【正文】 代城 通過這種定位，使項(xiàng)目逐步樹立高度的認(rèn)知： 第一步：地標(biāo)性的樓盤（使本項(xiàng)目在 沂水 盡人皆知） 進(jìn)一步： 沂水 的城市名片（使本項(xiàng)目影響力輻射到周邊城市） 而 生活 的內(nèi)涵，既體現(xiàn)于物質(zhì)，又體現(xiàn)于精神。 六 、項(xiàng)目定位 平安小沂河項(xiàng)目 要建立在市場(chǎng)上的唯一性，不僅僅是指項(xiàng)目在市場(chǎng)上的位置又或是指在消費(fèi)者心中的地位，更在于全面提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，讓其他項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)無法超越 。通過進(jìn)行開發(fā)進(jìn)度的分期操作，使項(xiàng)目的實(shí)際操作具有更高的靈活性，能夠隨時(shí)根據(jù)影響因素的變化，對(duì)開發(fā)做出調(diào)整，以適應(yīng)項(xiàng)目的發(fā)展。并通過會(huì)所的成功經(jīng)營(yíng)與宣傳，擴(kuò)大消費(fèi)范圍，提升消費(fèi)人氣，拉動(dòng)消費(fèi)來源，使樓盤熱度上升。 傳播媒介 總體上采用全方位整合傳播策略，并根據(jù)需要分階段運(yùn)用 壟斷性媒體宣傳攻勢(shì)。待到開盤后，根據(jù)銷售節(jié)奏的平穩(wěn)，廣告宣傳力度也逐漸減弱。 ? 低開高走 —— 相對(duì)低價(jià)開盤，配合景觀等落成穩(wěn)步 升級(jí)。尾盤期（ 4 個(gè)月） 類型 內(nèi)容 目的 一期房源已基本售出或即將交付，總結(jié)市場(chǎng)信息，調(diào)整二期產(chǎn)品開發(fā)方案，結(jié)合現(xiàn)房實(shí)景尋找新賣點(diǎn)或?qū)υ茝V方案深度檢討，積累下期客戶。 促銷活動(dòng) （ SP） 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)而舉行的促銷活動(dòng)。 B. 規(guī)劃價(jià)值 —— 雙重空間體驗(yàn) —— 個(gè)性新城 現(xiàn)代生活氛圍，從規(guī)劃到產(chǎn)品，從景觀到配 套，生活與世界同步。所以，分期開發(fā)，使各個(gè)細(xì)節(jié)不會(huì)干擾過多，并由形成統(tǒng)一整體，能夠保證了樓盤的統(tǒng)籌，使各個(gè)工作業(yè)有所攻，有條不紊，并隨時(shí)可以加以變通。 本地塊的總體規(guī)劃原則是：通過道路使新建筑與保留建筑各自成區(qū)又相互聯(lián)系，充分考慮到沿河的景觀與小區(qū)內(nèi)臨墻的景觀改造，形成高低錯(cuò)落的河畔風(fēng)景線，讓建筑、景觀與自然 現(xiàn)代色彩 共生。 五 、項(xiàng)目區(qū)位定位 定位是眾多發(fā)展變化的因素集合，除了從項(xiàng)目自身考慮之外，還要顧及到城市與企業(yè)發(fā)展、區(qū)位發(fā)展等因素，本區(qū)域定位是要讓項(xiàng)目認(rèn)清自己的地塊位置，為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供依據(jù)。價(jià)格體系的確立必須不同于其他 樓盤 ，從而刺激市場(chǎng)對(duì)本樓盤的印象，人為的提高本樓盤的價(jià)值定位，給廣大市民一個(gè)可以仰望的高度，使市場(chǎng)給予本樓盤 更多的期待與關(guān)注，使價(jià)格杠桿成為有理的營(yíng)銷手段，并直接帶動(dòng)更大的收入。 小沂河濕地公園 可以利用 河道流經(jīng)項(xiàng)目地 南 側(cè)，貫穿東西，并與周圍的建筑、道路、景觀等融洽分布，從而大大提升了小區(qū)的環(huán)境氛圍，所謂?風(fēng)水寶地?，正符合如此景象。 從 供應(yīng)特征上來看 通過調(diào)研得知，目前 沂水 的 房地產(chǎn) 市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 建筑缺乏特色 沂水 的 樓盤，缺乏整體規(guī)劃的美觀度，缺乏景觀的配合，尚未將景觀納入樓盤價(jià)值的重要價(jià)值體現(xiàn)。 ③ 戶型設(shè)計(jì)相對(duì)其他兩區(qū)要大，二房一 廳、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力戶型。 ② 消費(fèi)者主要以居住在 大沂河 的居民或在此區(qū)域經(jīng)商的人士為主，周邊環(huán)境配套 一般 。 二、 近兩年來 沂水 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近 1/3，其中房地產(chǎn)投資特別是住宅投資都在以 50%以上的速率增長(zhǎng)， 充分說明 沂水 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大 ，市民對(duì)住宅需求旺盛，現(xiàn) 階段正是住宅項(xiàng)目推出的較好時(shí)機(jī)。 