【正文】 85萬(wàn)元，房地產(chǎn)與40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不起。效益與風(fēng)險(xiǎn)分析(一)、預(yù)期效益企業(yè)利潤(rùn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和市場(chǎng)景氣指數(shù)及社會(huì)平均利潤(rùn)()計(jì)算，9800萬(wàn)元的投資，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。公司對(duì)資金的籌集將采用資本的營(yíng)運(yùn)方式，保證開發(fā)計(jì)劃實(shí)施。四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬(wàn)元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時(shí)拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。⑤流動(dòng)資金投入1600萬(wàn)元。合計(jì)規(guī)劃面積約46103㎡。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機(jī)地結(jié)合，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時(shí)又能展示現(xiàn)代氣息和時(shí)代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對(duì)住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時(shí)尚的較高層次追求，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。國(guó)內(nèi)外商家對(duì)XX市住房的需求的調(diào)查分析。(一)根據(jù)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)加快了對(duì)外開放的步伐。是XX市這一明珠上一個(gè)閃光的亮點(diǎn)，進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)可選擇、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。______年______月：主體工程斷水。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：______年______月______日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。表1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 位置優(yōu)越 交通方便 建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備供水：____________________________供電：____________________________煤氣：____________________________通訊：____________________________場(chǎng)地：____________________________ 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 土地征用情況四、建設(shè)規(guī)模及功能 建筑使用功能 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(2)小區(qū)配套設(shè)施 住宅戶型規(guī)劃依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見表2。第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的最佳方案。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。項(xiàng)目投資估算即對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。2)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。 對(duì)應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見。 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近小區(qū)的橋旁。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬(wàn)平方米。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。(2)a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析汁匕較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設(shè)置位置保護(hù)半徑和配置基準(zhǔn)按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。地下車庫(kù)水泵泵房?jī)?nèi)消防水池儲(chǔ)存2小時(shí)室內(nèi)消防用水量和1小時(shí)的噴淋用水量合計(jì)270m179。本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。消防給水系統(tǒng)本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設(shè)置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫(kù)、街道綜合服務(wù)中心和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等室外給水官網(wǎng)合用。消防水量計(jì)算：室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。 設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（2009年版）GB 500152003《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2005版）GB 5004595《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（2005版）GB 500842001《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 5006797《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 501402005《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500132006《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014－2006《建筑給水鋼塑復(fù)合管管道工程技術(shù)規(guī)范》CECS125:2001《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范》GB/T50349—2005《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5017693《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇》（2007） 設(shè)計(jì)范圍室內(nèi)給排水、消防設(shè)計(jì)室外給排水、消防設(shè)計(jì) 給水系統(tǒng)水源：地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積合計(jì)7878平方米，設(shè)有兩個(gè)對(duì)外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點(diǎn)。在小區(qū)主干道外側(cè)設(shè)置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。,序號(hào) 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項(xiàng)目分值 備注（詳細(xì).）地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；戶型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價(jià)格=典型樓盤價(jià)格*106計(jì)算。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹?。第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程步驟A人員安排組合項(xiàng)目?jī)?nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 費(fèi)用 時(shí)間注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師造價(jià)工程師市場(chǎng)調(diào)查和分析人員經(jīng)濟(jì)分析專家制作人員社會(huì)學(xué)，環(huán)境等專家步驟B：市場(chǎng)分析a、宏觀因素分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。也許你的企業(yè)從來不會(huì)在建一幢樓后靠出租來獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動(dòng)開發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線開發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。項(xiàng)目投資制勝第一法寶一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析?？梢?，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是國(guó)內(nèi)最貴的地方?？疾炷愕耐顿Y方式由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對(duì)性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。第一部分：項(xiàng)目總論 這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍；2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。④未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)⑥結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì),本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式,本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力, ①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。機(jī)動(dòng)車原則上在進(jìn)入小區(qū)后就近進(jìn)入地下車庫(kù)，不進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部減少對(duì)小區(qū)組團(tuán)內(nèi)部的干擾。地中海風(fēng)格體現(xiàn)的海洋性，藍(lán)色和和白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽(yáng)光，海洋和休閑生活非常吻合。地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)和機(jī)房——在小區(qū)中心綠化下面設(shè)計(jì)一個(gè)地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，消防水池及泵房，換熱站。地下室防水等級(jí)為二級(jí)。上部結(jié)構(gòu)混凝土：墻柱C30C40梁、板及樓梯C30混凝土。本次設(shè)計(jì)范圍內(nèi)建設(shè)總用地面積：，總建筑面積：55422平方米。/h（澆灑道路及場(chǎng)地用水、綠化用水不計(jì)入最大小時(shí)用水量）。水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。低區(qū)樓層消火栓栓口設(shè)減壓孔板，以防系統(tǒng)動(dòng)壓超標(biāo)。）對(duì)系統(tǒng)穩(wěn)壓。（有效容積）集水坑，內(nèi)設(shè)潛水泵二臺(tái)，潛水泵流量不小于10L/S。地下車庫(kù)集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網(wǎng)。一起來參考報(bào)告是怎么寫的吧，以下是小編收集整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)(1)該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。投資環(huán)境良好。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。+100元/平方米 =*34929平方米=(二)建筑成本分析對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。建設(shè)成本估算(一)、工程前期費(fèi)：拆遷成本土地出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=人防基金：配套建地下室規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*+5300*=墻改：61460*8=散裝水泥：61460*2=白蟻防治費(fèi)：61460*2=質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=施工圖審查：