【正文】 f、銷售講習(xí) g、銷售人員基礎(chǔ)培訓(xùn)完成 h、安排銷售人員進(jìn)行市場調(diào)查，掌握當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場最新動(dòng)態(tài)，在匯總之后完成市場報(bào)告 i、安排銷售人員熟悉當(dāng)?shù)氐纳顧C(jī)能，交通路線 j、在實(shí)際情況允許的條件下做好產(chǎn)品的亮相工作 k、銷售演練（接待禮儀、銷控、說辭的運(yùn)用以及各個(gè)注意事項(xiàng)） l、各種案場規(guī) 章制度制定完成（權(quán)責(zé)范圍、衛(wèi)生、紀(jì)律、接待流程等） m、銷售用各種表格落實(shí)完成（客戶資料登記表、案場報(bào)表、房源表、空白價(jià)目表、獎(jiǎng)品領(lǐng)取登記表、合同領(lǐng)取登記表、工程聯(lián)系單） n、大定、小定單落實(shí)到位，規(guī)范合同草稿落實(shí)到位 o、初步價(jià)格確定 p、基價(jià)和差價(jià)系數(shù)確定 q、付款方式和優(yōu)惠條件、方式確定 r、銷售人員優(yōu)惠權(quán)力、額度確定、案場獎(jiǎng)金制度確定完成 s、銷售人員統(tǒng)一制服、胸牌、名片落實(shí)到位 t、銷售人員熟悉本案、進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)分析、答客問，產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉 u、開盤活動(dòng)策劃，獎(jiǎng)品選擇，贈(zèng)獎(jiǎng)品方式確定 專業(yè)好文檔 v、開盤期 間媒體宣傳活動(dòng)策劃，擬定廣告預(yù)算 (設(shè)計(jì)、文案、報(bào)紙版面設(shè)計(jì)、 TV、公交車身廣告等 ) w、開盤必要證件落實(shí) x、最終銷售圖紙確定并由甲方簽字簽約生效 y、內(nèi)部認(rèn)購工作擬定 (說辭、工作范圍、一定范圍內(nèi)廣告宣傳活動(dòng) ) z、醞釀期上門客戶情況分析 (購房目的、心理承受價(jià)位、購買力、客戶抗性、是否真正購買等 )銷售配套工作內(nèi)容確定 (保安、財(cái)務(wù)、法律咨詢、銀行及各職能部門銜接工作等 ) 內(nèi)部客戶認(rèn)購 計(jì)劃時(shí)間 月 15日 —— 8 月 15日 執(zhí)行內(nèi)容： 1） 1） 內(nèi)部認(rèn)購工作展開，工作細(xì)則開 始實(shí)施 操作程序 : 6月 17日 (星期六 )通知所有關(guān)系戶到售樓處進(jìn)行選房 . 住宅定金 :一萬 ,商鋪定金二萬 .于開盤七日內(nèi)辦理簽約手續(xù) ,逾期不享受內(nèi)部優(yōu)惠價(jià) . 2） 2） 內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠措施 (待定 )確定并在一定客源范圍內(nèi)展開 3） 3） 內(nèi)部認(rèn)購期客戶情況分析 ,通過對客戶情況的分析以最后確定開盤時(shí)的最終價(jià)格 (單價(jià)、上浮系數(shù)、總價(jià) )及商鋪的推廣方案修正 4） 4） 確定保留房源并在房源登記表上登記確定并由甲方簽字生效 5） 5） 銷售人員培訓(xùn)內(nèi)容反復(fù)演練做到得心應(yīng)手 6） 6） 開盤準(zhǔn)備工作全面展開 7） 7） 廣告內(nèi)容，費(fèi)用最終確定 8） 8） 報(bào)紙廣告內(nèi)容定位，報(bào)紙版面定位 9） 9） 電視廣告內(nèi)容，時(shí)間段定位 10） 10） 公交車身廣告落實(shí)并投入運(yùn)行 11） 11） 銷售道具到位情況最終驗(yàn)收 12） 12） 銷售資料到位情況最終驗(yàn)收 13） 13） 銷售配套并作到位情況最終驗(yàn)收 14） 14） 開盤活動(dòng)到位情況最終驗(yàn)收 15） 15） 銷售人員工作情況最終 審核 注 :內(nèi)部認(rèn)購銷控 內(nèi)部認(rèn)購?fù)瞥龅姆吭从烧J(rèn)購時(shí)具體情況而定。 目標(biāo)：住宅開盤二月內(nèi)成功銷售： 10000 平方。 （ 4）在推盤上，本階段主要精力集中在規(guī)則劃路部分及長虹路三層商鋪，三層將視二層情況結(jié)合購買客源及需求根據(jù)市場進(jìn)一步定位。退訂戶仍再追蹤，實(shí)際了解問題所在。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39?；仡^客戶積極把握，其成交機(jī)會極大。 執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)： （ 1）計(jì)劃平均每月銷售 20套。視銷售情況對價(jià)格及層差方案可作修正。 商鋪前期以長虹大道上一層商業(yè)為主力帶動(dòng)地下一層商業(yè)銷售大原則，結(jié)合招商爭取地下一層引入大賣場，其后以單價(jià)差距為主要推動(dòng)手段，將二、三層及東側(cè)單價(jià)拉開，以較低的總價(jià)吸引投資客及賣家；前期主力商鋪高價(jià)熱銷配以吸人眼球的價(jià)差及招商人氣，來帶動(dòng)該部分商業(yè)的去化速度，為商鋪的整體清盤做準(zhǔn)備。視市場反饋對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷售方案作進(jìn)一步調(diào)整。 一）、擬訂拿到預(yù)售證的日期為 7 月初 （也就是說，從 7 月份開始便可以進(jìn)行正式銷售） 。 ?項(xiàng)目較好的地理位置（包括交通、人文等環(huán)境）。隨著區(qū)域發(fā)展和完善，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)客流量的增加，密切注意目標(biāo)客戶群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。對比項(xiàng)目的成本與收入的 敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感。 可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶 親身體味 的要求，使小區(qū)住戶能觸摸自然、感受生活。 (3.)物業(yè)管理人性化 高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)售出后保值增值的關(guān)鍵籌 碼 ，也是社區(qū)內(nèi)外環(huán)境綜合素質(zhì)營造的基礎(chǔ)。 （ 2）產(chǎn)品 B— 商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶： ? ? 實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人 他們注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，對物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回報(bào)率有著清醒的認(rèn)識，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，往往根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價(jià)租賃的方式進(jìn)行運(yùn)作。 雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案處于市政形象大道 —— 長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強(qiáng)的可比性，因此具有較大的參考價(jià)值。 ? ? 戶型設(shè)計(jì)：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實(shí)現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十 平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。 