【正文】 2020年度在阜陽經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，省內(nèi)外企業(yè)對(duì)阜陽的投資信心逐漸增強(qiáng)。由于未來的需求量將明顯增長(zhǎng)，更多的企業(yè)逐漸開始研究購(gòu)買辦公樓自用的可行性。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，國(guó)際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)。從 1998年以來的 8年中娛樂健身場(chǎng)所數(shù)量大約翻了三翻多，這些場(chǎng)所大都集中在大中城市及周邊地區(qū)，因經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不同，投資額從幾十萬元至上千萬 元不等。 2020年全社會(huì)餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額超過 1萬億元，同比增幅超過 14％，保持了連續(xù) 15年兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在 35元 /平方米2020年開始，商品房的成交量開始大于上市量，市場(chǎng)正逐漸消化前幾年積壓下的房源，商品房開發(fā)快速增長(zhǎng)。利率提升既影響開發(fā)商開發(fā)建設(shè)資金的成本，從而影響到商品房的供給和價(jià)格，同時(shí)又影響消費(fèi)者按揭貸款利息，從而影響商品房的需求和價(jià)格。我們看到，這八條中幾乎每一條都與 2020年房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨 的調(diào)整密切相關(guān)，致力于結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，是實(shí)現(xiàn)未來經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的重要基調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)則很有可能被用來作為實(shí)現(xiàn)這種調(diào)整的工具，無論如何，飛快轉(zhuǎn)動(dòng)的車輪是不能離開車身的。 （ 2） 2020年 ①保持發(fā)展且穩(wěn)健的行業(yè)基調(diào) 在的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央對(duì) 2020年的經(jīng) 濟(jì)工作提出了八項(xiàng)主要任務(wù)： 堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持和擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭。 13 11月 7日《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)將在原有基礎(chǔ)上提高一倍。 （ 5）社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活繼續(xù)改善。市委、市政府立足市情，審時(shí)度勢(shì)，提出了 “建設(shè)皖西北中心城市 ”的發(fā)展目標(biāo)和 “優(yōu)化一產(chǎn)、強(qiáng)化二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn) ”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，確定事關(guān)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局的 “6611”工程，作出了 “振奮精神，凝心聚力，搶抓機(jī)遇，乘勢(shì)而上，奮力崛起 ”的重大決策，努力把我市建設(shè)成以區(qū)域性加工制造業(yè)中 心、優(yōu)質(zhì)安全農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)中心、商貿(mào)物流集散中心為主要內(nèi)容的區(qū)域性中心城市。 一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 根據(jù)亞洲開發(fā)銀行的評(píng)估，中國(guó)在 2020年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率約為%，其增長(zhǎng)主要是因?yàn)閺?qiáng)而有力的外銷驅(qū)動(dòng)及內(nèi)需拉動(dòng)。 項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目建設(shè)在皖西北商貿(mào)城中心廣場(chǎng)，一則可以帶動(dòng)皖西北商貿(mào)城相關(guān)產(chǎn)業(yè)，再則可提高泉北新區(qū)整體城市形象，樹立現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。 本項(xiàng)目擬建的皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)充分體現(xiàn)了阜陽市潁泉區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目 規(guī)模大、設(shè)計(jì)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)阜陽市新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。因此，適應(yīng)商家和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次物流中心具有很大發(fā)展空間。市政府將全力推進(jìn) “十個(gè)一批 ”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營(yíng)銷中心、民營(yíng)科技企業(yè)總部，使之 成為對(duì)內(nèi)貿(mào)易的 “經(jīng)濟(jì)高地 ”； 建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級(jí)市場(chǎng)，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等等。 D、委托合作伙伴“本項(xiàng)目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。 根據(jù)在評(píng)價(jià)過程中對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施提出如下建議： 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 A、本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售及市場(chǎng)招商。 