【正文】 零星開(kāi)發(fā) ”為主，房地產(chǎn)價(jià)格一直在低水平線徘徊。 ③加息從負(fù)面影響供求 房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點(diǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是開(kāi)發(fā)商買地和開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金量大；二是消費(fèi)者購(gòu)買商品房所需資金量 大。 堅(jiān)持互利共贏的開(kāi)放戰(zhàn)略，提高對(duì)外開(kāi)放水平。其次，目前房地產(chǎn)投資與國(guó)民收入等系列 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比例是否協(xié)調(diào)，特別是對(duì)金融的影響（金融機(jī)構(gòu)涉及到房地產(chǎn)的貸款占整個(gè)比例多少，涉及房地產(chǎn)的不良貸款率，房地產(chǎn)貸款中有哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等）大多缺乏系統(tǒng)深入的研究，權(quán)威的數(shù)據(jù)缺損，即使是央行這樣的機(jī)構(gòu)，在對(duì)全行業(yè) “摸底 ”環(huán)節(jié)缺損的情況下，做出的各種結(jié)論也是模糊的。 如： 2 加息： 4月 27日和 8月 21日，央行上調(diào)各檔次房貸利率； 3 國(guó)六條： 5月 17日，提出房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六措施，拉開(kāi)今年調(diào)控序 幕； 4 九部委 “十五條 ”： 5月 29日國(guó)辦發(fā) (2020)37號(hào)文對(duì) “國(guó)六條 ”細(xì)化，提出 90平米、雙 70%標(biāo)準(zhǔn)； 5 二手房征營(yíng)業(yè)稅： 5月 31日，國(guó)稅發(fā) 74號(hào)文規(guī)定， 6月 1日后個(gè)人購(gòu)買不足 5年的住房對(duì)外銷售，將全額征收營(yíng)業(yè)稅； 6 調(diào)控住房結(jié)構(gòu)： 7月 6日，建設(shè)部發(fā) 165號(hào)文，明確 90平米標(biāo)準(zhǔn)； 7 限制預(yù)售： 7月 6日， 166號(hào)文要求開(kāi)發(fā)商獲預(yù)售證后應(yīng)在 10日內(nèi)開(kāi)售； 8 外資限炒： 7月 11日， 171號(hào)文加強(qiáng)對(duì)外資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外購(gòu)房管理； 9 土地督察： 7月 24日，國(guó)辦發(fā) (2020)50號(hào)文規(guī)定，全國(guó)省 (區(qū)、市 )及計(jì)劃單列市的土地審批 利用，納入九大土地督察局監(jiān)管； 10 強(qiáng)征二手房所得稅： 7月 26日， 108號(hào)文規(guī)定 8月 1日起，統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅； 11 規(guī)范外匯管理： 9月 5日，外匯局和建設(shè)部聯(lián)合規(guī)范境外購(gòu)房主體購(gòu)買境內(nèi)商品房的外匯管理。 2020年全市規(guī)模以上工業(yè)銷售收入達(dá)到 203億元以上，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)的穩(wěn)定性和 內(nèi)在動(dòng)力增強(qiáng)。 2020年全市生產(chǎn)總值突破 370億元，增長(zhǎng) 13%；財(cái)政收入超過(guò) ，增長(zhǎng)木 %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 151億元，增長(zhǎng) 20%；糧食綜 合生產(chǎn)能力達(dá)到 449萬(wàn)噸，小麥、大豆、玉米、禽產(chǎn)品等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)居全省前列；煤電、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等行業(yè)生產(chǎn)能力不斷增強(qiáng)；劉莊煤礦、阜陽(yáng)電廠等一批重大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，為阜陽(yáng)市的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 雄厚的資金基礎(chǔ)和優(yōu)良的技術(shù)隊(duì)伍保障了公司迅速的發(fā)展。 項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的。本?xiàng)目擬將專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，集聚國(guó)內(nèi)外眾多品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴(kuò)大物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍，增強(qiáng)阜陽(yáng)物流商貿(mào)行業(yè)的影響力，提高皖西北商貿(mào)城區(qū)域地位。 本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的功能單一、經(jīng)營(yíng)粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表阜陽(yáng)皖西北中心城市形象的商業(yè)廣場(chǎng)。遺憾的是，現(xiàn)時(shí)能夠滿足商家需要、滿足消費(fèi)者需求的高水平的集吃、住、玩等于一體在大型商業(yè)廣場(chǎng)，在阜陽(yáng)卻未出現(xiàn)。 但 由于該市經(jīng)濟(jì)底子薄，歷史欠賬多，城市發(fā)展相對(duì)較為落后，作為城市支柱產(chǎn)業(yè)的物流商貿(mào)及房地產(chǎn)業(yè)，規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的人民物質(zhì)文化生活的需要。 B、根據(jù)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高。 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來(lái)看，其市場(chǎng)前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。 皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目從功能上分為三部分， 地下部分：為人防、設(shè)備間、停車場(chǎng)，約 10000平方； 裙樓 1～ 4層為商業(yè)服裝及小商品批發(fā)商城，約 40000平方； 528層以上為 2座辦公塔樓，約 70000平方 基地容積率 ，建筑密度 70％，機(jī)動(dòng)車停車泊位 300輛 (地下室及戶外 )。 三、特殊說(shuō)明 在本項(xiàng)目可行 性研究中，針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普遍存在的預(yù)售情況進(jìn)行了必要考慮，對(duì)當(dāng)前稅法與會(huì)計(jì)制度對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的影響差異也進(jìn)行了充分考慮。.............................................. 3 一 、報(bào)告編制目的 ...........................................................................................................3 二 . 報(bào)告編制說(shuō)明 ...........................................................................................................3 三、特殊說(shuō)明 ..................................................................................................................4 第一章 總 論 ...................................... 5 一、項(xiàng)目基本情況 ...........................................................................................................5 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)及財(cái)務(wù)指標(biāo) ................................................................................................6 三、結(jié)論、存在問(wèn)題與建議 .............................................................................................8 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與開(kāi)發(fā)商、發(fā)展商概況 ................ 10 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 ......................................................................................................... 10 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .................................................................................................. 11 三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 .................................................................................................. 13 四、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) ........................................................................................... 14 五、開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 ............................................................................................................ 14 第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) ................................ 16 一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 ......................................................................................................... 16 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè) ........................................................................... 19 三、項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析及預(yù)測(cè) .................................................................................... 32 第四章 建設(shè)條件及選址 .............................. 37 一、區(qū)域概況 ................................................................................................................ 37 二、自然條件 .........................................................................................................