【正文】 品、擺件、創(chuàng)意性的家具用品、布藝、藝術(shù)品、油畫 …………… 商業(yè)推售時(shí)機(jī) 商業(yè)提前展示有利于住宅的進(jìn)一步銷售 在工程進(jìn)度允許的前提下 住宅銷售達(dá)到一定相當(dāng)高的比例后 商鋪外立面及部分功能達(dá)到后，有利于招商工作開展 建議商業(yè)入市時(shí)機(jī)為 2023年 11月份入市 。 增強(qiáng)視覺(jué)體驗(yàn) 播放項(xiàng)目 VCR宣傳片，在售樓處內(nèi)安放很大的沙發(fā)，給客戶直觀規(guī)模非常大的感受（知覺(jué)受需要左右） 渲染聽覺(jué)效果 在銷售中心與樣板房?jī)?nèi)播放經(jīng)典交響曲目。 ? 自住型項(xiàng)目均以小面積二房、三房為主，具有更低的購(gòu)入門檻 ? 總體來(lái)看，所借鑒項(xiàng)目在形象和產(chǎn)品上都是片區(qū)挑戰(zhàn)及領(lǐng)導(dǎo)者。 我們就此發(fā)掘項(xiàng)目的價(jià)值觀 —— 分享都市高品質(zhì)生活 47 ?價(jià)值觀可以不用說(shuō)，但它是項(xiàng)目骨子里的烙印，必須銘刻于心，成為Action的驅(qū)動(dòng)力； ?區(qū)別于北京人因“首都”而自大，上海人因“上?！倍鴥?yōu)越，郴州人只因“中心地位”而知足； ?項(xiàng)目作為“分享都市生活”的城市的新活力源泉，消費(fèi)者和營(yíng)銷人都將因共同的心愿在此不期而遇。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案比對(duì) 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 —— 懿德園 項(xiàng)目地址 五嶺大道 88號(hào) 占地面積 建筑面積 7萬(wàn)㎡ 產(chǎn)品 78140㎡ 項(xiàng)目定位 耀世登場(chǎng) 全城矚目 容積率 綠化率 35% 戶數(shù)車位 550/268 交房時(shí)間 2023年 銷售進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)房 銷售均價(jià) 待定（預(yù)計(jì) 4600） 優(yōu)惠 待定 開發(fā)商 郴州國(guó)富地產(chǎn) 優(yōu)點(diǎn) ： ?沿五嶺大道，僅五嶺廣場(chǎng)，地段稀缺，昭示性好，坐享五嶺廣場(chǎng)五星級(jí)成熟配套 ?豪宅定位，準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售，體驗(yàn)式營(yíng)銷理念是正確的，體現(xiàn)開發(fā)商強(qiáng)大資金實(shí)力； ?項(xiàng)目地盤就是很好的宣傳廣告資源； 不足 ： ?項(xiàng)目規(guī)模小，不具備做好豪宅的條件。 宏觀背景 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好 。 ?地塊資源優(yōu)勢(shì)： 緊鄰城市形象景觀路 五嶺大道 ，北連 五嶺廣場(chǎng) ，南接 郴州大道 ，快速融入郴資桂一體化的大郴州格局。坐擁城市中心繁華生活，分享武廣高鐵告訴發(fā)展盛宴。 ?從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，豐富礦產(chǎn)資源和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，必定會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 ?大郴州雙百城市目標(biāo)的提出， 100萬(wàn)人口和100平方公里。 分享都市生活 利用價(jià)值觀引領(lǐng)營(yíng)銷 項(xiàng)目形象定位 49 項(xiàng)目的形象元素 外在屬性 內(nèi)在屬性 五嶺大道 區(qū)域核心 區(qū)域前景 升值潛力 區(qū)域內(nèi)規(guī)模 項(xiàng)目特色 產(chǎn)品特色 園林 雙城 雙核 演繹 外延 客戶觀念溝通 分享都市生活 CBD中的生活區(qū) 整合 區(qū)域共享 競(jìng)爭(zhēng) 50 項(xiàng)目名稱 ：五嶺 〃 大都會(huì) 五嶺大道 都市雙核生活中心 項(xiàng)目的形象定位 ?