【正文】 年的房地產(chǎn)開發(fā)市場，寫字樓開發(fā)量一直處負增長態(tài)勢。雖然寫字樓市場新供應量不斷增加，但在阜陽租賃媒介上，仍有尋租啟事隨時可見報端。 根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在阜陽市區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有二大塊： 人民路－－潁州路板塊：由于是阜陽市最重要的商業(yè)中心，潁州。調(diào)查顯示，目前市場上的主要買家為國內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機構。由于這些餐飲娛樂用房通常會采用購買或租賃的形式來獲得，也從而推動了相關地產(chǎn)的發(fā)展。 目前，阜陽市餐飲場所主要集中在文峰路兩側(cè)、清河路兩側(cè)。預計 2020年餐飲業(yè)仍將保持高速增長，年營業(yè)額將突破 12020億元大關，增長幅度將達到 17％左右。從目前的情況來看，在阜陽的住宅開發(fā) 趨勢影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴展，二環(huán)兩側(cè)的商業(yè)用房得到較快增長。 縱觀阜陽市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，隨著城市化建設的逐步加快，隨著居民對改善居住環(huán)境的愿望被快速挖掘，隨著居民有效購房能力的快速增長，在今后的 5至 10年內(nèi)，阜陽市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。加息將限制開發(fā)商開發(fā)速度和商品房供給。作為一個新興的、經(jīng)營高度市場化的產(chǎn)業(yè)，商品房價格的變化直接影響到了投資和消費的增長，并與各地城市 GDP的增速密切相關，從某種程度上而言，失去對開發(fā)用地的控制就意味著失去對房地產(chǎn)市場的控制。 堅持提高自主創(chuàng)新能力，加快建設創(chuàng)新型國家。 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脈絡是一個家庭財產(chǎn)從無到有、從以自用為主到成為資產(chǎn)配置手段的過程，目前國內(nèi)商品房銷售的 90%以上都是個人消費者， 2020年個人房貸只有 8258億元， 4年后的 2020年達到 ，增長 3倍之多。居民消費結(jié)構加速升級，住房、通訊、交通等成為新的消費熱點。交通樞紐地位進一步凸顯，產(chǎn)業(yè)集聚能力進一步增強，上海華源、香港華潤、江蘇大亞、南京雨潤、河北頂大、國投新集集團等一大批企業(yè)入駐阜陽。國際社會普通認為， 2020年中國經(jīng)濟增長率應保持在 10%左右。 《阜陽市收費明白卡》 委托方提供的其它有關資料； 委托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關資料。 本項目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟實力作后盾，良好的經(jīng)濟業(yè)績、行業(yè)運作能力和社會信譽作基礎。 項目的建設將進一步擴大阜陽物流商貿(mào)行業(yè)的輻射范 圍 目前，阜陽物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍主要是阜陽市及周邊縣城，輻射范圍并不大。這樣的商業(yè)廣場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合銷售商、消費者的需求，填補了阜陽這類市場的空缺，與其它市場形成了錯位競爭，從而有著強大的競爭力。 二、項目建設的必要性 項目有鮮明的特色，適應了市場的需要，彌補了皖西北商貿(mào)城市場的空缺，具有強大的競爭力市場拉動力。西部與河南省周口市、駐馬店市相鄰，西南部與河南省信陽市接壤，北部、東北部與亳州市毗鄰，東部與淮南市相連，南部緊靠淮河與六安市隔河相望，是安徽省重要的陸上交通樞紐，以及安徽通往西北方向外省市的主要門戶。 金 融財務風險規(guī)避。 皖西北城市商業(yè)廣場項目 開發(fā)商：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 均具有很強的經(jīng)濟實力和強的商業(yè)運作能力，為項目建設及招商提供了可靠的保障。 ④提高皖西北商貿(mào)城商業(yè)檔次，改善城市居民購物和居住條件。 二 . 報告編制說明 本報告中投資估算采用假設開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例，對項目的可行性和開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行投資分析、財務分析和風險分析。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 ③招商引資，推動泉北新區(qū)城市經(jīng)濟快速發(fā)展。 三、結(jié)論、存在問題與建議 通過對項目的技術經(jīng)濟分析論證，我們得出以下結(jié)論： 皖西北城市商業(yè)廣場項目的建設，符合國家宏觀經(jīng)濟政策和 阜陽市對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。 C、做好物業(yè)管理和售后服務工作。 第二章 項目建設背景與 開發(fā)商、發(fā)展商 概況 一、項目建設背景 阜陽市位于安徽省西北部、黃淮海平原南端、淮北平原的西部。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應市場的需要，建設一個最大的集商業(yè)、餐飲、公寓式寫字樓為一體的商業(yè)廣場。 本項目擬跟隨國際國內(nèi)市場的發(fā)展潮流，迎合商家和消費者的需求，在城市 商業(yè)摩爾這個主題上，走 “大規(guī)模、多功能、現(xiàn)代水平 ”的路線，強調(diào)商業(yè)廣場的產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市商業(yè)中心區(qū)建設一個標準高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的商業(yè)廣場。