【正文】 已辦結(jié) 山東銘澤置業(yè)有限公司 藥監(jiān)局東臨 19184 國有土 地使用權(quán) 出讓 住宅 沂國用（ 20xx）第 028號(hào) 已辦結(jié) 沂水興沂房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 長安路以西小沂河路南 787 國有土地使用權(quán) 出讓 住宅 沂國用（ 20xx）第068 號(hào) 已辦結(jié) 山東匯仁置業(yè)有限責(zé)任公司 沂水鎮(zhèn)東院村以東 分10265 國有土地使用權(quán) 出讓 住宅 沂國用（ 20xx）第086 號(hào) 已辦結(jié) 山東匯仁置業(yè)有限責(zé)任公司 沂水鎮(zhèn)東院村以東 分?jǐn)?228 國有土地使用權(quán) 出讓 住宅 沂國用（ 20xx）第090 號(hào) 已辦結(jié) 平安集團(tuán) 睿智天成 13 沂水恒洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中心街南段西側(cè) 分?jǐn)?3187 國有土地使用權(quán) 出讓 住宅 沂國用（ 20xx）第095 號(hào) 已辦結(jié) 肥城匯功置業(yè)有限公司沂水分公司 健康東路以南小沂河?xùn)|岸 分?jǐn)?8386 國有土地使用權(quán) 出讓 住宅 沂國用（ 20xx）第102 號(hào) 已辦結(jié) 山東沂晟置業(yè)有限公司 長虹北路以東健康東路以北 9326 國有土地使用權(quán) 出讓 住宅 沂國用（ 20xx）第105 號(hào) 已辦結(jié) 沂水縣城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 小沂河路北雙龍河?xùn)|側(cè) 123188 國有土地使用權(quán) 出讓 住宅 沂國用（ 20xx）第125 號(hào) 已辦結(jié) 山東魯洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小倉路北，沂河大道東 4624 國有土地使用權(quán) 出讓 住宅 沂國用（ 20xx）第134 號(hào) 已辦結(jié) 沂水縣祥光金屬表面精飾有限責(zé)任公司 縣城巴山路東恒泰西路以北 16485 國有土地使用權(quán) 出讓 工業(yè) 沂國用（ 20xx）第135 號(hào) 已辦結(jié) 山東沂蒙集團(tuán)東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西環(huán)路濱河大道東 80718 國有土地使用權(quán) 出讓 住宅 沂國 用（ 20xx）第139 號(hào) 已辦結(jié) 第二節(jié) ： 各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括 【要點(diǎn)】 隨著市政的 配套的完善 和 小沂河 片區(qū)大規(guī)模開發(fā) ， 25 年 小沂河 內(nèi)將涌現(xiàn)出大量樓盤，促進(jìn)區(qū)域 ?新城市居住中心?板塊最終 形成 ， 區(qū)域板快的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升， 區(qū)域升值潛力將 為目前的房地產(chǎn)銷售吸引 更多客源 。 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況： ① 區(qū)域內(nèi) 商品房價(jià)格在 2200～ 3600 元 /㎡ 之間，均價(jià)約 2600/㎡ 元，多層小高層價(jià)格相差不大。 ③ 區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)以面積集中在 90116 ㎡左右的 二房 ， 及面積在 118160 ㎡的三房為主 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況： 1） 根據(jù)現(xiàn)場走訪了解， 來此購房的消費(fèi)者分布較廣，除 沂水 本地以外還有平安集團(tuán) 睿智天成 18 不少 周邊縣市購房 者，投資成分比較大。 ② 產(chǎn)品以多層及小高層為主，其中多層占 60％以上。 25 年內(nèi) 將形成 沂水 ?新城市居住中心?， 區(qū)域板快的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源。 同時(shí)，城市規(guī)劃為這一片區(qū)提供了足夠的發(fā)展空間，賦予了高度的經(jīng)濟(jì)期待，描繪了燦爛的城市遠(yuǎn)景，為區(qū)域價(jià)值的提升，提供了強(qiáng)大的后勁支持，使項(xiàng)目能夠以此為基礎(chǔ)，獲得良好的地域載體，從而促進(jìn)項(xiàng)目的飛躍。 從客戶需求上來看 購買力與剛性需求 沂水 是一個(gè)以生產(chǎn)加工型工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市。 