【正文】 27483000 7588 新蔣村 121956 940 1970143620 16155 總計(jì) 2170150 19400 32130267312 可以看出，本項(xiàng)目所在區(qū)域一直是杭州房產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域，雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，整體銷售比 07 年有比較大的下降。 140 89105。 一期：已去化342套，97%。 （四）重點(diǎn)樓盤的去化分析 新綠園項(xiàng)目去化分析 新綠園一期為搖號開盤，當(dāng)日銷售房源占同面積房源比率表 戶型 面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 比例 二房二廳一衛(wèi) 約 88 ㎡ 27 24 % 三房二廳二衛(wèi) 約 138 ㎡ 44 33 75% 三房二廳二衛(wèi) 約 140— 160㎡ 126 113 % 四房二廳二衛(wèi) 約 162 ㎡ 17 16 % 四房二廳二衛(wèi) 約 170 ㎡ 62 54 % 四房二廳二衛(wèi) 約 195 ㎡ 44 36 % 五房二廳二衛(wèi) 約 251 ㎡ 1 0 / 躍層 約 25 18 72% ㎡ 合計(jì) 346 294 % 新綠園二期戶型為 180方和 70 方，從去化時(shí)間上推移為 戶型 面積 總套數(shù) 開盤一周 開盤一個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 一室一廳一衛(wèi) 約 68㎡ 84 12% 41% 50% 51% 63% 四房二廳二衛(wèi) 約 178㎡ 82 18% 51% 62% 72% 84% 躍層 約 330㎡ 6 0 0 50% 75% 75% 新綠園一期從開盤當(dāng)天客戶選房的情況可以看出，客戶最先選擇的是 4 幢 145 ㎡和 170 ㎡，其次是選擇 2 幢的 145㎡和 170㎡。曉廬 水岸帝景 宋都 項(xiàng)目北至二號支路，南至月明路，西至阡陌路，東至西興路，本案南靠市級經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑，距在建軌道交通地鐵 1號線江陵路站 800米。 （三）機(jī)會 ? 目前，濱江區(qū)房地產(chǎn)整體開發(fā)水平相對中庸，精裝修產(chǎn)品更是寥寥，品牌開發(fā)企業(yè)所打造的經(jīng)典樓盤屈指可數(shù)，作為綠城房產(chǎn)在濱江打造的首個(gè)精裝修項(xiàng)目，必將引起市場的高度關(guān)注，實(shí)現(xiàn)政企雙贏。 （四） 合理定位，回饋綠城客戶 本案為濱江區(qū)核心區(qū)域中稀有地塊，可結(jié)合目前的房產(chǎn)形勢，合理定位，回饋綠城業(yè)主和喜歡綠城的廣大客戶。 2)職業(yè)特征 ? 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員和高級白領(lǐng) 3)經(jīng)營管理領(lǐng)域： ? 職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 4)專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域： ? 工程師、建筑師、電腦程 式設(shè)計(jì)師、會計(jì)師、醫(yī)師、高級證券從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。 （二）產(chǎn)品初步構(gòu)想 根據(jù)本項(xiàng)目周邊主要樓盤的供應(yīng)以及消化結(jié)構(gòu)特征，建議本項(xiàng)目戶型配比如下： 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積（㎡） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 20% 130 140180 三 /四室兩廳 65% 160 180200 四室兩廳 5% 185 合計(jì) 100% 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米 容積率 總建筑面積 118452 平方米 地上建筑面積 91440 平方米 其中 住宅 88590 平方米 會所 2020 平方米 物業(yè)及其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化 率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車位配比 1： 1 車位個(gè)數(shù) 600 車位面積 45 平方米 注：①本項(xiàng)目代建幼兒園，建筑面積 1936平方米； ②考慮加強(qiáng)會所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會所面積設(shè)置為 2020平方米； ③不考慮 70/90政策的限制。 ? 一旦形成對某個(gè)品牌產(chǎn)品的認(rèn)同和信賴后，其品牌忠誠度較高，并能有效影響周邊人群的價(jià)值取向，品牌追隨很大程度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。 ? 第二層面 ：浙江省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（溫州、臺州、寧波、金華、義烏） ? 