【正文】 沂水小沂河 房地產(chǎn) 項目 專項客戶市場調(diào)研 報告 睿智天成 （中國）有限公司 20xx 年 9 月 1 日 平安集團(tuán) 睿智天成 2 前言 首先，感謝 平安 房地產(chǎn)公司委托，由我司負(fù)責(zé) 沂水小沂河 項目 的 前期定位 工作。為了對項目 開發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展方向、項目的產(chǎn)品走向等 做出準(zhǔn)確的判斷，首先必須對 沂水 房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的市場調(diào)研，了解和把握 沂水 房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展情況。 市場調(diào)研報告作為項目開發(fā)的有效依據(jù)，能夠客觀反映目前 沂水 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，對項目成功運作具有戰(zhàn)略性指導(dǎo)意義。為此，我司組成了專業(yè)的調(diào)研小組 對 沂水 房地產(chǎn)市場進(jìn)行了細(xì)致、深入的專項市場調(diào)研工作， 并通過對相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的收集 整理， 多次的深度討論與專業(yè) 數(shù)據(jù) 分析，最終形成本報告，力求對 沂水 的房地產(chǎn)市場做到深刻，精確的認(rèn)識，為貴司項目的開發(fā)運作提供有效的指導(dǎo)建議。 平安集團(tuán) 睿智天成 3 第 一 章 ： 沂水 宏觀環(huán)境分析 本章通過 對 沂水 的城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面的闡述、 分析、預(yù)測， 準(zhǔn)確的 把握 沂水 房地產(chǎn)市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。 第一節(jié)： 城市概況 一、 地理位置 沂水縣位于山東省東南部沂山南麓，臨沂地區(qū)北部。北緯３ ５176。３６′～３６176。１３′，東經(jīng)１１８176。１３′～１１９176。０３′。東鄰莒縣，西與沂源、蒙陰兩縣交界，南與沂南縣毗連，北與安丘、臨朐兩縣接壤。居沂、沭河上游，益（都）新（沂）公路縱貫?zāi)媳保ò玻┦ň仕┕窓M穿東西。以縣城為中心，東至雪山６公里抵莒縣界；東南至三十里堡鄉(xiāng)的上店２１公里抵莒縣界；南至許家湖鄉(xiāng)的萬泉湖１６公里抵沂南縣界；西南至院東頭鄉(xiāng)的張家峪２１公里抵沂南縣界；西至高莊鄉(xiāng)的高莊３７公里抵蒙陰縣界；西北至諸葛鎮(zhèn)的上華莊３０公里抵沂源縣界；北至沂山泰薄頂４３公里抵臨朐縣界；東北至何家莊子鄉(xiāng)的桃洼村北渠 河５０公里抵安丘縣界?？h東西最大橫距７８公里，南北最大縱距６７ .５公里，總面積２４３４ .８平方公里，約占全省總面積的１ .６％。 現(xiàn)轄 19 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 1063 個行政村， 萬人，總面積 平方公里，在山東省縣級區(qū)劃面積中居第二位。 平安集團(tuán) 睿智天成 4 二、行政區(qū)劃及面積 按照?以河為軸，兩翼并舉，南拓北進(jìn)，同步提升?的思路，沿沂河兩岸編制了城北、廬山、河西、濱河四個項目集中區(qū) 平方公里的分區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步拉大了城市框架，為城市建設(shè)的進(jìn)一步提升和發(fā)展留足了空間。 三、城市人口 縣城建成區(qū)面 積已達(dá) 36 平方公里，人口 27 萬人，城市綠化覆蓋率達(dá) %，被山東省政府列為?全省城市化試點縣?、?全省無障礙設(shè)施建設(shè)試點縣?。 四 、文化環(huán)境與歷史資源 沂水縣歷史悠久， 秦代即在此置縣，隋開皇 16 年（公元 596 年）因沂河過境而定名，迄今已 1400 多年。 同時 沂水 也是著名的革命老區(qū)，抗日戰(zhàn)爭和解放戰(zhàn)爭時期， 著名的沂蒙山區(qū)革命根據(jù)地，是山東華東黨政軍領(lǐng)導(dǎo)指揮中心，沂蒙精神、紅嫂精神都給 沂水 的發(fā)展留下了深深烙印。 沂水 是歷史文化古城，具有深厚的 革命 文化背景，為房地產(chǎn)項目推廣宣傳的提供了炒作話題。 平安集團(tuán) 睿智天成 5 第 二節(jié) ： 城市經(jīng)濟(jì) 一、國民生產(chǎn)總值和財政收入 保持持續(xù)增長 經(jīng)濟(jì)增長： 全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 230 億元，同比增長 %，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長 6%、 %和 20%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 11： ： 。