【正文】 三、凈現(xiàn)金流量 四、累計凈現(xiàn)金流量 五、所得稅前凈現(xiàn)金流量 六、稅前累計凈現(xiàn)金流量 七、稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 八、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 財務(wù) 指標(biāo) 旅游項目 屬 大投入低成本運作項目，其財務(wù)數(shù)據(jù)較生產(chǎn) 型 企業(yè)有很大區(qū)別， 一般情況下，其 財務(wù)指標(biāo)高于生產(chǎn)性項目。不但可以順利實施項目投資計劃，而且可以達到“雙贏”。 可見 市場風(fēng)險較小。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 40 頁 共 47 頁 、 項目 風(fēng)險 與 清償 能力分 析 及 還貸計劃 通過項目市場調(diào)研與投資分析 ,本項目是個符合市場需求，而且投資回報率和財務(wù)內(nèi)部收益率均較高 ,是一個回收期較短的好項目。 ? 維護費用，按照參考 2020年和 2020年財務(wù)數(shù)據(jù)，以銷售收入的 3%為測算參數(shù) ? 銷售費用，旅游項目，營銷是關(guān)鍵，以銷售收入的 15%為 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 36 頁 共 47 頁 測算參數(shù)。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 35 頁 共 47 頁 計算期內(nèi)，項目收入預(yù)測見下表 ： 圖表 12 項目收入預(yù)測 表 （ 單位：萬元 ） 序號 項目 價格 (均價 ) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 1 門票 2 加權(quán)平均運營負荷 100元 /人其他收費項目均 以其他收入估算。 項目總投資估算 項目總投資由項目前期費用、無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和流動資金等四部分組成。到目前為止，公司已經(jīng)完成了項目的部分前期工作，如：市場調(diào)研、投資論證、項目立項、技術(shù)準(zhǔn)備、設(shè)備預(yù)選及人力資源準(zhǔn)備等。區(qū)內(nèi)主干道是消防車的主要通道。 ⑤ 按照《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》、《 湖南省建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 》和 《關(guān)于大 力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會的意見》 ，采用節(jié)能型建筑墻體材料和裝飾材料及節(jié)能建筑工藝。在區(qū) 內(nèi)布設(shè)衛(wèi)生、環(huán)保、清潔設(shè)施，避免各類廢棄物、排放物污染。其主要的污染源和污染物有： 少量的廢棄物和生活污水； 項目建設(shè)期間少量的建筑遺棄物。電視具有時間短、資金費用大等特點，選擇應(yīng)慎重，盡量選擇在重點客源市場有針對性的投放。 市場營銷的對象是目標(biāo)市場，同時還要注意對景區(qū)有關(guān)聯(lián)的組織和企業(yè)的營銷，比如對旅行社的市場營銷，促使旅行社多宣傳和出售自己的景區(qū)，并創(chuàng)新旅游線路，推銷自己景區(qū)的產(chǎn)品。道路規(guī)劃將步行道和觀光自行道分離，組景的植物以本地野生植物為主，體現(xiàn)鄉(xiāng)野氣息。拓展訓(xùn)練基地針對青少年學(xué)生和企業(yè)員工，進行青少年素質(zhì)訓(xùn)練、體能訓(xùn)練、團隊協(xié)作訓(xùn)練、激發(fā)潛能訓(xùn)練等。 總平面布局圖見附件。 項目建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場分析與預(yù)測，項目建設(shè)規(guī)模確定為：擴建 農(nóng)業(yè)生態(tài)園地占地 14畝， 增加租賃園林面積 增 加 達 2686畝， 擴建一些 參與性、互動式項目， 添置 新設(shè)備、改造 原有設(shè)施 ， 使項目年接待能力達到 50萬人次。屆時，全省城市化水平可以達到 4050%，可見湖南省內(nèi)潛伏著一個較大的鄉(xiāng)村旅游市場。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 14 頁 共 47 頁 隨著人民生活水平的提高和休閑旅游、短時度假意識的爆發(fā)，使休閑旅游市 場迅速膨脹，旅游業(yè)得到了快速發(fā)展。