項(xiàng)目周邊配套齊全 項(xiàng)目周邊具有較完善的城市大配套設(shè)施， （ 家家悅超市、東方超市、文誠農(nóng)貿(mào)市場、銀河大瀑布酒店、臨沂市第二人民醫(yī)院、工商銀行、中國銀行、建行、農(nóng)行、農(nóng)信、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、卓越幼兒園、實(shí)驗(yàn)幼兒園、沂水三中、實(shí)驗(yàn)中學(xué) ） 等，構(gòu)筑了良好的居住與投資環(huán)境，使未來本項(xiàng)目的業(yè)主與消費(fèi)者能夠感受一份 現(xiàn)代色彩 的生活氛圍，解決了諸多潛在的后顧之憂，避免了不必要的麻煩與不安定因素。 其中最不利的因素在 于，本地塊 西、北 兩個(gè)方向緊鄰工廠區(qū)，缺乏本小區(qū)與工廠區(qū)只見開闊的緩沖地帶，構(gòu)成了對(duì)小區(qū)的形象、居住、銷售等不利的外圍品質(zhì)。 利潤高度 通過上述分析，本項(xiàng)目的建筑體系思路和定位體系思路可以基本確定方向框架，并最終落實(shí)到利潤的實(shí)現(xiàn)。平安集團(tuán) 睿智天成 27 通過三個(gè)組團(tuán)的形象分別展現(xiàn)，統(tǒng)一構(gòu)成樓盤的整體形象： 目標(biāo)客戶的細(xì)分 從身份劃分 （ 1）、大型生產(chǎn)型企業(yè)主及高管。政府、醫(yī)院、銀行等單位人群，具有極高的隱性收入，并具有復(fù)雜的家庭及社會(huì)關(guān)系，企業(yè)家公館的戶型格局可以為其提供了方便。 生態(tài) 現(xiàn)代色彩 人文 融合 戶型、園林、建筑、材料等 社區(qū)形象、社區(qū)文化、社區(qū)精神 鄰 里關(guān)系、家庭關(guān)系、開發(fā)商與業(yè)主關(guān)系 平安集團(tuán) 睿智天成 29 示范城表明了項(xiàng)目在市場上的領(lǐng)導(dǎo)者地位，使項(xiàng)目成為開啟 沂水 高品質(zhì)、高品位現(xiàn)代生活的典范代表作，奠定項(xiàng)目無可超越，不可模仿的先導(dǎo)品牌地位。 設(shè)計(jì)為南、北兩面封閉圍合（區(qū)別于住宅市場諸多的似開合的圍合），創(chuàng)造出名副其實(shí)的院落，并將院落內(nèi)特色文化氛圍和景觀 ,與小區(qū)外周邊環(huán)境予以區(qū)隔。同時(shí)，作為一個(gè)較大型的樓盤項(xiàng)目，往往會(huì)在實(shí)際施工中有種種設(shè)計(jì)及施工變更產(chǎn)生。 規(guī)范操作秩序 在樓盤施工、推廣、銷售的實(shí)際操作中，往往會(huì)遇到各種問題及困難，所以需要充足的時(shí)間差以及獨(dú)立的分項(xiàng)工程，以保證各個(gè)細(xì)節(jié)不會(huì)產(chǎn)生沖突，并保證整體樓盤的系統(tǒng)性。而建筑物先施工，完全無法體現(xiàn)項(xiàng)目的美感度：僅僅是一堆鋼筋 混凝土的物體擺在消費(fèi)者眼前，無法刺激消費(fèi)者對(duì)樓盤的親切感受。 推廣語下的主題價(jià)值延展 A. 景觀價(jià)值 —— 四大景觀體系 —— 綠色江南 街景 /園景 /家景 /風(fēng)景，四景一體，綠化作主打，真實(shí)再現(xiàn)綠色現(xiàn)代 生活情境。地段上，選擇城市的主要鬧市 路段及路口，項(xiàng)目周邊地區(qū)。在建立良好的客戶關(guān)系，維護(hù)好已有的老客戶，往往可以收到事半功倍的效果，因此，口播宣傳不可忽視，需要通過客戶關(guān)系維護(hù)，通過活動(dòng)策劃等方式及時(shí)的與客戶保持良好的溝通與感情。 措施 a. 進(jìn)一步研究項(xiàng)目規(guī)劃，推進(jìn)工程開發(fā)，調(diào)整完善項(xiàng)目定位、營銷策略； b. 完成案場各項(xiàng)現(xiàn)場培訓(xùn)； c. 針對(duì)于注意競爭樓盤進(jìn)行新一輪的市場跟蹤調(diào)查； d. 廣告等外協(xié)單位落實(shí)，開始介入實(shí)質(zhì)性工作； e. 籌劃和制作相關(guān)銷售道具和銷售物料，制作發(fā)布戶外廣告牌； f. 項(xiàng)目推介新聞發(fā)布會(huì)。 e. 銷售道具：現(xiàn)場認(rèn)購流程、優(yōu)惠措施、認(rèn)購須知、統(tǒng)一說詞、定購書、價(jià)目表、銷控表、開盤活動(dòng)的展示準(zhǔn)備等； 持續(xù)銷售期 amp。 平安集團(tuán) 睿智天成 39 七、總結(jié) 通過對(duì)項(xiàng)目情況分析，結(jié)合產(chǎn)品特色，重點(diǎn)打造 沂水 一流品質(zhì)住宅項(xiàng)目，滿足中高層人群需求。 ? 拉大差價(jià) —— 優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格控制。 宣傳途徑 a. 開盤 SP 活動(dòng)； b. PR 活動(dòng)。 