【正文】 度一覽表 2020年 2020年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 前期準(zhǔn)備工作 項(xiàng)目方案 審批方案 工程召、投標(biāo) 乙方施工圖設(shè)計(jì) 土建施工 安裝工程 試運(yùn)營 正式運(yùn)營 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 30 頁 共 47 頁 項(xiàng)目 工程 總投資估算 編制依據(jù) ① 項(xiàng)目開發(fā)商有關(guān)工程設(shè)計(jì)的指導(dǎo)性意見。 圖表 11 項(xiàng)目投資及資金籌措方案表（單位：萬元 ） 建設(shè)期 合計(jì) 一 .投資來源小計(jì) 1經(jīng)營資產(chǎn)投資來源（含部分固定資產(chǎn)） 891 /借款 /借款 0 0 二投資支出小計(jì) 1經(jīng)營資產(chǎn)投資支出（含部分固定資產(chǎn)） 施裝飾設(shè)施添置 注：項(xiàng)目大部分區(qū)域?qū)僮赓U經(jīng)營，僅有少數(shù)土地征用，二期為 10 畝。 ? 某 生態(tài)園住宅價(jià)格： 豪華單間 280元 /間 200元 /間 豪華標(biāo)間 380元 /間 260元 /間 普通套間 480元 /間 390元 /間 一室一廳 豪華套間 680元 /間 490元 /間 一室一廳，帶麻將機(jī) 豪華三房套 980元 /間 690元 /間 二室一廳，帶麻將機(jī) 小型別墅 1980元 /棟 1600元 /棟 五室一廳，帶麻將機(jī) 大型別墅 2880元 /棟 2200元 /棟 六室一廳，帶麻將機(jī) 豪華別墅 4880元 /棟 3800元 /棟 送標(biāo)雙3 間，包吃、配專職服務(wù)員和廚房、附后花園和游泳池 。 ? 原材料包括餐飲材料、賓館耗材等 ，參考 2020年和 2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 。 ? 投資回收期 （ Pt`） (含項(xiàng)目建設(shè)期 8 個(gè)月 )。期望在 2020 年 1 月前完成項(xiàng)目融資 。本項(xiàng)目屬于國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目，無政治政策風(fēng)險(xiǎn)。 圖表 16 項(xiàng)目敏感性分析 表 敏感因素 投資利潤率 銷售利潤率 內(nèi)部收益率 變動(dòng) 成本下降 5% 11% 32% % 產(chǎn)品價(jià)格上升 5% 12% 34% % 正常情況下 10% 31% % 產(chǎn)品價(jià)格下降 5% 9% 27% % 變動(dòng) 成本上升 5% 10% 29% % 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 39 頁 共 47 頁 圖表 17 項(xiàng)目敏感性分析圖 11%12%10%9%10%32%34%31%27%29%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%變動(dòng)成本下降5 % 產(chǎn)品價(jià)格上升5 % 正常情況下 產(chǎn)品價(jià)格下降5 % 變動(dòng)成本上升5 %投資利潤率 銷售利潤率 內(nèi)部收益率 項(xiàng)目盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) BEP=固定成本247。 ? 普通員工人均薪水按 1 萬元 /年，管理人員人均薪水按 3萬元 /年測算。 ? 餐飲 收入 加權(quán)平均數(shù)的估算，以 2020 和 2020 年 餐飲收入 財(cái)務(wù) 數(shù)據(jù) 為基數(shù)，測算游客就餐比例及人均消費(fèi)，以人均消費(fèi) 30元 /餐為測算參數(shù)。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 33 頁 共 47 頁 制依據(jù) ① 中國建材工業(yè)出版社《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)實(shí)務(wù)全書》； ② 國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)投 [1993]530文《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)評價(jià)與參數(shù)通知》； ③ 國家 農(nóng)副產(chǎn)品優(yōu)惠政策及相關(guān)規(guī)定 ； ④ 2020年 12月 31 日起實(shí)施的財(cái)務(wù)會計(jì)制度 ； ⑤ 項(xiàng)目收入、投資總額按本報(bào)告有關(guān)章節(jié)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 ； ⑥ 預(yù)測分析基本原則： 謹(jǐn)慎性原則、 延續(xù)性原則 、 相關(guān)性原則 、 相似性原則 、 統(tǒng)計(jì)規(guī)律性原則 ； ⑦ 本項(xiàng)目計(jì)算期為 5 年 (含建設(shè)期 8個(gè)月 )。 ④ 湖南省建委湘建（ 1999）價(jià)字第 296號文件規(guī)定（工程取費(fèi)）。 圖表 5 項(xiàng)目組織構(gòu)架圖 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng)目 擴(kuò)建全面營業(yè) 后，與公司其它業(yè)務(wù)一并由公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，下設(shè) 9 個(gè)職能部門，組織構(gòu)架如下圖： 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 28 頁 共 47 頁 圖表 6 企業(yè)未來組織構(gòu)架圖 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 勞動(dòng)定員 本項(xiàng)目建成后，共需人員 120 人 ,其中管理人員 22 人。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 26 頁 共 47 頁 景區(qū)主要道路不小于 4米，保證消防車輛的正常通行；盡頭式道路長不大于 200米，在盡端處設(shè)回車場。 ③ 供電設(shè)備采用節(jié)能安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 24 頁 共 47 頁 要嚴(yán)格遵守國家和湖南省各類環(huán)境保護(hù)條例、法規(guī)及方針政策，并建立健全內(nèi)部的各種環(huán)境保護(hù)規(guī)章制度。主要游線有： 某 起義舊址 —— 某 景區(qū) —— 杜甫墓 —— 福壽山國家風(fēng)景名勝區(qū)； 大圍山國家 森林公園 —— 某 起義舊址 —— 某 景區(qū)； 岳陽樓 洞庭湖景區(qū) —— 屈子祠 —— 張谷英村 —— 某 景區(qū) —— 杜甫墓。報(bào)紙宣傳主要宣傳景區(qū)自身的特色，盡量選擇在旅游版面宣傳，時(shí)間盡量選擇在周末時(shí)間投放。 