專業(yè)好文檔 第三篇：項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目概況 地理位置：本案位于九江市形象街區(qū)長虹大道東段 603車隊(duì)地塊，長虹大道北側(cè)（長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá) 80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越），占據(jù)九江東區(qū)要沖 ,路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,交通便捷 ,出門不遠(yuǎn)即可上高速公路，距九江火車站約 600 米距離、長途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程； 1 1 1 2 10 10 103等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué) 府 — 九江師專，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。其中住宅投資 ，比上年同期增長 %。 用營銷和規(guī)范的案場管理打動(dòng)客戶 一個(gè)出色的策劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的打動(dòng)準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。由于本案的產(chǎn)品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價(jià)與僅比龍鑫花園高出 200 元 /平方米左右，雖然價(jià)格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在 150平方米以上，得房率低，總價(jià)較高，因此銷售情況并不樂觀。本 案所處的區(qū)域?yàn)殚L虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道兩側(cè)至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車站等眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，市民的認(rèn)可度較高。 附 ： 商 品 房 成 交 面 積 比 較 表 單位：萬平方米 2021年 2021年 2021年與 2021年比較 商品房 % 其中：住宅 % 商鋪 % 附 ： 商 品 房 成 交 金 額 比 較 表 單位：萬元 2021年 2021年 2021年與 2021年比較 商品房 140403 84216 % 其中：住宅 87384 64441 % 商鋪 47720 17726 % 二手房交易活躍，增長迅速 2021年二手房成交 3198套，成交面積 。銷售均價(jià)： 1700~2300 元 /平方米； ? ? 九龍街開發(fā)區(qū)一帶。 二、 二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述 ⑴ 概 況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。 第二部分 市場分析 一、 一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評估 由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 九江市委八屆四次全會提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。根據(jù)國際上通行標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。人均生產(chǎn)總值年均增長 %， 2021年達(dá)到 9230元。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，是一個(gè)極具潛力的開放城市。 在本次報(bào)告的撰寫期間，我們 對九江市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場特征進(jìn)行了充分調(diào)查與分析，并對本項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致考究，對周邊樓盤進(jìn)行 慎 密調(diào)研后，取得了大量一手資料。 由于時(shí)間倉促，疏漏錯(cuò)誤之處難免，敬請批評指正。 九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅(jiān)、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運(yùn)、李白、白居易、蘇軾、朱 熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。全國百強(qiáng)市排名，九江位列 75位 生活水平： 2021年城市居民可支配收入為 8713元，同期 增長１ ％， 政府預(yù)測年均增長率保持在 8%以上，預(yù)計(jì)到 2021年城市居民可支配收入可達(dá) 14000元。目前，九江的個(gè)體工商戶已超過 75000戶，個(gè)私經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展將帶動(dòng)九江市一部分居民走上富裕的道路。南門湖 —— 八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。 宏觀政策對九江市房地產(chǎn)市場的影響分析 對于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來說，房價(jià)整體水平仍然較低。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。銷售均價(jià)： 1800~2100 元 /平方米。而商鋪價(jià)格略有下調(diào)較上年下鐵 % 附 ： 商 品 房 成 交 單 價(jià) 比 較 表 單位：元 2021年 2021年 2021年與 2021年比較 商品房 1791 2146 % 其中：住宅 1299 1871 % 商鋪 5658 5053 % 2）、土地市場分析 ● ● 土地供應(yīng)不平衡 雖然 2021年九江市土地供應(yīng)量達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的 ，比 2021年的 加了 %，但長江大道與八里湖之間地塊面積達(dá) 1200畝，占了 全年土地供應(yīng)的 %。售樓處面積近 1000平方米，營銷投入巨大。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放啤⒌谝黄焚|(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。抓住這一市場空白點(diǎn)，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu) 勢。 （ 3）居民對住宅品質(zhì)需求提高 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。 ? ? 商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，四星級雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。 房地產(chǎn)市場價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對較低，給市場足夠的發(fā)展空間。 從租金回報(bào)率看，按一間店鋪 50平方米計(jì)算， 2021年底，該段商鋪的年回報(bào)率為 %，2021 年底的時(shí)候?yàn)?%，目前為 %。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強(qiáng)。 第四部分 項(xiàng)目開發(fā)研究 一、 一、 項(xiàng)目價(jià)值初步評估 本案地處城市中心居住區(qū)，地塊綜合價(jià)值高，