13年世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之五-人口對(duì)房地產(chǎn)的影響(存儲(chǔ)版)
【正文】 住房市場(chǎng)需求萎縮導(dǎo)致，而市場(chǎng)需求的決定因素則是人口總量和人口結(jié)構(gòu)的變化，人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)期趨勢(shì)性的影響。本報(bào)告的版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。 ?第一批“嬰兒潮”退休： 這批“嬰兒潮”是指在 1946年至 1964年間出生的美國(guó)人，他們是美國(guó)歷叱上人數(shù)最多的一代，約有 7700萬人，占美國(guó)成年人的 35%。無論是公簽約戶數(shù)還是新屋開工戶數(shù)，均呈現(xiàn)下降的趨勢(shì) 0202304000060000800001993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023日本新建公寓樓簽約戶數(shù) 日本新建公寓樓 :初月簽約戶數(shù) :首都圈 日本新建公寓樓 :初月簽約戶數(shù) :近畿圈 0501001502001993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023日本新屋開工戶數(shù) 日本新屋開工戶數(shù)（萬） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)表現(xiàn)： 日本房地產(chǎn)市場(chǎng)自 1955年以來已經(jīng)歷四輪完整的市場(chǎng)周期，而各類土地價(jià)格變動(dòng)在不同歷史時(shí)期年增長(zhǎng)率存在明顯差異 %%%%%%%%%1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2023 2023 2023 2023 2023日本各類土地價(jià)格變勱率 商業(yè) 住宅 工業(yè) 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 19551965 19661975 19761985 19861993 工業(yè)用地 住宅用地 住宅用地 商業(yè)用地 ?19551965，日本工業(yè)投資興起拉勱工業(yè)用地價(jià)格上漲； ?19661985，日本投資導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費(fèi)導(dǎo)向，從而住宅用地價(jià)格大幅增長(zhǎng)； ?19861993，商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展帶勱了商業(yè)用地價(jià)格攀升。 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 %%%%%%%6080100120140160180199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025房屋開工不撫養(yǎng)比的關(guān)系 日本新屋開工戶數(shù)（萬戶，左軸） 總撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) 人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)： 房地產(chǎn)新開工與撫養(yǎng)比關(guān)聯(lián)度很高。 ?拆遷需求 。 ?婚房需求 。但從目前政策鼓勵(lì)中小戶型的導(dǎo)向來看，居住面積的增加可能將受到抑制。 從美國(guó)、日本人口和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系來看，新開工面積的拐點(diǎn)通常在人口撫養(yǎng)比附近，我們相信中國(guó)的新開工面積戒許在 2023年見頂，從而宣告中國(guó)房地產(chǎn)迚入下半場(chǎng)。至今，世聯(lián)地產(chǎn)擁有 29家分支機(jī)構(gòu)，已為全國(guó) 200多個(gè)城市的客戶、超過 3000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)。 我國(guó)住房需求目前仍然旺盛。 % % % 20%0%20%40%60%80%100%120%1949 1953 1957 1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2023 2023 2023中國(guó)的城市化水平跟發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距 中國(guó) 日本 美國(guó) 中國(guó)城鎮(zhèn)化，推勱住房建設(shè)快速增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 改善性需求： 我國(guó)人均住房面積逐漸提高，將釋放一定程度的改善性需求 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積穩(wěn)步提高 城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 (平方米 ) 農(nóng)村人均住房面積 (平方米 ) 2023年底，城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積 、 ，分別比 2023年增加 米。 當(dāng)前家?guī)橐?guī)模以二、三、四人戶為主 , 其中一人戶、二人戶逐年增加。 ?改善 性 需求 。隨著經(jīng)濟(jì)衰退預(yù)期的兌現(xiàn)和緊縮的貨幣政策，日本房地產(chǎn)泡沫破裂，城市人口再次出現(xiàn)“逆流”； ?隨后，日本撫養(yǎng)比迚入 長(zhǎng)期的攀升階段 ，伴隨老齡化和通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)增速也下降到 1％~2%。 第一批“嬰兒潮” 已到退休年齡 65歲，美國(guó)勞動(dòng)力增速持續(xù)下降。 ?移民增長(zhǎng)率： 當(dāng)前美國(guó)人口增長(zhǎng)主要來自移民及移民的出生率，占增加人口的 82%。深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司 集團(tuán)市場(chǎng)研究部 2023年世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之五 20230527 人口對(duì)房地產(chǎn)的影響 特別聲明 本報(bào)告僅作提供資料之用，客戶幵丌能盡依賴此報(bào)告而取代行使獨(dú)立判斷。 2023年美國(guó)人口為 ，過去十年美國(guó)人口增長(zhǎng) %，為 1940年以來的最低增幅。 外來移民是美國(guó)人口增長(zhǎng)的重要因素之一，兩次經(jīng)濟(jì)衰退降低了海外移民的速度 60%40%20%0%20%40%60%80%100%01002003004005006007008009001965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023 2023 2023美國(guó)凈移民人數(shù)下降 凈移民人數(shù)（萬人） 同比增長(zhǎng)（ %，史軸） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 影響因素 3： “嬰兒潮”退休。 ?80年代，日本迎來了
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