項(xiàng)目推廣名中即突出區(qū)域最大的賣點(diǎn)“五嶺廣場(chǎng)”，拉近項(xiàng)目與城市核心的距離 ?五嶺廣場(chǎng)在郴州代表市府、五星級(jí)酒店、高檔商業(yè)，以此強(qiáng)化項(xiàng)目配套上的優(yōu)勢(shì)； ?呼應(yīng)都市生活的定位，“大都會(huì)”朗朗上口，耳熟能詳，容易記憶和被市場(chǎng)接受和傳播； ?大都會(huì)屬性上提升項(xiàng)目規(guī)模和檔次，代表著繁華和高貴，從一開始就能夠在客戶心目中確立項(xiàng)目地位。 營(yíng)銷策略 總體營(yíng)銷策略 項(xiàng)目營(yíng)銷核心問(wèn)題 市場(chǎng)層面：初期缺乏市場(chǎng)關(guān)注度，客戶認(rèn)同度偏低 產(chǎn)品層面：如何提升產(chǎn)品價(jià)值體系，為發(fā)展商帶來(lái)溢價(jià)收益 銷售層面：如何在短時(shí)間內(nèi)引爆市場(chǎng)，達(dá)到高銷售率 競(jìng)爭(zhēng)層面：如何在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較弱的情況下突破紅海，創(chuàng)造藍(lán)海 尊地觀點(diǎn)： 總體營(yíng)銷策略 尊地觀點(diǎn)：解決之道 項(xiàng)目營(yíng)銷四大原則 全程貫穿事件營(yíng)銷，建立項(xiàng)目高端形象 增加項(xiàng)目附加值，超越客戶利益需求點(diǎn) 提前積客，小步快跑，化整為零 立體營(yíng)銷推廣，制造市場(chǎng)稀缺感 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 2 產(chǎn)品篇 1 推廣篇 3 推售費(fèi)用 2 推廣渠道 1 推廣策略 3 推廣費(fèi)用 推廣篇 ? 總思路： ? 以 起－承－轉(zhuǎn)－合 為整體推廣體系 ? 形象先行，萬(wàn)眾矚目高端入市，活動(dòng)營(yíng)銷貫穿銷售整體 ? 媒體緊跟銷售節(jié)奏， 前期集中投放，高調(diào)線上造勢(shì)；后期借力打力，借勢(shì)線下營(yíng)銷為主 ； 推廣策略 提升形象及滿意度 新品推出 稀缺價(jià)值 塑造形象 區(qū)域造勢(shì) 沖刺目標(biāo) 商業(yè)配套 彰顯產(chǎn)品 價(jià)值優(yōu)勢(shì) （起） （承） （轉(zhuǎn)） （合） 階段目標(biāo) 形成商業(yè)人氣，打造都市生活氣息 小步快跑，持續(xù)熱銷，快速引爆 再?zèng)_熱銷勢(shì)頭 一批開售火爆 營(yíng)銷思路 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 推廣策略 媒體 活動(dòng) 主題 條幅、電視、電臺(tái)、燈桿旗、短信 奠基儀式、營(yíng)銷中心開放、新年祝福 １、營(yíng)銷中心開放 ２、項(xiàng)目賣點(diǎn)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)推介 戶外、報(bào)紙、樓體、條幅、燈桿旗、短信、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái) 樣板房開放 營(yíng)銷中心暖場(chǎng)活動(dòng) 準(zhǔn)備期 啟動(dòng)期 積客期 沖刺期 商業(yè)體驗(yàn)區(qū)開放 業(yè)主答謝活動(dòng) 商業(yè)公開發(fā)售 誠(chéng)意客戶認(rèn)購(gòu)活動(dòng) 縣城巡展活動(dòng) １、 VIP客戶預(yù)約登記中 盛大開盤 戶外、樓體、條幅、燈桿旗、短信、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、ＤＭ、電視、 戶外、樓體、條幅、燈桿旗、短信、網(wǎng)絡(luò)、 都市生活體驗(yàn)月系列活動(dòng) 成熟綻放 商業(yè)開盤 推廣策略 以“產(chǎn)品包裝和現(xiàn)場(chǎng)形象”提升品質(zhì)和檔次 以“活動(dòng)營(yíng)銷和事件營(yíng)銷”提升形象和知名度 以“潛在目標(biāo)客戶網(wǎng)絡(luò)行銷”促進(jìn)銷售進(jìn)度和價(jià)格實(shí)現(xiàn) 核心：品牌、服務(wù) 推廣策略 2023年 4月底開盤 售樓處開放 VIP認(rèn)籌活動(dòng) 地塊圍墻廣告 形象導(dǎo)入 客戶體驗(yàn)階段 形象強(qiáng)化 開盤熱銷 賣點(diǎn)訴求 加推咨詢 加推 開盤 1批 商業(yè)開盤 2批加推 推廣策略 開盤 招商活動(dòng)啟動(dòng) 推廣渠道 ?