地方財政收入 億元，增長 %，稅收收入占地方收入的比重提高到 88%。規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 100 億元，增長 57%。金融機(jī)構(gòu)各項存款余額 140 億元、貸款余額 89 億元，分別增長 20%和 %。 財政稅收金融保險 財政收入平穩(wěn)增長。全年實現(xiàn)財政總收入 91917 萬元，增長 %。地方財政收入 48450 萬元，增長 %。其中：地方財政收入中，稅收完成 35397 萬元，增長 %；工商企業(yè)稅收完成 33122 萬元，增長 ％。財政支出 108482 萬元，增長 ％。 ?兩稅?收入均衡增長。國、地?兩稅?全年共入庫稅收 78837 萬元，增長%；總計中：第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收 57035 萬元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收 21509萬元，增長 %；總計中：國家稅務(wù)局實現(xiàn)稅收 42188萬元，增長 %；地方稅務(wù)局實現(xiàn)稅收 36649 萬元，增長 %；個體私營稅收 首次突破億元大關(guān)，達(dá)到 13774 萬元，增長 %。 金融形勢較好。年末金融機(jī)構(gòu)各項存款余額 908208 萬元，增長 %。其中，企業(yè)存款達(dá)到 106097 萬元，增長 %；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為 731554萬元，增長 %。金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額為 515822 萬元，增長 %；其中，短期貸款 422416 萬元，增長 ％；農(nóng)業(yè)貸款 231162 萬元，增長 %。 保險業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。 20xx 年，保險公司全年實現(xiàn)保費收入 億元，受理賠款 8230 起，賠款支出 2061 萬元。 農(nóng)業(yè) 20xx 年，全縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)工作圍繞社會主義新農(nóng)村建設(shè)，加快推進(jìn)?一調(diào)兩轉(zhuǎn)?，促進(jìn)了農(nóng)民增收和農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展。 20xx 年，全縣糧食總產(chǎn) 413921 噸，增長 %；花生總產(chǎn) 77324 噸，烤煙總產(chǎn)7924 噸，蔬菜總產(chǎn) 517938 噸，瓜類總產(chǎn) 62762 噸。 平安集團(tuán) 睿智天成 6 工業(yè)和建筑業(yè) 工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。 20xx 年，全縣共實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長％；完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元 ,增長 ％。 建筑業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。全年可實現(xiàn)建筑業(yè)增加值 億元，增長 %。 固定資產(chǎn) 投資 固定資產(chǎn)投資快速增長。 20xx 年，全縣完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。全社會規(guī)模以上項目共完成投資 億元，增長 %；規(guī)模以上項目投資完成額占全社會投資完成額的比重達(dá)到 %。 國內(nèi)外貿(mào)易、旅游餐飲住宿服務(wù)業(yè)、個體私營經(jīng)濟(jì) 消費品市場穩(wěn)步發(fā)展。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 534597 萬元，增長%。 對外經(jīng)貿(mào)及招商引資工作取得好成績。全年實現(xiàn)進(jìn)出口總額 30918 萬美元，增長 %；其中出口 20858 萬美元，增長 %；進(jìn)口 10060 萬美 元，增長 %。 旅游事業(yè)發(fā)展迅速。全年接待游客 280 萬人次，門票收入 億元，增長20%；實現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 %；旅游總收入占 GDP 的比重達(dá)到%。 大力發(fā)展個體私營經(jīng)濟(jì)。 20xx 年，全縣新發(fā)展內(nèi)資企業(yè) 30 家、私營企業(yè) 273家、個體工商戶 3229 戶，內(nèi)資企業(yè)、私營企業(yè)和個體工商戶分別達(dá)到 643 家、1392 家和 8821 戶。 居民生活和人口 居民收入穩(wěn)步增長。