項(xiàng)目推廣階段劃分安排 因本項(xiàng)目為新盤上市，一期產(chǎn)品銷售應(yīng)分為幾個(gè)時(shí)間段進(jìn)行，在銷售上除需要安排好第一次開盤銷售外，還要考慮以后二期三期組團(tuán)產(chǎn)品上市的連續(xù)銷售安排，本案重點(diǎn)安排一期產(chǎn)品的銷售。屬于配合型輔助媒體。 媒體選擇 將有限的營銷費(fèi)用集中在最有效的媒體上進(jìn)行傳播，這樣比廣泛傳播的效果更加直接和有效：根據(jù)市場的分析和研究，以及結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的傳播渠道主要采用： ?三大核心渠道，以點(diǎn)帶面? 的核心傳播策略，三大核心渠道主要以： ?戶外、定向發(fā)送（ DM、短信、禮品）和開盤及活動(dòng)? 為主的傳播策略。 ? ?綠色?，道出項(xiàng)目高綠化率的優(yōu)勢 ，同時(shí)連帶樹立開發(fā)商的品牌形象。 景觀先設(shè) 景觀的塑造，能夠大幅度的提升樓盤的外在美觀度，從而提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，創(chuàng)造在客戶心中的親切感與吸引力。在實(shí)際操作中，許多樓盤會(huì)出現(xiàn)建設(shè)進(jìn)度與營銷進(jìn)度不能緊密配合，從而產(chǎn)生種種失誤，如：一、推盤進(jìn)度超前，產(chǎn)品生產(chǎn)的跟進(jìn)滯后；二、對(duì)外宣傳與實(shí)際產(chǎn)品有誤差，產(chǎn)生消費(fèi)者對(duì)樓盤的心理錯(cuò)位感；三、營銷方式無法體現(xiàn)產(chǎn)品進(jìn)度及實(shí)際，使產(chǎn)品的心理期平安集團(tuán) 睿智天成 32 待降低；等等。同時(shí)由于分期開發(fā)后，各種產(chǎn)品的施工周期及銷售周期能夠前后銜接，使銷售回款與后期開發(fā)間形成了滾動(dòng)鏈條，緩解了成本資本壓力。 理想之上 區(qū)位理想 開發(fā)商理想 項(xiàng)目理想 消費(fèi)者理想 項(xiàng)目與外界周邊的 現(xiàn)代色彩 開發(fā)商與業(yè)主的 現(xiàn)代色彩 項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境景觀與建筑的 現(xiàn)代色彩 鄰里、家庭的 現(xiàn)代色彩 現(xiàn)代色彩 之城 平安集團(tuán) 睿智天成 30 項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議 一 、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 根據(jù)地塊特征及指標(biāo)，結(jié)合本案目標(biāo)客戶的定位及喜好，以及本地塊樓盤的綜合定位等，在平面布局上一定要體現(xiàn)精品樓盤的氣質(zhì)和韻味，所以應(yīng)充分考慮建筑的節(jié)奏感與韻律感。 市場定位 現(xiàn)代生活 示范城 現(xiàn)代色彩 是體現(xiàn)項(xiàng)目前瞻的開發(fā)理念，展示社區(qū)鮮明的居住文化及價(jià)值追求，直指 現(xiàn)代色彩 社會(huì)及人文發(fā)展的主旋律，充分表達(dá)項(xiàng)目生活理想的高度。 （ 3）、政府官員、事業(yè)單位高收入群體。也就是說， 生活 不僅僅指金錢和物質(zhì)財(cái)產(chǎn)，還包括精神品格、 氣質(zhì)心態(tài)、成就感、社會(huì)認(rèn)同度等至關(guān)重要的方面。 現(xiàn)代生活 氣氛的渲染 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位必須呈現(xiàn)出 現(xiàn)代 地產(chǎn)的氣氛，從各個(gè)方面渲染出一派 現(xiàn)代氣息，并最終能夠落實(shí)到 建筑形象與使用功能。 平安集團(tuán) 睿智天成 24 劣勢 農(nóng)民居住區(qū)、廠區(qū)影響 小區(qū)外線處于周邊農(nóng)村、廠區(qū)的環(huán)抱中，而本項(xiàng)目要樹立出一種區(qū)別于周邊形象的生態(tài)化綠色園區(qū)的形象，隨之而來的是一種先天的物業(yè)及景觀差異感。 平安集團(tuán) 睿智天成 23 優(yōu)勢 周邊環(huán)境優(yōu)勢 項(xiàng)目處于 沂水 市 北部 ，由于城市開發(fā)進(jìn)程較晚，周邊建筑密度極低，工礦企業(yè)較少，空氣質(zhì)量較高，景色視野開闊。 綜上，可知 現(xiàn)代化的居住概念 在 沂水 還有很廣闊的發(fā)展與升值空間，我們要做的，就是打破目前市場上這種沉悶的樓盤規(guī)劃與建筑局面，創(chuàng)立出我項(xiàng)目超越平庸的形象高度，促使價(jià)格能夠明顯提升，從而完全區(qū)別于普通住宅樓盤。由于城市開發(fā)進(jìn)程較晚，周邊建筑密度極低，工礦企業(yè)較少，空氣質(zhì)量較高，景色視野開闊。 ② 區(qū)域均價(jià)相對(duì) 老城區(qū) 便宜， 區(qū)域新建小區(qū)較多，整體形象好于其他兩個(gè)區(qū)域 ，性價(jià)比要比