新寧縣也大力發(fā)展各類家庭旅館 200多家 ,床位達到 2500張 ,占全縣旅館酒店床位的半壁江山 。 我 省休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展始于 20世紀(jì) 90年代，在長沙、益陽兩市最初興起，形成以釣魚休閑、吃農(nóng)家菜、住農(nóng)家房、觀農(nóng)家景、干農(nóng)家活的“農(nóng)家樂”為主體。 創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益 本項目的開發(fā)，將推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略性調(diào)整，提高農(nóng) 民及其他社會成員的整體素質(zhì)，為區(qū)域經(jīng)濟注入新的活力有著積極而現(xiàn)實的意義 ,并有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 我國的臺灣地區(qū)在 20世紀(jì) 70年代逐漸達到中等小康生活水平、人們的生活方式和消費方式由勞動型轉(zhuǎn)向休閑型后，開始陸續(xù)將果園、農(nóng)場于 農(nóng)閑或假日開放社會大眾參與，觀光果園在臺灣出現(xiàn)。 可行性研究主要依據(jù) 圖表 2 項目研究依據(jù)一覽表 序號 來 源 內(nèi) 容 1 某 縣政府 《 某 年鑒》 2020年 10 月 2 某 縣旅游局 《 某 縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》， 2020年 10月 3 湖南省人民政府 湘政發(fā) [2020]24號 4 某 縣旅游局 《 某 風(fēng)景區(qū)詳細規(guī)劃 20202020年》 5 湖南農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 湘農(nóng)產(chǎn) [2020]2號 6 岳陽市財政局 岳市財農(nóng) [2020]26號 7 開發(fā)商 公司章程、法人執(zhí)照、營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報表 8 開發(fā)商 項目市場調(diào)研情況、項目簡介、公司簡介 9 開發(fā)商 農(nóng)業(yè)基本建設(shè)項目管理辦法和其它相關(guān)資訊 10 項目可研編制單位有關(guān)專家顧問對宏、微觀市場的洞察、把握及了解 二期項目 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 圖表 3 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 序號 指標(biāo) 單位 指標(biāo)值 備 注 1 總占地面積 畝 2700 開發(fā) 14 畝用地，租賃其余 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 7 頁 共 47 頁 用地保護生態(tài)平衡 2 總建筑面積 ㎡ 4700 3 主要設(shè)施設(shè)備 萬元 190 原有設(shè)施裝飾設(shè)施添置 4 綠地率 % 5 項目建設(shè)周期 月 8 7 項目投資總額 萬元 2290 8 投資利潤率 % 11 9 投資利稅率 % 16 10 全部投資回收期 年 11 財務(wù)凈現(xiàn)值 (k) 萬元 12 項目內(nèi)含報酬率 (EIRR) % 13 項目貸款償還期 年 4 人民銀行 35 年貸款利率 14 項目資產(chǎn)負債率 % 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 8 頁 共 47 頁 符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，屬于國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 目前，我國正在大力建設(shè)社會主義新農(nóng)村 ,《國家十一五規(guī)劃綱要》指出，堅持把解決“三農(nóng)”問題作為重中之重，實行工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支 持農(nóng)村，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。目前某 景區(qū)以商務(wù)會議旅游為主要旅游形式，游客以 某 縣、岳陽市的商務(wù)會議專項旅游的游客為主。項目建成后， 2020— 2020 年內(nèi)年均銷售收入 ， 累計增加 利稅收入 。 項目管理團隊簡況及其素質(zhì)結(jié)構(gòu)見下表。 