【文章內(nèi)容簡介】 蒙集團東方房地產(chǎn)開發(fā)有濟南嘉瑞偉業(yè)房地平安集團 睿智天成 17 環(huán)路交匯處 元 純尊享型高尚人文社區(qū) 層 限公司 產(chǎn)營銷策劃有限公司 香港城 沂水縣中心街與健康路交匯處 平方米 平方米 101—175平方米 住宅均價2680元 商住綜合體 3 棟31層高層 山東眾信沂水眾心房地產(chǎn) 博浩盛世豪庭 沂水縣長安中路與正陽東路交匯處 總占地面積約 200畝 15 萬平方米 115—153平方米 均價2700元 中央官邸上乘生活 25棟多層、 2棟小高層1 棟高層 博浩地產(chǎn) 厚業(yè)地產(chǎn) 2． 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 ： ① 該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富，高層、小高層、多層均有分布，其中高層及多層的比例要明顯高過 大沂河 及 小沂河 兩區(qū)。 ② 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目林立，產(chǎn)品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場、寫字樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，商業(yè)氛圍也要明顯好過其他兩區(qū)。 ③ 區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計以面積集中在 90116 ㎡左右的 二房 ， 及面積在 118160 ㎡的三房為主 區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況： 1） 根據(jù)現(xiàn)場走訪了解， 來此購房的消費者分布較廣，除 沂水 本地以外還有平安集團 睿智天成 18 不少 周邊縣市購房 者，投資成分比較大。 2） 該區(qū)域 均價 在 26002800 元 / ㎡ ， 價格相對較高 。 區(qū)域未來發(fā)展預測： 該區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施成熟，商業(yè)氛圍濃厚，將發(fā)展成 沂水 商業(yè)貿(mào)易金融行政中心。 由于南部為工業(yè)區(qū)，所以 區(qū)域今后房地產(chǎn)開發(fā)動作也不會太大，從土地局得到的土地發(fā)放資料來看，該區(qū)域開發(fā)今后集中在舊城改造上，規(guī)模均在幾十畝范圍內(nèi)。 三、 小沂河 區(qū)域 1． 區(qū)域 位置： 小沂河 西靠 沂博路 ， 北至 青援 路，東至 東外環(huán) ， 南臨正陽路， 處于 沂水 北 部。 2． 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 ： 項目名稱 項目位置 占地面積 總建筑面積 戶型范圍 均價 項目定位 物業(yè)類型 開發(fā)商 代理公司 淺水灣花園 健康路南側(cè)（小沂河東岸） 總占地約220畝 15 萬平方米 90 —140平方米 未定價 給城市精英一方優(yōu)雅之地 多層35棟 、10 棟11 層小高層 匯功置業(yè)有限公司 上海大啟 銘澤玉龍園 沂水縣城東環(huán)路（沂河山莊北50米） 一期建筑面積55000平方米 90 —140平方米 8層電梯 推出豪斯布卡均價2400元 尚風尚水尚宅 一期10 棟帶電梯 8層住宅、 2棟 5層住山東銘澤置業(yè)有限公司 上海策弧機構(gòu) 平安集團 睿智天成 19 概念 宅 御龍灣 沂水縣小沂河濕地公園 多層95 —137㎡高層95 —156㎡別墅180—204㎡花園洋房134—200㎡ 花園洋房3700元 多層2700元 高層2500元 皇家水岸名門望族 多層、高層、花園洋房、疊加別墅 沂水縣城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 廣州左右地產(chǎn) 興沂金龍灣 南連小沂河濕地公園 北鄰文誠農(nóng)貿(mào)市場 畝 5萬平方米 102—152平方米 多層均價2600元 高層均價 都市里得香格里拉 8棟獨棟、 7棟電梯多層 3棟高層 沂水興沂地產(chǎn) ① 樓盤較多，在建或已建項目 10 幾 個，以 中低檔小區(qū)為主 。 ② 產(chǎn)品以多層及小高層為主，其中多層占 60％以上。 ③ 戶型設(shè)計相對其他兩區(qū)要大，二房一 廳、三房兩廳兩衛(wèi)為主力戶型。二房 90～110 ㎡ ，三房 120～ 148 ㎡ ，其中三房預計占 總量的 51％。 區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況： ① 該區(qū)域內(nèi)商品房均價 2500 元 /㎡左右 ，價格 較 低。 平安集團 睿智天成 20 ② 小沂河 購房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務(wù)員、私營企業(yè)主，其中有部分看中 小沂河 片區(qū) 升值潛力的投資者。 區(qū)域 未來發(fā)展預測： ① 隨著市 政府對小沂河片區(qū)的改造 ，區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升，配套設(shè)施隨之完善，將帶動地段價值提升。 ② 區(qū)域均價相對 老城區(qū) 便宜， 區(qū)域新建小區(qū)較多，整體形象好于其他兩個區(qū)域 ，性價比要比兩個區(qū)高，對投資者具有一定吸引力。 ③ 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成。 25 年內(nèi) 將形成 沂水 ?新城市居住中心?， 區(qū)域板快的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源。 四、區(qū)域 房地產(chǎn)情況 對本項目的影響 項目地處 小沂河 ，具備以下幾點區(qū)域優(yōu)勢： ? 區(qū)域均價相對 老城區(qū) 便宜，產(chǎn)品又比 大沂河 要好，整體性價比要比兩個區(qū)高，對投資者具有 一定吸引力。 ? 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成， 區(qū)域板塊的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源。 ? 由于該區(qū)域部分樓盤 產(chǎn)品設(shè)計無亮點，存在缺陷 ，而本項目 在前期產(chǎn)品定位研發(fā)階段， 在 產(chǎn)品方面 具備絕對的優(yōu)勢。 ? 隨著 政府對片區(qū)改造力度的加大 ，區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升，配套設(shè)施隨之完善，將帶動地段價值提升 ，提高項目美譽度 。 平安集團 睿智天成 21 第 三 章 產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析 一、影響產(chǎn)品定位的關(guān)鍵因素分析 綜合市場調(diào)查與分析報告中各方面情況，在本項目定位時須充分考慮的因素有以下幾 點： 從土地區(qū)域背景來看 本項目處于 小沂河區(qū) 。由于城市開發(fā)進程較晚，周邊建筑密度極低，工礦企業(yè)較少，空氣質(zhì)量較高，景色視野開闊。周邊涵蓋了各種土地的用地性質(zhì)：商業(yè)、工業(yè)、教育、公建、居住等，同時原始地貌破壞較少，道路條件極其現(xiàn)代，而又有 小沂 河貫穿 本區(qū) ，從而構(gòu)成了生機盎然而又具有充足后勁的區(qū)域性向背景。 同時，城市規(guī)劃為這一片區(qū)提供了足夠的發(fā)展空間，賦予了高度的經(jīng)濟期待，描繪了燦爛的城市遠景，為區(qū)域價值的提升，提供了強大的后勁支持，使項目能夠以此為基礎(chǔ)，獲得良好的地域載體，從而促進項目的飛躍。 從 供應(yīng)特征上來看 通過調(diào)研得知，目前 沂水 的 房地產(chǎn) 市場呈現(xiàn)以下幾個特點： 建筑缺乏特色 沂水 的 樓盤，缺乏整體規(guī)劃的美觀度，缺乏景觀的配合，尚未將景觀納入樓盤價值的重要價值體現(xiàn)。且在單體的設(shè)計上缺乏靈動的外觀與個性色彩，而在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上，大體沒有走出 傳統(tǒng) 戶型樣式，從而無法真正達到? 現(xiàn)代居住 ?概念的高度。 