大力發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)。 20xx 年，保險(xiǎn)公司全年實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入 億元，受理賠款 8230 起，賠款支出 2061 萬元。 平安集團(tuán) 睿智天成 5 第 二節(jié) ： 城市經(jīng)濟(jì) 一、國(guó)民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入 保持持續(xù)增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)： 全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 230 億元，同比增長(zhǎng) %，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng) 6%、 %和 20%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 11： ： 。 第一節(jié)： 城市概況 一、 地理位置 沂水縣位于山東省東南部沂山南麓，臨沂地區(qū)北部。０３′。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 91917 萬元，增長(zhǎng) %。 建筑業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。全縣當(dāng)年出生人口 11532 人，出生率 ‰；死亡人口 6869 人，死亡率 ‰；人口自然增長(zhǎng)率 ‰。 第一節(jié)： 沂水 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況 【要點(diǎn)】 ? 近幾年來， 沂水 房地產(chǎn)市場(chǎng) 供應(yīng) 、需求 兩 旺盛，價(jià)格平穩(wěn)上漲。盛世豪庭 沂水縣長(zhǎng)安中路與正陽東路交匯處 總占地面積約 200畝 15 萬平方米 115—153平方米 均價(jià)2700元 中央官邸上乘生活 25棟多層、 2棟小高層1 棟高層 博浩地產(chǎn) 厚業(yè)地產(chǎn) 2． 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 ： ① 該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富，高層、小高層、多層均有分布，其中高層及多層的比例要明顯高過 大沂河 及 小沂河 兩區(qū)。 ② 區(qū)域均價(jià)相對(duì) 老城區(qū) 便宜， 區(qū)域新建小區(qū)較多，整體形象好于其他兩個(gè)區(qū)域 ，性價(jià)比要比兩個(gè)區(qū)高，對(duì)投資者具有一定吸引力。 綜上，可知 現(xiàn)代化的居住概念 在 沂水 還有很廣闊的發(fā)展與升值空間，我們要做的，就是打破目前市場(chǎng)上這種沉悶的樓盤規(guī)劃與建筑局面，創(chuàng)立出我項(xiàng)目超越平庸的形象高度，促使價(jià)格能夠明顯提升，從而完全區(qū)別于普通住宅樓盤。 平安集團(tuán) 睿智天成 24 劣勢(shì) 農(nóng)民居住區(qū)、廠區(qū)影響 小區(qū)外線處于周邊農(nóng)村、廠區(qū)的環(huán)抱中，而本項(xiàng)目要樹立出一種區(qū)別于周邊形象的生態(tài)化綠色園區(qū)的形象，隨之而來的是一種先天的物業(yè)及景觀差異感。也就是說， 生活 不僅僅指金錢和物質(zhì)財(cái)產(chǎn)，還包括精神品格、 氣質(zhì)心態(tài)、成就感、社會(huì)認(rèn)同度等至關(guān)重要的方面。 市場(chǎng)定位 現(xiàn)代生活 示范城 現(xiàn)代色彩 是體現(xiàn)項(xiàng)目前瞻的開發(fā)理念，展示社區(qū)鮮明的居住文化及價(jià)值追求，直指 現(xiàn)代色彩 社會(huì)及人文發(fā)展的主旋律，充分表達(dá)項(xiàng)目生活理想的高度。同時(shí)由于分期開發(fā)后，各種產(chǎn)品的施工周期及銷售周期能夠前后銜接，使銷售回款與后期開發(fā)間形成了滾動(dòng)鏈條，緩解了成本資本壓力。 景觀先設(shè) 景觀的塑造，能夠大幅度的提升樓盤的外在美觀度，從而提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，創(chuàng)造在客戶心中的親切感與吸引力。 