項目建設(shè)單位 某 生態(tài) 園 有限公司（以下簡稱公司）成立于 2020 年 6 月，注冊資本 800萬元，主要從事旅游、休閑農(nóng)業(yè)、餐飲、娛樂業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營，先后投資 3000 萬元，興建了 某 生態(tài)園 、 某 縣金碧輝煌娛樂城 、 某 縣蓉園洗浴中心 、 某 縣湘悅酒樓以及 某 縣連云山峽谷漂流等項目，每個項目都取得了可喜的成績。 41 貸款償還計劃 38 項目現(xiàn)金流量分析 32 第 3 頁 共 47 頁 26 環(huán)境污染防治與環(huán)境保護 22 生產(chǎn)工藝參數(shù)與技術(shù)要點 18 項目策劃 4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 10 宏觀市場分析 10 微觀市場分析 11 未來市場預(yù)測 12 19 建筑工程方案 20 39 項目地點 湖南 某 縣甕江鎮(zhèn)盤石村 。公司具有各項符合現(xiàn)代化企業(yè)理念的規(guī)章制度、營銷戰(zhàn)略、工作流程、績效考評體系， 企業(yè)正處在高速發(fā)展階段。項目總投資 2291萬元，建設(shè)工期為 8 個月。 某 景區(qū) 2020 年底奠基建設(shè)，作為 某 縣重要的生態(tài)旅游景觀，其依山傍水，山體植被茂盛，湖光山色秀美，山水植物構(gòu)成了 某 特有的風(fēng)景。 可行性研究范圍 本報告通過周密的市場調(diào)研與投資論證，重點研究和闡述下列本項目相關(guān)問題： ① 項目背景及項目建設(shè)必要性； ② 市場分析與建設(shè)規(guī)模； ③ 建設(shè)條件與廠址選擇； ④ 建設(shè)方案與功能布局； 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 6 頁 共 47 頁 ⑤ 項目實施計劃； ⑥ 投資估算與資金籌措； ⑦ 效益預(yù)測與財務(wù)分析； ⑧ 項目融資與風(fēng)險防范。這些葡萄園和釀酒作坊的旅游收入往往高出他們的葡萄和葡萄酒的收入。為了推進農(nóng)村經(jīng)濟向農(nóng)村城市化方向前進，我們在綜合治理上下功夫，教育引導(dǎo)廣大群眾從思想觀念、思維方式、工作和生活方式等方面盡快 適應(yīng)推進農(nóng)村城市化的需要；我們?yōu)榱嗽陂_發(fā)利用自然的同時，從保護自然、保護生態(tài)環(huán)境入手，盡量提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，使發(fā)展建立在生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的基礎(chǔ)上 來發(fā)展我們的經(jīng)濟，這是與當(dāng)前的大氣候相適應(yīng)的，符合城市化建設(shè)的需要。還可拿自己收獲的農(nóng)產(chǎn)品參加各種展評活動。武陵源的“家庭旅館村” 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 13 頁 共 47 頁 占地 35畝 ,規(guī)劃建房 120戶 ,共有床位 1800余個 ,總投資達 2171萬元。湘陰青山島漁家樂、君山區(qū)柳林洲鎮(zhèn)的農(nóng)家樂、 團湖荷花園 、南湖風(fēng)景區(qū)龍山野外燒烤等一批獨具特色的休閑山莊也在黃金周高峰時期呈飽和接待狀態(tài)。至 2020年，三市非農(nóng)業(yè)人口已超過 400萬人；衡陽、岳陽、常德、郴州、益陽、邵陽等城市人口規(guī)模也將以同樣速度發(fā)展。五是著力打造“ 某 ”品牌，提高項目的市場滲透力和盈利能力。此區(qū)域內(nèi)禁止砍伐樹木、禁止破壞森林、禁止污染水體，同時禁止建設(shè)大型的建筑工程，起到生態(tài)環(huán)境保護的作用。 拓展訓(xùn)練基地位于汨羅江北面的山林內(nèi)，根據(jù)風(fēng)險程度以及對心理挑戰(zhàn)的大小分為二個級別，即無風(fēng)險項目和低風(fēng)險項目。休閑設(shè)施按游客游覽需要適當(dāng)放置。制定相應(yīng)營銷策略為產(chǎn)品作市場定位選擇目標(biāo)市場市場細分實現(xiàn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)營銷策略： （ 產(chǎn)品、價格、通路、促銷）組合策略；促銷包括：廣告（ ）、 銷售促進（ ）、 人員推銷、公共關(guān)系（ ）、 直效營銷整合策略的制定；廣告包括：廣告創(chuàng)意、媒介策略等。 ④電視：電視的選擇主要是在本地和重點客源市場的電視旅游欄目中。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 23 頁 共 47 頁 、節(jié)能、勞動安全與公共設(shè)施 環(huán)境污染防治與環(huán)境保護 項目主要污染源和污染物 本項目是生