【正文】 ?深度百分率有單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率三種。 ? 深度價格修正率表又稱深度百分率表、深度指數表，是基于深度價格遞減率制作出來的。否則，不僅會增加計算工作量，而且會使路線價失去代表性。 ? ? 兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。 ? 四、與路線價估價法有關的概念 ? （ 1）標準宗地 （ 2）標準深度 （ 3）里地線 （ 4）深度指數修正表 （ 5）路線價區(qū)段 五、路線價法適用的對象和條件 ? ① 市街地（主要是商業(yè)用地）估價，道路系統(tǒng)完整、宗地排列整齊； ? ②較多的交易實例，土地市場規(guī)范。 路線價法的概念 ? 一、路線價的概念：對特定街道，使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的平均單價并附設于該特定街道上，即得到街道的路線價。 180。當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的 3％，同類房地產開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費為售價的 8％。購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為舊廠房價格的 4％。將該成片荒地開發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的開發(fā)成本 、 管理費用等估計為每平方公里 ；貸款年利率為 10％ ；投資利潤率為 15％ ；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的 6％ ， 買方需要繳納的稅費為轉讓價格的 4％ 。 其中，該修正系數應是以估價對象的個別狀態(tài)為基準來確定的。 區(qū)域因素修正的方法 一般采用百分率法進行。 公式如下： 可比實例的成交價格 交易日期修正系數 =正常價格 在實際評估中，通過價格指數和價格變動率來進行交易日期修正。依據實際中比較條件的不同，可有直接比較修正和間接比較修正。如果投資者要求該類投資的報酬率為 10％，試求該寫字樓目前的價值。現獲知該地區(qū)將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在 6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現有火車站地區(qū)的繁華程度。假設報酬率均為 6％，試比較該兩宗房地產價格的高低。 ? 收益年限為無限年的公式 ? V=A/Y ? 此公式的假設前提是： ? ①凈收益每年不變?yōu)?A； ? ②報酬率大于零為了； ? ③收益年限 n為無限年。 ? 收益法的雛形是用若干年 (或若干倍 )的年地租 (或年收益 )來表示土地價值的早期購買年法，即： ? 地價＝年地租 購買年 ? 例如，威廉 ? (3)轉換用途前提。 ? 收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。統(tǒng)一的房地產權證書有 《 房地產權證 》 、 《 房地產共有權證 》 和 《 房地產他項權證 》 三種。 朝向差價＋優(yōu)良工程加價。 ? 商品房價格的構成為： ? （一）成本構成： ? 土地征用（出讓）及拆遷補償費； ? 前期工程費； ? 建筑安裝工程費； ? 附屬公共配套設施費； ? 公共基礎設施費； ? 管理費用； ? 銷售費用； ? 財務費用； ? 公共設施專項維修資金。 ? 例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為 700元 / m2時，乙土地的單價為 510元 /m2, 如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴 (每平方米土地面積貴 190元 ), 此時明智的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。 ? 標定地價是指政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的土地使用權價格。原始價值 (original value) 簡稱原值、原價，也稱為歷史成本、原始購置成本，是指一項資產在當初取得時實際發(fā)生的成本。 ? ②交易對象本身具備市場性。 ? 因為土地往往可以在不同用途之間進行選擇，從而一種用途可以擠占其他用途的土地?！? ? (5)價格形成時間不同。 ? 而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產，其價格通常隨著時間的流逝而上升，所以不僅無折舊，而且會自然增值。即誰愿意且能夠付出的金錢最多，物品就歸誰。即采取隨機的方式分配物品，誰的運氣好，物品就歸誰。 ? 在現今社會，房地產價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付。 ? 客廳定律 ? 指步行 10分鐘內小吃店和咖啡廳的數目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。與這一定律關聯的還有裝修公司的廣告多少、裝修公司的發(fā)展程度。而 8月份和年底的時侯，一般交易就比較清淡，這個時候，房價比較平穩(wěn)，掛牌出售的業(yè)主也比較心急，這個時候出售購買，比較合適，有不少好房可以讓你慢慢挑選，還可打個比較合適的折扣。 ? 16建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%)，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。套內建筑面積 =套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積。 ? 私房： ? 安居房：安居房指實施國家“安居 (或康居 )工程”而建設的住房 (屬于經濟適用房的一類 )。 資料 房地產相關術語 ? 五證： ? 房地產商在預售商品房時應具備 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工 程施工許可證 》 、 《 國有土地使用證 》 和 《 商品房預售許可證 》 ，簡稱“五證”。 ? (11)臨時用地或臨時建筑的房地產。 ? (3)“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產。 ? 三、按照房地產是否產生收益的分類 ? 按照房地產是否產生收益，可以把房地產分為收益性房地產和非收益性房地產兩大類。 ? “五通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信等基礎設施條件以及場地平整 。 ? 工業(yè)房地產按照用途，又可分為主要生產廠房、輔助生產廠房、動力用廠房、儲存用房屋、運輸用房屋、辦公用房、其他 (如水泵房、污水處理站等 )。住宅是指供家庭居住使用的房地產，可分為普通住宅、高檔公寓和別墅。 ? 四、房地產的其他名稱 ? (一 )、不動產 ? (二 )、物業(yè) ? 中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個詞，香港所講的物業(yè)實質上是房地產，僅叫法不同。該住宅的土地使用權可以按建筑面積持份，并享有持份權，室外部分的公共設施，因共同關系構成成員權。 ? (3)地役權 。 ? 狹義的建筑物主要是指房屋，不包括構筑物?！? ? 公認的土地經濟學之父、地產學術研究的鼻祖伊利(Richard Theodore Ely， 1854—1943)認為：“經濟學家所使用的土地這個詞，指的是自然的各種力量，或自然資源。 ? (2)、權益 。 ? (3)、區(qū)位。它的意義不僅是指土地的表面，因為它還包括地面上下的東西”，“經濟學上的土地是側重于大自然所賦予的東西”。 ? 在房地產金融中一般將建筑物作廣義理解。 ? (4)抵押權 。 ? 土地使用權： ? ①建設用地使用權可分為：出讓土地使用權、劃撥土地使用權、臨時用地土地使用權。 ? 香港的物業(yè)一詞是從英國的 property一詞翻譯過來的。 ? 集體宿舍可分為單身職工宿舍、學生宿舍等。 ? (8)農業(yè)房地產：包括農地、農場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機站、飼養(yǎng)牲畜用房等。 ? “七通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等基礎設施條件，以及場地平整。 ? 四、按照房地產經營使用方式的分類 ? 房地產的經營使用方式主要有銷售、出租、營業(yè)和自用四種。 ? (4)共有的房地產。 ? (12)手續(xù)不全的房地產。 ? 購房時只需看一下 《 國有土地使用證 》和 《 預售許可證 》 這“兩證”就行了。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4㎡ 以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。套 (單元 )建筑面積 =套內建筑面積 +分攤得公用建筑面積。 ? 1綠化率：綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 ? 銷售調查定律 ? 在銷售現場內進行 500份以上的問卷調查，通過這種方式來判斷置業(yè)者對該樓盤的心理承受價格。 ? 電線桿干凈定律 ? 指馬路上電線桿或圍墻等被小廣告亂張貼侵占的程度。這個定律適用于：投資出租型住宅和 SOHO公寓 。 ? 例如： 以房地產作價入股換取設備、技術等。 ? ④排隊。 ? 三、房地產價格的特征 ? （一）地價與一般物品價格的不同 ? 地價與一般物品價格的不同主要表現在下列 6 個方面： ? (1)生產成本不同。 ? 但中國有期限的出讓土地使用權是一個特例，在這種情況下土地應計提折舊。 ? 一般物品價格形成的時間通常較短。 ? 例如，商業(yè)可以擠占居住用地，住宅可以擠占工業(yè)用地，工業(yè)可以擠占農業(yè)用地。 ? ③眾多的買者和賣者。 ? 賬面價值 (book value)也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產的原始價值減去已計提折舊后的余額。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。 ? 但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應簡單地根據土地單價來判斷甲海乙兩塊土地的價格高低，而應采用樓面地價。 ? （二）利潤。 ? 開發(fā)小區(qū)（片）內的營業(yè)用房和設施的建設費用以及其他按照規(guī)走不得計人商品房成本的費用，不得計入商品房價格。 ? 在依法判定的使用權利方面，應以使用管制 (如城市規(guī)劃、土地用途管制等 )為依據。 ? 均衡原理是以房地產內部各構成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。 ? (4)重新開發(fā)前提。配第在 《 賦稅論 》 中寫道：“在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。 ? 例 某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用年限為 50年，至今已使用了 6年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益 8萬元；該宗房地產的報酬率為 ％。 ? [解 ] 要比較該兩宗房地產價格的高低，需要將它們先轉換為相同年限下的價格。在該城市現有火車站地區(qū)，同類房地產的價格為 5000元／㎡。 ? [解 ] 該寫字樓目前的價值求取如下： ? V=A/Y[11/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)t ? ＝ 6 858． 00(萬元 ) ? 某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后 2年的租期中，每年可收取凈租金 80萬元 (沒有費用支出 )，到期后要拆除作為商業(yè)用地。 ? 估價對象價格 =可比實例價格 交易情況修正系數 交易日期修正系數 區(qū)域因素修正系數 個別因素修正系數 四、適用范圍及特點 (一 )特點： 具有現實性，有較強的說服力； 在非正常情況下，比準價格往往偏離收益價格； 要求估價人員具有較高的素質 (二 )適用范圍： 從地區(qū)來看，市場比較法主要用于房地產市場發(fā)達、有充足的具有替代性的比較實例的地區(qū)。 價格指數有 定基價格指數 、 環(huán)比價格指數 兩種。 公式如下： 可比實例在其區(qū)域條件下的價格 區(qū)域因素修正系數 =在估價對象區(qū)域條件下的價格。 (八 )、求取比準價格 進行綜合修正 采用修正系數連乘形式 求取比準價格 （ 1）簡單算術平均數法 （ 2）加權算術平均數法