13年世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究系列之五-人口對(duì)房地產(chǎn)的影響-免費(fèi)閱讀
【正文】 2023年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。因 80年代嬰兒潮出生人口較多，我國最近幾年婚房需求保持在高位 10%5%0%5%10%15%20%0500100015001982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023全國登記結(jié)婚 對(duì)數(shù) 處于高位，但 增速 下降 登記結(jié)婚對(duì)數(shù)（單位：萬對(duì)） 同比增長（ %，史軸） 010002023300040001949 1953 1957 1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2023 2023 2023我國出生人口呈現(xiàn)下降趨勢 出生人口（百萬人） 60嬰兒潮 80嬰兒潮 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 人口增長一：總?cè)丝?中國人口增長率持續(xù)下降，預(yù)計(jì)將在 2030年前后達(dá)到人口零增長。如日本在 1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為 12%， 1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過 6%。 即總?cè)丝谠黾訋淼淖》啃枨?。金融危機(jī)沖擊使 08年房市量價(jià)齊跌 20232023年初 ，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，市場需求快速反彈導(dǎo)致供求失衡，房價(jià)快速上漲 2023至今 ， 擴(kuò)大供給，抑制需求，開啟叱上最嚴(yán)的五輪調(diào)控 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)： 銷售帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地購置面積快速增長，近年來受調(diào)控影響，土地購置面積在 08年和 12年負(fù)增長 %%%%%%%%010000202303000040000500006000070000800001999 2023 2023 2023 2023 2023 2023房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 2023年來持續(xù)下降 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)值（億元） 累計(jì)同比（ %，史軸） %%%%%%%%%050001000015000202302500030000350004000045000500001999 2023 2023 2023 2023 2023 2023購置土地面積負(fù)增長 本年購置土地面積累計(jì)值（萬平米） 累計(jì)同比（ %，史軸） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)： 2023年房屋新開工面積負(fù)增長 %%%%%%%%%%%1992 1994 1996 1998 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20232023年房屋 新開工 面積同比負(fù)增長 房屋新開工面積累計(jì)同比（ %） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求主要來源于：城鎮(zhèn)化需求、改善性需求、拆遷需求、家庭裂變需求、婚房需求、人口自然增長需求等 住房需求四個(gè)方面 ?城鎮(zhèn)化需求 。在高房價(jià)、高通脹和經(jīng)濟(jì)衰退的影響下，人口出現(xiàn)“逆流”，房價(jià)下跌。 住房市場需求主要影響因素 影響因素 1：人口總量變化。 2023年房價(jià)同比增長 %，重新步入上升通道 0500001000001500002023002500003000003500001968 1971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2023 2023 2023 2023 2023 2023美國新建住房平均售價(jià)次貸危機(jī)后有所反彈 美國新建住房平均售價(jià)（美元 /套） 1981年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)：滯漲（ Stagflation） 1991年商業(yè)地產(chǎn)投資過剩（ Over investment ） 20232023年次貸危機(jī) （ The subprime mortgage crisis ） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)表現(xiàn)： 受 美國新建住房成交回落影響，美國住宅投資減速 01002003004005006007008009001955195719591961196319651967196919711973197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015美國住宅投資高位回落 固定資產(chǎn)投資 :私人和政府 :住宅（ 10億美元） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)表現(xiàn)： 與歷史數(shù)據(jù)相比， 當(dāng)前美國新開工處于低位，但開始反彈 %%%%%%%%050010001500202325001959 1963 1967 1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999 2023 2023 2023美國新開工面積維持在低位 已開工的新建私人住宅（千套，左軸） 同比增長 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)表現(xiàn)： 從歷史數(shù)據(jù)看，美國 房屋空置率和出租空置率均處于高位， 2023年下降后， 2023年一季度有所反彈，空置率重回 2%以上 0246810121960 1963 1966 1970 1973 1976 1979 1983 1986 1989 1992 1996 1999 2023 2023 2023 2023 2023美國房屋空置率仍處于較高位置 出租空置率（ %） 房屋空置率（ %，史軸） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 人口因素對(duì)美國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生長期趨勢性影響 美國房地產(chǎn)市場收縮主要是由
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