中商廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告16)商業(yè)地產(chǎn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 ） 世紀(jì)基業(yè)（強(qiáng)調(diào)氣勢(shì)） 領(lǐng)袖風(fēng)范（強(qiáng)調(diào)地位） 商賈首選（強(qiáng)調(diào)客戶群層次） 、口風(fēng)險(xiǎn)、五年返租 震撼江城（強(qiáng)調(diào)付款輕松及高 回報(bào)率） ，月供一千幾，租不如買（強(qiáng)調(diào)購(gòu)買的輕松和價(jià) 值） 媒體廣告（見(jiàn)附頁(yè)） 媒體計(jì)劃（略） 七、營(yíng)銷策略 二、 營(yíng)銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議 A座為 10—50層為寫(xiě)字樓（其中第 2 36層為安全層），即共 38 層寫(xiě)字樓，面積約40000M2。這樣提，同時(shí)又與亞貿(mào)進(jìn)行了區(qū)隔，為說(shuō)明價(jià)格比其高提供了有力證據(jù)。例如配套不全，外觀不氣派，缺乏現(xiàn)代感，從而與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有一個(gè)相當(dāng)明顯的差距。本項(xiàng)目位于武昌區(qū)，一提武昌，人們很自然認(rèn)為它是一個(gè)文教科研區(qū)，似乎與寫(xiě)字樓關(guān)聯(lián)不大，從而降低了對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感。 對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)； 現(xiàn)有租戶 15％，即現(xiàn)租戶之 60％轉(zhuǎn)為買寫(xiě)字樓。 四、項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定 根據(jù)以上市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定如下： 市場(chǎng)形象定位 中商廣場(chǎng)從營(yíng)銷的角度看，處于從零開(kāi)始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，以下是敝司通過(guò)對(duì)武漢房地 產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出的思考： 項(xiàng)目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈 原因：該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持上述定位 支持點(diǎn)： 1. 1該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中 心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們 心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化 位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的 獨(dú)性。 項(xiàng)目問(wèn)題及劣勢(shì)分析 ，但尚未正式加入， 因此，外商在國(guó)內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場(chǎng)調(diào)查方面，尋根 據(jù)點(diǎn)尚需時(shí)日 ，但武昌區(qū)畢竟是文教 科研區(qū)，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。寫(xiě)字間均裝天花，地面鋪地毯 租售方式：可售、可租 售價(jià)：均價(jià) 7000元 /M2 月租價(jià)： 35元 /M2起，升高一層加 1元 /M2，均價(jià)約為 55元 /M2 開(kāi)發(fā)商：中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司 物業(yè)顧問(wèn)：香港屋宇物業(yè)管理有限公司 建筑商：武漢建工集團(tuán) 過(guò)往推廣策劃 ： 5A智能大廈 ： IT行業(yè) ： 7000元 /M2 項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢(shì)分析 ，本項(xiàng)目作為寫(xiě)字樓同樣受惠。 武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在中國(guó)加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大開(kāi)發(fā)中所肩負(fù) 的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會(huì)和活力，也必將吸引大量的跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。 1999年至 2000年，隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)開(kāi)始升溫 ，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到 40％。 二、市場(chǎng)分析 二、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查與分析 沒(méi)有一個(gè)深入細(xì)則及科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查與科學(xué)的市場(chǎng)分析，則市場(chǎng)推廣思路就是無(wú)本之木，無(wú)源之水 …… 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大產(chǎn)品（住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、廠房）中，寫(xiě)字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。 要分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)，首先得認(rèn)識(shí)武漢。因此，中商廣場(chǎng)面臨著原有寫(xiě)字樓和新峻工寫(xiě)字樓雙重壓力，其中本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為亞貿(mào)廣場(chǎng)。 ，即缺乏整體包裝， 又無(wú)靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì)，充 分整合中商廣場(chǎng)現(xiàn)有資源，對(duì)中商廣場(chǎng)重新包裝，制定靈活 優(yōu)惠的租售政策，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介， 軟件方面可塑性相當(dāng)大。 ，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為 地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺(jué)是用落后的磁磚組成。 + 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣定位 根據(jù)上述市場(chǎng)定位，我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。（具體方案在促銷策略里面詳述）； 自用型買家 35％，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。對(duì)于投資客來(lái)講，最關(guān)心 的是價(jià)格和升值空間以及投資回報(bào)問(wèn)題，對(duì)樓盤質(zhì)素的考慮不在首位。 目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)。因此，只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同，如知名物 管公司管理，星級(jí)服務(wù)，可為買家免費(fèi)提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品 展示會(huì)的場(chǎng)所等。以盡量銷售略差的寫(xiě)字間。因此，建議采用五成五年免息分期，五成八年銀
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