媒體選擇 將有限的營(yíng)銷費(fèi)用集中在最有效的媒體上進(jìn)行傳播，這樣比廣泛傳播的效果更加直接和有效：根據(jù)市場(chǎng)的分析和研究，以及結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的傳播渠道主要采用： ?三大核心渠道，以點(diǎn)帶面? 的核心傳播策略，三大核心渠道主要以： ?戶外、定向發(fā)送（ DM、短信、禮品）和開盤及活動(dòng)? 為主的傳播策略。 項(xiàng)目推廣階段劃分安排 因本項(xiàng)目為新盤上市，一期產(chǎn)品銷售應(yīng)分為幾個(gè)時(shí)間段進(jìn)行，在銷售上除需要安排好第一次開盤銷售外，還要考慮以后二期三期組團(tuán)產(chǎn)品上市的連續(xù)銷售安排，本案重點(diǎn)安排一期產(chǎn)品的銷售。 ? 拉大差價(jià) —— 優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格控制。 e. 銷售道具：現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購流程、優(yōu)惠措施、認(rèn)購須知、統(tǒng)一說詞、定購書、價(jià)目表、銷控表、開盤活動(dòng)的展示準(zhǔn)備等； 持續(xù)銷售期 amp。在建立良好的客戶關(guān)系，維護(hù)好已有的老客戶，往往可以收到事半功倍的效果，因此，口播宣傳不可忽視，需要通過客戶關(guān)系維護(hù)，通過活動(dòng)策劃等方式及時(shí)的與客戶保持良好的溝通與感情。 推廣語下的主題價(jià)值延展 A. 景觀價(jià)值 —— 四大景觀體系 —— 綠色江南 街景 /園景 /家景 /風(fēng)景，四景一體，綠化作主打，真實(shí)再現(xiàn)綠色現(xiàn)代 生活情境。 規(guī)范操作秩序 在樓盤施工、推廣、銷售的實(shí)際操作中，往往會(huì)遇到各種問題及困難，所以需要充足的時(shí)間差以及獨(dú)立的分項(xiàng)工程，以保證各個(gè)細(xì)節(jié)不會(huì)產(chǎn)生沖突，并保證整體樓盤的系統(tǒng)性。 設(shè)計(jì)為南、北兩面封閉圍合（區(qū)別于住宅市場(chǎng)諸多的似開合的圍合），創(chuàng)造出名副其實(shí)的院落，并將院落內(nèi)特色文化氛圍和景觀 ,與小區(qū)外周邊環(huán)境予以區(qū)隔。政府、醫(yī)院、銀行等單位人群，具有極高的隱性收入，并具有復(fù)雜的家庭及社會(huì)關(guān)系，企業(yè)家公館的戶型格局可以為其提供了方便。 利潤(rùn)高度 通過上述分析，本項(xiàng)目的建筑體系思路和定位體系思路可以基本確定方向框架，并最終落實(shí)到利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目周邊配套齊全 項(xiàng)目周邊具有較完善的城市大配套設(shè)施， （ 家家悅超市、東方超市、文誠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀河大瀑布酒店、臨沂市第二人民醫(yī)院、工商銀行、中國(guó)銀行、建行、農(nóng)行、農(nóng)信、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、卓越幼兒園、實(shí)驗(yàn)幼兒園、沂水三中、實(shí)驗(yàn)中學(xué) ） 等，構(gòu)筑了良好的居住與投資環(huán)境，使未來本項(xiàng)目的業(yè)主與消費(fèi)者能夠感受一份 現(xiàn)代色彩 的生活氛圍，解決了諸多潛在的后顧之憂，避免了不必要的麻煩與不安定因素。 同時(shí)，城市規(guī)劃為這一片區(qū)提供了足夠的發(fā)展空間，賦予了高度的經(jīng)濟(jì)期待，描繪了燦爛的城市遠(yuǎn)景，為區(qū)域價(jià)值的提升，提供了強(qiáng)大的后勁支持，使項(xiàng)目能夠以此為基礎(chǔ)，獲得良好的地域載體，從而促進(jìn)項(xiàng)目的飛躍。 ② 產(chǎn)品以多層及小高層為主，其中多層占 60％以上。 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況： ① 區(qū)域內(nèi) 商品房?jī)r(jià)格在 2200～ 3600 元 /㎡ 之間，均價(jià)約 2600/㎡ 元，多層小高層價(jià)格相差不大。 本章總結(jié) 通過本章對(duì) 沂水 及各區(qū)的經(jīng)濟(jì)、居民收入、格局 等方面的 介紹，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論： 一、 沂水 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費(fèi)收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)能力進(jìn)一步提高，對(duì)房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力。