第三層面 ：省外、海外客戶（在杭常駐，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力） 目標(biāo)客戶特征分析 1)年齡特征 ? 年齡分布在 30－ 50 歲之間。 （二） 位置優(yōu)越，周邊配合 本案處于濱江區(qū)政府核心住宅區(qū)內(nèi)，緊鄰濱江區(qū)通往杭州主城區(qū)主干道，交通便捷，周邊規(guī)劃的各類配套實(shí)施齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。 ? 地塊被規(guī)劃道路一分為二，沒有形成一個(gè)整體，對小區(qū)的整體氛圍營造有不利的影響。陽光海岸 新綠園 藍(lán)色錢江 濱江 第四章 目自身可行性分析 一、項(xiàng)目 概況 （一）項(xiàng)目四至及地理位置 倚天 典型樓盤各面積段銷售率分析圖 與供應(yīng)相對應(yīng)的是戶型為 150180 平方米的銷售率最高，為 82%，其次為 180220 平方米，銷售率為 80%。二期已去化 74套，74%。三房兩廳 兩房兩廳 。隨著大量中小面積的一手房源流入二手市場，未來市場上中小戶型房源依然會占據(jù) “ 霸主 ” 地位。不僅如此，由于杭州整體規(guī)模較小，一、二手聯(lián)動影響作用較大，使得一手房的打折事件影響了周邊部分二手房的交易均價(jià)。 2020 年杭州二手房市場交易狀況分析 圖 數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng) (該數(shù)據(jù)不包括蕭山、濱江和余杭 ) 2020 年、 2020 年杭城二手房成交量及成交均價(jià)對比圖 08 年 全年均價(jià)為 11573 元 /平方米，與去年同期的交易均價(jià) 9477 元 /平方米相比，全年上漲 2096元 /平方米，增幅達(dá)到 %。 （二）土地市場概況 近幾年土地出讓情況 年份 總出讓地塊（畝） 可建筑面積（萬方） 2020 年 3307 501 2020 年 1601 253 2020 年 1569 245 2020 年 1768 280 2020 年 4408 626 2020 年 2411 410 土地供應(yīng)在 07 年達(dá)到頂峰，當(dāng)年總出讓住宅用地 4408畝，可建建筑面積約 626 萬平方米。成交面積分布、成交單、總價(jià)分布特征的相互呼應(yīng)，向我們清晰而深刻的揭示了一個(gè)事實(shí)：一季度成交的回暖，是由于價(jià)格回歸及政府救市政策利好相互疊加下，首置型剛需的一次集中性釋放所引發(fā)的回暖。 一季度住宅類物業(yè)成交單價(jià)分布 09 年一季度成交房源單價(jià)分布 —— 僅住 宅 就杭州主城目前的價(jià)格體系而言，地段略有優(yōu)勢（如位于市區(qū)或西溪等地）的樓盤單價(jià)至少在 12020 元 /㎡以上，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判定， 12020 元 /㎡以上單價(jià)段的產(chǎn)品基本面向改善性需求。剛剛收尾的三月，在下沙樓盤海天城、保利東灣等促銷樓盤的帶動下，杭州樓市迎來了一波大反彈行情，日均成交量高達(dá) 152 套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈銳減之勢，截止到 09年 3 月底，杭州主城的存量房源已回落至 26000 多套，短短 3 月時(shí)間，存量 房源銳減 6000 余套。 城市道路交通 快速路系統(tǒng)：中興路～杭州蕭山機(jī)場快速路、彩虹大道 (東西向 )；四季大道、風(fēng)情大道 (南北向 ) 主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路 次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠路、創(chuàng)業(yè)路、長河路、江虹路、西興路、濱寧路。 2020年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，技工貿(mào)總收入 1615 億元，規(guī)模以 上工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，濱江創(chuàng)新指數(shù)經(jīng)初步測算達(dá)到 點(diǎn)；累計(jì)利用外資 58 億美元、 469 家外商投資企業(yè)。旅游總收入達(dá)到 億元，增長 ％。市區(qū)每百戶居民家庭擁有汽車 輛、空調(diào)器 臺、移動電話 、家用計(jì)算機(jī) 臺、微波爐 、熱水器 、助動車 。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長 ％；餐飲業(yè)零售額 億元，增長 ％；其他行業(yè)零售額 ，增長 ％。 房地產(chǎn)業(yè) 。 財(cái)政收入（單位：億元） 02004006008001000總財(cái)政收入 地方財(cái)政收入 2020 2020 2020 2020 2020 2020 人口增長平穩(wěn)，市區(qū)人口比例高。 在全市生產(chǎn)總值中，非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá)到％，比上年提高 ，其中個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值的比重由上年的 ％上升到 ％。