【正文】 式。事實(shí)上，泰安市 2020年住宅開發(fā)總量為 236 萬 m2，如按照100 m2/戶，裝修投資 5萬元 /戶測(cè)算，年裝修市場(chǎng)總量為 億元。濟(jì)南對(duì)泰安的輻射作用相當(dāng)大，那些可以替代，那些必須避免，是紅星在進(jìn)入之前必須考慮的問題。協(xié)議批租土地 畝，從道路中線計(jì)算；現(xiàn)按建設(shè)用地凈地計(jì)算；已經(jīng)泰安市土地收儲(chǔ)中心勘界） 。該地塊環(huán)境優(yōu)美，西南側(cè)為新客站組團(tuán)濕地公園，西北側(cè)為泮河風(fēng)景帶。泰安新任市委書記原為國(guó)家建設(shè)部城鄉(xiāng)建設(shè)司長(zhǎng)，對(duì)住宅開發(fā)控制有序。 房地產(chǎn)項(xiàng)目占地 60%共 171 畝， 113886 平方米，容積率為 ，規(guī)劃建筑面積擬定為 150000 平方米。 33 、房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)。 處理好綠化、道路、活動(dòng)場(chǎng)地等與人的活動(dòng)關(guān)系，營(yíng)造和諧舒適的建筑空間。 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 1（紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)商業(yè)部分） 1）經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算 根據(jù)建設(shè)規(guī)模、地理位置和配套設(shè)施情況，參照山東省同類城市商場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，綜合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，確定可出租面積、出租率、平均租賃單價(jià)等指標(biāo)，測(cè)算確定本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入。經(jīng)計(jì)算，年交納房產(chǎn)稅為 272 萬元。 第 二 節(jié) 投資估算 根據(jù)初步估算，本項(xiàng)目總投 資 68250 萬元，其中建設(shè)投資約為 57000 萬元，其他費(fèi)用 8425 萬元。（紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)商業(yè)部分） 項(xiàng)目整體投資估算匯總表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 估算投資額（萬元） 備注 一 建設(shè)投資 68250 1 建筑安裝工程費(fèi)用 57000 2 其他費(fèi)用 8425 3 預(yù)備費(fèi)用 2825 第三 節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃 一、資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)所需資金 68250 萬元，由建設(shè)單 位自籌解決。 ： 建筑安裝工程費(fèi)用為 57000 萬元，包括土建、安裝、裝飾、給排水、消防、變配電、暖氣、道路、綠化等工程的建設(shè)費(fèi)用； 其他費(fèi)用 8425 萬元， 包括土地成本、城市建設(shè)綜合配套費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)； 42 預(yù)備費(fèi)用 2825 萬元。 ※ 其他費(fèi)用 ※ 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括廣告費(fèi)用等經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的費(fèi)用，按年經(jīng)營(yíng)收入的 %計(jì)取。 ※ 所得稅 企業(yè)所得稅稅率按照 33%計(jì)算。 計(jì) 算期和經(jīng)營(yíng)負(fù)荷 項(xiàng)目計(jì)算期為 12 年，根據(jù)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)算期第 2 年商場(chǎng)建成投入運(yùn)營(yíng)，確定該年為試營(yíng)業(yè)期，經(jīng)營(yíng)負(fù)荷為 80%，計(jì)算期第 3 年以后為正常經(jīng)營(yíng)，各年經(jīng)營(yíng)負(fù)荷為 100%。 設(shè)計(jì)構(gòu)思獨(dú)特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。 初步估算項(xiàng)目總投資 15750 萬元。紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積5萬 m2。泰安的銀行和開發(fā)商一致認(rèn)為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康，沒有受當(dāng)前金融海嘯影響。