 ， 累計(jì)增加 利稅收入 。 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)況及其素質(zhì)結(jié)構(gòu)見(jiàn)下表。 項(xiàng)目建設(shè)單位 某 生態(tài) 園 有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）成立于 2020 年 6 月，注冊(cè)資本 800萬(wàn)元，主要從事旅游、休閑農(nóng)業(yè)、餐飲、娛樂(lè)業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，先后投資 3000 萬(wàn)元，興建了 某 生態(tài)園 、 某 縣金碧輝煌娛樂(lè)城 、 某 縣蓉園洗浴中心 、 某 縣湘悅酒樓以及 某 縣連云山峽谷漂流等項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目都取得了可喜的成績(jī)。 41 貸款償還計(jì)劃 38 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 32 第 3 頁(yè) 共 47 頁(yè) 26 環(huán)境污染防治與環(huán)境保護(hù) 22 生產(chǎn)工藝參數(shù)與技術(shù)要點(diǎn) 18 項(xiàng)目策劃 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10 宏觀市場(chǎng)分析 10 微觀市場(chǎng)分析 11 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 12 19 建筑工程方案 20 39 項(xiàng)目地點(diǎn) 湖南 某 縣甕江鎮(zhèn)盤(pán)石村 。公司具有各項(xiàng)符合現(xiàn)代化企業(yè)理念的規(guī)章制度、營(yíng)銷戰(zhàn)略、工作流程、績(jī)效考評(píng)體系， 企業(yè)正處在高速發(fā)展階段。項(xiàng)目總投資 2291萬(wàn)元，建設(shè)工期為 8 個(gè)月。 某 景區(qū) 2020 年底奠基建設(shè)，作為 某 縣重要的生態(tài)旅游景觀，其依山傍水，山體植被茂盛，湖光山色秀美，山水植物構(gòu)成了 某 特有的風(fēng)景。 可行性研究范圍 本報(bào)告通過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)研與投資論證，重點(diǎn)研究和闡述下列本項(xiàng)目相關(guān)問(wèn)題： ① 項(xiàng)目背景及項(xiàng)目建設(shè)必要性； ② 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模； ③ 建設(shè)條件與廠址選擇； ④ 建設(shè)方案與功能布局； 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 47 頁(yè) ⑤ 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃； ⑥ 投資估算與資金籌措； ⑦ 效益預(yù)測(cè)與財(cái)務(wù)分析； ⑧ 項(xiàng)目融資與風(fēng)險(xiǎn)防范。這些葡萄園和釀酒作坊的旅游收入往往高出他們的葡萄和葡萄酒的收入。為了推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向農(nóng)村城市化方向前進(jìn)，我們?cè)诰C合治理上下功夫，教育引導(dǎo)廣大群眾從思想觀念、思維方式、工作和生活方式等方面盡快 適應(yīng)推進(jìn)農(nóng)村城市化的需要；我們?yōu)榱嗽陂_(kāi)發(fā)利用自然的同時(shí)，從保護(hù)自然、保護(hù)生態(tài)環(huán)境入手，盡量提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，使發(fā)展建立在生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的基礎(chǔ)上 來(lái)發(fā)展我們的經(jīng)濟(jì)，這是與當(dāng)前的大氣候相適應(yīng)的，符合城市化建設(shè)的需要。還可拿自己收獲的農(nóng)產(chǎn)品參加各種展評(píng)活動(dòng)。武陵源的“家庭旅館村” 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 47 頁(yè) 占地 35畝 ,規(guī)劃建房 120戶 ,共有床位 1800余個(gè) ,總投資達(dá) 2171萬(wàn)元。湘陰青山島漁家樂(lè)、君山區(qū)柳林洲鎮(zhèn)的農(nóng)家樂(lè)、 團(tuán)湖荷花園 、南湖風(fēng)景區(qū)龍山野外燒烤等一批獨(dú)具特色的休閑山莊也在黃金周高峰時(shí)期呈飽和接待狀態(tài)。至 2020年，三市非農(nóng)業(yè)人口已超過(guò) 400萬(wàn)人；衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、郴州、益陽(yáng)、邵陽(yáng)等城市人口規(guī)模也將以同樣速度發(fā)展。五是著力打造“ 某 ”品牌，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)滲透力和盈利能力。此區(qū)域內(nèi)禁止砍伐樹(shù)木、禁止破壞森林、禁止污染水體，同時(shí)禁止建設(shè)大型的建筑工程，起到生態(tài)環(huán)境保護(hù)的作用。 拓展訓(xùn)練基地位于汨羅江北面的山林內(nèi)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)程度以及對(duì)心理挑戰(zhàn)的大小分為二個(gè)級(jí)別，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目和低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。休閑設(shè)施按游客游覽需要適當(dāng)放置。制定相應(yīng)營(yíng)銷策略為產(chǎn)品作市場(chǎng)定位選擇目標(biāo)市場(chǎng)市場(chǎng)細(xì)分實(shí)現(xiàn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷策略： （ 產(chǎn)品、價(jià)格、通路、促銷）組合策略；促銷包括：廣告（ ）、 銷售促進(jìn)（ ）、 人員推銷、公共關(guān)系（ ）、 直效營(yíng)銷整合策略的制定；廣告包括：廣告創(chuàng)意、媒介策略等。 ④電視：電視的選擇主要是在本地和重點(diǎn)客源市場(chǎng)的電視旅游欄目中。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 47 頁(yè) 、節(jié)能、勞動(dòng)安全與公共設(shè)施 環(huán)境污染防治與環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目主要污染源和污染物 本項(xiàng)目是生