大眾做證言 小眾做溝通 ?現(xiàn)場(chǎng)做震撼 活動(dòng)做整合 名 —— 線上：確定高度，樹立形象，保障影響力 戶外 報(bào)紙 （可選擇成本低直接覆蓋客戶的時(shí)光廣告） 利 —— 線下：立足產(chǎn)品，宣傳利益點(diǎn)，使其動(dòng)心 短信 直郵 樓體條幅 燈桿旗 雜志 網(wǎng)絡(luò) 巡展 活動(dòng) 場(chǎng) —— 現(xiàn)場(chǎng)：現(xiàn)場(chǎng)震撼，營(yíng)造大體驗(yàn)，使其成交 售樓處 園林 樣板房、商業(yè)樣板展示區(qū) 名 —— 線上 ：確定高度，樹立形象，保障影響力 戶外建議 ：五嶺廣場(chǎng)、郴州大道、文化路商業(yè)街區(qū)等； 報(bào)紙： 建議投放郴州日?qǐng)?bào)、時(shí)光廣告。節(jié)假日現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)期間邀請(qǐng)樂(lè)手現(xiàn)場(chǎng)演奏 觸碰嗅覺(jué)靈感 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)臵香薰?fàn)t，給人以沁人心脾的家的味道 釋放味覺(jué)魅力 現(xiàn)場(chǎng)給客戶煮咖啡，使用大的家庭用陶瓷杯（取消一次性紙杯） 加深觸覺(jué)印象 制作項(xiàng)目金屬 Logo等小禮品，在開始講解時(shí)贈(zèng)送給客戶 2 現(xiàn)場(chǎng)包裝 1 附加值提升 營(yíng)銷動(dòng)線 產(chǎn)品篇 商業(yè)包裝 生活氛圍營(yíng)造 商業(yè)包裝 ? 重點(diǎn)： 注重商業(yè)氛圍的打造，為住戶提供生活便利，提升品牌附加值 ? 主要措施： 1. 特色商業(yè)的定位，主力商家的引進(jìn) 專業(yè)商家招商，引進(jìn)超市社區(qū)店、餐廳、銀行及便利店，社區(qū)配套商業(yè)氛圍，提升業(yè)主生活便利 2. 商業(yè)街的包裝 在銷售前期展示階段，對(duì)商鋪進(jìn)行外圍包裝，進(jìn)行店面品牌展示，增加店面的櫥窗展示 3. 泛會(huì)所的包裝 開放泛會(huì)所，并針對(duì)老業(yè)主推出優(yōu)惠措施并將其制作成易拉架展示 針對(duì)社區(qū)居民開辦羽毛球、乒乓球等運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練班，帶動(dòng)會(huì)所人氣的同時(shí)，增加項(xiàng)目的生活氛圍 2 現(xiàn)場(chǎng)包裝 1 附加值提升 營(yíng)銷動(dòng)線 產(chǎn)品篇 商業(yè)包裝 生活氛圍營(yíng)造 生活氛圍營(yíng)造 ? 重點(diǎn)： 營(yíng)造生活氛圍，增加社區(qū)人氣，為二期銷售做鋪墊 ? 措施： 1. 包裝社區(qū)氛圍 充分利用節(jié)日及業(yè)主活動(dòng)機(jī)會(huì)通過(guò)條幅、燈籠等包裝社區(qū)，營(yíng)造社區(qū)強(qiáng)烈的生活氣息。 商業(yè)銷售模式 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、帶租約銷售 釋義： ?統(tǒng)一招商便于前期造勢(shì)，樹立高端形象 ?統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)保持商業(yè)業(yè)態(tài)純粹性，業(yè)態(tài)定位得以保障延續(xù) ?使商業(yè)經(jīng)營(yíng)一開始就具有良好火爆局面 ?帶租約銷售解決購(gòu)房者的擔(dān)憂，保證其前期租金收益 ?降低客戶購(gòu)房門檻，前期發(fā)展商幫客戶供鋪 謝謝 ！ 2023。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。 ? 一旦做出決定就不要拖延。 :15:18 ? 