緊鄰開建京滬高鐵泰山站組團(tuán)，距新客站 800M；距市政府 3KM 內(nèi)。 第四章 項(xiàng)目概況 第一節(jié) 地理位置 “泰安紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)”商住一體城市商圈項(xiàng)目是一個(gè)商業(yè)住宅綜合開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)我們來說，能否充分利用周邊縣市的消費(fèi)能力也是非常重要的擴(kuò)展市場(chǎng)。紅星的進(jìn)入 將引起市場(chǎng)的洗牌； 改變和提升市民裝修消費(fèi)的模式； 泰安市不少有消費(fèi)能力的市民至今不選擇在本地消費(fèi)，而是去濟(jì)南的 居多，屆時(shí)將會(huì)回來。從現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況來看，檔次比東亞偏低，但是客流量還是相當(dāng)可觀，得益于位置的優(yōu)越。 泰山裝飾材料精品城主體采取“上宅下店”模式、全框架結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目距離已建成的京福高速公路、京滬高速公路下道口只有 2 公里的路程，距離 104 國(guó)道只有 1 公里的路程，距離南北鐵路主干線只有600米，擬建的京滬高速鐵路也在區(qū)域內(nèi)，并且各條道路均是一級(jí)道路，通向全省各縣市區(qū)，交通條件極為便利，是成為建設(shè)大型倉(cāng)儲(chǔ)性 綜合市場(chǎng)的首要條件。山東五馬裝飾材料精品處于泰山腳下，位于迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處，堪稱商業(yè)黃金地段，交通方便、人流、物流、信息流集中、活躍， 200家經(jīng)營(yíng)業(yè) 主，年交易額 億元。其中：居住用地 4 宗，面積 畝。 岱岳區(qū)擬出讓土地 14 宗，面積 畝。未明確用途 2 宗，面積 畝，占總面積 %。 小結(jié)：泰安市的房地產(chǎn)產(chǎn)品向多元化方向發(fā)展，但受城市發(fā)展政策影響（北部老城區(qū)限高）、新區(qū)發(fā)展受自身局限 等影響，普通多層仍為市場(chǎng)主流。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用將得到持續(xù)增強(qiáng)。城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積為 平方米，增長(zhǎng)%。 泰安市交通便利， 京滬（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公縱貫境內(nèi)，并在泰安交匯；泰安至青島、煙臺(tái)、威海、日照等沿海城市由高速公路網(wǎng)連接；境內(nèi)鐵路有京滬（北京至上海）線通過，并西 10 接 “ 京九 ” 大動(dòng)脈；未來京滬高速 鐵路中間設(shè)泰山站。國(guó)家名牌達(dá)到 5 個(gè)，中國(guó)馳名商標(biāo)實(shí)現(xiàn)了零的突破。其中，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，占 11%；第二產(chǎn)業(yè) 億元，占 57%；第三產(chǎn)業(yè) 億元，占 32%。 “綠、亮、凈、美”四大工程； 、低密度、純居住的人文生態(tài)住區(qū) ； 7 綜述，綜合項(xiàng)目 SWOT 分析，我們?cè)诒卷?xiàng)目開發(fā)中取長(zhǎng)補(bǔ)短，著力塑造，最終體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目雙利。二手房?jī)r(jià)格成交活躍持續(xù)上漲， 19 月份同比上漲 %，其中：住宅交易價(jià)格上漲 %，非住宅價(jià)格上漲 13%。在全面完成“十五”計(jì)劃的基礎(chǔ)上，到 2020 年，把 泰安市 經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力提升到全國(guó)大中城市的上游水平，實(shí)現(xiàn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的目標(biāo)。岱岳區(qū)高度重視環(huán)境建設(shè)，扎實(shí)推進(jìn) “ 誠(chéng)信岱岳 ” 、 “ 平安岱岳 ” 創(chuàng)建活動(dòng)，社會(huì)環(huán)境 和諧安定；按照 “ 生態(tài)式、園林式、城市化、數(shù)字化 ” 要求定位，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高速度發(fā)展，以岱岳新城區(qū)、泰山青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)、大汶口石膏工業(yè)園為主體的招商引資和項(xiàng)目建設(shè)平臺(tái)基本形成， “ 投資泰安，穩(wěn)如泰山；投資興業(yè)，首選岱岳 ” ，已成為眾多投資者的共識(shí)。 