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)及財(cái)務(wù)指標(biāo) 皖西北城市廣場(chǎng)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 14000 其中 建筑用地面積 平方米 10000 公共占地面積 平方米 4000 2 總建筑面積 平方米 110000 其中 住宅建筑面積 平方米 0 寫字樓建筑面積 平方米 70000 餐飲娛樂建筑面積 平方米 0 商鋪建筑面積 平方米 40000 其中 負(fù) 1 層商鋪建筑面積 平方米 5000 底層商鋪建筑面積 平方米 10000 二層及以上商鋪建筑面積 平方米 30000 3 建筑密度 % 70 4 容積率 5 綠地率 % 20 6 銷售收入 萬元 45000 7 建設(shè)投資 萬元 35658 8 投資利潤(rùn)率（稅前） % % 9 投資利潤(rùn)率（稅后） % % 10 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % % 11 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % % 12 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 3285 13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 1534 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 15 全部投資投資回收期（稅后） 年 項(xiàng)目有較強(qiáng)的負(fù)債清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第一章 總 論 一、項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱：皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目單位：開發(fā)商：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：康勇 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：潁泉區(qū)皖西北商貿(mào)城中心廣場(chǎng)， 沿街東西寬 134米；南北長(zhǎng) 104米，占地面 積 22畝，約 14000平方米。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并根據(jù)市場(chǎng)需求對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 本可行性研究報(bào)告的計(jì)算時(shí)點(diǎn)為 2020年 9月。 建設(shè)內(nèi)容： 該項(xiàng)目占地 22畝（ 14000平方米），總建筑面積約 11萬平方米，其中商用面積 4萬平方米（含人防和設(shè)備用房 5000平方米），辦公住宅 7萬平方米，并配套建設(shè)道路、停車場(chǎng)、裝卸平臺(tái)及配套用房 1000平方 米。 本次可行性研究對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性。 建設(shè)管理措施 A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。 “十五 ”期間，阜陽市的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增速達(dá) 10%以上，煤電工業(yè)、物流貿(mào)易以及房地產(chǎn)業(yè)等是該市的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，皖西北地區(qū)物資交易量快速放大，各種交易市場(chǎng)的發(fā)展迅速。歷屆政府領(lǐng)導(dǎo)曾多次指出，阜陽應(yīng)加快物流貿(mào)易的發(fā)展，以形成 “阜陽價(jià)格 ”，更好地發(fā) 揮阜陽現(xiàn)代化中心城市的對(duì)外輻射功能。 過小的輻射范圍對(duì)物流商貿(mào)企業(yè)的發(fā)展無疑是不利的。 本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式符合國(guó)際潮流，有著很好的發(fā)展前途。 目前公司正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目 百合康城占地 35 畝，規(guī)劃建設(shè)面積165000 平方米， 總投資額 億元人民幣，總建 22 幢樓 房 ，其中 16幢為多層，預(yù)計(jì) 08 年 12 月 前 多層樓 房 可以全部竣工； 6 幢高層為 28層 建筑 規(guī)劃地下停車場(chǎng) 6800平方米，目前 正在施工中，預(yù)計(jì) 2020 年竣工。 （ 1）綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。 （ 4）工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。在始自 2020年 4月的宏觀調(diào)控中，中央和地方政府出臺(tái)了諸多政策，調(diào)控政策密集出臺(tái)。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題是一枝獨(dú)秀，是孤軍深入，是其它產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力，是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)思維和模式單一化的問題，由此造成了地方政府的依賴性、銀行資金的傾斜性和對(duì)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的擠壓性。 堅(jiān)持深化體制改革，加快形成落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的體制機(jī)制保障。 在 2020年，以土地市 場(chǎng)建設(shè)和交易規(guī)范為重點(diǎn)的相關(guān)法律和具體政策出臺(tái)是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的主要手段，我國(guó)國(guó)有土地的管理進(jìn)入到有章可循、治亂有方、規(guī)范交易、監(jiān)管嚴(yán)格的新階段，國(guó)有土地的市場(chǎng)化配置水平顯著提高，越來越規(guī)范和完善的土地二級(jí)市場(chǎng)操作程序和越來越高的進(jìn)入門檻，對(duì)于下游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將產(chǎn)生很大的沖擊，使下游的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到業(yè)務(wù)規(guī)范透明、資本實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)、業(yè)內(nèi)企業(yè)集約化程度迅速提高的新階段。另一方面，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)業(yè)中的 “優(yōu)勝劣汰 ”、企業(yè)間整合將會(huì)成為常態(tài)，品牌與實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞。這里匯集了阜陽百貨大樓、阜陽國(guó)貿(mào)商城、千佰意 購(gòu)物中心、綠色步行街、浙江商貿(mào)城、盛世衣莊等商業(yè)場(chǎng)所，約占阜陽商業(yè)零售總量的 45%。 總之，今年阜陽商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對(duì)商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場(chǎng)的技術(shù)要求會(huì)越來越高。 2020年餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá) ，比上年增長(zhǎng) %。而娛樂業(yè)除清河中路、潁州南路兩側(cè)低檔練歌房外（單鋪營(yíng)業(yè)面積平均在 200多平方），主要以國(guó)會(huì)、英皇、鉆石年代、錢柜檔次為高，單鋪營(yíng)業(yè) 面積平均在 500平方以上，但較為分散。以致近幾