在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會(huì)獲得成功。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 2023年 3月 23日星期四 下午 6時(shí) 15分 ? 差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。如果你自己的信念還站立的話。 :15:1818:15Mar2323Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 23, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 23日星期四 6時(shí) 15分 18秒 18:15:1823 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023年 3月 23日星期四 下午 6時(shí) 15分 18秒 18:15: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :15:1818:15Mar2323Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :15:1818:15:18March 23, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 ?？犊?dāng)S此身。 ? 投機(jī)取巧的人。 ? 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動(dòng)，創(chuàng)造客戶終身價(jià)值。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，會(huì)遭遇到許多困難，反而會(huì)使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。若想長(zhǎng)期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。 ? 逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。 客戶積累量統(tǒng)計(jì) ： 產(chǎn)品 套數(shù) 開盤 成交率 開盤 成交套數(shù) 開盤前需 積累客戶量 開盤 150 90％ 135 約 500批 第一加推 60 60% 36 約 150批 合計(jì) 210 171 約 650批 注：以上銷售額度需在市場(chǎng)逐漸走穩(wěn)及最終定價(jià)合理之前提底下方能實(shí)現(xiàn)。 階段 一期費(fèi)用 （萬(wàn)元） 費(fèi)用合計(jì)金額（萬(wàn)元） 255 戶外 60 報(bào)廣 15 活動(dòng)（入市活動(dòng)、暖場(chǎng)活動(dòng)、房交會(huì)等） 40 物料 (包括圍墻、條幅、燈桿旗等） 30 電視、廣播 30 網(wǎng)絡(luò) 20 公交車身 30 其他（包括巡展、短信、直郵等） 20 其他 10 推廣費(fèi)用 2 現(xiàn)場(chǎng)包裝 1 配套完善 ,附加值提升 營(yíng)銷動(dòng)線 產(chǎn)品篇 商業(yè)包裝 生活氣氛營(yíng)造 附加值提升 配套 ? 重點(diǎn)：完善項(xiàng)目配套 ,提升產(chǎn)品附加值，超越客戶期望 ? 主要措施： 1. 完善項(xiàng)目的商業(yè)配套及教育配套 引進(jìn)主力商家、社區(qū)配套商業(yè)等方便住戶日常生活 ,同時(shí)帶動(dòng)商業(yè)氣氛 贈(zèng)送業(yè)主名校的培訓(xùn)資格或入學(xué)資格 2. 名師定制設(shè)計(jì)室內(nèi)裝修 邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)多套室內(nèi)裝修方案供客戶選擇 贈(zèng)送著名園藝大師設(shè)計(jì)精品園藝花園 品牌物業(yè)管理進(jìn)行封閉式管理 智能化安防管理系統(tǒng) 紅外線防盜系統(tǒng) 附加值提升 泛會(huì)所 ? 重點(diǎn)： 一期架空層做小區(qū)泛會(huì)所，打造郴州首創(chuàng)的特色空中景觀會(huì)所