該項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)分析 ： 京滬高鐵 車站 廣場(chǎng) ，交通便利； ，“西進(jìn)”已是政府經(jīng)過了長(zhǎng)時(shí)間的摸索后確定下來的城市發(fā)展規(guī)劃思路之一 ； 6 著 城市重心西移，城市商業(yè)，城市人文， 城市交通在這里將形成交集．輻射市政府、區(qū)政府；京福高速，泰山廣場(chǎng)，易初蓮花超市等城市先進(jìn)要素 ； ，周邊又有其它商業(yè)項(xiàng)目正在運(yùn)作。本項(xiàng)目將為完善區(qū)域商業(yè)布局，繁榮地區(qū)商業(yè)氛圍 ，增加地方財(cái)力，擴(kuò)大勞動(dòng)就業(yè)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。 其中，一二三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長(zhǎng) %、 %和 %。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。 重點(diǎn)建設(shè)南部新城區(qū) 南部新城區(qū)近期發(fā)展是 4 萬人口，將來計(jì)劃發(fā)展 10 萬人口，從人口的規(guī)模來講，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有非常大的促進(jìn)和帶動(dòng)作用。居民消費(fèi)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ?， 也直接反映了人們的生活質(zhì)量。隨著 市政府 /長(zhǎng)城路北段沿線 部分樓盤的開發(fā)，如 圣地國(guó)際公寓 、 泰創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng) 、 泰山家園（天龍國(guó)際公寓） 、 國(guó)華時(shí)代（未售）及未來近 40萬平的商品房住宅 的 規(guī)劃 ， 該板塊 需求可得到有效釋放。 泰安市區(qū)樓盤一覽表 一（截至 08 年 10 月） 序號(hào) 樓盤 位置 均價(jià) 元 /M2 物業(yè) 類型 地塊面積 銷售面積 萬 M2 取地成本 萬元 /畝 樓板地價(jià) 元 /M2 容積率 開盤 時(shí)間 去化 情況 剩余量 圣 源美郡 南關(guān)大街西、萬官路以 北 5200 復(fù)式 青山家園 溫泉路北首嘉德現(xiàn)代城南 門西 3850 普通 0． 98 2020． 12 90% 0． 5 寶龍城市廣場(chǎng) 岱道庵路溫泉路交匯 3300 高檔復(fù)式 380 畝 17400m2 1． 239 2020． 2 65% 0． 55 利得摩爾國(guó)際城 泰山大街東段 5300 商住 2020． 5． 2 100% 賣完 岱下明珠小區(qū) 光彩大市場(chǎng)北 3100 普通 1． 4 賣完 17 銀座廣場(chǎng) 東岳大街與龍 潭路交叉口東南 高層 26680 ㎡ 萬 4． 65 2020． 6 95 龍澤花苑 泰安市御碑樓路 66 號(hào) 4800 高檔復(fù)式 146 畝 2020． 6 東岳世家 泰安市岱宗大街 249 號(hào) 4100 商住 49000 m2 1． 78 2020． 10． 1 龍澤花園 泰安市政府大樓廣場(chǎng)西 4000 普通 146 母 2020． 6 賣完 大展財(cái)智中心 泰山醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院斜 對(duì)面 3800 商住 24800 m2 1． 45 賣完 溫泉小區(qū) ?富卓金寓 3380 高檔 賣完 東盛佳苑 泰城東部泰山區(qū)交通局西 臨 3650 普通 50 余畝 泰創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng) 長(zhǎng)城路北段東側(cè) 3500 普通 14770 m2 圣地國(guó)際公寓 長(zhǎng)城路 2 號(hào) 3318 高檔 5． 5 萬 m2 賣完 嘉德現(xiàn)代城 溫泉路北向陽大街 3300 普通 1． 04 2020． 10． 19 綠苑淏庭 東湖路南東湖公園北 120米 3200 高層 華天庭苑 溫州商業(yè)步行街西頭南 臨 3200 普通 1． 17 泰創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng) 長(zhǎng)城路北 段東市二院斜 對(duì) 3198 高層 14770 m2 泰山家園 長(zhǎng)城路 96 號(hào) 4100 高層 m2 90% 0． 12 花園洲 泰山 大街北方車輛對(duì)面 3500 高檔 124878 m2 1． 5 時(shí)代明珠商務(wù)公寓 長(zhǎng)城路北段路東月季花園 對(duì)面 2900 商住 九州家園一期工程 靈山大街南南湖大街東 2860 普通 101 畝 2020． 8． 18 奧林匹克花園 南部新城區(qū) 2700 普通 91241 m2