圖表 4 目標(biāo)市場營銷策略示意圖 制定相應(yīng)營銷策略為產(chǎn)品作市場定位選擇目標(biāo)市場市場細(xì)分實(shí)現(xiàn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)營銷策略： 4 P S （ 產(chǎn)品、價(jià)格、通路、促銷）組合策略；促銷包括：廣告（ AD ）、 銷售促進(jìn)（ SP ）、 人員推銷、公共關(guān)系（ PR ）、 直效營銷整合策略的制定；廣告包括：廣告創(chuàng)意、媒介策略等。 位于環(huán)江防護(hù)堤上，修建環(huán)江綠化帶， 設(shè)觀景亭、花架、休息長廊等設(shè)施，材質(zhì)選用木制材質(zhì)，顏色以深紅色為主。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 19 頁 共 47 頁 農(nóng)家樂以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”為原則，實(shí)行規(guī)范化的服務(wù)、管理，成 立農(nóng)家樂旅游協(xié)會，提供高品質(zhì)、高品位的旅游產(chǎn)品，將景區(qū)內(nèi)的農(nóng)家樂打造成岳陽市農(nóng)家樂基地。旅游規(guī)劃核心以盤石村為規(guī)劃范圍，是發(fā)展旅游業(yè)的核心地域；生態(tài)控制環(huán)為盤石村村界向外擴(kuò)充 200 米，面積為 平方公里的環(huán)狀生態(tài)控制區(qū)域。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 16 頁 共 47 頁 項(xiàng)目建設(shè)思路 基于項(xiàng)目原有基礎(chǔ)條件和市場需求分析 ,結(jié)合實(shí)際，確立重點(diǎn)：一是結(jié)合現(xiàn)有條件，以延伸現(xiàn)有游覽觀光景點(diǎn)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)；二是結(jié)合省級龍頭企業(yè)區(qū)域環(huán)境美化，擴(kuò)充和完善 休閑農(nóng)莊功能，增加參與性和互動(dòng)性；三是結(jié)合農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)，拓展園區(qū)功能布局，發(fā)展成為環(huán)?；睾陀^光休閑景點(diǎn)；四是結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，開發(fā)生態(tài)旅游資源。從客源上看，省內(nèi)“長、株、潭”三市經(jīng)濟(jì)總量占全省 %，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為全省的 倍，集中了全省 50%以上的高等院校和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人才。春節(jié)黃金周期間，屈子祠、銀水洞、任弼時(shí)紀(jì)念館、某 起義舊址、五尖山、大云山、幕阜山接待游客也全都突破６０００人次。邵陽市現(xiàn)有一定規(guī)模的休閑農(nóng)莊 58個(gè)，年經(jīng)營總收入 5750萬元，直接從業(yè)人員 2369人，去年完成利稅 568萬元。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 12 頁 共 47 頁 3. 市場分析與預(yù)測 宏觀市場分析 ２０世紀(jì) 70 年代 休閑農(nóng)業(yè)在日本、美國等發(fā)達(dá)國家形成了產(chǎn)業(yè)規(guī)模，目前在世界各國形成了傳統(tǒng)休閑農(nóng)業(yè)、都市型休閑農(nóng)業(yè)、科技型休閑農(nóng)業(yè)、奇異型休閑農(nóng)業(yè)等多種休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。走經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展道路，拓寬市場經(jīng)濟(jì)，為農(nóng)民提供新的就業(yè)機(jī)會，走環(huán)保的路子，發(fā)展便利交通模式，提高能 源效率實(shí)現(xiàn)節(jié)能，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，合理使用土地，以盡快消除貧困，建立 防治自然災(zāi)害的系統(tǒng)。如法國農(nóng)村的葡萄園和釀酒作坊很多都是對外開放的，游客不僅可以參觀和參與釀制葡萄酒的全過程，而且可以在作坊里品嘗，在作坊里親自釀酒并 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 9 頁 共 47 頁 將釀好的酒帶走，享受與城市商店里買酒不一樣的自然樂趣。 ② 以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則，根據(jù)農(nóng)家生態(tài)旅游市場實(shí)際營銷情況，全面分析供求關(guān)系，提出合理的建設(shè)規(guī)模。 盤石村基本情況 盤石村具有良好的生態(tài)資源，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，旅游業(yè)已經(jīng)開始萌芽，并得到了當(dāng)?shù)卣痛迕竦拇罅χС帧? 本項(xiàng)目系第二期工程，主要建設(shè)三大類旅游區(qū)即民俗體驗(yàn)類旅游區(qū)、休閑度假類旅游區(qū)、拓展類旅游區(qū)。 公司現(xiàn)有員工 76 人，通過 4 年多的努力，已經(jīng)培育了一支技能齊全、訓(xùn)練有素的項(xiàng)目開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，其中高層管理人員 5人，均有豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和技能水平。 42 表格 1 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)素質(zhì)結(jié)構(gòu)一覽表 ............................................. 3 表格 2 項(xiàng)目研究依據(jù)一覽表 .................................................... 5 表格 3 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 ................................................. 6 表格 4 建筑物面積分布表 ..................................................... 21 表格 5 設(shè)備選型配置一覽表 ................................................... 25 表格 6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一覽表 ............................................