這就給我項目提供了充分的突破與發(fā)展空間，能夠打破這種沉悶的樓盤規(guī)劃與建筑局面，創(chuàng)立出我項目超越平庸的形象高度，在景觀、規(guī)劃、戶型等方面超越所有的樓盤。 營銷手段落后 項目必須有媒體、口碑、現(xiàn)場包裝等 各種手段整合炒作，達到激活市場、搶占市場、提高產(chǎn)品的心理高度的目的，然而我們尚未發(fā)現(xiàn)具備這種高度的樓盤，從而使樓盤的市場消化周期不能更加縮短，價格不能明顯有效的提升。 平安集團 睿智天成 22 出現(xiàn)這種狀況，主要在于：一、尚未做出真正 別墅的獨立品質(zhì)，二、未能有力推盤與炒作，從而將 概念提升，三、對市場的深度引導與對消費者的教育程度不夠。 綜上，可知 現(xiàn)代化的居住概念 在 沂水 還有很廣闊的發(fā)展與升值空間，我們要做的，就是打破目前市場上這種沉悶的樓盤規(guī)劃與建筑局面，創(chuàng)立出我項目超越平庸的形象高度，促使價格能夠明顯提升，從而完全區(qū)別于普通住宅樓盤。使本項目的設(shè)計 、戶型優(yōu)化、新科技產(chǎn)品的應(yīng)用 和推廣達到嶄新的高度，從景觀、戶型、包裝、炒作等各個方面，樹立我項目自身的獨立品牌與高度，從而引領(lǐng)市場。 從客戶需求上來看 購買力與剛性需求 沂水 是一個以生產(chǎn)加工型工業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的城市。具備最高端消費能力的市民，集中于以下幾種：一、各企業(yè)的高層領(lǐng)導及管理者，尤其不可忽略的是 上市公司 的高 層。二、事業(yè)單位的高級公務(wù)員，以灰色收入居多。三、個體、私營的暴發(fā)戶類型。 消費心理需求 現(xiàn)代化居住理念 不僅僅是滿足居住需求，給予人的更是一種居住文化、一種身心享受、一種心理依托、一種精神滿足、一種身份象征，能夠在這里放松自己，給自己一個私密空間，能夠想自己喜歡想的事，做自己喜歡做的事。 二、項目 SWOT 分析 介入項目，必須對這一地塊所處的環(huán)境狀況與市場狀況具備明確的認識，了解自身的長處與短處，才能對項目產(chǎn)生客觀認識，進一步確定項目定位的選擇以及未來操作的可行性。 平安集團 睿智天成 23 優(yōu)勢 周邊環(huán)境優(yōu)勢 項目處于 沂水 市 北部 ，由于城市開發(fā)進程較晚，周邊建筑密度極低，工礦企業(yè)較少，空氣質(zhì)量較高，景色視野開闊。周邊涵蓋了各種土地的用地性質(zhì)：商業(yè)、工業(yè)、教育、公建、居住等，同時原始地貌破壞較少，而道路條件極其現(xiàn)代化，而又有一條河貫穿開發(fā)區(qū)，從而構(gòu)成了生機盎然而又具有充足后勁的區(qū)域形象背景。 項目周邊配套齊全 項目周邊具有較完善的城市大配套設(shè)施， （ 家家悅超市、東方超市、文誠農(nóng)貿(mào)市場、銀河大瀑布酒店、臨沂市第二人民醫(yī)院、工商銀行、中國銀行、建行、農(nóng)行、農(nóng)信、實驗小學、卓越幼兒園、實驗幼兒園、沂水三中、實驗中學 ） 等，構(gòu)筑了良好的居住與投資環(huán)境，使未來本項目的業(yè)主與消費者能夠感受一份 現(xiàn)代色彩 的生活氛圍，解決了諸多潛在的后顧之憂，避免了不必要的麻煩與不安定因素。 小沂河濕地公園 可以利用 河道流經(jīng)項目地 南 側(cè)，貫穿東西，并與周圍的建筑、道路、景觀等融洽分布，從而大大提升了小區(qū)的環(huán)境氛圍，所謂?風水寶地?，正符合如此景象。從而，給項目平添了幾分吸引力與可記憶度。 縱橫路網(wǎng)四通八達 良好的交通環(huán)境， 提供了交通與樓盤間的緩沖地帶，使行路不再枯燥。并由于新規(guī)劃的道路緊鄰項目外延，從而緩解了交通車流量，緩沖了交通壓迫感。 差異化優(yōu)勢 通過上述分析可知，目前 沂水 現(xiàn)有的 樓盤整體規(guī)劃設(shè)計理念參差不齊 ， 而我們正好抓住這個契機，做差異化產(chǎn)品，領(lǐng)軍沂水市場； 又有一條河貫穿開發(fā)區(qū)，從而構(gòu)成了生機盎然而又具有充足后勁的區(qū)域形象背景。 平安集團 睿智天成 24 劣勢 農(nóng)民居住區(qū)、廠區(qū)影響 小區(qū)外線處于周邊農(nóng)村、廠區(qū)的環(huán)抱中，而本項目要樹立出一種區(qū)別于周邊形象的生態(tài)化綠色園區(qū)的形象，隨之而來的是一種先天的物業(yè)及景