全年農(nóng)民人均純收入達(dá)到 4657 元，增加 642 元，增長%；農(nóng)民人均生活消費支出 2736 元，增加 440 元 ,增長 %； 人口總量略有增加。 20xx 年末，全縣總?cè)丝?1111909 人，增加 3090 人。全縣當(dāng)年出生人口 11532 人，出生率 ‰；死亡人口 6869 人，死亡率 ‰；人口自然增長率 ‰?？?cè)丝谥?，男性人?565067 人，女性人口 546842 人，人口性別比為 ： 。 平安集團(tuán) 睿智天成 7 第三節(jié) ： 居民生活 【要點】 ? 沂水 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費收入增長迅速， 消費能力進(jìn)一步提高，對房地產(chǎn)有 著 較高的 價格 承受能力 。 ? 沂水 人均居住面積較高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸進(jìn)入買方市場，競爭日 趨激烈。 一、 居民消費情況 沂水 、山東、全國恩格爾系數(shù) 20xx 年農(nóng)民人均純收入達(dá)到 5720 元，城鎮(zhèn)和 農(nóng)村恩格爾系數(shù) 分別達(dá)到 30%和 40%，基尼系數(shù)控制在 以下 從以上分析可以看出，近年來 沂水 城鎮(zhèn)人均消費性支出保持 10%的增長速率，恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國 和 個百分點， 反映出 沂水 城鎮(zhèn)居民相對比較富裕，有比較高的消費實力和消費水平，有承受 較 高房價的經(jīng)濟(jì)實力。 二 、人均居住面積 城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到 25 平方米，農(nóng)村人均居住面積達(dá)到 28 平方米 。全縣城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 60%，森林覆蓋 率達(dá)到 38%，城市污水集中處理率達(dá)到 95%。大學(xué)入學(xué)率提高到 22%，平均受教育年限提高到 10 年 。每千人擁有衛(wèi)生技術(shù)人員2 人 。年平均人口自然增長率控制在 %。 本章總結(jié) 通過本章對 沂水 及各區(qū)的經(jīng)濟(jì)、居民收入、格局 等方面的 介紹，我們可以得出以下幾點結(jié)論： 一、 沂水 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費收入增長較快，消費能力進(jìn)一步提高，對房地產(chǎn)有著較高的價格承受能力。 二、 近兩年來 沂水 固定資產(chǎn)投資增長近 1/3，其中房地產(chǎn)投資特別是住宅投資都在以 50%以上的速率增長， 充分說明 沂水 房地產(chǎn)投資市場發(fā)展?jié)摿^大 ，市民對住宅需求旺盛，現(xiàn) 階段正是住宅項目推出的較好時機(jī)。 三、 沂水 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)平安集團(tuán) 睿智天成 8 展是城市化進(jìn)程的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。 四、 沂水 人均居住面積較高，房地產(chǎn)住宅市場已經(jīng)逐漸進(jìn)入買方市場，競爭日趨激烈。 五、 小沂河 作為開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段 小沂河 房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。 平安集團(tuán) 睿智天成 9 第 二 章 ： 沂水 房地產(chǎn)市場 分析 平安集團(tuán) 睿智天成 10 本章通過對 沂水 近年房地產(chǎn)市場總體運行情況、各區(qū)域房地產(chǎn)具體特征、典型項目分析等，了解 沂水 房地產(chǎn) 的 現(xiàn)狀并預(yù)測未來。 第一節(jié)： 沂水 房地產(chǎn)市場總體情況 【要點】 ? 近幾年來， 沂水 房地產(chǎn)市場 供應(yīng) 、需求 兩 旺盛，價格平穩(wěn)上漲。 ? 市場 供 略 過于求， 買方市場逐漸形成 ， 房價上漲速率 逐漸減慢，競爭 更趨向激烈 。 一、 09— 10 年住宅土地供應(yīng) 20xx年沂水土地放量明細(xì) 地使用者 土地座落 面積 權(quán)屬 用途 土地證號 終止日期 沂水縣興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 楊家莊子村南卷煙廠以北 15185 國有土地使用權(quán) 出讓 住宅 沂國用（ 20xx）第084 號 已辦結(jié) 山東匯仁置業(yè)有限責(zé)任公司 沂蒙山路南 8142 國有土地使用權(quán) 出讓 住宅 沂國用（ 20xx）第087 號 已辦結(jié) 山東魯洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濱海大道東沂蒙山路南 67816 國有土地使用權(quán)