近兩年濱江區(qū)內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目由于受到 90/70的政策限制，目標(biāo)客戶均為剛性及投資性需求，改善性需求在此輪的市場快速消化過程中并未得到充分釋放。雖然本項(xiàng)目面臨比較激烈的競爭，但是面向整個(gè)杭州的市場，還是有比較大的空間，只要定位準(zhǔn)確，充分挖掘潛在客戶，發(fā)揮綠城的一貫品質(zhì)與服務(wù)優(yōu)勢，將會有比較大的市場機(jī)會。 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積 （平方米） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 30% 130 140180 三 /四室兩廳 55% 14 170 180200 四室兩廳 5% 185 合計(jì) 100% 二、可行性研究初步結(jié)論 （一）市場可行性結(jié)論 從整個(gè)房地產(chǎn)市場來看，雖然在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下， 08年杭州的房產(chǎn) 市場受到了比較嚴(yán)重的打擊。但改善性由于受到市場供應(yīng)量的影響并沒有得到完全地釋放。 做中檔精品項(xiàng)目，中檔裝修成本按照 3000 元 /平方米。 2020 年 ，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 ％，連續(xù) 18 年保持兩位數(shù)增長。 財(cái)政收入快速 增長，地方政府可支配資金充裕。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口。全年商品房銷 售面積 萬平方米，下降％，其中住宅銷售 萬平方米，下降 ％。 2020 年 ，市區(qū)居民人均可支配收入 24104 元，比上年增長 ％，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 ％。農(nóng)村居民人均居住面積達(dá) ,比上年增長 ％。至年末，全市各類旅行社達(dá) 437 家，其中國際旅行社 41 家；星級賓館達(dá)到 247家，其中五星級酒店 13 家； A 級景區(qū) 26 個(gè)，其中 5A 景區(qū) 1個(gè)， 4A 景區(qū) 19 個(gè)。 “ 一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地 ” 的布局結(jié)構(gòu)如下： 一個(gè)公共中心，即高新開發(fā)區(qū) (濱江 )東部的區(qū)級中心。大量高檔商務(wù)辦公的進(jìn)駐，將極大促進(jìn)區(qū)域商業(yè)、住宅需求的提升。由此可見，一季度存量房之所以銳減，主要是住宅類物業(yè)所做的貢獻(xiàn)。此點(diǎn)特征與成交房源的面積分布特征形成了良好的呼應(yīng)，即在一季度的成交房源中，首置型需求是當(dāng)仁不讓的主力軍。 09 年一季度成交樓盤區(qū)域分布 — 僅住宅 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以 1585 套的成 交量遙遙領(lǐng)先其他板塊，成為了最熱門板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國際等樓盤以大幅降價(jià)促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關(guān)。 （三）二手房市場概況 2020 年杭州市主城區(qū)二手房共成交 15363 套，比 2020年減少 9845套，下降 %。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別是濱江環(huán)比去年上升了 %。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，居住配套設(shè)施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通 1號線的經(jīng)開工建設(shè)和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購房者優(yōu)質(zhì)人居的 “ 新寵 ” 。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊第二的位置，成交均價(jià)僅僅排在西湖沿線板塊以及之江度假區(qū)板塊之后。 135 136168。 二期：已去化215 套 82%。排除位置因素，單從戶型上考慮，客戶相對喜歡三房二廳和四房二廳。新城國際 東方 （二）用地規(guī)模、用地性質(zhì) 地塊名稱 用地面積（萬m2） 建筑面積（萬m2） 容積率 建筑密度 綠化率 建筑限高（ m） 用地性質(zhì) 南星單元E003 ≤ ≤ 22% 30%35% 80 住宅 （三）地塊現(xiàn)狀及周邊景觀 地塊現(xiàn)狀 月明路向西 月明路向東 本案南側(cè)市級經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑 二、項(xiàng)目周邊配套 （一）項(xiàng)目地塊交通條件 項(xiàng)目周邊交通條件分析圖 本項(xiàng)目交通優(yōu)勢明顯，通過江南大道至四橋約 4公里，至三橋約 2 公里。 ? 對外：大戶型、精裝修的產(chǎn)品定位所產(chǎn)生