全年接待游客 280 萬人次，門票收入 億元，增長(zhǎng)20%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，增長(zhǎng) %；旅游總收入占 GDP 的比重達(dá)到%。 保險(xiǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。 沂水 是歷史文化古城，具有深厚的 革命 文化背景，為房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣宣傳的提供了炒作話題。 平安集團(tuán) 睿智天成 3 第 一 章 ： 沂水 宏觀環(huán)境分析 本章通過 對(duì) 沂水 的城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面的闡述、 分析、預(yù)測(cè)， 準(zhǔn)確的 把握 沂水 房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢(shì)。東鄰莒縣，西與沂源、蒙陰兩縣交界，南與沂南縣毗連，北與安丘、臨朐兩縣接壤。地方財(cái)政收入 48450 萬元，增長(zhǎng) %。全年可實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %?？?cè)丝谥?，男性人?565067 人，女性人口 546842 人，人口性別比為 ： 。 ? 市場(chǎng) 供 略 過于求， 買方市場(chǎng)逐漸形成 ， 房?jī)r(jià)上漲速率 逐漸減慢，競(jìng)爭(zhēng) 更趨向激烈 。 ② 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目林立，產(chǎn)品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場(chǎng)、寫字樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，商業(yè)氛圍也要明顯好過其他兩區(qū)。 ③ 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成。使本項(xiàng)目的設(shè)計(jì) 、戶型優(yōu)化、新科技產(chǎn)品的應(yīng)用 和推廣達(dá)到嶄新的高度，從景觀、戶型、包裝、炒作等各個(gè)方面，樹立我項(xiàng)目自身的獨(dú)立品牌與高度，從而引領(lǐng)市場(chǎng)。如何避免工廠區(qū)的不利影響，并樹立一種?鶴立雞群?的市場(chǎng)感覺，成為我項(xiàng)目必須考慮的重要因素與背景依托。 以此定位為出發(fā)點(diǎn)，將項(xiàng)目分為三大組團(tuán)，組團(tuán)間相對(duì)獨(dú)立，分區(qū)明顯，同時(shí)能夠構(gòu)成整個(gè)樓盤的融洽性與整體性，從大局上能夠給人一種層次感、立體感，行走于小區(qū)內(nèi)部，能夠每一步都感受到不同的地理空間氛圍，避免了心理疲勞感。 現(xiàn)代色彩 可細(xì)分為幾個(gè)部分： 從項(xiàng)目以外的方向說，可以有： 人與自然的 現(xiàn)代色彩 項(xiàng)目發(fā)展與區(qū)位發(fā)展的 現(xiàn) 代色彩 區(qū)位發(fā)展與城市發(fā)展的 現(xiàn)代色彩 城市發(fā)展與自然環(huán)境的 現(xiàn)代色彩 從項(xiàng)目?jī)?nèi)部的方向說，可以有： 開發(fā)商與業(yè)主的 現(xiàn)代色彩 物業(yè)管理公司與業(yè)主的 現(xiàn)代色彩 建筑與景觀的 現(xiàn)代色彩 鄰里關(guān)系的 現(xiàn)代色彩 家庭的 現(xiàn)代色彩 ………… 用 現(xiàn)代色彩 來構(gòu)建項(xiàng)目的形象和核心競(jìng)爭(zhēng)力， 現(xiàn)代色彩 是多方面因素體現(xiàn)出來的集合，如：生態(tài)、人文、融合等。 監(jiān)控施工程序 房地產(chǎn)開發(fā)往往動(dòng)輒上百畝地，于是體量巨大，施工復(fù)雜，并需要綜合考慮規(guī)劃、景觀、單體、外管網(wǎng)、內(nèi)管銜接、水電暖調(diào)度、供材調(diào)度等各個(gè)方面的因素， 使其統(tǒng)籌難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單體建筑物的設(shè)計(jì)施工。本項(xiàng)目的建設(shè)施工，建議將景觀的初步設(shè)立提升在建筑物的建造施工以前，從而創(chuàng)造樓盤的外在優(yōu)良環(huán)境，能夠激發(fā)潛在客戶對(duì)樓盤的高度期望值。 宣傳方式詳見下表： 宣傳方式 闡述 大牌廣告及圍墻廣告 在三線城市，戶外大牌是有效性較高、宣傳中比較常用的媒體