一方面，皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場的發(fā)展將會推動商品快速流通、快速銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟的發(fā)展作出貢獻；另一方面，商業(yè)廣場的發(fā)展也將會帶動整個皖西北商貿(mào)城相關行業(yè)的發(fā)展，如房地產(chǎn)業(yè)、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、其他商業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關聯(lián)帶動作用。在本項目的醞釀、申報過程中，得到了來自政府各方面的熱情關心和支持。 四、項目可行性研究的依據(jù) 阜陽市城市規(guī)劃方案 項目建議書編制規(guī)范和要求 阜陽市經(jīng)濟社會統(tǒng)計資料 皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場項目暫定設 計方案； 安徽省建筑工程預算定額估價表和阜陽市材料市場價格信息。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國投資，在可預見的未來國內(nèi)經(jīng)濟增長仍會保持強勁。 “十五 ”末，阜陽市區(qū)建成區(qū)面積已達 50平方公里，城區(qū)人口總規(guī)模達 50萬人。社會保障覆蓋面進一步提高，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)，生態(tài)市建設全面啟動。我們看到，開發(fā)商受到土地和信貸調(diào)控緊縮的外部壓力與行業(yè)內(nèi)規(guī)范經(jīng)營的內(nèi)部壓力的雙重擠壓，盡管表面看，全國范圍內(nèi)商品房的價格普遍上揚，但是由于絕對投入的迅速增加，其實際利潤水平正在逐步回歸正常，暫且拋開 “房地產(chǎn)泡沫 ”破滅與否的爭論，一個更加市場化、集約化的產(chǎn)業(yè)將在當前這種壓力的承受與突破中走向成熟，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度將因這次行業(yè)整合而獲得一定的支撐。堅持以節(jié)約能源資源和保護生態(tài)環(huán)境為切入點，積極促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構優(yōu)化升級。 ②土地市場化配置成為趨勢 國家現(xiàn)行土地管理政策是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而 逐步完善的，縱觀其演變的過程，一個貫穿其中、始終未變的宗旨就是不斷推進土地管理的市場化進程。加息幅度越大，貸款利息增幅也越大。 近幾年，阜陽市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關產(chǎn)業(yè)政策的實施，一定程度抑制了阜陽房地產(chǎn)市場上的投機行為，擠壓了房地產(chǎn)市場中虛熱的泡沫成分，一系列的政治風波也促使阜 陽房地產(chǎn)行業(yè)操作日益規(guī)范，阜陽市房地產(chǎn)市場基本保持了健康、均衡、快速的發(fā)展勢頭。 該區(qū)域主要商業(yè)設施情況詳見下表： 序號 商業(yè)名稱 規(guī)模（萬 ㎡ ） 業(yè)態(tài) 距本項目距離 1 國貿(mào)商城 零售 1000米 2 百貨大樓 零售 1000米 3 和華仟百意 零售 1000米 4 阜陽商廈 零售 1500米 5 盛世衣莊 零售 800米 6 綠色步行街 零售 1000米 7 浙江商貿(mào)城 零售 1000米 2020年是阜陽商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個重要節(jié)點，不僅在商業(yè)用房的開發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進一步確立。隨著中國快速融入世界經(jīng)濟的步伐，在今后幾年，中國餐飲業(yè)將會以更快的速度向前發(fā)展。由此可見，休閑娛樂業(yè)在阜陽的蓬勃發(fā)展。在經(jīng)濟高速增長的推動下，餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展，用房需求劇增。與外來企業(yè)相比，區(qū)域內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項資產(chǎn)投資。放眼未來兩年，隨著新供應量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進一步上 揚，繼而刺激購買需求，估計阜陽寫字樓的產(chǎn)權交易量和資本價值將出現(xiàn)突破性增長。由此可見，供應量相對不足，供應結(jié)構不合理，市場存量逐年消耗，空置率大幅下降，與此同時，市場平均租金水平 出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，租金從 2020年的每天每平方米 ，回升到目前的每天每平方米 ，漲幅高達 60%。但隨著阜陽經(jīng)濟的快速發(fā)展和對外開放程度的加快，寫字樓市場自 2020年年中起開始復蘇，租金開始上調(diào)，出租率水平穩(wěn)步提高。而在堪稱阜陽 CBD區(qū)域的人民路商圈，只有國貿(mào)大酒店一家餐飲場所，娛樂場所沒有，功能配套明顯缺失。隨著阜陽經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的普遍提高，在未來幾年，阜陽每年的餐飲營業(yè)額都將新增 4億元左右。在開發(fā)方面更重視細分市場，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面更注重收益和風險分析，而在市場價格方面，將出現(xiàn)總體租價微調(diào)、售價起穩(wěn)的局面。眾多商業(yè)設施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來越強的商業(yè)聚合效應，進一步帶動了周邊地區(qū)的人氣，使之成為阜陽市重要的商業(yè)中心地帶。 阜陽房地產(chǎn)市場狀況分析及預測 （ 1）市場回顧 2020年以前，阜陽經(jīng)濟發(fā)展較為落后，房地產(chǎn)投資基本停滯，市政設施得不到改善，房地產(chǎn)開發(fā)以 “沿路剝皮式開發(fā) ”和 “